村鎮(zhèn)建設(shè)用地再開發(fā)后評(píng)估指標(biāo)體系探討

鄭沃林，鄭榮寶，唐曉蓮，李 爽，張春慧

（廣東工業(yè)大學(xué)管理學(xué)院，廣東 廣州 510520）

村鎮(zhèn)建設(shè)用地再開發(fā)后評(píng)估指標(biāo)體系探討

鄭沃林，鄭榮寶，唐曉蓮，李 爽，張春慧

（廣東工業(yè)大學(xué)管理學(xué)院，廣東 廣州 510520）

研究目的：構(gòu)建村鎮(zhèn)建設(shè)用地再開發(fā)后評(píng)估的指標(biāo)體系，為村主體、開發(fā)企業(yè)對(duì)村鎮(zhèn)建設(shè)用地再開發(fā)后的自測及行業(yè)部門對(duì)村鎮(zhèn)建設(shè)用地再開發(fā)后效應(yīng)的普查提供參考。研究方法：文獻(xiàn)分析法，問卷調(diào)查法及深度訪談法。研究結(jié)果：在考慮利益相關(guān)者的訴求、評(píng)估客體的特性及再開發(fā)后評(píng)估原則的基礎(chǔ)上，提出目標(biāo)實(shí)現(xiàn)、執(zhí)行規(guī)范、土地利用與管理、經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益及生態(tài)效益6大村鎮(zhèn)建設(shè)用地再開發(fā)后評(píng)估指標(biāo)體系參照層和19個(gè)分指標(biāo)，并根據(jù)指標(biāo)的含義確定運(yùn)算公式，規(guī)范村鎮(zhèn)建設(shè)用地再開發(fā)后評(píng)估指標(biāo)體系的運(yùn)算說明。研究結(jié)論：豐富現(xiàn)行土地評(píng)估指標(biāo)體系中此類評(píng)估指標(biāo)體系的空白，并能較好地反映村鎮(zhèn)建設(shè)用地再開發(fā)后的實(shí)施狀況，為村鎮(zhèn)建設(shè)用地再開發(fā)驗(yàn)收、綜合效應(yīng)評(píng)價(jià)及相關(guān)指引性文件制定提供技術(shù)支持。

土地評(píng)價(jià)；后評(píng)估指標(biāo)；村鎮(zhèn)建設(shè)用地；再開發(fā)

村鎮(zhèn)建設(shè)用地再開發(fā)備受社會(huì)各界的廣泛關(guān)注［1-6］，是提高中國土地利用效率和綜合效益的必要舉措，如何科學(xué)、合理地構(gòu)建村鎮(zhèn)建設(shè)用地再開發(fā)后評(píng)估指標(biāo)體系是當(dāng)前研究的空白點(diǎn)。究其原因，一方面，村鎮(zhèn)建設(shè)用地的特殊性決定了村鎮(zhèn)建設(shè)用地再開發(fā)后評(píng)估的指標(biāo)與國有建設(shè)用地再開發(fā)后評(píng)估指標(biāo)相對(duì)不同；另一方面，村鎮(zhèn)建設(shè)用地再開發(fā)案例的相對(duì)稀缺導(dǎo)致了村鎮(zhèn)建設(shè)用地再開發(fā)后評(píng)估指標(biāo)的計(jì)算公式及法則應(yīng)以簡便性及可操作性為主。目前，關(guān)于建設(shè)用地再開發(fā)后評(píng)估的研究主要集中于以下方面：一是根據(jù)省市的工業(yè)用地分布、用地比率、資本投入額度及工業(yè)產(chǎn)值等實(shí)際情況，構(gòu)建評(píng)估工業(yè)用地效益的指標(biāo)體系［7-11］；二是針對(duì)農(nóng)村居民點(diǎn)利用現(xiàn)狀，構(gòu)建由自然、經(jīng)濟(jì)及社會(huì)等指標(biāo)組成的體系，進(jìn)而開展農(nóng)村居民點(diǎn)的集約化潛力、整治或復(fù)墾后效益評(píng)估［12-14］；三是基于FAO 《持續(xù)土地利用管理評(píng)價(jià)大綱》、《城市土地集約利用潛力評(píng)價(jià)技術(shù)方案》、《建設(shè)用地節(jié)約集約利用評(píng)價(jià)規(guī)程》等指導(dǎo)性文件，從宏觀、中觀和微觀三個(gè)層次評(píng)估建設(shè)用地節(jié)約利用效果［15-16］。

通過文獻(xiàn)疏理發(fā)現(xiàn)，現(xiàn)有研究較少［17-20］，無法滿足村鎮(zhèn)建設(shè)用地再開發(fā)后評(píng)估的實(shí)際需求，因此，亟需開展村鎮(zhèn)建設(shè)用地再開發(fā)后評(píng)估指標(biāo)體系研究，以彌補(bǔ)現(xiàn)有建設(shè)用地再開發(fā)后評(píng)估的不足，推動(dòng)村鎮(zhèn)建設(shè)用地再開發(fā)項(xiàng)目的可持續(xù)發(fā)展，滿足利益相關(guān)者對(duì)村鎮(zhèn)建設(shè)用地再開發(fā)后效應(yīng)的評(píng)估需求，為后續(xù)村鎮(zhèn)建設(shè)用地再開發(fā)開展提供借鑒。本文以廣州市為例，在調(diào)查問卷的基礎(chǔ)上，結(jié)合質(zhì)性訪問有針對(duì)性地分析不同類型的利益相關(guān)者對(duì)村鎮(zhèn)建設(shè)用地再開發(fā)后評(píng)估指標(biāo)構(gòu)建的訴求，探討村鎮(zhèn)建設(shè)用地再開發(fā)后評(píng)估指標(biāo)體系的研究。

1 研究方法及數(shù)據(jù)處理

1.1問卷調(diào)查分析法

1.1.1樣本來源及其說明 考慮村鎮(zhèn)建設(shè)用地①廣義的村鎮(zhèn)建設(shè)用地指的是農(nóng)村建設(shè)用地及建制鎮(zhèn)建設(shè)用地，但考慮現(xiàn)階段的城中村改造、“三舊”改造、“騰籠換鳥”等村鎮(zhèn)建設(shè)用地再開發(fā)主要以一定范圍內(nèi)的農(nóng)村集體建設(shè)用地作為載體開展，因此，本文的村鎮(zhèn)建設(shè)用地是指農(nóng)村集體建設(shè)用地，而村鎮(zhèn)建設(shè)用地再開發(fā)是指通過一系列手段盤活集體建設(shè)用地效益的全過程?？梢?，村鎮(zhèn)建設(shè)用地的特殊性包括土地權(quán)屬復(fù)雜性、土地利用主體的相對(duì)性、土地性質(zhì)的福利性及公共性、經(jīng)濟(jì)利用的單一性、經(jīng)濟(jì)效益的低效性、生態(tài)環(huán)境的負(fù)向性等多方面，本文亦在此基礎(chǔ)上展開確定問卷受訪者、問卷內(nèi)容及問卷范圍等。再開發(fā)的特性、指標(biāo)體系的使用者及指標(biāo)構(gòu)建的原則，本次調(diào)研主要以村主體、企業(yè)及政府部門為重點(diǎn)調(diào)研對(duì)象，以專家學(xué)者為輔助性調(diào)研對(duì)象。項(xiàng)目組從2015年1月開始，對(duì)選定的行政村發(fā)放600份問卷，對(duì)選定的開發(fā)企業(yè)、政府工業(yè)人員及專家學(xué)者發(fā)放問卷200份。受被訪者對(duì)問卷主旨的不理解等主觀因素及調(diào)查范圍較廣、復(fù)雜、缺乏物質(zhì)獎(jiǎng)勵(lì)制度等客觀因素制約，截至同年6月，只回收656份問卷，達(dá)到82%的回收率，剔除無效問卷后，有效問卷為558份，有效率達(dá)到85%。

調(diào)查問卷在量表的基礎(chǔ)上編寫。第一部分為被訪者的基本信息；第二部分為村鎮(zhèn)建設(shè)用地利用現(xiàn)狀；第三部分為被訪者對(duì)村鎮(zhèn)建設(shè)用地再開發(fā)后評(píng)估指標(biāo)體系訴求。隨后，在天河區(qū)柯木塱村進(jìn)行預(yù)調(diào)查及修正，制定35道題目，采用“內(nèi)容效度比”進(jìn)行檢驗(yàn)評(píng)估，得分為0.81（式（1）），表明問卷內(nèi)容效度較強(qiáng)，有代表性。

最后，在問卷調(diào)研結(jié)果的基礎(chǔ)上進(jìn)行質(zhì)性訪談，訪談人數(shù)約232人次。

1.1.2可信度及有效度分析 為了檢驗(yàn)調(diào)查的可靠性和可信性，對(duì)回收的有效問卷采用Cronbach，L.J的α系數(shù)法進(jìn)行信度檢驗(yàn)，得到的結(jié)果為0.75＞0.6，即表明量表信度良好（式（2））。

另外，為了檢驗(yàn)問卷的重測信度，在調(diào)研后兩個(gè)月內(nèi)隨機(jī)抽取200名被訪者以電話回訪的方式進(jìn)行重測，對(duì)比被訪者對(duì)問卷先后兩次測查的差異，計(jì)算兩次測試結(jié)果的相關(guān)系數(shù)，得到重測信度為0.72，大于0.7可接受水平，表示問卷的穩(wěn)定性相對(duì)較好。

2 結(jié)果與分析

2.1不同距離的行政村受訪者對(duì)村鎮(zhèn)建設(shè)用地再開發(fā)后評(píng)估指標(biāo)的訴求

為了檢驗(yàn)城中村、近郊村及遠(yuǎn)郊村的被訪者對(duì)村鎮(zhèn)建設(shè)用地再開發(fā)后評(píng)估指標(biāo)體系的訴求是否具有一致性，采用方差分析法對(duì)問卷結(jié)果進(jìn)行量化分析，結(jié)果發(fā)現(xiàn)被訪者之間的差異達(dá)到顯著性水平，即不同距離行政村的受訪者對(duì)村鎮(zhèn)建設(shè)用地再開發(fā)后評(píng)估指標(biāo)的訴求并不一致。

城中村土地非農(nóng)化的價(jià)值巨大，大部分區(qū)域存在土地高強(qiáng)度開發(fā)現(xiàn)象，具體表現(xiàn)為房屋間距較小、建設(shè)密度高等。過高的建筑密度會(huì)造成樓宇的擁擠無序及視覺空間壓抑等問題，所以，65%的城中村被訪者認(rèn)為通過指標(biāo)反映建設(shè)密度的控制情況。受土地非農(nóng)化潛在價(jià)值的因素影響，85%的近郊村集體收益來源為土地及廠房出租，且集中建材、汽配等低產(chǎn)值的產(chǎn)業(yè)，物業(yè)收益相對(duì)較低。根據(jù)局部調(diào)查發(fā)現(xiàn)，85%的行政村的工業(yè)倉儲(chǔ)租金在8元/m2左右，即使有部分區(qū)域從事服務(wù)業(yè)和商業(yè)（所占比例不超過10%），其建筑物租金均價(jià)也僅在35元/m2左右，低于同期國有建設(shè)用地的18元/m2（工業(yè)倉儲(chǔ)）和53元/m2（商業(yè)用途房屋）的價(jià)格［21］。為此，80%的近郊村被訪者期望通過評(píng)估指標(biāo)體現(xiàn)出再開發(fā)前后物業(yè)收益的差異。遠(yuǎn)郊村的土地非農(nóng)化價(jià)值相對(duì)較低，經(jīng)濟(jì)欠發(fā)達(dá)，生產(chǎn)要素互換程度低，導(dǎo)致公共服務(wù)設(shè)施缺乏及用地閑置等問題。其中，公共服務(wù)設(shè)施用地面積比率低，僅占總面積的5%，遠(yuǎn)低于城市同類用地的20%；村內(nèi)部分落泥磚房空置或建新不拆舊，造成土地資源浪費(fèi)。因此，95%的遠(yuǎn)郊村被訪者認(rèn)為評(píng)估指標(biāo)體系應(yīng)包括公共服務(wù)設(shè)施配置及用地閑置方面。

2.2不同類型的被訪者對(duì)村鎮(zhèn)建設(shè)用地再開發(fā)后評(píng)估指標(biāo)體系的訴求

同樣采用方差分析法檢驗(yàn)不同類型被訪者對(duì)村鎮(zhèn)建設(shè)用地再開發(fā)后評(píng)估指標(biāo)體系的訴求是否存在差異，結(jié)果發(fā)現(xiàn)被訪者之間的差異達(dá)到顯著性水平。

村干部對(duì)于評(píng)估指標(biāo)體系主要考慮以下幾方面：一是區(qū)域治安的改善程度。部分村干部反映村內(nèi)外來人口多，易為犯罪分子提供藏身落腳的場所，存在“黃、賭、毒”等安全隱患。二是鄰里關(guān)系的維持度。位于遠(yuǎn)郊村的村干部憂慮村鎮(zhèn)建設(shè)用地再開發(fā)會(huì)推進(jìn)“村民上樓”運(yùn)動(dòng)，打破原熟人社會(huì)形態(tài)，加速半熟人甚至陌生人社會(huì)形態(tài)的形成，不利于維持鄰里或宗族關(guān)系。三是綠化面積的提高度，不少村干部反映，村內(nèi)的綠化面積過少，影響人居環(huán)境質(zhì)量的提升。四是用電能耗的降幅，他們提議設(shè)立相關(guān)指標(biāo)規(guī)范企業(yè)的高耗能現(xiàn)象。

村民對(duì)于村鎮(zhèn)建設(shè)用地再開發(fā)后評(píng)估指標(biāo)構(gòu)建的訴求主要分為兩方面（圖1）：一方面是生活、生產(chǎn)活動(dòng)的直觀感受；另一方面是再開發(fā)過程的權(quán)利保護(hù)體現(xiàn)。70%的村民被訪者反映，由于村內(nèi)土地承載的是低產(chǎn)值高耗能企業(yè)，企業(yè)排放的污水、廢氣等污染物嚴(yán)重影響居民的生活生產(chǎn)，所以認(rèn)為再開發(fā)及后評(píng)估應(yīng)側(cè)重于生態(tài)環(huán)境方面；有一半以上的村民被訪者希望評(píng)估指標(biāo)能夠包括再開發(fā)方案表決實(shí)施、補(bǔ)償動(dòng)遷到位及回遷效率三方面的內(nèi)容，以促進(jìn)再開發(fā)項(xiàng)目行政過程的合法性、利益分配的均衡性、規(guī)劃決策的科學(xué)性及拆遷戶權(quán)益的保障性。

圖1　村民被訪者對(duì)村鎮(zhèn)建設(shè)用地再開發(fā)后評(píng)估指標(biāo)訴求Fig.1　Villagers cognition of evaluation index system of village and town construction land redevelopment

作為村鎮(zhèn)建設(shè)用地再開發(fā)投資主體，開發(fā)企業(yè)主要考慮的是項(xiàng)目投資回報(bào)情況。通過訪談明顯感受到大部分開發(fā)企業(yè)重視預(yù)期增值部分和實(shí)際增值部分的擬合優(yōu)度，認(rèn)為再開發(fā)項(xiàng)目是一個(gè)“投入—增值—收益”的過程，重點(diǎn)關(guān)注收益方面。

政府部門對(duì)指標(biāo)體系訴求（圖2）包含以下方面：一是建筑產(chǎn)權(quán)的合規(guī)情況是否得到提高；二是相關(guān)稅收水平是否得到提升；三是評(píng)估是否對(duì)大范圍的就業(yè)有推動(dòng)作用。67%的政府工作人員反映，雖然相關(guān)規(guī)定已明確宅基地審批戶均用地標(biāo)準(zhǔn)，但是大部分行政村均存在超標(biāo)準(zhǔn)占地現(xiàn)象。在調(diào)研的行政村內(nèi)，60%的宅基地占地面積在100 m2以上，大大超過規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)，且多數(shù)的宅基地房屋沒有合規(guī)的批準(zhǔn)手續(xù)。對(duì)此，政府部門希望通過村鎮(zhèn)建設(shè)用地再開發(fā)提高建筑產(chǎn)權(quán)合規(guī)度，也希望通過具體指標(biāo)評(píng)估再開發(fā)后的稅收及就業(yè)情況。

圖2　開發(fā)企業(yè)及政府部門工作人員對(duì)村鎮(zhèn)建設(shè)用地再開發(fā)后評(píng)估指標(biāo)訴求Fig.2　Enterprises and government demands for evaluation index system of village and town construction land redevelopment

大部分專家學(xué)者認(rèn)為應(yīng)從土地招拍掛、土地利用合規(guī)及歷史文化風(fēng)貌保護(hù)等方面構(gòu)建村鎮(zhèn)建設(shè)用地再開發(fā)后評(píng)估指標(biāo)體系（圖3）。其中，土地利用合規(guī)情況是基于違法、違規(guī)的土地利用現(xiàn)狀設(shè)立的，考察土地合法利用程度；土地招拍掛主要評(píng)估再開發(fā)后融資地塊或其他經(jīng)營性建設(shè)用地進(jìn)入土地一級(jí)市場渠道的合理性及村主體權(quán)益維護(hù)的力度；歷史文化風(fēng)貌保護(hù)是針對(duì)城中村改造、城市更新等運(yùn)動(dòng)對(duì)歷史文化風(fēng)貌的不當(dāng)保護(hù)而設(shè)立的。

圖3　專家學(xué)者對(duì)村鎮(zhèn)建設(shè)用地再開發(fā)后評(píng)估指標(biāo)訴求Fig.3　Specialists demands for evaluation index system of village and town construction land redevelopment

3 村鎮(zhèn)建設(shè)用地再開發(fā)后評(píng)估指標(biāo)體系構(gòu)建

根據(jù)問卷調(diào)查及質(zhì)性訪問的結(jié)果，借鑒目前國有建設(shè)用地再開發(fā)后評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)的成果并結(jié)合村鎮(zhèn)建設(shè)用地再開發(fā)的特性，提出目標(biāo)實(shí)現(xiàn)、執(zhí)行規(guī)范、土地利用與管理、經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益及生態(tài)效益6大參照層（表1）。

3.1村鎮(zhèn)建設(shè)用地再開發(fā)后評(píng)估指標(biāo)體系說明

3.1.1目標(biāo)實(shí)現(xiàn)參照層 目標(biāo)實(shí)現(xiàn)參照層由建筑產(chǎn)權(quán)合規(guī)率、建筑密度合規(guī)率及公建完備率構(gòu)成。其中，建筑產(chǎn)權(quán)合規(guī)度是為了評(píng)估村鎮(zhèn)建設(shè)用地再開發(fā)前產(chǎn)權(quán)混亂、不清等現(xiàn)象的改善程度，屬于正向指標(biāo)，公式為再開發(fā)后確權(quán)建筑面積/總建筑面積，其理想結(jié)果大于0.8且小于1。建筑密度合規(guī)率是為規(guī)范村鎮(zhèn)建設(shè)用地建筑密度設(shè)立的，屬于正向指標(biāo)，公式為再開發(fā)后實(shí)際建設(shè)密度/規(guī)劃建設(shè)密度，其理想結(jié)果應(yīng)大于0.8且小于1。公建完備度是評(píng)估村鎮(zhèn)建設(shè)用地再開發(fā)是否對(duì)行政村的公共服務(wù)設(shè)施建設(shè)起作用而構(gòu)建的，屬于正向指標(biāo)，公式為實(shí)際公建占地面積/規(guī)劃公建占地面積，其理想結(jié)果應(yīng)大于0.8且小于1。

表1　村鎮(zhèn)建設(shè)用地再開發(fā)后評(píng)估指標(biāo)體系Tab.1 Evaluation index system of village and town construction land redevelopment

3.1.2執(zhí)行規(guī)范度參照層 執(zhí)行規(guī)范參照層由再開發(fā)方案表決實(shí)施率、補(bǔ)償動(dòng)遷協(xié)議到位率及及時(shí)回遷率構(gòu)成。其中，再開發(fā)方案表決實(shí)施率和補(bǔ)償動(dòng)遷協(xié)議到位率是反映村鎮(zhèn)建設(shè)用地再開發(fā)對(duì)各利益相關(guān)者知情權(quán)、參與權(quán)等權(quán)利的保護(hù)，是正向指標(biāo)，公式為表決通過票數(shù)/參與表決有用票數(shù)，并規(guī)定結(jié)果大于0.8，方可進(jìn)行補(bǔ)償動(dòng)遷協(xié)議。補(bǔ)償動(dòng)遷協(xié)議到位率的公式為實(shí)際簽訂補(bǔ)償動(dòng)遷協(xié)議戶數(shù)/應(yīng)簽訂補(bǔ)償動(dòng)遷協(xié)議戶數(shù)，規(guī)定簽訂補(bǔ)償動(dòng)遷協(xié)議戶數(shù)占應(yīng)簽訂補(bǔ)償動(dòng)遷協(xié)議戶數(shù)的比率應(yīng)大于0.75。及時(shí)回遷率是評(píng)估村鎮(zhèn)建設(shè)用地再開發(fā)項(xiàng)目對(duì)村民居住權(quán)益的保障，公式為實(shí)際回遷戶數(shù)/應(yīng)回遷戶數(shù)，其理想結(jié)果應(yīng)大于0.8且小于1。

3.1.3土地利用與管理參照層 目標(biāo)實(shí)現(xiàn)參照層由土地招拍掛率、土地利用合規(guī)率及閑置土地變化率構(gòu)成。土地招拍掛率是評(píng)估村鎮(zhèn)建設(shè)用地再開發(fā)是否有效維護(hù)經(jīng)營性集體建設(shè)用地土地市場交易的秩序，屬于正向指標(biāo)，公式為實(shí)際招拍掛用地面積/應(yīng)招拍掛用地面積，其理想結(jié)果應(yīng)大于0.8且小于1。土地利用合規(guī)率是評(píng)估村鎮(zhèn)建設(shè)用地再開發(fā)過程是否符合相關(guān)法規(guī)規(guī)定，屬于正向指標(biāo)，公式為再開發(fā)后合規(guī)土地面積/再開發(fā)前合規(guī)土地面積，其理想結(jié)果應(yīng)大于0.8且小于1。閑置土地變化率是評(píng)估村鎮(zhèn)建設(shè)用地再開發(fā)是否改善“空心村”、閑置土地等現(xiàn)象及是否推動(dòng)權(quán)利人對(duì)閑置土地的利用，屬于正向指標(biāo)，公式為再開發(fā)后閑置土地面積/再開發(fā)前閑置土地面積，其理想結(jié)果應(yīng)小于0.5。

3.1.4經(jīng)濟(jì)效益應(yīng)度參照層 考慮村鎮(zhèn)建設(shè)用地的特殊性質(zhì)，就土地所有權(quán)而言，屬于集體所有。部分土地使用權(quán)屬于村民所有，且不能直接通過土地交易市場體現(xiàn)其應(yīng)有的價(jià)值。因此，為了更好地衡量村鎮(zhèn)建設(shè)用地再開發(fā)后的經(jīng)濟(jì)效益，擬以物業(yè)收益提升率、稅收提升率及土地增值率作為評(píng)估指標(biāo)。物業(yè)收益提升率是考慮村鎮(zhèn)建設(shè)用地再開發(fā)前，以物業(yè)出租收入為村集體經(jīng)濟(jì)主要收入來源，以“吃租”途徑獲取的經(jīng)濟(jì)來源，公式為村鎮(zhèn)建設(shè)用地再開發(fā)前后各類型（工業(yè)、倉儲(chǔ)、商服及居?。┑奈飿I(yè)收益的比值，其理想結(jié)果應(yīng)大于1。稅收提升率是從社會(huì)經(jīng)濟(jì)角度評(píng)估村鎮(zhèn)建設(shè)用地再開發(fā)成效，屬于正向指標(biāo)，公式為村鎮(zhèn)建設(shè)用地再開發(fā)前后年稅收額的比值。土地增值率是基于開發(fā)企業(yè)的角度評(píng)估土地的經(jīng)濟(jì)增長情況，屬于正向指標(biāo)?？紤]到村鎮(zhèn)建設(shè)用地再開發(fā)前后，部分土地性質(zhì)有所轉(zhuǎn)化，決定以集體建設(shè)用地征收價(jià)格和當(dāng)?shù)鼗鶞?zhǔn)地價(jià)之和的90%衡量村鎮(zhèn)建設(shè)用地再開發(fā)前的土地價(jià)格，以國有土地出讓的市場交易價(jià)格作為村鎮(zhèn)建設(shè)用地再開發(fā)后經(jīng)營性土地的價(jià)格，通過對(duì)比村鎮(zhèn)建設(shè)用地再開發(fā)前后土地價(jià)格比值，評(píng)估土地的增值程度。

3.1.5社會(huì)效益度參照層 社會(huì)效益參照層由歷史文化風(fēng)貌保護(hù)率、區(qū)域治安滿意率、鄰里關(guān)系滿意率及促進(jìn)就業(yè)率構(gòu)成。歷史文化風(fēng)貌保護(hù)率主要評(píng)估村鎮(zhèn)建設(shè)用地再開發(fā)對(duì)歷史文化街區(qū)和歷史文化建筑的保護(hù)力度，屬于正向指標(biāo)，公式為再開發(fā)后實(shí)際保護(hù)歷史遺跡面積/再開發(fā)前歷史遺跡面積，其理想結(jié)果應(yīng)大于0.8且小于1。鄰里關(guān)系滿意率公式為鄰里關(guān)系滿意票數(shù)/參與表決有用票數(shù)；區(qū)域治安滿意率公式為區(qū)域治安滿意票數(shù)/參與表決有用票數(shù)；其理想結(jié)果均大于0.75且小于1。促進(jìn)就業(yè)率主要是評(píng)估村鎮(zhèn)建設(shè)用地再開發(fā)對(duì)區(qū)域內(nèi)就業(yè)推動(dòng)作用，屬于正向指標(biāo)?？紤]到村鎮(zhèn)建設(shè)用地再開發(fā)前，經(jīng)營性物業(yè)出租對(duì)象主要為第二產(chǎn)業(yè)，村鎮(zhèn)建設(shè)用地再開發(fā)后的出租對(duì)象可能以第三產(chǎn)業(yè)為主。通過再開發(fā)前后對(duì)比，雖然可能出現(xiàn)就業(yè)人數(shù)相比減少的現(xiàn)象，但是產(chǎn)值、產(chǎn)能等因素會(huì)有較大幅度的提高，故不直接以就業(yè)人數(shù)作為顯性指標(biāo)衡量村鎮(zhèn)建設(shè)用地再開發(fā)對(duì)就業(yè)的拉動(dòng)作用，而是根據(jù)村鎮(zhèn)建設(shè)用地再開發(fā)項(xiàng)目前后的第二、第三產(chǎn)業(yè)人數(shù)和年收入乘積的比值作為衡量指標(biāo)，其理想結(jié)果應(yīng)大于0.8。

3.1.6生態(tài)效益度參照層 生態(tài)效益參照層由綠化達(dá)標(biāo)率、用地能耗率及單位產(chǎn)出污染物排放率構(gòu)成。綠化達(dá)標(biāo)率主要用于評(píng)估村鎮(zhèn)建設(shè)用地再開發(fā)前普遍存在的環(huán)境臟亂差、綠化面積偏少的問題是否得到改善，屬于正向指標(biāo)，公式為實(shí)際綠化面積/規(guī)劃綠化面積，其理想結(jié)果應(yīng)大于0.8。用地能耗率用于評(píng)估村鎮(zhèn)建設(shè)用地再開發(fā)前的低端行業(yè)高污染現(xiàn)象是否得到改善，公式為再開發(fā)前后用地量與年產(chǎn)值的比率，其理想結(jié)果應(yīng)小于0.5。單位產(chǎn)出污染物排放率是評(píng)估村鎮(zhèn)建設(shè)用地再開發(fā)前后單位產(chǎn)出污染物排放下降的幅度，屬于正向指標(biāo)，公式為再開發(fā)后單位面積產(chǎn)出污染物排放量/再開發(fā)后前單位面積產(chǎn)出污染物排放量。

3.2村鎮(zhèn)建設(shè)用地再開發(fā)后評(píng)估指標(biāo)體系運(yùn)算說明

村鎮(zhèn)建設(shè)用地再開發(fā)后評(píng)估指標(biāo)體系具有應(yīng)用范圍的廣泛性、應(yīng)用頻率的高密度性及使用主體的非學(xué)者性等特點(diǎn)，不宜使用主流構(gòu)建評(píng)估模型的計(jì)算方法①本研究的目的是為村主體、開發(fā)企業(yè)及行業(yè)部門對(duì)村鎮(zhèn)建設(shè)用地再開發(fā)后效應(yīng)的測查提供指引。因此在數(shù)據(jù)處理方法上并沒有采用層次分析法、熵值法等建模方法，而是直接根據(jù)既定指標(biāo)的公式以通俗易懂的十分制評(píng)分量表，并結(jié)合指標(biāo)的權(quán)重值，計(jì)算各項(xiàng)指標(biāo)的得分（縱向可對(duì)比分析本項(xiàng)目內(nèi)各指標(biāo)的得分，形成內(nèi)部系統(tǒng)評(píng)估），進(jìn)而形成整個(gè)村鎮(zhèn)建設(shè)用地再開發(fā)項(xiàng)目的最終評(píng)估得分（橫向可對(duì)比分析同類項(xiàng)目的最終評(píng)估得分，形成外部系統(tǒng)評(píng)估）。該方法好處在于簡便易懂，文化水平較低的使用者亦能理解方法原理，具有操作簡便性、普遍主體適用性等特點(diǎn)；同時(shí)，計(jì)算結(jié)果有利于形成對(duì)村鎮(zhèn)建設(shè)用地再開發(fā)的內(nèi)外部系統(tǒng)認(rèn)識(shí)，更為科學(xué)地評(píng)估項(xiàng)目的實(shí)際情況。。因此，本文根據(jù)村鎮(zhèn)建設(shè)用地再開發(fā)的特性，靈活賦予村鎮(zhèn)建設(shè)用地再開發(fā)后評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)的參照層、指標(biāo)層權(quán)重，并以目標(biāo)實(shí)現(xiàn)及執(zhí)行規(guī)范兩大參照層內(nèi)的指標(biāo)集為約束性指標(biāo)，即為實(shí)現(xiàn)村鎮(zhèn)建設(shè)用地再開發(fā)的核心利益，在再開發(fā)過程內(nèi)不得突破或必須實(shí)現(xiàn)的指標(biāo)集；其他參照層內(nèi)的指標(biāo)集為預(yù)期性指標(biāo)，可以根據(jù)實(shí)際需要，進(jìn)行相關(guān)調(diào)節(jié)（如果需刪除，則賦予該項(xiàng)指標(biāo)權(quán)重為零）。其后，收集項(xiàng)目實(shí)際數(shù)據(jù)并按照表1既定的公式進(jìn)行數(shù)理運(yùn)算，得出實(shí)際計(jì)算結(jié)果，并獲得評(píng)估分值。最后，將評(píng)估分值乘于分指標(biāo)層及參照層的權(quán)重，形成最終的評(píng)估得分（表2，圖4），再按照［6，10］為優(yōu)秀、［3，6）為合格及［0，3）為不合格的思路，評(píng)估最終得分從而判別村鎮(zhèn)建設(shè)用地再開發(fā)項(xiàng)目的實(shí)際情況。

表2　村鎮(zhèn)建設(shè)用地再開發(fā)后評(píng)估指標(biāo)體系賦值表Tab.2 Assignment table of evaluation index system in construction land redevelopment by village and town

圖4　村鎮(zhèn)建設(shè)用地再開發(fā)后評(píng)估流程圖Fig.4 Evaluation process of village and town construction land redevelopment

4 討論

村鎮(zhèn)建設(shè)用地再開發(fā)后評(píng)估是村鎮(zhèn)建設(shè)用地再開發(fā)項(xiàng)目績效評(píng)價(jià)的組成部分，也是省市級(jí)范圍內(nèi)村鎮(zhèn)建設(shè)用地再開發(fā)項(xiàng)目管控的重要內(nèi)容。本文在問卷調(diào)查及質(zhì)性訪問結(jié)果上，結(jié)合村鎮(zhèn)建設(shè)用地的特性及再開發(fā)的本質(zhì)，提出目標(biāo)實(shí)現(xiàn)、執(zhí)行規(guī)范、土地利用與管理、經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益及生態(tài)效益為主要參照層的19個(gè)分指標(biāo)，有效地解決了村鎮(zhèn)建設(shè)用地再開發(fā)后評(píng)估指標(biāo)體系空白的現(xiàn)狀，并在村鎮(zhèn)建設(shè)用地再開發(fā)案例相對(duì)欠缺的現(xiàn)狀下，形成了村鎮(zhèn)建設(shè)用地再開發(fā)后評(píng)估指標(biāo)體系的運(yùn)算說明，為構(gòu)建村鎮(zhèn)建設(shè)用地再開發(fā)后評(píng)估指標(biāo)體系確定大體方向及實(shí)際操作提供理論支持。

受村鎮(zhèn)建設(shè)用地再開發(fā)的變化性、長期性、多維性等因素影響，村鎮(zhèn)建設(shè)用地再開發(fā)后評(píng)估指標(biāo)體系尚有許多亟待解決的問題。為了深化村鎮(zhèn)建設(shè)用地再開發(fā)后評(píng)估指標(biāo)體系的指導(dǎo)性、適用性及可操作性，后續(xù)的工作還應(yīng)包括以下的研究：根據(jù)地域空間、經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展程度、再開發(fā)的目的等要素的不同選取若干個(gè)村鎮(zhèn)建設(shè)用地再開發(fā)項(xiàng)目作為后評(píng)估的應(yīng)用試點(diǎn)，對(duì)預(yù)期性指標(biāo)增刪的條件、參照層及分指標(biāo)層的權(quán)重范圍、分指標(biāo)層的計(jì)算賦值范圍及具體的評(píng)估流程作分析及規(guī)范，形成具有指導(dǎo)意義的規(guī)程；同時(shí)，分析典型村鎮(zhèn)建設(shè)用地再開發(fā)后評(píng)估的結(jié)果，形成局部范圍內(nèi)同類項(xiàng)目的理想?yún)⒄罩?，通過比對(duì)理想?yún)⒄罩堤岣叽彐?zhèn)建設(shè)用地再開發(fā)后評(píng)估判決的科學(xué)性及合理性。

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（本文責(zé)編：仲濟(jì)香）

Evaluation Index System of Village and Town Construction Land Redevelopment

ZHENG Wo-lin， ZHENG Rong-bao， TANG Xiao-lian， LI Shuang， ZHANG Chun-hui （School of Management， Guangdong University of Technology， Guangzhou 510520， China）

The purpose of this paper is to construct the index system for village and town construction land redevelopment and provide a reference for village collective and development enterprise self-test and industry departments when conducting a general survey on the effect of village and town construction land redevelopment. There are three methods being employed， including literature analysis， questionnaire method and in-depth interview. The results are as follows: Based on the stakeholder demands and characteristic of evaluation object， we propose the six index systems of reference layer and 19 sub-indexes， e.g. the target achievement layer， the implementation layer， land use and management layer，economic efficiency layer， social benefits layer and ecological effect layer. And then， we put forward the index calculation formula according to the index contents so as to discipline the calculation instruction of village and town construction land redevelopment. There are some primary conclusions from the paper: this evaluation index system fills the gaps in the study of evaluation index system of land. Also it can reflect the status of implementation of village and town construction land redevelopment preferably and further provides technical support for the acceptance of village and town construction land redevelopment ， general effect evaluation and related guideline documents formation.

land evaluation； evaluation index； village and town construction land； redevelopment

F301.3

A

1001-8158（2016）04-0070-09

10.11994/zgtdkx.20160523.153246

2016-01-15；

2016-03-28

國家自然科學(xué)基金（41001054）；國家科技支撐課題項(xiàng)目（2013BAJ13B06）；教育部人文社科基金（12YJCZH271，13YJA840009，13YJCZH016，14YJA630053）。

鄭沃林（1992-），男，廣東恩平人，碩士研究生。主要研究方向?yàn)橥恋亟?jīng)濟(jì)與土地利用規(guī)劃，城市更新。E-mail: zhengwolin@163.com

鄭榮寶（1975-），男，福建龍巖人，博士，副教授。主要研究方向土地經(jīng)濟(jì)與土地利用規(guī)劃。E-mail: zhengrongbao@gdut.edu.cn