我國(guó)物業(yè)小區(qū)業(yè)主共有權(quán)之客體的判定

摘 要：共有部分既是連接各業(yè)主的紐帶，也是物業(yè)小區(qū)內(nèi)極易引發(fā)糾紛的客體，因而相關(guān)國(guó)家或地區(qū)均對(duì)業(yè)主共有權(quán)的客體及其判定作出了明確的規(guī)定，相比之下，我國(guó)的相關(guān)法律規(guī)范卻存在諸多缺漏。因此，確立符合我國(guó)實(shí)際的業(yè)主共有權(quán)的客體的判定方式是解決相關(guān)糾紛的有效路徑，對(duì)維護(hù)和諧的業(yè)主關(guān)系具有重要意義。

關(guān) 鍵 詞：建筑物；共有權(quán)；業(yè)主；客體

中圖分類(lèi)號(hào)：D923.2 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：1007-8207（2016）07-0109-07

收稿日期：2016-04-18

作者簡(jiǎn)介：陳曉林（1976—），男，湖北孝感人，青海師范大學(xué)政法學(xué)院副教授，博士，研究方向?yàn)槊裆谭▽W(xué)。

物業(yè)小區(qū)的共有權(quán)又稱(chēng)共有所有權(quán)，其客體是專(zhuān)有部分以外的部分，它是共有所有權(quán)人的權(quán)利和義務(wù)所指向的對(duì)象。[1]一般而言，建筑物區(qū)分所有權(quán)之專(zhuān)有權(quán)的客體是專(zhuān)有部分，同樣，共有權(quán)的客體則是共有部分（共用部分），但這僅是就二者的范圍而言，這種表述高度概括，且過(guò)于抽象，無(wú)法指導(dǎo)具體實(shí)踐。該客體之判定直接關(guān)系到業(yè)主間的和諧。反觀我國(guó)現(xiàn)行《物權(quán)法》并未對(duì)共有權(quán)的客體作出定義，亦未明確界定方式，無(wú)法劃分二者的界限，因而易引發(fā)使用權(quán)糾紛。當(dāng)糾紛發(fā)生后，也因缺乏相關(guān)規(guī)范而無(wú)法明確客體的性質(zhì)，難以滿足實(shí)踐的需要。察鑒相關(guān)國(guó)家或地區(qū)的立法，由于共有部分的種類(lèi)繁多，各國(guó)對(duì)其范圍的規(guī)范與判定方式各不相同，因而并無(wú)統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)。對(duì)此，國(guó)內(nèi)學(xué)者也進(jìn)行了較多的研究，但如何借鑒相關(guān)國(guó)家或地區(qū)的立法彌補(bǔ)我國(guó)相關(guān)法律之缺陷，無(wú)疑具有重要的現(xiàn)實(shí)意義。

一、相關(guān)國(guó)家或地區(qū)共有權(quán)之

客體的立法界定

共有權(quán)之客體的界定與共有所有權(quán)人的生產(chǎn)和生活密切相關(guān)，不同的界定會(huì)產(chǎn)生不同的權(quán)利與義務(wù)，因此界定應(yīng)以滿足實(shí)際需要為原則，客觀、公正地予以判定。在比較法上，共有權(quán)的客體界定標(biāo)準(zhǔn)不一，相關(guān)國(guó)家或地區(qū)采用的方式也各不相同，直至目前仍無(wú)統(tǒng)一的模式。概括而言，主要有以下幾種：

（一）定義法

即并不直接明確具體的共有權(quán)客體，而是以高度概括的形式對(duì)其范圍作出原則性的界定，至于具體的區(qū)分則讓業(yè)主在制訂共有權(quán)規(guī)則時(shí)自己確定。[2]此方法的優(yōu)點(diǎn)在于抓住了客體的特征，如排他性方式的使用等，說(shuō)明只要符合此類(lèi)性質(zhì)的均為共有權(quán)之客體。定義法是通過(guò)下定義的方式對(duì)共有權(quán)的客體進(jìn)行解釋?zhuān)ㄟ^(guò)解釋來(lái)予以判斷，因此，科學(xué)理解其內(nèi)涵尤為重要。一般情形下，主體均可對(duì)較為簡(jiǎn)單的客體作出判斷，但若理解發(fā)生偏差，便會(huì)發(fā)生判斷錯(cuò)誤，而對(duì)一些較為復(fù)雜的客體則更易出現(xiàn)錯(cuò)誤的判斷。此方法以法國(guó)為代表。

（二）排除法

排除法是利用建筑物的構(gòu)成特點(diǎn)及對(duì)物的使用方式進(jìn)行判定的一種方法，即排除專(zhuān)有權(quán)的客體，將剩余的客體確定為業(yè)主共有權(quán)的客體。由于物業(yè)小區(qū)由專(zhuān)有權(quán)的客體和共有權(quán)的客體共同構(gòu)成，排除了專(zhuān)有部分剩余的自然為共有部分，這一確定方式較為科學(xué)，而且易于為業(yè)主理解和把握。不足之處在于在確定共有部分之前需明確專(zhuān)有部分，而且高度的概括還需借助具體的判斷才能使共有部分和專(zhuān)有部分更加界線分明，不致于產(chǎn)生歧義。這一立法以日本為代表。

（三）列舉法

即不對(duì)何為共有權(quán)的客體作出具有法律規(guī)范式的回答與解釋?zhuān)且粤信e的方式將具體的共有部分一一列舉出來(lái)，以此來(lái)明確共有權(quán)的客體的一種方法。此方法不僅可對(duì)具體客體作出清晰、直觀的表述，而且易于為普通民眾所理解，一般極少會(huì)因?qū)Ｓ胁糠峙c共有部分的界線不明確而產(chǎn)生糾紛。但列舉法不能窮盡共有部分的列舉，對(duì)于一些新出現(xiàn)或未來(lái)出現(xiàn)的共有部分則需法律的不斷更新或修改，這就降低了法律的穩(wěn)定性，也易導(dǎo)致一些不必要的浪費(fèi)與損失。意大利是此方法的代表。

（四）定義+列舉法

即首先對(duì)共有權(quán)的客體予以定義，然后對(duì)部分客體進(jìn)行列舉，通過(guò)列舉進(jìn)一步解釋客體的內(nèi)涵，使共有物一目了然，以此方式來(lái)確定共有部分。一般來(lái)講，若采列舉法對(duì)共有部分下定義，在具體客體的確定上不再采用同種方法，因?yàn)檫@樣會(huì)出現(xiàn)內(nèi)容的重復(fù)。列舉法不僅清晰明了，而且直觀，法律對(duì)共有物的列舉減少了許多不必要的糾紛。由于其僅是在定義中進(jìn)行列舉，且這種不分類(lèi)別的混合式列舉僅是個(gè)別羅列，無(wú)法對(duì)復(fù)雜的部分予以確定，因此也不利于指導(dǎo)實(shí)踐。此方式被美國(guó)等國(guó)家所采用。

（五）推定法

這一方法類(lèi)似于定義法，是將共有所有權(quán)的客體劃定內(nèi)在盡可能大的范圍，然后根據(jù)共有部分的內(nèi)在邏輯予以推定。為了便于推定，法律還進(jìn)行了分類(lèi)定義，通過(guò)分類(lèi)的方式進(jìn)一步劃分共有權(quán)的客體。[3]我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)采此方法。推定法可免除對(duì)數(shù)目龐大的共有部分的一一列舉，方便且易操作。此方法的不足之處在于，由于推定需要借助對(duì)內(nèi)涵的理解，其不同于具體條文中的逐個(gè)列舉，也易因?yàn)椴煌?jiàn)解或惡意推定而致使不同的判定結(jié)果，從而易引發(fā)紛爭(zhēng)或不利于糾紛的解決。

（六）排除法+推定法

即法律對(duì)共有權(quán)的客體用排除法和推定法進(jìn)行綜合判斷。這一模式是在充分利用排除法優(yōu)勢(shì)的基礎(chǔ)上，以特殊的推定方式進(jìn)行判定，可較準(zhǔn)確、合理地確定共有權(quán)的客體，雖不如列舉法直觀，但卻充分考慮了社會(huì)發(fā)展的趨勢(shì)和需要。由于首先需排除專(zhuān)有部分，然后依據(jù)特定標(biāo)準(zhǔn)予以推定，因而對(duì)適用者有較高的技術(shù)要求。這一方法為德國(guó)所采用。

上述立法表明，由于共有物的權(quán)利義務(wù)復(fù)雜，易滋爭(zhēng)議，對(duì)其所有權(quán)的形式予以明確是相關(guān)國(guó)家或地區(qū)的一致選擇。但因其實(shí)際需求不同，所以采取的模式不同。以上立法模式均有所長(zhǎng)，亦各有其不足之處，但各自立法的采納足以說(shuō)明其對(duì)相關(guān)問(wèn)題的規(guī)范作用。與之相比，我國(guó)相關(guān)規(guī)范則存在缺漏，合理借鑒而不照搬照抄應(yīng)是我們的理性選擇。

二、 共有權(quán)之客體判定的法律分析

由以上立法可見(jiàn)，相關(guān)國(guó)家或地區(qū)法律對(duì)共有權(quán)之客體的判定存在較大差異。由于業(yè)主的生產(chǎn)、生活與共有權(quán)的客體密切相關(guān)，且該客體明確與否也直接關(guān)系到業(yè)主所承擔(dān)的義務(wù)，為有效遏制因客體不明確而引發(fā)的糾紛，我們應(yīng)當(dāng)深入地分析與研究相關(guān)國(guó)家或地區(qū)的立法，從而借鑒其合理成分，為完善我國(guó)相關(guān)法律奠定基礎(chǔ)。

法國(guó)法律稱(chēng)共有部分為共用部分，并對(duì)這一術(shù)語(yǔ)作出了解釋?zhuān)稍摲傻亩x便可得出，由業(yè)主共同使用的客體即為共用部分。[4]法國(guó)從主體與客體相結(jié)合的角度將共有部分的內(nèi)涵進(jìn)行了界定，使其成為區(qū)分二者的重要標(biāo)準(zhǔn)。該定義明確了共有部分所反映的固有特性，但僅以使用與否區(qū)分專(zhuān)有權(quán)與共有權(quán)的客體是值得商榷的。因?yàn)橐罁?jù)法國(guó)法律，由全體或一部分共有人共同使用者為共有權(quán)的客體，那么，不為全體或一部分共有人使用者則不為共有權(quán)的客體。倘若按此解釋?zhuān)承┛勺鳛橐蹤?quán)的專(zhuān)用使用權(quán)客體由于為全體或一部分共有人以外的專(zhuān)用權(quán)人使用，其所有權(quán)則不歸屬于共有人。但實(shí)踐中，專(zhuān)用使用權(quán)客體的所有權(quán)自然歸共有人所有，這與法國(guó)法確定的共有部分的范圍相悖，因此，法國(guó)法的相關(guān)規(guī)范盡管具有其合理性，但仍有其不足之處。

關(guān)于共有權(quán)的客體，德國(guó)則采用排除法和推定法進(jìn)行判斷，這一方式亦存在一定的局限性。因?yàn)榈聡?guó)法對(duì)于專(zhuān)有部分與共有部分的劃分是極為籠統(tǒng)的。德國(guó)法律規(guī)定，特別所有權(quán)的客體為不得侵害及其他人的專(zhuān)有部分與共用部分，且不變更建筑物的外形或除去該部分的限度范圍內(nèi)的特定的房間，以及該房間所屬的建筑物的構(gòu)成體，而且關(guān)于物業(yè)管理用房也未予以明確，因而不利于實(shí)踐。[5]如前所述，排除和推定對(duì)運(yùn)用的主體具有較高的法律素養(yǎng)要求，其雖在德國(guó)得到了較好的適用，但卻不契合我國(guó)實(shí)際。

日本對(duì)共有權(quán)的客體用排除法進(jìn)行確定。日本法律對(duì)該客體的定義具有雙重含義，一是具有規(guī)范性的解釋作用，二是通過(guò)定義對(duì)其范圍進(jìn)行了概括性的界定。[6]日本在確定共有部分的定義上采排除法使其判定簡(jiǎn)便化，但在具體范圍的確定方式上法律未作規(guī)定，過(guò)多的自由決定權(quán)給予了適用者更多的想象空間，這在法制化較高的國(guó)家具有一定的實(shí)踐價(jià)值，但在相反的情況下則存在一定困難。

意大利法律對(duì)共有權(quán)的客體進(jìn)行了非對(duì)稱(chēng)性分類(lèi)，但對(duì)分類(lèi)的標(biāo)準(zhǔn)未作說(shuō)明。這些分類(lèi)分別為：⑴必須共用的部分；⑵安置公共服務(wù)設(shè)施的場(chǎng)所；⑶供全體業(yè)主使用或享用的各類(lèi)工作物、設(shè)施以及建筑物。[7]由于其采用的列舉法具有清晰、明確等優(yōu)點(diǎn)，對(duì)指導(dǎo)實(shí)踐具有積極意義。但意大利法律未對(duì)共有權(quán)的客體作出定義，未在任何解釋和說(shuō)明的情況下直接以列舉法對(duì)其予以確定，此不足之處尤為明顯。由于其不能對(duì)何為共有物作出法律上的解釋?zhuān)又灿袡?quán)的客體種類(lèi)繁多，在缺乏標(biāo)準(zhǔn)與依據(jù)的情形下，無(wú)法一一列舉，從而不利于明確新型“共有物”及各業(yè)主的權(quán)利和義務(wù)。

美國(guó)稱(chēng)區(qū)分所有建筑物之共有權(quán)的客體為“共用設(shè)備”（common elements）。[8]在“共用設(shè)備”的界定方法上，一般都按法律規(guī)定，以界定邊界的形式對(duì)建筑物內(nèi)專(zhuān)有權(quán)的客體進(jìn)行判定，屬于邊界以?xún)?nèi)的為專(zhuān)有權(quán)的客體，邊界外的則為“共用設(shè)備”。[9]美國(guó)以排除的方式將共有權(quán)的客體范圍進(jìn)行了劃定，即將其界定為除單元房以外的所有區(qū)劃。美國(guó)對(duì)共有權(quán)的客體表述仍有不盡科學(xué)之處，因?yàn)樵谝恍┙ㄖ镏校朔课輪卧?，區(qū)分所有權(quán)人還享有某些專(zhuān)有的其它建筑物，如單間式的地下室以及戶外的供專(zhuān)有所有權(quán)人放置生活用品的煤房等。而在物業(yè)小區(qū)中，邊界以?xún)?nèi)也有共有部分，如共同的梁、柱以及管道等設(shè)施。況且專(zhuān)有部分和許多共有部分在空間構(gòu)造上是難以區(qū)分的，以劃定某一明確界線的形式對(duì)共有部分作出說(shuō)明是不科學(xué)的。

我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)民法將共有權(quán)的客體界定為建筑物及其附屬物之共同部分。[10]由于該界定過(guò)于抽象，在具體運(yùn)用上仍需科學(xué)地理解方可推定。臺(tái)灣地區(qū)關(guān)于共有部分的劃定較為模糊，在未與專(zhuān)有部分作出區(qū)分的情況下僅對(duì)共有部分作出概括性的解釋?zhuān)粌H難以理解，而且因?yàn)闊o(wú)列舉性的說(shuō)明，也不利于具體共有部分的確定。

在共有權(quán)的客體的界定上，我國(guó)現(xiàn)行《物權(quán)法》對(duì)共有部分也未作出定義，既未對(duì)這一概念的內(nèi)涵作出解釋?zhuān)磳?duì)如何劃分具體共有部分作出規(guī)范。有鑒于此，最高人民法院在司法解釋中對(duì)共有部分的范圍進(jìn)行了劃分，但依然存在諸多缺陷。[11]雖然在《商品房銷(xiāo)售面積計(jì)算及公用建筑面積分?jǐn)傄?guī)則（試行）》中列舉了公用建筑面積的計(jì)算方法，但與法律定義規(guī)定何謂共有權(quán)的客體以及在具體實(shí)踐中如何判定這一客體的要求相去甚遠(yuǎn)。此時(shí)，理論研究便成為解困的重要基礎(chǔ)。

三、我國(guó)相關(guān)理論研究的現(xiàn)狀

確立運(yùn)用于我國(guó)實(shí)踐的立法不可一蹴而就，需要進(jìn)行大量且深入的理論研究與論證。由于共有權(quán)的客體判定存在諸多疑難問(wèn)題，我國(guó)學(xué)者對(duì)相關(guān)問(wèn)題進(jìn)行了較多研究，但并未取得一致結(jié)論，其中雖不乏合乎法理的見(jiàn)解，卻仍存在適用困難的缺陷。具體而言，對(duì)共有權(quán)客體的判斷方法有以下幾種類(lèi)型：

一是排除法。有學(xué)者認(rèn)為，“共有權(quán)是指區(qū)分所有權(quán)人對(duì)區(qū)分所有建筑物的共用部分所享有的權(quán)利，其客體是區(qū)分所有建筑物的共用部分，即除專(zhuān)用部分以外的部分”。[12]該界定雖簡(jiǎn)略、易懂，但在具體的判定上則不能滿足實(shí)踐的需要。由于共有權(quán)的客體與專(zhuān)有權(quán)的客體緊密相聯(lián)，依據(jù)該界定很難作出合理的區(qū)分，其原因在于僅以客體的使用與否作出定義缺乏操作性。這一研究的特點(diǎn)之一是對(duì)共有權(quán)的客體從性質(zhì)和所有關(guān)系上予以分類(lèi)，但這種分類(lèi)較為抽象，不足以明確共有部分之范圍，不應(yīng)作為主要的判定方式予以確定。

二是排除法+推定法。對(duì)于共有權(quán)之客體的界定，有學(xué)者提出了相異的見(jiàn)解，認(rèn)為其應(yīng)當(dāng)是指專(zhuān)有所有權(quán)人所擁有的除單獨(dú)所有部分以外的建筑物其他部分。[13]在判定上，應(yīng)當(dāng)采取排除法與推定法進(jìn)行綜合判斷?？陀^而言，該解釋以排除和推定的方式有一定的合理性的，因?yàn)樽≌^(qū)無(wú)外乎專(zhuān)有部分與共有部分，排除專(zhuān)有部分的剩余部分自然為共有部分無(wú)疑，且將共有部分予以分類(lèi)有利于對(duì)具體的客體物的確定。但與結(jié)構(gòu)和使用較為復(fù)雜的共有部分相比該定義過(guò)于簡(jiǎn)略，難以確定和覆蓋種類(lèi)繁多、范圍廣泛的共有部分，與實(shí)際存在較多齟齬，缺乏操作性。其雖將部分客體進(jìn)行了列舉，但種類(lèi)有限，無(wú)法依據(jù)該列舉作出判斷。因此，該觀點(diǎn)亦需進(jìn)一步完善。

三是概括法+列舉法。有學(xué)者認(rèn)為，共有權(quán)的客體是一幢建筑物中專(zhuān)有部分所有權(quán)人共同利用和所有的部分。為了便于理解，還列舉了一些共有物予以說(shuō)明。[14]事實(shí)上，屬共有人所有且為其共同使用是共有權(quán)的客體的基本特征，但其對(duì)共有部分所下定義過(guò)于原則，難以為不同共有部分的所有權(quán)人所理解。與第二種見(jiàn)解相同，其對(duì)共有權(quán)客體進(jìn)行了分類(lèi)比較，并闡述了其各自的內(nèi)在特點(diǎn)，以使三種分類(lèi)相互區(qū)別開(kāi)來(lái)，便于針對(duì)不同的客體予以適用。但缺陷之處在于這一觀點(diǎn)對(duì)共有部分進(jìn)行最大范圍的概括后，卻并未對(duì)未列舉之物與概括之間的邏輯關(guān)系予以說(shuō)明，也未依據(jù)某一標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行分類(lèi)，使實(shí)踐中難以將具體的客體予以歸類(lèi)，而其概括的范圍又過(guò)于原則，幾無(wú)指導(dǎo)作用，因而該研究對(duì)于解決實(shí)踐中的疑難問(wèn)題存在一定困難。

四是排除法+列舉法+推定法。有學(xué)者認(rèn)為，共有權(quán)之客體的概念可界定為：“由區(qū)分所有權(quán)人全體或一部分予以共同所有的，不屬于專(zhuān)有部分的法定共用部分與規(guī)約共用部分”。在此基礎(chǔ)上，認(rèn)為應(yīng)當(dāng)采排除法、列舉法和推定法予以綜合判斷。[15]此三者合一的方式對(duì)具體客體的確定較為客觀，但對(duì)共有部分概念的界定有待于進(jìn)一步推敲。因?yàn)樘热魧?duì)內(nèi)涵的解釋出現(xiàn)偏差，則判定亦會(huì)顯失公平。其分類(lèi)雖給予了區(qū)分所有人自由決定權(quán)，有利于其自主治理，但這一權(quán)利在行使時(shí)難免存在困難，容易導(dǎo)致實(shí)踐中相互沖突的結(jié)果，況且在劃定約定共有部分的義務(wù)時(shí)難以確立公平的依據(jù)。因此，如何科學(xué)界定避免因分類(lèi)不明確而產(chǎn)生不良效果是其應(yīng)當(dāng)完善之處。

通過(guò)上述分析可見(jiàn)，我國(guó)相關(guān)學(xué)者的研究仍存在一定缺陷，尤其是在現(xiàn)代區(qū)分所有建筑物迅猛發(fā)展、變化的情形下，當(dāng)新的事物涌現(xiàn)時(shí)，便會(huì)出現(xiàn)一些相反的結(jié)果，對(duì)確定復(fù)雜的共有權(quán)關(guān)系并不具有全面的指導(dǎo)作用。我國(guó)區(qū)分所有建筑物緣于20世紀(jì)90年代的住房制度改革，在此之前實(shí)行的是國(guó)家福利型住房，與西方發(fā)達(dá)國(guó)家歷經(jīng)幾百年的社會(huì)實(shí)踐相比，無(wú)論是社會(huì)的法律素養(yǎng)還是法律實(shí)踐成果均具有較大差距，相關(guān)結(jié)論也不太符合我國(guó)的社會(huì)實(shí)際。因此，共有權(quán)之客體的判定應(yīng)當(dāng)以我國(guó)的社會(huì)實(shí)際為基礎(chǔ)，選擇妥恰的判定方式作為我國(guó)實(shí)踐的依據(jù)。

四、我國(guó)業(yè)主共有權(quán)之客體判定

結(jié)合法國(guó)、德國(guó)、日本的立法例以及我國(guó)學(xué)者之研究成果，在比較分析的基礎(chǔ)上，考慮到我國(guó)的具體情況，筆者認(rèn)為，我國(guó)采兩步法的判定方式更具有優(yōu)勢(shì)。首先，通過(guò)下定義的方式對(duì)何謂共有部分作出概括性的解釋?zhuān)黄浯?，在此基礎(chǔ)上，進(jìn)一步明確共有部分的范圍，以達(dá)到既清晰明了，又便于司法實(shí)踐之目的。兩步法既可解決共有權(quán)客體判定的疑難問(wèn)題，有效解決實(shí)踐中的相關(guān)糾紛，又符合我國(guó)具體實(shí)際，通俗易懂，便于業(yè)主查閱。

（一）關(guān)于共有權(quán)客體之定義

區(qū)分所有建筑物之共有權(quán)的客體即除專(zhuān)有部分以外的客體和在使用與構(gòu)造上不屬于專(zhuān)有部分的附屬物，其既包括雖然在結(jié)構(gòu)上具有獨(dú)立性，但與全體或部分業(yè)主的利益具有密切聯(lián)系的客體，又包括不為專(zhuān)有權(quán)人排他性使用的建筑物及其他設(shè)施。[16]確定業(yè)主共有物的前提是以一定的依據(jù)和特性對(duì)其內(nèi)涵進(jìn)行科學(xué)的解釋?zhuān)ㄟ^(guò)定義來(lái)說(shuō)明何謂物業(yè)小區(qū)內(nèi)業(yè)主之共有權(quán)之客體。由于定義對(duì)內(nèi)涵的解釋具有原則性的指向作用，依據(jù)這一內(nèi)涵來(lái)判斷其是否符合該原則，這對(duì)明確客體具有基礎(chǔ)性意義。該定義則以共有物的結(jié)構(gòu)、使用以及利益關(guān)系為基礎(chǔ)，使法律解釋緊緊圍繞此三個(gè)特點(diǎn)而展開(kāi)，促使判定具有原則性和精確性，從而確保判定結(jié)果的客觀、公正。

采此定義的理由為：⑴首先使用排除法，依據(jù)區(qū)分所有權(quán)人的專(zhuān)有權(quán)先行排除專(zhuān)有部分，以避免其干擾，為某一具體的客體判斷奠定基礎(chǔ)；⑵以逐步遞進(jìn)的方式解釋共有部分有助于對(duì)該問(wèn)題的理解，也降低了對(duì)共有權(quán)之客體的把握難度，易于為大眾所接受；⑶該定義吸收了其他國(guó)家的長(zhǎng)處，但并未全盤(pán)照抄，避免了與我國(guó)實(shí)際相悖。毫無(wú)疑問(wèn)，僅靠單純的定義與解釋是不能科學(xué)判斷并得出結(jié)論的，因?yàn)楣灿袡?quán)之客體的種類(lèi)復(fù)雜，且與專(zhuān)有部分緊密相連，很難根據(jù)定義與解釋作出判斷，加之共有權(quán)人群體龐大，理解能力參差不齊，而共有部分又為不同主體所共用，極易因權(quán)利與義務(wù)不明確而引發(fā)糾紛。[17]基于此，有必要將共有權(quán)的客體直觀化、具體化，以達(dá)到明確之目的。因此，在上述判定的基礎(chǔ)上，具體客體的確定還應(yīng)采取以下方式進(jìn)行。

（二）共有權(quán)客體之判定

在依據(jù)上述定義排除專(zhuān)有部分后便是對(duì)剩余部分的考察。此時(shí)某一客體物的判斷應(yīng)采用專(zhuān)有部分排除法、分類(lèi)列舉法和邏輯推定法等方式予以綜合判斷。具體步驟為：依據(jù)定義法排除專(zhuān)有部分，再通過(guò)分類(lèi)列舉的方式在具體的羅列中尋找某一共有物，倘若其不在羅列之中，則依據(jù)對(duì)共有部分的解釋、構(gòu)造、用途以及共用的利益關(guān)系等特征進(jìn)行推定，以判斷某一客體在性質(zhì)上是否契合于共有物。需要明確的是，為了使判斷具有客觀性和科學(xué)性，建議將共有權(quán)之客體進(jìn)行分類(lèi)，并予以列舉。通過(guò)列舉來(lái)解釋和說(shuō)明分類(lèi)的特征，便于適用。該分類(lèi)應(yīng)當(dāng)為：⑴與建筑物的基礎(chǔ)結(jié)構(gòu)及維持其安全密切聯(lián)系的部分。在我國(guó)，由于土地所有權(quán)非個(gè)人所有，因而土地應(yīng)排除在共有物之外。因此，其應(yīng)當(dāng)包括地基、承重墻、外墻、支柱、支撐建筑物之屋頂、位于專(zhuān)有部分之外的樓梯、大廳和非專(zhuān)有人所有的防空地下室等。當(dāng)然，至于會(huì)議室、娛樂(lè)室以及防空地下室等也可在購(gòu)買(mǎi)新建住房時(shí)以原始取得的方式確定其所有權(quán)，其亦可成為專(zhuān)有權(quán)的客體。[18]⑵共有人必須使用的設(shè)施或建筑物，即若缺乏此部分將嚴(yán)重影響共有人的生產(chǎn)與生活。如各種類(lèi)型的電梯、通向?qū)Ｓ腥酥返母黝?lèi)管道或電、暖、氣等系統(tǒng)。⑶可以獨(dú)立于房屋且與共有人利益密切相關(guān)的部分。如綠化帶、道路、閑置的空地、物業(yè)服務(wù)用房以及裝飾建筑區(qū)劃內(nèi)作用的各類(lèi)裝飾物和使用物等。⑷其他符合共有權(quán)之客體性質(zhì)的部分。此部分主要是針對(duì)爭(zhēng)議較大，但又缺乏客觀依據(jù)不能證明為某一業(yè)主所有且違背建筑物區(qū)分所有權(quán)之法理的部分，如車(chē)位等。

采取上述各方法相結(jié)合的方式確定共有權(quán)客體的理由如下：一是專(zhuān)有部分在實(shí)踐中爭(zhēng)議較少，其客體多數(shù)情形下是確定的，因而排除專(zhuān)有部分較為簡(jiǎn)單，排除法易將其與共有權(quán)的客體區(qū)分開(kāi)來(lái)。二是定義法是判斷某一具體建筑物及設(shè)施是否符合共有權(quán)之客體本質(zhì)特征的唯一標(biāo)準(zhǔn)，凡與其相悖的均可排除。三是分類(lèi)列舉法以共有物的特征為基礎(chǔ)，將其分類(lèi)并予以列舉，雖繁瑣，但淺顯易懂。在我國(guó)，法律從業(yè)人員的業(yè)務(wù)能力水平不一，如果不對(duì)共有權(quán)的客體作出規(guī)范與引導(dǎo)，在司法實(shí)踐中可能會(huì)出現(xiàn)非客觀的認(rèn)定，將不同客體予以列舉是應(yīng)對(duì)這一問(wèn)題的有效路徑。四是列舉法雖一目了然，但其也有自身的缺陷。因?yàn)楣灿胁糠址倍?，其種類(lèi)具有多樣化特征，列舉法無(wú)法對(duì)共有物一一列舉。隨著社會(huì)的不斷發(fā)展，新用途、新功能的使用物將不斷涌現(xiàn)，其也無(wú)法窮盡對(duì)此類(lèi)物體的列舉，但推定法可應(yīng)對(duì)這一問(wèn)題，并對(duì)保持法律的穩(wěn)定性、現(xiàn)實(shí)性和時(shí)代性具有不可替代的作用。因此，推定法不乏實(shí)踐價(jià)值。

總之，在區(qū)分所有建筑物中，各業(yè)主在很大程度上因共有權(quán)之客體的共同利益而相互聯(lián)系。共有權(quán)之客體的確定不僅關(guān)系到各業(yè)主權(quán)利的行使、義務(wù)的履行，而且還關(guān)系到現(xiàn)代物業(yè)小區(qū)內(nèi)的和諧，如何公平、科學(xué)地確定共有權(quán)的客體是值得我們關(guān)注的重要內(nèi)容。我國(guó)現(xiàn)行《物權(quán)法》的相關(guān)缺漏不僅在一定程度上加劇了業(yè)主與開(kāi)發(fā)商、業(yè)主與業(yè)主間的糾紛，而且該法本身也無(wú)法解決相關(guān)疑難問(wèn)題。實(shí)踐中的諸多糾紛表明，確立共有權(quán)的客體范圍及其認(rèn)定規(guī)則是解決此類(lèi)糾紛的有效路徑。

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