眾籌購房的常見模式簡析

摘 要 因國內經濟下行、房地產市場不景氣，有些品質高檔、地段稀缺、價格昂貴的會所、商業(yè)或住宅難以憑一人之力購買，于是，眾籌購房應運而生。多人共同出資購買房產、共享產權和經營所得，不僅降低了投資門檻，也分散了投資風險，一時之間受到開發(fā)商和投資者的雙重追捧。

關鍵詞 眾籌購房 產權眾籌 權益眾籌 股權眾籌

作者簡介：呂士威，德衡律師集團，副總裁，研究方向：房地產法律。

中圖分類號：D920.4 文獻標識碼：A 文章編號：1009-0592（2016）03-173-03

所謂眾籌，英文表述為crowdfunding，指發(fā)起人采用“團購+預購”的形式，以私募方式向不特定的多數人募集項目資金進行項目投資。作為一種新興的融資模式，眾籌自2010年左右從國外引入中國大陸，并于2014年起在國內蓬勃發(fā)展。

眾籌購房，是指以私募方式向不特定多數人募集資金，共同購買一棟、一宗、一套或多套房產（以下稱“標的房產”），投資人直接或間接共享標的房產的所有權和收益的購房模式。目前，從國內實踐來看，眾籌購房主要體現(xiàn)為三種模式：

第一種：多個投資人共同購買標的房產并按份共有產權（以下稱“產權眾籌”）。

第二種：多個投資人通過合同約定共同以一人或幾人名義購買標的房產并按合同約定份額享受權益（以下稱“權益眾籌”）。

第三種：多個投資人出資設立公司，通過公司購買并持有房產（以下稱“股權眾籌”）。

也有人將“多人組團預購商品房從而達到每人分別以低于市場價的價格購得一套房屋的目的”的模式稱為“眾籌購房”，但此種方式只是團購，并非典型眾籌，故不納入本文分析的眾籌模式。

一、產權眾籌模式

通常由一人或幾人發(fā)起，說明標的房產的基本情況、價格、總價以及每人至少需要投資的金額及所占權益的份額，待響應同意共同購買標的房產的人數及承諾投資金額達到預期目標時，即共同與開發(fā)商或轉讓方簽訂標的房產買賣合同、支付購房款。房屋交付后，將房屋出租或委托他人經營，收取租金或經營所得受益。

（一）共有產權的登記

根據《物權法》第九十三條規(guī)定，房地產可以由兩個以上的單位、個人共同共有或按份共有；且按照《房屋登記辦法》第十三條規(guī)定，可以將房屋的全部共有人登記為所有權人。通過共有登記，每個共有人均可持有一份房地產權證，產權證會注明共有形式是按份還是共同共有，以及其他共有人，按份共有的話還會注明所占份額。

（二）共有人如何轉讓產權份額

按照法律規(guī)定，經占份額三分之二以上的按份共有人同意，按份共有的不動產可以被整體處分。那么按份共有人能否單獨處分其所持有的不動產份額？處分時應當如何操作？

根據《物權法》第一百零一條規(guī)定，按份共有人可以轉讓其享有的共有不動產或者動產份額，但其他共有人在同等條件下享有優(yōu)先購買權。結合《房屋登記辦法》第十三條第二款“……因共有性質或者共有人份額變更申請房屋登記的，應當由共有人共同申請。”之規(guī)定，房屋按份共有人轉讓其享有的份額時，首先應將其轉讓意向、轉讓條件和轉讓價款等信息告知其他共有人，征詢其他共有人是否行使優(yōu)先購買權。若其他共有人有意購買，則應以通知的條件轉讓給共他共有人；若其他共有人不愿購買，則其可以將其份額轉讓給共有人之外的其他人。

按照登記辦法，按份共有人將其份額轉讓后，應當由全部共有人共同向房屋交易主管部門提出變更登記申請，由主管部門根據房屋按份共有人的變動進行登記，并向新的共有人頒發(fā)產權證。

（三）按份共有人轉讓其份額進行的登記是什么性質、是否應當繳納稅費

《房屋登記辦法》第十三條第二款提到的變更包括“房屋所有權”變更、“共有性質”變更和“共有人份額”變更三種，其中 “房屋所有權”變更應當按照轉讓房地產繳納土地增值稅、個人或企業(yè)所得稅、營業(yè)稅、契稅等，那么后兩者是否同樣需要繳納稅費呢？

首先，共有性質變更是指“共同共有”變更為“按份共有”，或者 “按份共有”變更為“共同共有”，性質是變更登記，不必繳稅；而共有人份額變更是指按份共有人之間所占份額多少的變化，性質是權屬轉移登記。

根據有關規(guī)定，對于權屬轉移登記，應當按照房地產轉讓繳納稅費（包括印花稅、土地增值稅、個人或企業(yè)所得稅、營業(yè)稅、契稅等）。權屬份額轉讓，理論上應當結合整套房屋轉讓應繳稅費，按照所轉讓權屬份額占整套房屋全部份額比例繳納稅費。

二、權益眾籌模式

通常由一人或幾人發(fā)起，說明標的房產的基本情況、價格、總價以及每人至少需要投資的金額及所占權益的份額，所有響應同意共同購買權益的人分別或共同與發(fā)起人簽訂合資購房合同，由合同約定全部投資人共同以一個或幾個人的名義（以下稱“名義購房人”，一般由發(fā)起人作為名義購房人）購買標的房產，投資人按照約定份額享有房產的收益分配權。之后，由約定的名義購房人與開發(fā)商/轉讓方簽訂標的房產買賣合同、支付購房款，將來產權登記在該名義購房人名下。

（一）權益眾籌的法律屬性

權益眾籌其法律實質是一種信托，與集合資金信托計劃類似，其不同是集合資金信托計劃的發(fā)行適用《信托公司集合資金信托計劃管理辦法》，并由信托公司擔任受托人，權益眾籌則是普通民事主體間的信托，不適用該辦法，且一般由自然人擔任受托人（名義購房人）。另外信托公司擔任受托人一般會收取信托報酬，而眾籌購房模式下，名義購房人大多并不收取報酬，反而負有很多義務，如不得以標的房產為個人債務設定抵押，不得因個人債務致使標的房產被查封等，未經全體投資人同意不得處分標的房產等等，有時可能根據協(xié)議約定在同等出資情況下享有略高于他人的權益份額或在出資略少于他人的情況下享有同等的權益份額。

（二）投資人的權益保護

權益眾籌的購房模式下，標的房產的產權登記在名義購房人名下，其他投資人均不體現(xiàn)在產權登記薄上（故以下將其稱為“隱名投資人”），各投資人之間的關系、權利義務、收益分配、份額轉讓等完全依合資購房合同約定。因此，合資購房合同的條款設計特別重要。

權益眾籌模式實質雖為信托，但因為其為一般民事主體間的信托，根據現(xiàn)行法律無法通過權威平臺進行公示，導致標的房產無法與名義購房人的個人資產區(qū)分，隱名投資人必然面臨標的房產被名義購房人為個人債務設定抵押或因其個人債務房屋被查封甚至執(zhí)行的風險。隱名投資人為保障自己的權益，會采取一定的防范措施，比如在簽訂合資購房合同的同時，共同與名義購房人簽訂一份借款擔保合同，要求將標的房產抵押登記給全體隱名投資人。但這一方式又受限于不同地方房地產交易主管部門的不同規(guī)定，有的地方（如青島）對于將房地產抵押登記給非金融機構的單位或個人的，不予辦理抵押登記，使這種擔保方式難以發(fā)揮作用。

另外，標的房產往往以名義購房人名義對外出租或委托經營，并由名義購房人收取租金或經營收益，然后按照合資購房合同的約定分配給所有投資人。

以上情況反映出，在權益眾籌模式下，名義購房人的個人信用和品德對合資購房合同的履行和隱名投資人的權益保障起到決定性作用，由于該模式缺乏法律的規(guī)制和制度的保障，在實踐中容易出現(xiàn)風險和糾紛。

（三）投資人如何轉讓其份額以及需要繳納的稅費

在權益眾籌購房模式下，各投資人能否轉讓其在合資購房合同項下的權益份額、轉讓時其他投資人有無優(yōu)先購買權以及配合義務等均按照合資購房合同的約定處理。一般而言，合資購房合同會約定投資人經全體共同投資人同意，可以轉讓其在合同項下的權益份額，但擬轉讓其權益份額的投資人（以下稱“轉讓方”），應當將其轉讓的價格、條件告知其他投資人，其他投資人有優(yōu)先購買權。其他投資人在一定期間內既不主張優(yōu)先購買權，又不同意其轉讓的，轉讓方有權直接以通知的價格和條件對外轉讓其權益份額。這種轉讓，究其本質是合同項下權利義務的概括轉讓，若合同未約定轉讓方在前述情形下有直接轉讓權的，轉讓將不發(fā)生效力。

投資人轉讓其在合同項下的權益份額的，由于標的房產的產權仍登記在名義購房人名下，并不發(fā)生轉移，故不應按照房產轉讓繳納稅費。但若其轉讓的權益份額相較于其原來的投資有增值，則轉讓方應當就其增值部分繳納個人所得稅。當然，實踐中，稅務主管部門對個人轉讓合同權利義務的，很難進行有效監(jiān)管，所以，此種模式下的權益份額轉讓實際上是難以被征稅的。

綜上，雖然投資人在權益眾籌購房模式下比產權眾籌模式面臨較大風險，但因其在投資人轉讓其份額時，一方面不需要向任何行政主管部門進行變更登記，另一方面需要繳納的稅額相對較少且是否繳稅難以被監(jiān)管，因而這一模式在實踐中更受青睞。

三、股權眾籌模式

時下國內的股權眾籌是指融資者通過股權眾籌融資互聯(lián)網平臺（即“股權眾籌平臺”）以非公開發(fā)行方式進行的股權融資活動（《私募股權眾籌融資管理辦法（試行）》征求意見稿）。但實際上通過股權眾籌平臺募資并不是股權眾籌的必要方式，實踐中，凡由發(fā)起人（也稱領投人）提議，其他投資人響應并與發(fā)起人共同直接投資設立一個公司或共同收購某個公司的部分或全部股權，由公司對特定項目或資產進行投資和收益的模式均可稱為股權眾籌。

股權眾籌購房模式，系由一個多幾個發(fā)起人發(fā)起，多個投資人同意與發(fā)起人共同出資設立公司，通過公司購買、持有和經營標的房產，投資人可以通過轉讓公司股權方式間接轉讓其對標的房產享有的權益。設立或收購公司均適用公司法的有關規(guī)定，若為有限責任公司，股東不能超過50人，若為股份有限公司，股東不超過200人。

（一）股權眾籌購房與房地產私募股權投資基金（即房地產PE）的區(qū)別

兩者都是通過私募形式募集資金，都是以投資公司股權的方式間接投資房地產，但兩者的區(qū)別在于：股權眾籌購房是多個投資人為實現(xiàn)共有房產的目的而共同設立公司，每個投資人均為公司股東，而房地產PE，是多個投資人投資設立基金，由基金對非上市房地產企業(yè)進行股權投資，基金持有股權；股權眾籌購房目的是以所投資的公司預購/現(xiàn)購房產并持有和經營，投資人通過股東分紅方式間接獲取收益，而房地產PE主要投資房地產開發(fā)項目，并通過所控股公司的上市、出售或原股東溢價回購等方式獲利，再分配給投資人；股權眾籌購房沒有專業(yè)的管理人，靠投資人自行或內部推薦人員對公司和標的房產進行經營管理，管理成本較低，而房地產PE一般都有專業(yè)的團隊或基金管理人對PE投資進行專業(yè)管理，管理成本較高。

（二）股權眾籌購房模式下投資人權益保護

在該模式下，因標的房產登記在投資人共同持股的公司名下，需要通過投資協(xié)議和/或公司章程明確約定未經全體股東同意，公司不得對外舉債，更不得以標的房產擔保進行舉債、不得以標的房產為他人或任何股東個人債務設定擔保等，還應當約定公司是否能夠進行其他經營活動，約定公司法定代表人及主要管理人員不得利用其職務從事可能使公司負債或遭受損失的活動等。另外還要約定股東轉讓其股權的具體做法和程序，以此保障轉讓方和其他股東的權益。

（三）投資人以轉讓其股權方式實現(xiàn)對房產權益份額的轉讓時應繳納的稅費

按照《中華人民共和國個人所得稅法》和《中華人民共和國個人所得稅法實施條例》的規(guī)定，轉讓方股權轉讓所得應作為“財產