11點(diǎn)透視房地產(chǎn)業(yè)前景

文｜楊科偉 陳開(kāi)朝

2016年3月5日，李克強(qiáng)總理在全國(guó)兩會(huì)作了《政府工作報(bào)告》，我們從其中梳理了11個(gè)方面，以一窺2016年及十三五期間房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展前景。

一、2016年短期政策

1、落實(shí)農(nóng)民工進(jìn)城買(mǎi)房政策，中長(zhǎng)期的根本性制度性舉措將加快出臺(tái)

解讀：從去年年底政策導(dǎo)向看，農(nóng)民工進(jìn)城買(mǎi)房將成未來(lái)一段時(shí)期去庫(kù)存的著力點(diǎn)。但現(xiàn)有的信貸和稅費(fèi)等政策基本都是著力刺激需求，治標(biāo)沒(méi)治本，沒(méi)法真正刺激農(nóng)民進(jìn)城就近落腳城市?！秷?bào)告》提出，今年要放寬城鎮(zhèn)落戶(hù)條件、健全“人地錢(qián)”掛鉤政策、提高居住證含量等舉措，說(shuō)明農(nóng)民工進(jìn)城政策配套開(kāi)始逐步完善，全面的制度性安排預(yù)計(jì)將加快出臺(tái)。

2、“完善支持居民住房合理消費(fèi)的稅收、信貸政策”

解讀：今年政策仍會(huì)保持寬松，稅收方面，房貸利息抵扣個(gè)稅預(yù)計(jì)會(huì)很快出臺(tái)；信貸政策方面，除落實(shí)現(xiàn)有的首付政策外，極有可能繼續(xù)降低首付比例，甚至到1成首付，正如周小川行長(zhǎng)所言，國(guó)內(nèi)家庭房貸杠桿仍有空間，與此同時(shí)，房貸利率下調(diào)（尤其是二套利率）和加快利率市場(chǎng)化并行，2016年住房消費(fèi)的門(mén)檻和成本將進(jìn)一步下降。

3、“適應(yīng)住房剛性需求和改善性需求，因城施策化解房地產(chǎn)庫(kù)存”

解讀：當(dāng)前的庫(kù)存主要由供需不匹配造成的。接下來(lái)的房地產(chǎn)政策預(yù)計(jì)從以下幾個(gè)方面著手：（1）庫(kù)存過(guò)高的二線(xiàn)和三四線(xiàn)城市會(huì)大幅減少甚至?xí)和Ｐ略鐾恋毓?yīng)；一線(xiàn)和熱點(diǎn)二線(xiàn)城市將著力加大土地供應(yīng)量，來(lái)平抑當(dāng)前供不應(yīng)求導(dǎo)致的價(jià)格上漲。（2）調(diào)整住宅和商辦的比例，已經(jīng)出臺(tái)規(guī)劃的靈活轉(zhuǎn)性。（3）取消不符合市場(chǎng)實(shí)際的政策，如70/90、有條件、門(mén)檻的購(gòu)房入戶(hù)等類(lèi)似政策。

4、“建立租購(gòu)并舉的住房制度，把符合條件的外來(lái)人口逐步納入公租房供應(yīng)范圍

解讀：今年會(huì)加大落實(shí)購(gòu)買(mǎi)商品房用于保障房的力度。對(duì)房企而言，租賃和出售是完全不同的盈利模式。今年，政府在租賃土地出讓制度和稅費(fèi)費(fèi)率和征收方式上可能會(huì)有新的政策出臺(tái)，鼓勵(lì)房企盤(pán)活存量。

5、“提高棚改貨幣化安置比例”

解讀：這個(gè)也是去庫(kù)存的一個(gè)有效手段。對(duì)此，房企應(yīng)該有針對(duì)性地加大剛需戶(hù)型供應(yīng)。

6、房地產(chǎn)企業(yè)減稅、免費(fèi)以降成本

解讀：《報(bào)告》明確指出，201 6年5月1日開(kāi)始，房地產(chǎn)業(yè)將正式全面實(shí)施營(yíng)改增?！按_保所有行業(yè)稅負(fù)只減不增”，這意味著房企“營(yíng)改增”后帶來(lái)稅負(fù)降低。另外， “18項(xiàng)行政事業(yè)性收費(fèi)的免征范圍，從小微企業(yè)擴(kuò)大到所有企業(yè)和個(gè)人”，也將惠及房地產(chǎn)企業(yè)?？傮w看，2016年房地產(chǎn)企業(yè)稅費(fèi)負(fù)擔(dān)將進(jìn)一步下降，提高企業(yè)利潤(rùn)和活力。

7、“國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值增長(zhǎng)6.5%-7%”

解讀：根據(jù)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資對(duì)與GDP的增量關(guān)系測(cè)算，今年全國(guó)生產(chǎn)總值增長(zhǎng)目標(biāo)為6.5%-7%，要求房地產(chǎn)投資開(kāi)發(fā)投資10.03萬(wàn)億元左右，增速在4.5%左右。在整體去庫(kù)存的基調(diào)下，今年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資、新開(kāi)工、土地購(gòu)置等指標(biāo)不會(huì)有顯著提升，仍會(huì)低位徘徊。

8、繼續(xù)寬松的貨幣政策，降息、降準(zhǔn)仍有空間

解讀：今年廣義貨幣的預(yù)期增長(zhǎng)目標(biāo)是13%，同比增加18.1萬(wàn)億元。1月新增投放2.4萬(wàn)億，接下來(lái)還有15.7萬(wàn)億元的新增額度，接近2015年全年水平?？傮w，今年的貨幣政策比去年更寬松，說(shuō)明央行還有降息、降準(zhǔn)空間。隨著流動(dòng)性進(jìn)一步充裕，銀行對(duì)首套2成首付和二套3成首付的積極性會(huì)上升，按揭利率優(yōu)惠力度也會(huì)進(jìn)一步加大。

二、“十三五”期間中長(zhǎng)期支持政策

1、行業(yè)發(fā)展空間仍然十分巨大

解讀：以現(xiàn)有的人口增長(zhǎng)率和常住人口城鎮(zhèn)化率增長(zhǎng)目標(biāo)測(cè)算，十三五期間，每年新增常住人口約1500萬(wàn)人，以此測(cè)算，城鎮(zhèn)化率提升帶來(lái)的新增住房需求大約為12.7億平方米；另外舊城改造（包括棚戶(hù)區(qū)和城中村改造）帶來(lái)的新增住房需求大約15.7億平方米。新增需求巨大，十三五期間房地產(chǎn)行業(yè)仍會(huì)平穩(wěn)健康發(fā)展。

2、居民收入提升為住房消費(fèi)提供堅(jiān)固基礎(chǔ)

解讀：年均6.5%的經(jīng)濟(jì)增速將為居民收入翻番提供可靠保障。根據(jù)目標(biāo)，城鎮(zhèn)居民人口可支配收入到2020年翻一番的話(huà)，將由19109元上升到38219元，城鎮(zhèn)居民購(gòu)買(mǎi)力將顯著上升，對(duì)樓市需求尤其是改善需求釋放而言，將提供一個(gè)堅(jiān)實(shí)的經(jīng)濟(jì)支撐。

3、縮小區(qū)域、城市經(jīng)濟(jì)差距，中部城市樓市機(jī)會(huì)更大

解讀：總體上，優(yōu)化區(qū)域發(fā)展格局。在梯度上，縮小區(qū)域發(fā)展差距，縮小一二線(xiàn)城市的發(fā)展差距，以及區(qū)域中心城市與周邊中小城市的經(jīng)濟(jì)差距。尤其是出臺(tái)促進(jìn)中部地區(qū)崛起新十年規(guī)劃，將利好武漢、鄭州、合肥、南昌、太原等樓市市場(chǎng)。