古代房產(chǎn)交易都有哪些限制

李開周

古時(shí)賣房 先問(wèn)族人和鄰居買不買

在古代，因?yàn)樯畹男枰?，也?huì)有房產(chǎn)的交易，但整體來(lái)說(shuō)并不像現(xiàn)在這么頻繁和規(guī)范，在封建社會(huì)里，統(tǒng)治者出于管理的目的，房產(chǎn)交易還有一些限制措施。

西漢建立不久，大約在漢高祖劉邦的老婆呂雉呂太后當(dāng)政的時(shí)候，朝廷頒布了如下規(guī)定：“欲益買宅，不比其宅，勿許。”（《二年律令·戶律》）這條規(guī)定的意思是說(shuō)，你想買房，可以，但有一個(gè)條件：你要買的房子必須緊挨著你現(xiàn)有的房子。

為什么會(huì)出臺(tái)這樣奇怪的限購(gòu)政策，概括起來(lái)，有兩個(gè)原因：

首先，西漢初年土地私有化還不明顯，政府不希望再出現(xiàn)土地兼并的狀況，所以政府一方面限制出售，“受田宅，予人若賣宅，不得更受。”（《二年律令·戶律》）凡是國(guó)家分給你的房子或宅基，你可以賣掉，但是賣掉之后就不能再申請(qǐng)分配了；另一方面限制購(gòu)買，“不比其宅，勿許”。

其次，出于管理的需要。西漢登記人口和房產(chǎn)，用的是很原始的“手實(shí)”加“舉發(fā)”手段。家里有多少人，住多大面積的房子，你自己報(bào)，這叫“手實(shí)”。萬(wàn)一你為了少交人頭稅和財(cái)產(chǎn)稅，少報(bào)人口和房子怎么辦？不怕，政府鼓勵(lì)鄰居檢舉揭發(fā)，揭發(fā)屬實(shí)，抓你坐牢，沒(méi)收你的家產(chǎn)，一半家產(chǎn)充公，一半家產(chǎn)用來(lái)賞給檢舉揭發(fā)你的鄰居，以資獎(jiǎng)勵(lì)，這叫“舉發(fā)”。限制你只能購(gòu)買緊鄰的房子，等于是把你和你的家庭固定到了一處，這樣一來(lái)，鄰居便于檢舉，政府便于管理。

進(jìn)入唐朝，政策又變了。這期間，出臺(tái)了一種持續(xù)了一千多年的限購(gòu)政策，用八個(gè)字來(lái)總結(jié)，叫作“求田問(wèn)舍，先問(wèn)親鄰”。唐朝的規(guī)定是這樣的：“天下諸郡，應(yīng)有田宅產(chǎn)業(yè)，先已親鄰買賣?！保ā短茣?huì)要》卷85）意思是說(shuō)，全國(guó)不管哪個(gè)城市，包括土地和房產(chǎn)，想出售，先問(wèn)你親戚和鄰居買不買。

五代十國(guó)的規(guī)定更加細(xì)化，賣房的時(shí)候，先問(wèn)四鄰和族人是否想買，如果他們不愿，或者出的價(jià)太低，你才能賣給其他人。

宋朝比五代十國(guó)時(shí)還要細(xì)致，還明確了征求意見(jiàn)的順序：先問(wèn)族人，后問(wèn)四鄰。

元朝時(shí)規(guī)定，光口頭上征求親鄰?fù)鉄o(wú)效，還得立一張“問(wèn)賬”，讓族人和鄰居在上面挨個(gè)簽字，大伙兒都同意你賣房了，你才能出售。明朝的規(guī)定跟元朝相同，事實(shí)上，一直到清朝，甚至到了民國(guó)，“求田問(wèn)舍，先問(wèn)親鄰”的規(guī)矩還在局部地區(qū)持續(xù)。

民國(guó)初年，北京有個(gè)錦什坊街，錦什坊街有個(gè)馬勺胡同，馬勺胡同里有個(gè)小院，小院里蓋了四間瓦房。這四間瓦房的主人姓勝，叫勝奎，滿洲人。在滿清倒臺(tái)之后，勝奎丟了鐵桿莊稼，坐吃山空，到了民國(guó)三年，不得不把小院賣掉。賣了多少錢呢？紋銀225兩。勝奎的房子賣錢不多，費(fèi)的麻煩卻不少。滿清剛成立那會(huì)兒，限制旗人賣房，真要賣，只能賣給旗人，不能賣給漢人。乾嘉（乾隆和嘉慶兩朝）以后，這個(gè)禁令形同廢紙，政府的限制沒(méi)了，親族和四鄰的限制仍然存在。勝奎為了賣房，得給本旗都統(tǒng)、本甲佐領(lǐng)送禮，給堂哥堂弟堂伯堂叔送禮，給周邊的街坊鄰居送禮，換來(lái)他們的書面同意后，才能把房賣出去。

因?yàn)橛H鄰找麻煩而不得不取消交易、退換房產(chǎn)的案例屢見(jiàn)不鮮。1949年之前，有人在買房前，先在報(bào)紙上刊登啟事，讓原業(yè)主的族人和四鄰直接跟購(gòu)房人聯(lián)系，如有意見(jiàn)趕緊提，別等成交之后再找后賬（參見(jiàn)1946年11月1日杭州《正報(bào)》第一版《國(guó)立浙江大學(xué)置產(chǎn)征詢》，民國(guó)時(shí)期上海《申報(bào)》、重慶《新民報(bào)》等報(bào)紙也經(jīng)?？穷愃茊⑹拢?/p>

買賣房屋，只要買主賣主兩廂情愿就足夠了，干嗎還得經(jīng)過(guò)賣方族人和鄰居的同意呢？概括來(lái)講，原因也很簡(jiǎn)單：首先，為了保護(hù)宗族財(cái)產(chǎn)不流失。古代中國(guó)沒(méi)有明晰的完全屬于私人的物權(quán)，不動(dòng)產(chǎn)在法律和道德兩種層面都是既屬于個(gè)人又屬于族人的，尤其祖輩遺留的房屋，如果未經(jīng)叔伯兄弟的同意就拿來(lái)出售，極可能會(huì)引起持久的甚至大規(guī)模的同族爭(zhēng)斗，出于維護(hù)基層穩(wěn)定的目的，地方政府要求“求田問(wèn)舍，先問(wèn)親鄰”。

其次，人為設(shè)置親鄰障礙，減少住房交易，必定增加居民遷徙的難度，這樣把百姓都固定到土地上，統(tǒng)計(jì)人口也好，征收賦稅也好，勘破案件也好，都變得很容易。

明朝禁止官員在任職地買房

從元朝開始，還出現(xiàn)了一種有趣的限制購(gòu)房政策：不許當(dāng)官的買房。

嚴(yán)格地講，不是禁止所有官員買房，而是禁止蒙古官員在原南宋統(tǒng)治區(qū)域如江蘇、浙江、福建等地買房（參見(jiàn)元刻本《大元圣政國(guó)朝典章》卷19《禁官吏買房屋》）。元朝制定這個(gè)規(guī)定，是有原因的：其一，蒙古人滅了金國(guó)、西夏、大理和南宋，在戰(zhàn)亂中，平民死傷無(wú)數(shù)，那些平民的房子也因?yàn)闊o(wú)人看管而收歸朝廷。在元朝初年，朝廷手里就握有大量房子，可以隨心所欲地分給官員。換句話說(shuō)，大多數(shù)蒙古官員都能分到房子，沒(méi)必要再去購(gòu)買。其二，南宋滅亡后，一些蒙古人跑到江南做官，這些官員嫌分到的公房太小，就出去借住或購(gòu)買民房。借住民房的不僅強(qiáng)拿強(qiáng)要，還強(qiáng)奸殺人；購(gòu)買民房的蠻橫無(wú)理，譬如一套房市價(jià)十萬(wàn)，他們只給五千，甚至一分錢不給，弄一張假合同，逼著原業(yè)主簽字畫押，那房子就成他的了（參見(jiàn)《至正直集》卷2《宋末豪民》）。這些蒙古官員激起了極大民憤，各地義軍紛紛起兵抗元。為了撫慰江南、化解民怨，元世祖忽必烈頒布了禁止蒙古官員在江南購(gòu)置產(chǎn)業(yè)的嚴(yán)令。

到了明清兩代，不許官員買房的政策進(jìn)一步擴(kuò)大化，朝廷禁止所有官員在工作所在地買房。明朝的規(guī)定是這樣的：“凡有司官吏，不得于見(jiàn)任處所置買田宅。違者笞五十，解任，田宅入官?！保ā睹鞔衫齾R編·萬(wàn)歷問(wèn)刑條例·任所置買田宅》）敢在工作所在地買房，讓朝廷得知，扒光屁股打五十板，開除公職，最后還要沒(méi)收你買的房子。

清朝的規(guī)定除了照搬明朝上面這一條法律外，還對(duì)旗人有所限制?！捌靻T歷任外省，有在任所置產(chǎn)者，勒限責(zé)令，變價(jià)回旗。如有隱匿不報(bào)，查出財(cái)產(chǎn)入官，地方官失察，照例議處?！保ā肚?shí)錄》卷8）凡旗人去外地工作，膽敢在工作所在地買房，其所買房產(chǎn)由朝廷強(qiáng)制拍賣，拍賣所得歸政府所有。如發(fā)現(xiàn)旗人在工作所在地買房，當(dāng)?shù)毓賳T也有責(zé)任向朝廷舉報(bào)，如不舉報(bào)，一旦查出，跟著買房的旗人一起受處分。

原因其實(shí)很簡(jiǎn)單：官員受賄的形式多種多樣，唯獨(dú)無(wú)償或者低價(jià)受贈(zèng)不動(dòng)產(chǎn)難以查清，既然難查清，干脆就不讓他們?cè)诠ぷ魉诘負(fù)碛蟹慨a(chǎn)。不管是誰(shuí)，只要在任職地買了房，就默認(rèn)他是貪污，就摘他的烏紗帽，打他的屁股，沒(méi)收他的房子。

更有意思的是，在乾隆時(shí)期，不光嚴(yán)禁旗人在工作所在地買房，還嚴(yán)禁旗人官員帶著年滿18歲以上的兒子上任。旗人在外地做官，其兒子（也包括孫子、侄子和外甥）如果不到18歲，可以跟著他在工作所在地居住；如果超過(guò)十八歲，必須送回北京。

為什么會(huì)有這樣的規(guī)定呢？跟當(dāng)時(shí)旗人子弟過(guò)于蠻橫有關(guān)。據(jù)《乾隆實(shí)錄》記載，旗人在外地做官，其子弟如果跟著上任，則會(huì)禍害地方百姓，礙于旗人官員的面子，地方又很難懲罰他們，乾隆思來(lái)想去，干脆把這幫“衙內(nèi)”留在北京，強(qiáng)迫他們跟他們當(dāng)官的爹分開。因?yàn)楸本┦翘熳幽_下，旗人子弟再橫，也不敢在皇帝跟前發(fā)威，這樣管束起來(lái)就容易多了。

晚清可分期買房 民國(guó)上海可按揭

現(xiàn)在人們買房，錢不夠，可以分期，也可以按揭。分期是直接跟開發(fā)商打交道，把不能一次付清的房款分開來(lái)交；按揭是先讓銀行代付，把房款一次付清，然后每月還錢給銀行。追溯歷史，分期和按揭都不是新生事物，分期購(gòu)房曾經(jīng)在滿清時(shí)期的北京盛行，按揭購(gòu)房曾經(jīng)在民國(guó)時(shí)期的上海盛行。

滿清時(shí)期北京的分期購(gòu)房，僅限于旗人。滿清前期對(duì)旗人施行的是免費(fèi)分房政策，原則上，一品官分20間，二品官分15間，三品官分12間，四品官分10間，五品官分7間，六品官分4間，八品官分3間，九品官和沒(méi)有品級(jí)沒(méi)有工作的普通旗人每人分兩間，只要是旗人，人人有房住。

后來(lái)公房不夠分了，旗人內(nèi)部苦樂(lè)不均，清廷開始搞房改，免費(fèi)分房變成了“福利購(gòu)房”——朝廷按優(yōu)惠價(jià)把公房賣給旗人，一家只許買一所，不許多買，不許騙購(gòu)。然而即使按優(yōu)惠價(jià)，也有一些旗人買不起，不能一次繳清房款，于是從乾隆年間起允許分期，房款在千兩以上的，可以首付一半，剩下的8年之內(nèi)付清。

嘉慶即位后，旗人分期購(gòu)房成為定例，無(wú)論總價(jià)多少，都是首付一半，還款期限則視房款而定，500兩以上的7年付清，300兩以上的6年付清，100兩以上的5年付清，如果房款在100兩以下，限4年付清。旗人分期購(gòu)買公房無(wú)須付給朝廷利息，只要在朝廷規(guī)定的還款期限內(nèi)還清就行了，這也算是朝廷對(duì)旗人的一項(xiàng)優(yōu)惠政策。

進(jìn)入民國(guó)，分期購(gòu)房不常見(jiàn)，按揭購(gòu)房卻在上海流行過(guò)。民國(guó)十六年，著名中醫(yī)陳存仁在上海老城區(qū)買房，一幢兩層小樓，賣方喊價(jià)25000塊大洋，陳存仁手頭只有5000塊，從朋友那兒借了10000塊，錢還是不夠，只好先簽房契，然后拿著房契去某個(gè)錢莊求助。錢莊用房契做抵押，替陳存仁付清了余款，陳住進(jìn)新房之后，再向錢莊還本付息，什么時(shí)候清賬，什么時(shí)候拿走房契。這就是典型的按揭購(gòu)房，只不過(guò)當(dāng)時(shí)辦理按揭的是錢莊，而不是銀行。也有銀行提供按揭服務(wù)的，像在上海開設(shè)分行的花旗銀行和香港國(guó)民商業(yè)儲(chǔ)蓄銀行，都有按揭項(xiàng)目。

1936年3月4日的《申報(bào)》評(píng)論說(shuō)，在上海買房跟在其他城市買房不一樣，在其他城市買房，必須攢夠全款，所以房地產(chǎn)交易量不大，房?jī)r(jià)也不是很高；而在上海，“以三四成之墊本，即可購(gòu)置產(chǎn)業(yè)，向中外行商押抵六七成之借款”，只需要首付30%到40%，就能去中外金融機(jī)構(gòu)辦理按揭，買下房子。民國(guó)時(shí)期上海的房地產(chǎn)市場(chǎng)一枝獨(dú)秀，原因之一就是可以按揭。

身在北京的魯迅就沒(méi)有這么幸運(yùn)。1919年底，魯迅在北京八道灣買房，買的是一處四合院，前后三進(jìn)，房子20多間，總價(jià)3500塊大洋。除了這筆房款，魯迅還得付給房產(chǎn)中介173塊大洋的傭金，辦房產(chǎn)證時(shí)又要繳給政府180塊大洋的契稅和印花稅，另外為了安裝自來(lái)水，還得向自來(lái)水公司繳納初裝費(fèi)115塊大洋。房款、傭金、稅費(fèi)、自來(lái)水初裝費(fèi)，幾項(xiàng)開銷加一塊兒，差不多4000塊大洋了。魯迅剛上班（此前因?yàn)檗p子軍進(jìn)京，魯迅從教育部辭職），沒(méi)那么多積蓄，把紹興老家的祖宅賣了，還是沒(méi)湊夠，只好去銀行貸了一筆500塊大洋的短期貸款，為期3個(gè)月，月息“一分三厘”。

一分三厘就是1.3%，折成年息是15.6%?，F(xiàn)在去銀行辦按揭，為期10年或者15年，年息也不到13%，而魯迅短短3個(gè)月的貸款，年息竟然超過(guò)15%，利息實(shí)在是高。

不是銀行坑魯迅，在整個(gè)民國(guó)時(shí)代，銀行的利息都比現(xiàn)在高得多，以當(dāng)時(shí)天津、上海、北京三地的國(guó)有銀行為例，為期一年的普通貸款，利息最低10%，高的則在16%以上。而且還得有地契、商鋪、定期存折之類的物品做抵押，要是沒(méi)有抵押，就必須有富商或者知名人士做擔(dān)保。而當(dāng)時(shí)民間高利貸的利息，月息一般高達(dá)8%，還是“驢打滾”的復(fù)利，折成年息在150%以上。

孫中山呼吁不動(dòng)產(chǎn)登記

古代中國(guó)沒(méi)有房管局，也沒(méi)有房本，古人買賣二手房，其產(chǎn)權(quán)證明主要就是那張房契，如果要過(guò)戶，只能讓房契過(guò)戶：買賣雙方重新簽一張房契，然后去衙門繳納契稅，讓縣太爺在房契上蓋一個(gè)紅戳兒，再撕下房契的存根部分，留在縣衙里作為備案就行了。

想讓房契過(guò)戶，必須得繳契稅，這個(gè)規(guī)矩從北宋一直延續(xù)到清朝末年，其中契稅稅率一直在變，最低2%（宋仁宗即位時(shí)），最高9%（康熙平三藩的時(shí)候），再加上各種各樣的附加稅，最多能占購(gòu)房款的16%。

為了省下這筆錢，古人買房往往并不過(guò)戶。房產(chǎn)交易不過(guò)戶，遇到購(gòu)房糾紛會(huì)非常麻煩，所以從北宋到清末，歷代政府都在勸說(shuō)購(gòu)房者過(guò)戶，這樣做一是可以減少糾紛，二是還能增加政府的契稅收入。

問(wèn)題是過(guò)了戶也不一定安全。古代政府沒(méi)有電腦，檔案管理異常混亂，縣官每隔兩三年就能換一屆，假如新上任的縣太爺是個(gè)糊涂蛋，是極有可能把購(gòu)房者留作備案的房契存根（清朝稱之為“契尾”）弄丟的。存根丟了，新業(yè)主的不肖子孫再把房契弄丟了，從此無(wú)憑無(wú)據(jù)，你說(shuō)房子是誰(shuí)的？《名公書判清明集》《三言二拍》這些書里，房產(chǎn)糾紛俯拾皆是，其中關(guān)鍵原因就是交易混亂、產(chǎn)權(quán)不明等原因所導(dǎo)致。

進(jìn)入民國(guó)，孫中山先生為了厘清產(chǎn)權(quán)，減少糾紛，呼吁進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記。各地政府先后響應(yīng)孫先生的號(hào)召，紛紛在地方法院下面設(shè)立“登記處”或者“登記局”，讓當(dāng)?shù)貥I(yè)主都主動(dòng)去法院申報(bào)房屋位置、房屋面積、房屋質(zhì)量和房屋現(xiàn)值，登記處或者登記局先審查，再公告，確信沒(méi)有產(chǎn)權(quán)糾紛了，再登記備案，最后發(fā)給業(yè)主一張《不動(dòng)產(chǎn)登記證》。

1925年4月，北京地方審判廳登記處在全城張貼不動(dòng)產(chǎn)登記布告，是用白話文寫的：“本廳自民國(guó)十一年九月一日創(chuàng)辦不動(dòng)產(chǎn)登記制度，已經(jīng)印發(fā)過(guò)十幾萬(wàn)張傳單，對(duì)大家說(shuō)明了。北京的土地房屋自庚子變亂后，關(guān)系很復(fù)雜，有補(bǔ)簽的，有失契的，有盜典、盜賣、盜押的，打官司的實(shí)在不少，一經(jīng)登記處登記，權(quán)利就算是永遠(yuǎn)確定了，什么盜賣偽造的事情均敢保其沒(méi)有，即萬(wàn)一遇到兵災(zāi)水火，契據(jù)丟失，不須登報(bào)聲明，不須找鋪保補(bǔ)契，就可以對(duì)抗第三人。從本年4月1日起，土地房屋每?jī)r(jià)值千元，只收一元登記費(fèi)。”

這份布告向廣大市民重申了不動(dòng)產(chǎn)登記的好處，也公布了不動(dòng)產(chǎn)登記的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：土地房屋每?jī)r(jià)值一千塊大洋，登記費(fèi)只收一塊大洋，千分之一的收費(fèi)率。怎樣來(lái)確定“土地房屋價(jià)值”呢？那時(shí)候的做法特別簡(jiǎn)單，法院不去估價(jià)，完全靠老百姓自己申報(bào)，報(bào)多少錢就是多少錢。

那有人說(shuō)了，既然報(bào)多少就是多少，為了少繳費(fèi)，就使勁往少里報(bào)，可千萬(wàn)別這樣，因?yàn)閷O中山給民國(guó)《土地法》有規(guī)定：只要業(yè)主申報(bào)的房?jī)r(jià)明顯低于市價(jià)，政府就有權(quán)利按照他申報(bào)的價(jià)格強(qiáng)行征收。