濟(jì)南市商品住宅銷售價(jià)格形成機(jī)制研究①
——基于系統(tǒng)動(dòng)力學(xué)

濟(jì)南大學(xué) 張爽 李勵(lì) 呂振興

濟(jì)南市商品住宅銷售價(jià)格形成機(jī)制研究①
——基于系統(tǒng)動(dòng)力學(xué)

濟(jì)南大學(xué) 張爽 李勵(lì) 呂振興

系統(tǒng)動(dòng)力學(xué)適合解決一系列涉及要素眾多、持續(xù)時(shí)間較長(zhǎng)、復(fù)雜的經(jīng)濟(jì)社會(huì)問題，房地產(chǎn)市場(chǎng)作為宏觀經(jīng)濟(jì)系統(tǒng)的一個(gè)重要組成部分，自身就是一個(gè)復(fù)雜的、非線性的、存在時(shí)間延遲的經(jīng)濟(jì)社會(huì)系統(tǒng)。因此，本文選擇了系統(tǒng)動(dòng)力學(xué)的建模方法將房地產(chǎn)市場(chǎng)劃分為成本子系統(tǒng)、供求子系統(tǒng)、社會(huì)子系統(tǒng)與調(diào)控子系統(tǒng)，并在此基礎(chǔ)上繪制了濟(jì)南市商品住宅市場(chǎng)內(nèi)部運(yùn)行機(jī)制與發(fā)展規(guī)律的系統(tǒng)因果反饋圖，嘗試借助重要的反饋回路對(duì)濟(jì)南市商品住宅銷售價(jià)格的形成機(jī)制進(jìn)行分析。

商品住宅 銷售價(jià)格 系統(tǒng)動(dòng)力學(xué)

1　濟(jì)南市商品住宅銷售市場(chǎng)的系統(tǒng)結(jié)構(gòu)分析

1.1成本子系統(tǒng)

濟(jì)南市商品住宅銷售系統(tǒng)的成本子系統(tǒng)，就是按照商品住宅的開發(fā)成本對(duì)其價(jià)值進(jìn)行的估算，其理論基礎(chǔ)為“生產(chǎn)費(fèi)用價(jià)值理論”，即商品的價(jià)值由其生產(chǎn)費(fèi)用而定，也就是馬克思的剩余價(jià)值論所闡述的商品的價(jià)格由其價(jià)值決定。房地產(chǎn)市場(chǎng)的交易雙方能夠接受的就是包含成本與利潤(rùn)的正常代價(jià)，因此可以通過(guò)“成本加利潤(rùn)”的方式對(duì)商品住宅價(jià)值角度入手對(duì)住宅的銷售價(jià)格進(jìn)行估算。房地產(chǎn)開發(fā)商以“取得土地——開發(fā)建設(shè)——銷售住宅產(chǎn)品”的一般方式開發(fā)經(jīng)營(yíng)商品住宅，據(jù)此可以得到商品住宅產(chǎn)品的一般定價(jià)公式：商品住宅的價(jià)格=土地取得成本+開發(fā)成本+管理費(fèi)用+銷售費(fèi)用+投資利息+開發(fā)利潤(rùn)+相關(guān)稅費(fèi)。在此基礎(chǔ)上得到濟(jì)南市商品住宅銷售市場(chǎng)的成本子系統(tǒng)，如圖1所示。

圖1　

1.2供求子系統(tǒng)

住宅產(chǎn)品的開發(fā)成本決定了其價(jià)格水平，但市場(chǎng)供求關(guān)系決定了住宅產(chǎn)品的溢價(jià)能力，即價(jià)格與價(jià)值間的偏離程度。一般而言，當(dāng)市場(chǎng)處于供不應(yīng)求的狀態(tài)時(shí)，住宅產(chǎn)品的銷售價(jià)格就可能高于其開發(fā)成本，此時(shí)商品住宅的銷售價(jià)格就應(yīng)在成本加利潤(rùn)的基礎(chǔ)上進(jìn)行加價(jià)調(diào)整；反之，當(dāng)市場(chǎng)處于供大于求的狀態(tài)時(shí)，住宅產(chǎn)品的銷售價(jià)格就可能低于其開發(fā)成本，此時(shí)商品住宅的銷售價(jià)格就應(yīng)在成本加利潤(rùn)的基礎(chǔ)上進(jìn)行減價(jià)調(diào)整。因此，現(xiàn)實(shí)生活中房地產(chǎn)商品的銷售價(jià)格最終還是要取決于其效用，而非花費(fèi)的成本，“有價(jià)無(wú)市”的產(chǎn)品對(duì)市場(chǎng)而言是毫無(wú)意義的，開發(fā)成本的增減只有通過(guò)效用才能最終形成價(jià)格。濟(jì)南市商品住宅銷售市場(chǎng)的供求子系統(tǒng)如圖2所示。

圖2　

1.3社會(huì)子系統(tǒng)

商品住宅的銷售價(jià)格除了會(huì)受到市場(chǎng)供求關(guān)系的直接影響，還會(huì)受到許多其他因素的影響，這些影響因素一部分來(lái)自房地產(chǎn)市場(chǎng)本身，但絕大部分來(lái)自房地產(chǎn)市場(chǎng)的外部。根據(jù)研究目的的需要，考慮到指標(biāo)的可量化性及部分?jǐn)?shù)據(jù)的可獲得性，本文將從影響濟(jì)南市商品住宅銷售市場(chǎng)的眾多社會(huì)、經(jīng)濟(jì)因素中選取部分可量化的指標(biāo)構(gòu)成社會(huì)子系統(tǒng)。濟(jì)南市商品住宅銷售市場(chǎng)的社會(huì)子系統(tǒng)如圖3所示.

圖3　

1.4調(diào)控子系統(tǒng)

房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康穩(wěn)定發(fā)展，離不開政府各類宏觀調(diào)控政策的支持，在構(gòu)建濟(jì)南市商品住宅市場(chǎng)系統(tǒng)動(dòng)力學(xué)模型時(shí)，應(yīng)將政府針對(duì)商品住宅銷售市場(chǎng)采取的各類宏觀調(diào)控政策納入其中。在繪制濟(jì)南市商品住宅銷售市場(chǎng)的調(diào)控子系統(tǒng)圖時(shí)，筆者將房地產(chǎn)制度政策、稅收制度政策、金融制度政策、其他特殊政策以及一些與房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展相關(guān)的規(guī)劃等政策因素納入了模型中。濟(jì)南市商品住宅銷售市場(chǎng)的調(diào)控子系統(tǒng)如圖4所示。

2　濟(jì)南市商品住宅銷售市場(chǎng)主要因果反饋回路分析

下面依據(jù)繪制的整體系統(tǒng)因果反饋圖與濟(jì)南市商品住宅市場(chǎng)的內(nèi)部運(yùn)行規(guī)律，選取一些對(duì)能夠?qū)ι唐纷≌N售價(jià)格的形成產(chǎn)生重要影響的因果反饋回路進(jìn)行簡(jiǎn)要分析。

（1）基準(zhǔn)地價(jià)→土地取得成本→綜合成本→住宅價(jià)格

土地成本是商品住宅開發(fā)成本的一個(gè)重要組成部分，商品住宅的銷售價(jià)格受基準(zhǔn)地價(jià)的影響較大，特別是目前中國(guó)的土地市場(chǎng)多采用政府定價(jià)的方式，房地產(chǎn)開發(fā)商通常只能通過(guò)招標(biāo)、拍賣、掛牌、出讓等合法方式獲得土地，政府實(shí)際掌握著絕大部分的土地定價(jià)權(quán)力，致使中國(guó)土地市場(chǎng)的市場(chǎng)化程度普遍偏低

（2）住宅價(jià)格→自主性需求量→總需求量→供求比→住宅價(jià)格（正反饋回路）

住宅價(jià)格→心理預(yù)期價(jià)格→投資性需求量→總需求量→供求比→住宅價(jià)格（正反饋回路）

商品住宅的銷售價(jià)格除了會(huì)受到開發(fā)成本的影響，還會(huì)受到市場(chǎng)供求關(guān)系的調(diào)節(jié)，根據(jù)消費(fèi)者購(gòu)買商品住宅的不同目的，可以將商品住宅的總需求劃分成自住性需求與投資性需求兩部分。自住性需求通常包含剛性需求與改善性需求，投資性需求通常包含融資租賃性需求、保值增值性需求以及簡(jiǎn)單的套利需求。消費(fèi)者對(duì)商品住宅產(chǎn)品的不同需求實(shí)際會(huì)對(duì)商品住宅銷售市場(chǎng)產(chǎn)生不同的影響，繼而帶來(lái)商品住宅銷售價(jià)格的變動(dòng)。由于與住宅總需求相關(guān)的兩條因果反饋鏈均為正反饋回路，表明在其他因素不變的前提下，無(wú)論是自住性需求量還是投資性需求量的增加都可能帶來(lái)商品住宅銷售價(jià)格的上漲。特別是消費(fèi)者的投資性需求中包含著大量不利于房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的非理性因素，例如資本的逐利性、購(gòu)房者的價(jià)格預(yù)期、開發(fā)商的虛假宣傳等，都可能使商品住宅的銷售價(jià)格越來(lái)越偏離市場(chǎng)均衡價(jià)格，最終導(dǎo)致商品住宅銷售市場(chǎng)失去平衡，這不僅會(huì)影響房地產(chǎn)市場(chǎng)資源的合理配置，更會(huì)帶來(lái)大量的空置房，進(jìn)一步加劇購(gòu)房者的負(fù)擔(dān)，使真正的居住性需求無(wú)法得到有效滿足。

（3）住宅價(jià)格→總供給量→供求比→住宅價(jià)格（負(fù)反饋回路）

商品住宅的供給量對(duì)銷售價(jià)格的影響回路為負(fù)反饋回路，可見在其他因素不變的前提下，商品住宅供給量的增加會(huì)對(duì)商品住宅的銷售價(jià)格產(chǎn)生反向影響。房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展本身帶有很強(qiáng)的地域性，且中國(guó)地域廣袤幅員遼闊，地區(qū)與地區(qū)之間差異巨大，致使房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)期以來(lái)很難實(shí)現(xiàn)各類資源的優(yōu)化配置。具體表現(xiàn)為房地產(chǎn)市場(chǎng)供給與需求結(jié)構(gòu)的失衡，一方面是一些一二線大城市房?jī)r(jià)飛漲、一房難求，另一方面是三四線城市巨大的庫(kù)存壓力與隨處可見的空置房。這些都呈現(xiàn)了中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)不均衡的發(fā)展現(xiàn)狀，特別是區(qū)域間資源配置的失衡與市場(chǎng)結(jié)構(gòu)的失調(diào)，最終在這些非理性因素的干擾下，商品住宅的銷售價(jià)格出現(xiàn)劇烈變動(dòng)失去平衡。因此，保持房地產(chǎn)市場(chǎng)供給與需求結(jié)構(gòu)的穩(wěn)定對(duì)維持商品住宅銷售價(jià)格的穩(wěn)定意義重大。

（4）住宅價(jià)格→城市GDP水平→基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)水平→城市拆遷改造量→自住性需求量→總需求量→總需求量→供求比→住宅價(jià)格（負(fù)反饋回路）

房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展與宏觀經(jīng)濟(jì)系統(tǒng)聯(lián)系密切，且該回路為負(fù)反饋回路，表明商品住宅的銷售價(jià)格最終會(huì)在各種宏觀經(jīng)濟(jì)因素的調(diào)解下回歸理性，保持穩(wěn)定發(fā)展。房地產(chǎn)市場(chǎng)始終是宏觀經(jīng)濟(jì)的重要組成部分，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展為城市經(jīng)濟(jì)、社會(huì)的發(fā)展貢獻(xiàn)了巨大的力量，同時(shí)在各種宏觀經(jīng)濟(jì)因素的調(diào)解下，房地產(chǎn)市場(chǎng)得以保證健康理性地發(fā)展。

圖4　

3　結(jié)論分析

本文通過(guò)構(gòu)建濟(jì)南市商品住宅銷售市場(chǎng)的系統(tǒng)動(dòng)力學(xué)模型，嘗試對(duì)濟(jì)南市商品住宅的價(jià)格形成機(jī)制進(jìn)行探究與分析。首先，通過(guò)建立濟(jì)南市商品住宅銷售市場(chǎng)的系統(tǒng)因果反饋模型，分析了濟(jì)南市商品住宅銷售市場(chǎng)的各主要參與主體，以及各參與要素在商品住宅市場(chǎng)中發(fā)揮的不同作用；模型將濟(jì)南市商品住宅銷售市場(chǎng)劃分為成本子系統(tǒng)、供求子系統(tǒng)、社會(huì)子系統(tǒng)與調(diào)控子系統(tǒng)，綜合分析了各類市場(chǎng)參與要素開發(fā)成本、經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)、市場(chǎng)需求、供給狀況以及各類經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、人口及政策因素在濟(jì)南市商品住宅銷售市場(chǎng)中發(fā)揮的有機(jī)作用，對(duì)濟(jì)南市商品住宅銷售價(jià)格的形成機(jī)制有了較為客觀的認(rèn)識(shí)。房地產(chǎn)市場(chǎng)作為宏觀經(jīng)濟(jì)的一個(gè)重要組成部分，其價(jià)格形成機(jī)制受多種宏觀及微觀要素的影響，表現(xiàn)十分復(fù)雜，但并非沒有任何規(guī)律可以遵循，住宅產(chǎn)品作為一般商品同樣遵循最基本的市場(chǎng)規(guī)律，其銷售價(jià)格最終還是要取決于其效用，因此通過(guò)構(gòu)建的系統(tǒng)動(dòng)力學(xué)模型還是能夠?qū)Ψ康禺a(chǎn)市場(chǎng)形成很多規(guī)律性的認(rèn)識(shí)，對(duì)日后進(jìn)一步規(guī)范房地產(chǎn)行業(yè)的健康理性發(fā)展還是具有一定的借鑒意義。

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F293.3

A

2096-0298（2016）07（a）-117-02

濟(jì)南大學(xué)研究生創(chuàng)新基金項(xiàng)目（YCXS15023）。