韓國(guó)房地產(chǎn)投機(jī)歷程探析

金 光 熙

韓國(guó)的地產(chǎn)價(jià)格總額令世人咂舌，如果把其全部地產(chǎn)售出就可以購(gòu)買(mǎi)一半美國(guó)，或者購(gòu)買(mǎi)9個(gè)法國(guó)。(1)[韓]孫樂(lè)九：《房地產(chǎn)階級(jí)社會(huì)》，首爾：胡麻尼塔斯，2008年，第39頁(yè)。以2015年為基準(zhǔn)，韓國(guó)地價(jià)比日本和德國(guó)分別高2倍和3.5倍，比人口密度相似的荷蘭高3倍左右。(2)[韓]全康洙：《房地產(chǎn)共和國(guó)經(jīng)濟(jì)史》，首爾：精良書(shū)，2019年，第164頁(yè)。韓國(guó)的地價(jià)高出曾以高地價(jià)著稱(chēng)于世的日本，說(shuō)明其地價(jià)何等昂貴。高價(jià)房地產(chǎn)和房地產(chǎn)投機(jī)帶來(lái)的驚人的房貸總量早已成為韓國(guó)經(jīng)濟(jì)的重大隱患，警告之聲也不絕于耳，但多數(shù)韓國(guó)人仍信奉房地產(chǎn)不敗神話。高價(jià)房地產(chǎn)在一定程度上決定著韓國(guó)經(jīng)濟(jì)的現(xiàn)實(shí)和未來(lái)走勢(shì)，也成為最能解讀韓國(guó)社會(huì)諸多現(xiàn)象的關(guān)鍵鑰匙。因此，探析韓國(guó)房地產(chǎn)投機(jī)的歷程有一定的學(xué)術(shù)和現(xiàn)實(shí)意義。

一、韓國(guó)房地產(chǎn)的五次暴漲

韓國(guó)房地產(chǎn)的第一次暴漲是在20世紀(jì)60年代后半期。1965-1969年期間，韓國(guó)12個(gè)主要城市的地價(jià)年均漲幅為50%，上漲了7倍。(3)[韓]孫樂(lè)九：《房地產(chǎn)階級(jí)社會(huì)》，首爾：胡麻尼塔斯，2008年，第26頁(yè)。1968年，京釜高速公路的興建更使投機(jī)風(fēng)蔓延。第一次投機(jī)風(fēng)潮的頂峰在1969年，全國(guó)12個(gè)主要城市和首爾的地價(jià)分別上漲了80.7%和84.1%。根據(jù)韓國(guó)銀行的統(tǒng)計(jì)，1965-1969年全國(guó)房?jī)r(jià)的年均漲幅為38.2%。(4)[韓]孫樂(lè)九：《房地產(chǎn)階級(jí)社會(huì)》，首爾：胡麻尼塔斯，2008年，第26頁(yè)。住房問(wèn)題還引發(fā)了市民暴動(dòng)。樸正熙政府決定在京畿道廣州市為被拆除板房的首爾市民建設(shè)低價(jià)公寓大園區(qū)。后來(lái)政府沒(méi)有信守承諾，高價(jià)出售公寓申請(qǐng)權(quán)。1971年8月，爆發(fā)了廣州市5萬(wàn)市民的暴動(dòng)，最終政府向居民道歉并答應(yīng)了其要求，局勢(shì)才得以緩解。

韓國(guó)房地產(chǎn)的第二次暴漲期是在20世紀(jì)70年代后半期。暴漲的直接原因就是樸正熙政府的通貨膨脹政策和“中東建筑市場(chǎng)特需”帶來(lái)的外匯。1975年，首爾江南區(qū)的房地產(chǎn)投機(jī)風(fēng)潮盛行，1977年地價(jià)平均上漲率為42%，1978年則達(dá)到驚人的66.7%。(5)[韓]李振順：《不動(dòng)產(chǎn)投機(jī)抑制政策的開(kāi)展進(jìn)程》，《哲學(xué)和現(xiàn)實(shí)》1990年秋季號(hào)，第290頁(yè)。1978年，六大城市和首爾市的地價(jià)則分別上漲了79%和136%,同期房?jī)r(jià)的年均漲幅為33.4%。(6)[韓]孫樂(lè)九：《房地產(chǎn)階級(jí)社會(huì)》，首爾：胡麻尼塔斯，2008年，第26頁(yè)。同年，遷移行政首都的傳聞引發(fā)了投機(jī)狂潮，為此樸正熙政府頒布了《8·8抑制投機(jī)措施》。1970-1978年期間，CPI大約上漲2倍，住房均價(jià)卻上漲了7倍，(7)[韓]崔潢主編：《奇跡的韓國(guó)經(jīng)濟(jì)70年史》，首爾：書(shū)和人，2018年，第169頁(yè)。一般居民的居住條件和財(cái)富分配日益惡化。

韓國(guó)第三次房地產(chǎn)暴漲期是1988-1990年。由于亞運(yùn)會(huì)和奧運(yùn)會(huì)設(shè)施的興建、西海岸開(kāi)發(fā)的資金轉(zhuǎn)為投機(jī)資本，投機(jī)蔓延導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格暴漲。1988年，投機(jī)風(fēng)潮席卷全國(guó)，上演了“全國(guó)投機(jī)場(chǎng)化、全民投機(jī)分子化”的一幕，以首爾江南區(qū)為中心掀起了全國(guó)性的投機(jī)狂潮。如果說(shuō)20世紀(jì)70年代的投機(jī)者主要是高層的“太太炒房團(tuán)”，那么全斗煥政府時(shí)期的投機(jī)已擴(kuò)散到富人階層，盧泰愚政府時(shí)期則蔓延到一般市民階層。江南房?jī)r(jià)的不敗神話在盧泰愚政府時(shí)期開(kāi)始流行起來(lái)。1989年是投機(jī)風(fēng)潮的頂峰，全國(guó)和首爾的地價(jià)分別上漲了32.0%、33.5%。(8)[韓]孫樂(lè)九：《房地產(chǎn)階級(jí)社會(huì)》，首爾：胡麻尼塔斯，2008年，第28頁(yè)。首爾公寓價(jià)格的漲幅驚人，1989年為18.22%，1990年更是高達(dá)37.62%。(9)[韓]崔潢主編：《奇跡的韓國(guó)經(jīng)濟(jì)70年史》，首爾：書(shū)和人，2018年，第196頁(yè)。佃稅保證金(10)佃稅為韓國(guó)特有的租房制度，租房者交給房東商定的保證金，租期屆滿房主把保證金全款退給租房者。暴漲是第三次暴漲期的顯著特點(diǎn)。1986年至1990年9月期間，房?jī)r(jià)上漲了58.8%，佃稅卻上漲了99.8%。(11)[韓]樸承浩：《正確認(rèn)識(shí)韓國(guó)資本主義歷史》，首爾：那林書(shū)籍，2020年，第204頁(yè)。僅1990年春季，因無(wú)法承受暴漲的佃稅保證金而自殺的人數(shù)就高達(dá)17人。(12)[韓]金炯敏：《鏈接1990》，首爾：韓民族出版，2015年，第124頁(yè)。首爾市江南區(qū)狎鷗亭洞公寓有時(shí)一天就上漲5 000萬(wàn)韓元。(13)[韓]延世大學(xué)國(guó)家管理研究院編：《韓國(guó)總統(tǒng)統(tǒng)治口述史料集》3，首爾：先人，2013年，第172頁(yè)。房地產(chǎn)價(jià)格的飛漲，使盧泰愚政府察覺(jué)到政治危機(jī)，于是推進(jìn)了土地公共概念政策的立法。土地公共概念規(guī)定，為了提高國(guó)民福利和社會(huì)正義，雖然承認(rèn)土地的私有產(chǎn)權(quán)，但在公共利益優(yōu)先于私人利益的情況下可以征用私人地產(chǎn)。土地公共概念立法和經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)入不景氣，使20世紀(jì)90年代前半期的地價(jià)和房?jī)r(jià)自光復(fù)以來(lái)首次破天荒地下跌。1997年的金融危機(jī)也導(dǎo)致地價(jià)和房?jī)r(jià)下跌。

韓國(guó)第四次房地產(chǎn)價(jià)格暴漲期是2001-2006年。金大中政府為了克服金融危機(jī)而扶植房地產(chǎn)，解除了各種限制投機(jī)的措施，尤其是廢除了土地公共概念立法。2000年以后，隨時(shí)可以借用國(guó)際流動(dòng)資金，加之興建第二期衛(wèi)星城市，更是為房地產(chǎn)投機(jī)提供了可乘之機(jī)。第四次投機(jī)風(fēng)潮與前三次具有不同的特點(diǎn)：首先，公寓價(jià)格主導(dǎo)了房地產(chǎn)價(jià)格的暴漲。公寓價(jià)格的上漲幅度遠(yuǎn)大于地價(jià)、大型辦公樓和門(mén)市房。其次，首都圈成為暴漲的中心。2006年，首爾和京畿道的房?jī)r(jià)分別上漲18.9%和24.8%，與此相反，釜山和大田卻分別下降0.6%和0.7%。(14)[韓]國(guó)情報(bào)告特別企劃小組：《大韓民國(guó)不動(dòng)產(chǎn)40年》，首爾：漢斯媒體，2007年，第276頁(yè)。這也說(shuō)明，只有緩解首都圈的高度集中才能從根本上解決房地產(chǎn)問(wèn)題。2000年以后的3年期間，江南三區(qū)的公寓價(jià)格漲了102.9%。(15)[韓]孫樂(lè)九：《房地產(chǎn)階級(jí)社會(huì)》，首爾：胡麻尼塔斯，2008年，第29-30頁(yè)。根據(jù)三星經(jīng)濟(jì)研究所的分析，該時(shí)期江南區(qū)公寓的投資回報(bào)率為93.8%，公司債券的回報(bào)率為23.1%，定期存款利息為17.9%，綜合股份指數(shù)更是為-25.2%。(16)[韓]三星經(jīng)濟(jì)研究所：《住房市場(chǎng)不穩(wěn)持續(xù)的原因和解決方法》，CEO information,No.424(2003)。首都圈的房?jī)r(jià)漲幅遠(yuǎn)高于地方城市，漲幅差距懸殊。最后，首都圈主要城市的地價(jià)也大幅上漲。直到2007年征收房地產(chǎn)綜合稅之后房?jī)r(jià)才有所穩(wěn)定?？傊?，經(jīng)過(guò)四次暴漲期，首都圈的公寓成為投機(jī)中心，至今依然如此。

韓國(guó)第五次房地產(chǎn)暴漲期是2018-2020年，屬于目前進(jìn)行型。自2018年以來(lái)，韓國(guó)累計(jì)頒布了23項(xiàng)房產(chǎn)新政，然而首爾公寓市場(chǎng)再次掀起投機(jī)狂潮，公寓樓價(jià)格大幅上漲52%。(17)[韓]宋五美：《經(jīng)濟(jì)正義實(shí)踐聯(lián)合要求擁有多套住宅的共同民主黨議員出售多余住房》，https://www.dailian.co.kr。很多民眾擔(dān)心房?jī)r(jià)繼續(xù)攀升，急于購(gòu)置房產(chǎn)，掀起了一股恐慌性購(gòu)房潮。2020年7月的房產(chǎn)交易量創(chuàng)歷史新高，同年1-7月累計(jì)交易量高達(dá)76.2萬(wàn)套，(18)[韓]韓國(guó)國(guó)土交通部2020年8月20日?qǐng)?bào)道資料,7月份住房和佃稅交易數(shù)量。較前一年同期近乎翻倍。隨著第五次暴漲，家庭負(fù)債總額高達(dá)1 637.3萬(wàn)億韓元，(19)《房?jī)r(jià)飛漲52%，掀起恐慌性購(gòu)房潮》，《央視財(cái)經(jīng)》2020年8月21日。是韓國(guó)現(xiàn)代史上家庭負(fù)債的最高值。在長(zhǎng)期低利率和房?jī)r(jià)暴漲的情況下，大量熱錢(qián)涌入樓市。然而，一旦房?jī)r(jià)下跌或者政府上調(diào)利率，這些資產(chǎn)就很有可能會(huì)變成不良資產(chǎn)，甚至?xí)蔀橥峡鍖?shí)體經(jīng)濟(jì)的潛在因素。

二、抑制房地產(chǎn)投機(jī)舉措：土地公共概念立法和出臺(tái)房地產(chǎn)綜合稅

盧泰愚、盧武鉉兩屆政府時(shí)期，由于房?jī)r(jià)的暴漲大有演化為政治危機(jī)的態(tài)勢(shì)，因此，兩屆政府為抑制房地產(chǎn)投機(jī)而采取了有力措施。

1980-1987年，韓國(guó)新增居民185萬(wàn)戶，但住房?jī)H增加了約100萬(wàn)套。(20)[韓]金仁鎬：《共存與和解的韓國(guó)現(xiàn)代史》，首爾：國(guó)學(xué)資料院，2013年，第247頁(yè)。在住房供求嚴(yán)重不平衡的情況下，投機(jī)資金促使房產(chǎn)價(jià)格急劇上漲。1988年，由于房?jī)r(jià)和佃稅保證金的暴漲民怨沸騰，以致盧泰愚的經(jīng)濟(jì)秘書(shū)文熹甲曾指出，“如果住房問(wèn)題得不到解決，必將引發(fā)暴動(dòng)”。(21)[韓]國(guó)情報(bào)告特別企劃小組：《大韓民國(guó)不動(dòng)產(chǎn)40年》，首爾：漢斯媒體，2007年，第132頁(yè)。盧泰愚政府為了懲治投機(jī)，出臺(tái)了興建200萬(wàn)套住房和5座衛(wèi)星城市的計(jì)劃，還制定了土地公共概念政策。

盧泰愚執(zhí)政伊始就大力推行200萬(wàn)套住房建設(shè)計(jì)劃。1981-1987年間，年均建成22萬(wàn)套住房。1987年韓國(guó)全國(guó)參與住房總數(shù)也不過(guò)是645萬(wàn)套，1988年首爾的住房總數(shù)為160萬(wàn)套。(22)[韓]盧泰愚：《盧泰愚回憶錄》下，首爾：朝鮮新聞弗雷斯，2011年，第43頁(yè)。由此可見(jiàn)，200萬(wàn)套住房工程的浩大。

韓國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格飛漲的震源在首都圈。為了大幅提高首都圈的住房供給量，將90萬(wàn)套劃給盆塘、一山等五座首爾的第一期衛(wèi)星城市。(23)[韓]韓宗洙、姜熙勇：《江南的誕生》，首爾：未知書(shū)，2016年，第170頁(yè)。其中僅盆塘一地就興建了9.75萬(wàn)套住房。為了促進(jìn)私人資本的住房建設(shè)，1989年政府把銷(xiāo)售價(jià)格上限制改為成本價(jià)聯(lián)動(dòng)制，結(jié)果住房供給量大幅增加，1988年為32萬(wàn)套，1989年激增為46萬(wàn)套，1990年更是高達(dá)75萬(wàn)套，200萬(wàn)套住房比預(yù)期提前一年實(shí)現(xiàn)。(24)[韓]李璋圭等：《當(dāng)經(jīng)濟(jì)遇到民主化》，首爾：呈上，2011年，第246-247頁(yè)。住房普及率在1985年只有69.8%，而1991年則上升為74.5%。(25)[韓]金東浩：《總統(tǒng)經(jīng)濟(jì)史》，首爾：哈達(dá)，2019年，第225頁(yè)。

1989年，占人口5%的上層占有全部私有土地的65.2%，而在首爾、釜山等大城市有70%的住戶則毫無(wú)地產(chǎn)。(26)[韓]金仁鎬：《共存與和解的韓國(guó)現(xiàn)代史》，首爾：國(guó)學(xué)資料院，2013年，第248-249頁(yè)。為了抑制投機(jī)，盧泰愚政府制定了土地公共概念制度。文熹甲全力推進(jìn)這一政策，因此他被保守團(tuán)體污稱(chēng)為“赤佬”。1989年12月，國(guó)會(huì)通過(guò)了土地公共概念(亦稱(chēng)地公主義)等三個(gè)法案，即《宅地所有上限制》《土地超額利潤(rùn)課稅制》《開(kāi)發(fā)利益回收制》?！墩厮猩舷拗啤芬?guī)定了在特別市、直轄市的個(gè)人宅地上限為200坪，對(duì)超出上限的部分征稅。宅地上限制限制了投機(jī)可能性較高地方的宅地面積?！锻恋爻~利潤(rùn)課稅制》是對(duì)閑置土地地價(jià)上漲部分征稅的制度。對(duì)上漲地價(jià)最高可以征稅50%?！堕_(kāi)發(fā)利益回收制》是對(duì)開(kāi)發(fā)土地而產(chǎn)生的預(yù)期利潤(rùn)征稅50%(2001年1月下調(diào)為25%)的制度。可以說(shuō)，土地公共概念三法的制定是房地產(chǎn)價(jià)格的飛漲、統(tǒng)治階層的危機(jī)意識(shí)、社會(huì)輿論的壓倒性支持等因素交互作用的結(jié)果。

1990年5月，盧泰愚政府下令企業(yè)一年內(nèi)不得購(gòu)入地產(chǎn)，還強(qiáng)制財(cái)閥出售非業(yè)務(wù)用地產(chǎn)。打壓投機(jī)和住房供給的增多，使20世紀(jì)90年代的房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了前所未有的穩(wěn)定。

土地公共概念政策被認(rèn)為是韓國(guó)現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)政策中最為進(jìn)步的政策，只可惜最終都被停止或廢除。三個(gè)法案中，爭(zhēng)論焦點(diǎn)是被指屬于過(guò)度管制的《土地超額利潤(rùn)課稅制》。1994年7月，憲法法院判其為與憲法不一致。1998年12月，金大中政府為了搞活房地產(chǎn)而將其廢除?！墩厮猩舷拗啤穼?duì)超出上限部分征收宅地價(jià)格的7%-11%，截至1998年共征收1兆6 779億韓元。(27)[韓]金東浩：《總統(tǒng)經(jīng)濟(jì)史》，首爾：哈達(dá)，2019年，第230頁(yè)。1998年9月，金大中政府以侵害國(guó)民財(cái)產(chǎn)權(quán)為由廢除了該法案。第二年，憲法法院宣布該法案為違憲。2004年，盧武鉉政府中止了《開(kāi)發(fā)利益回收制》。土地公共概念在韓國(guó)被指責(zé)為“共產(chǎn)主義”，但卻抑制了投機(jī)風(fēng)和財(cái)富的集中，并且影響到后來(lái)的土地交易許可制和房地產(chǎn)綜合稅。土地公共概念確立了土地交易許可制的牢固地位。2021年，韓國(guó)幾位執(zhí)政黨頭面人物主張恢復(fù)土地公共概念政策。

1997年的金融危機(jī)促使韓國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)急速降溫。待售的住房數(shù)量劇增，出現(xiàn)眾多倒閉的建筑公司。(28)[韓]金仁鎬：《共存與和解的韓國(guó)現(xiàn)代史》，首爾：國(guó)學(xué)資料院，2013年，第270頁(yè)。為此，金大中政府大幅放寬了房地產(chǎn)相關(guān)限制并采取了各種支援政策。

然而，從2001年開(kāi)始房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)熱，以江南三區(qū)公寓為中心房?jī)r(jià)飛漲，“江南不敗”神話(29)韓國(guó)人認(rèn)為首爾的江南、瑞草、松坡三區(qū)的房?jī)r(jià)只漲不跌。達(dá)到頂峰。不僅住房銷(xiāo)售市場(chǎng)過(guò)熱，地價(jià)也呈現(xiàn)飛漲趨勢(shì)。盧武鉉政府接連出臺(tái)了多項(xiàng)房地產(chǎn)政策。譬如，2003年5月的住房?jī)r(jià)格穩(wěn)定對(duì)策和“10·29”對(duì)策，2005年的“8·31”政策，2006年的“3·30”政策，2007年的“1·31”政策。

韓國(guó)長(zhǎng)期以來(lái)投機(jī)盛行的重要背景是對(duì)房地產(chǎn)的課稅標(biāo)準(zhǔn)過(guò)低。譬如，1993年的課稅標(biāo)準(zhǔn)是公示地價(jià)的21%，而公示地價(jià)只是市場(chǎng)價(jià)格的70%-80%。(30)[韓]國(guó)情報(bào)告特別企劃小組：《大韓民國(guó)不動(dòng)產(chǎn)40年》，首爾：漢斯媒體，2007年，第106頁(yè)。那一年，金泳三政府高調(diào)宣稱(chēng)地稅的課稅標(biāo)準(zhǔn)將直接轉(zhuǎn)換為公示價(jià)格，但1997年課稅標(biāo)準(zhǔn)僅提高到公示價(jià)格的30.5%。之后，2002年課稅標(biāo)準(zhǔn)反而又降為21.5%。(31)[韓]國(guó)情報(bào)告特別企劃小組：《大韓民國(guó)不動(dòng)產(chǎn)40年》，首爾：漢斯媒體，2007年，第106頁(yè)。1995年，金泳三政府推行了房地產(chǎn)實(shí)名制，但只是徒具虛名的房地產(chǎn)市場(chǎng)透明化措施。申報(bào)價(jià)格和實(shí)際交易價(jià)格差距很大，虛報(bào)價(jià)格和陰陽(yáng)合同成為慣用手法。直到2006年盧武鉉政府實(shí)行房地產(chǎn)實(shí)際買(mǎi)賣(mài)價(jià)格申報(bào)制、實(shí)際交易價(jià)格登記簿記載制才實(shí)現(xiàn)了透明化。

在2005年的“8·31”政策中新設(shè)了房地產(chǎn)綜合稅，這是自土地公共概念政策以后最為嚴(yán)厲的抑制投機(jī)的舉措。2007年1月，按照“8·31” 政策對(duì)房地產(chǎn)的征稅標(biāo)準(zhǔn)逐漸現(xiàn)實(shí)化，作為財(cái)產(chǎn)稅基準(zhǔn)的公示價(jià)格反映了實(shí)際價(jià)格的80%。經(jīng)過(guò)1年的猶豫期，所有房地產(chǎn)交易稅的征收都以實(shí)際交易價(jià)格為基準(zhǔn)。因此，房地產(chǎn)綜合稅可謂是歷史性的改革措施?？上У氖?，僅1年多后，李明博政府大幅縮小綜合稅的征收范圍，又開(kāi)始給投機(jī)開(kāi)綠燈。

三、韓國(guó)房地產(chǎn)投機(jī)屢次蔓延的根源

房地產(chǎn)價(jià)格上漲過(guò)猛、過(guò)快帶來(lái)了巨額利潤(rùn)。以1963年的地價(jià)為100，1963-2007年期間首爾的地價(jià)則漲了1 176倍，大城市地價(jià)漲了923倍，同期CPI上漲了43倍。(32)[韓]孫樂(lè)九：《房地產(chǎn)階級(jí)社會(huì)》，首爾：胡麻尼塔斯，2008年，第25頁(yè)。相比于物價(jià)，首爾和大城市的地價(jià)分別飛漲了27倍和22倍。殘酷的現(xiàn)實(shí)促使人們選擇房地產(chǎn)投機(jī)。

韓國(guó)公有地的比重只有23.2%，私有土地比重高，多半國(guó)土直接暴露于投機(jī)面前。以色列、新加坡、中國(guó)臺(tái)灣地區(qū)、美國(guó)和瑞典的公有地比重分別是86%、81%、69%、50%和40%，暴露在投機(jī)面前的土地相對(duì)有限。(33)[韓]孫樂(lè)九：《房地產(chǎn)階級(jí)社會(huì)》，首爾：胡麻尼塔斯，2008年，第53頁(yè)。除了公有地比重低之外，投機(jī)蔓延的原因還有如下幾點(diǎn)：

第一，由于多種原因房地產(chǎn)不敗神話已深深植根于人們心中。具體而言：

首先，韓國(guó)家庭資產(chǎn)的近80%集中在房地產(chǎn)，使大多數(shù)人都希冀價(jià)格的上漲。據(jù)韓國(guó)統(tǒng)計(jì)廳的調(diào)查，2006年戶均總資產(chǎn)約為2.8億韓元，其中房地產(chǎn)占76.8%，遠(yuǎn)高于美國(guó)的39%和日本的42%。(34)[韓]國(guó)情報(bào)告特別企劃小組：《大韓民國(guó)不動(dòng)產(chǎn)40年》，首爾：漢斯媒體，2007年，第344頁(yè)。韓國(guó)的這種家庭資產(chǎn)結(jié)構(gòu)是由于擁有多套住房的家庭過(guò)多和房貸數(shù)額過(guò)大造成的。由于制度缺陷，房主即使擁有多套房產(chǎn)，應(yīng)繳的房產(chǎn)稅卻較少。韓國(guó)獨(dú)有的佃稅制度為坐擁多套住房提供了方便。由于房?jī)r(jià)飛漲，以佃稅保證金充當(dāng)購(gòu)房款就可以獲利。佃稅保證金不僅可以補(bǔ)充不足的購(gòu)房款，而且不帶利息。已經(jīng)擁有住房的人，再次購(gòu)置房產(chǎn)時(shí)約一半購(gòu)房款以佃稅保證金充當(dāng)。對(duì)于佃稅租房者而言，期滿后佃稅保證金也可以隨時(shí)轉(zhuǎn)換為購(gòu)房資金。1990-2005年，首爾市江南三區(qū)95%的新增住宅為有房戶購(gòu)置，全國(guó)新增住房的46%被用來(lái)炒房。(35)[韓]孫樂(lè)九：《房地產(chǎn)階級(jí)社會(huì)》，首爾：胡麻尼塔斯，2008年，第234頁(yè)。據(jù)統(tǒng)計(jì)，佃稅房為356萬(wàn)套，住房占比為22%；月租房為240萬(wàn)套，住房占比為15%。(36)[韓]統(tǒng)計(jì)廳：《2005年人口住房總調(diào)查》，2006年。在韓國(guó)出租房屋獲得的收入是免稅的，擁有多套房產(chǎn)的人通過(guò)登記為出租房屋者的方法逃漏稅。

其次，韓國(guó)絕大部分人把住房視為增殖財(cái)產(chǎn)的一種手段，而不是居住空間。一項(xiàng)關(guān)于閑散資金投資的問(wèn)卷調(diào)查顯示，1979年投資房地產(chǎn)的只有28.6%，2006年卻增到57.4%。(37)[韓]國(guó)情報(bào)告特別企劃小組：《大韓民國(guó)不動(dòng)產(chǎn)40年》，首爾：漢斯媒體，2007年，第71頁(yè)。韓國(guó)的公寓房齡到20年就可以拆遷，于是出現(xiàn)了希望自家公寓安全檢查不合格的怪現(xiàn)象。安全不合格就可以被拆除并新蓋，從中賺錢(qián)或者增殖資產(chǎn)。有人說(shuō)，祈禱自家公寓盡快破舊的國(guó)家全世界就只有一個(gè)韓國(guó)。(38)[韓]樸元甲：《房地產(chǎn)未來(lái)沖擊》，首爾：指導(dǎo)書(shū)，2010年，第28頁(yè)。因此，韓國(guó)的公寓壽命超短。美國(guó)公寓的平均壽命為103年，韓國(guó)則僅為22.6年。(39)[韓]康俊晚：《房地產(chǎn)掠奪國(guó)家》，首爾：人物和思想社，2020年，第121頁(yè)。

最后，歷屆政府缺乏一貫性的房地產(chǎn)政策和對(duì)住房的低投入也使房地產(chǎn)不敗神話得以延續(xù)。政府的政策往往是經(jīng)濟(jì)過(guò)熱時(shí)加強(qiáng)管制，蕭條時(shí)放寬管制，反復(fù)不斷。投機(jī)者也摸清了這種規(guī)律，這也使得政府政策威信掃地。政府對(duì)住房的投入少，費(fèi)用相對(duì)低廉的公共廉租房的占比僅為3%，大多數(shù)人只能選擇私人產(chǎn)權(quán)的住房。

總之，房地產(chǎn)不敗信仰并不是短期內(nèi)形成的，從第一次到第四次暴漲期通過(guò)投機(jī)獲得的差價(jià)分別是20-30倍、5-6倍、2-4倍和2倍，回報(bào)率遠(yuǎn)高于同期的任何行業(yè)。(40)[韓]國(guó)情報(bào)告特別企劃小組：《大韓民國(guó)不動(dòng)產(chǎn)40年》，首爾：漢斯媒體，2007年，第67頁(yè)。

第二，韓國(guó)住房分配制度的缺陷給投機(jī)提供了可乘之機(jī)。韓國(guó)的新房銷(xiāo)售和購(gòu)買(mǎi)制度比較特殊，不得隨意銷(xiāo)售20套以上的新房，只能分讓給住房申請(qǐng)儲(chǔ)蓄賬戶的開(kāi)設(shè)者。分讓是韓國(guó)分配、銷(xiāo)售新房的用語(yǔ)。同樣，即使有再多的現(xiàn)金也不能隨時(shí)隨地購(gòu)買(mǎi)新房，購(gòu)新房只能按照申請(qǐng)程序購(gòu)買(mǎi)。無(wú)房戶要分得新房首先必須開(kāi)設(shè)住宅申請(qǐng)儲(chǔ)蓄賬戶，分房排序由儲(chǔ)蓄賬戶開(kāi)設(shè)時(shí)間和存款數(shù)額來(lái)決定?？墒怯捎诜蠗l件的申請(qǐng)者過(guò)多，只能以抽簽決定房主。由于抽簽全憑運(yùn)氣，而且大多數(shù)申請(qǐng)者爭(zhēng)相追逐于首都圈，衛(wèi)星城市的申請(qǐng)和抽中的比例一般都超出幾十比一，甚至幾百比一。首爾麻浦區(qū)新水洞的申請(qǐng)和抽中的比例高達(dá)178∶1，京畿道東灘的申請(qǐng)和抽中比率甚至為458∶1。(41)[韓]金東浩：《總統(tǒng)經(jīng)濟(jì)史》，首爾：哈達(dá)，2019年，第520頁(yè)。抽中者在施工之前須交房款，政府再發(fā)放一定的補(bǔ)貼，以房款和政府補(bǔ)貼組成基金，并以低息貸給建筑公司，作為代價(jià)政府規(guī)定分讓價(jià)格的上限。建筑公司購(gòu)置地皮、施工并按照政府的定價(jià)分讓?zhuān)肿寖r(jià)遠(yuǎn)低于市場(chǎng)價(jià)。譬如，20世紀(jì)80年代末政府規(guī)定的分讓價(jià)是每坪127萬(wàn)-134萬(wàn)韓元，而市場(chǎng)價(jià)則是300萬(wàn)-800萬(wàn)韓元。(42)[韓]樸昇：《仰望天空，仰望星星》，首爾：韓國(guó)日?qǐng)?bào)社，2010年，第293頁(yè)。因此，分得房子就可獲利。分讓得到的住房在一定期限內(nèi)禁止轉(zhuǎn)賣(mài)。分讓價(jià)和市場(chǎng)價(jià)的差距越大，其禁止轉(zhuǎn)賣(mài)期限就越長(zhǎng)。板橋新城市的禁止期限為7年，有的則長(zhǎng)達(dá)10年。

住宅申請(qǐng)儲(chǔ)蓄賬戶是韓國(guó)特有的制度，分為申請(qǐng)存款、申請(qǐng)儲(chǔ)蓄等三種。開(kāi)設(shè)申請(qǐng)儲(chǔ)蓄的賬戶有1 500萬(wàn)個(gè)，其中有資格立即可以申請(qǐng)分房的賬戶就有1 000萬(wàn)個(gè)。(43)[韓]金秀賢：《不動(dòng)產(chǎn)結(jié)束了》，坡州：五月之春，2011年，第236頁(yè)。2009年5月出臺(tái)所有人都可以開(kāi)設(shè)綜合儲(chǔ)蓄申請(qǐng)以后，僅1年新開(kāi)的賬戶就高達(dá)1 400萬(wàn)個(gè)。韓國(guó)的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)人口約為2 800萬(wàn)人，約相當(dāng)于1 700萬(wàn)戶。2002年，韓國(guó)的住房普及率首次突破了100%，2007年則升為108.1%，多出103.2萬(wàn)多套住宅。(44)[韓]孫樂(lè)九：《房地產(chǎn)階級(jí)社會(huì)》，首爾：胡麻尼塔斯，2008年，第186頁(yè)。到2012年住房普及率雖有所下降，但仍高達(dá)102.7%。(45)[韓]柳承烈:《根深葉茂的韓國(guó)史》7，首爾：伽藍(lán)企劃，2016年，第848頁(yè)。住房普及率和儲(chǔ)蓄賬戶數(shù)量說(shuō)明，不管有房還是無(wú)房幾乎所有家庭都在等待抽簽。即使這樣頻頻出現(xiàn)升值可能性較低的郊區(qū)新房連一個(gè)申請(qǐng)人都沒(méi)有的現(xiàn)象，這是大家都只關(guān)注升值空間大的公寓造成的。任何人均可開(kāi)設(shè)儲(chǔ)蓄賬戶，使得大批投機(jī)者混入申請(qǐng)隊(duì)伍，而且一旦抽中就能坐地獲利，導(dǎo)致大部分人都有了投機(jī)心理。

第三，歷屆政府放寬管制或刺激房地產(chǎn)政策的影響。金融危機(jī)時(shí)期僅建筑業(yè)失業(yè)人員就高達(dá)100萬(wàn)人，上揚(yáng)景氣、增加就業(yè)成為首要任務(wù)。金大中政府以克服金融危機(jī)為名，解除了17條管制。在土建財(cái)閥的全方位斡旋之下，建設(shè)交通部提出興建第二期衛(wèi)星城市，從而喚醒了投機(jī)惡靈。2004年，分讓原價(jià)公開(kāi)成為國(guó)民的關(guān)注焦點(diǎn)，盧武鉉反對(duì)公開(kāi)。未公開(kāi)促使民間建筑公司肆意哄抬樓價(jià)。1998-2006年期間首爾地區(qū)公寓的分讓均價(jià)每坪從512萬(wàn)暴漲到1 546萬(wàn)韓元，8年期間上漲3倍。(46)[韓]國(guó)情報(bào)告特別企劃小組：《大韓民國(guó)不動(dòng)產(chǎn)40年》，首爾：漢斯媒體，2007年，第194頁(yè)。2007年1月，韓國(guó)政府不得不決定公開(kāi)首都圈和投機(jī)盛行地區(qū)的分讓原價(jià)。李明博、樸槿惠政府時(shí)期還實(shí)行了刺激投機(jī)的政策。譬如，樸槿惠政府的副總理崔炅煥公布了放寬限制增加貸款總量的方案，以此刺激房地產(chǎn)。李明博政府雖也實(shí)施過(guò)多項(xiàng)房地產(chǎn)刺激政策，但就不敢放寬貸款總量限制，(47)[韓]全康洙：《房地產(chǎn)共和國(guó)經(jīng)濟(jì)史》，首爾：精良書(shū)，2019年，第119頁(yè)。說(shuō)明崔炅煥的寬松政策何等冒險(xiǎn)。全國(guó)各主要城市都顯露出投機(jī)的前兆，2016年下半年投機(jī)達(dá)到頂峰，11月家庭債務(wù)總額突破1 300兆韓元，至此政府才踩了剎車(chē)。家庭債務(wù)中占最大比重的就是房地產(chǎn)相關(guān)債務(wù)。如以儲(chǔ)蓄銀行的借貸為基準(zhǔn)，家庭房貸總額從2003年開(kāi)始每年都超出60%，意味著抵押房子的貸款流入了房地產(chǎn)投機(jī)?？梢哉f(shuō)，在韓國(guó)房地產(chǎn)投機(jī)常態(tài)化了。

四、房地產(chǎn)投機(jī)的負(fù)面影響

房地產(chǎn)投機(jī)所帶來(lái)的負(fù)面影響可謂復(fù)雜而深遠(yuǎn)，主要體現(xiàn)在如下三個(gè)方面：

第一，房地產(chǎn)投機(jī)加劇了首都圈人口和財(cái)富的集中度，特別是以江南三區(qū)為中心的首爾及其衛(wèi)星城市的集中度奇高。首都圈人口在全國(guó)人口中的占比從1960年的20.8%增加到2012年的49.3%。(48)[韓]柳承烈:《根深葉茂的韓國(guó)史》7，首爾：伽藍(lán)企劃，2016年，第702頁(yè)。1970-2005年間，韓國(guó)人口增加了1 600萬(wàn)，其中僅首都圈就增加了1 400萬(wàn)。除了城市國(guó)家外，再也找不到像韓國(guó)這樣近一半人口集中在首都圈的國(guó)家，以首都圈高集中度而聞名的日本和墨西哥也都不超過(guò)25%，(49)[韓]樸昇：《仰望天空，仰望星星》，首爾：韓國(guó)日?qǐng)?bào)社，2010年，第311頁(yè)。韓國(guó)的首都圈集中度為世界之最，真可謂是首都圈共和國(guó)。

首都圈的面積占比為11.8%，其中首爾、京畿道和仁川分別占0.6%、10.2%和1.0%。但2008年，首都圈地價(jià)總額的占比為66.2%。尤其是只占國(guó)土面積0.6%的首爾地價(jià)總額的占比為31.6%，相當(dāng)于除了首都圈以外其他所有地方地價(jià)總額。2008年首爾的住宅總數(shù)為231.6萬(wàn)多套，全國(guó)占比為17%，然而首爾住宅價(jià)格總額的占比卻為40%。首都圈的公寓總數(shù)為748.1萬(wàn)多套，占全國(guó)公寓的48%，但首都圈公寓公示價(jià)格總額卻占全國(guó)公寓的76%。(50)這個(gè)自然段所有數(shù)據(jù)均出自[韓]孫樂(lè)九：《房地產(chǎn)階級(jí)社會(huì)》，首爾：胡麻尼塔斯，2008年，第44-45頁(yè)。

根據(jù)韓國(guó)鑒定院的調(diào)查，1963-1977年間首爾地價(jià)上漲了87倍，但江南三區(qū)上漲了176倍。同期首爾的CPI上漲了大約6.4倍。(51)[韓]《14年期間首爾地價(jià)上漲了60倍》，《東亞日?qǐng)?bào)》1978年4月12日。按照孫正睦的觀點(diǎn)，江南三區(qū)的地價(jià)上漲幅度比韓國(guó)鑒定院的數(shù)據(jù)要高出許多。江南區(qū)鶴洞、新沙洞分別上漲了1 333倍和1 000倍。(52)[韓]孫正睦：《首爾城市規(guī)劃故事》3，坡州：韓院，2003年，第158頁(yè)。根據(jù)韓國(guó)學(xué)者的統(tǒng)計(jì)，1953-2007年間韓國(guó)的地價(jià)總額暴漲1萬(wàn)倍以上。(53)[韓]李廷雨等：《樸正熙的真面目》，首爾：時(shí)事IN書(shū)，2011年，第87頁(yè)。2001年地方和首都圈的地價(jià)總額分別為595兆和711兆韓元，2011年則提高為1 174兆和2 361兆韓元。(54)[韓]康俊晚：《房地產(chǎn)掠奪國(guó)家》，首爾：人物和思想社，2020年，第130頁(yè)。兩者相比較，就能看出首都圈是投機(jī)的中心。

江南房地產(chǎn)所有者決定房產(chǎn)政策，因此江南房?jī)r(jià)居高不下。韓國(guó)人的教育熱舉世聞名，20世紀(jì)七八十年代絕大部分名牌高中都遷到江南，人們就蜂擁而至。在韓國(guó)社會(huì)產(chǎn)生富二代的兩大樞紐是房地產(chǎn)和教育。如能在江南擁有房地產(chǎn)，就可以上名牌高中、名牌大學(xué)或者留學(xué)。在教育和房地產(chǎn)兩大資源方面，江南地區(qū)的居民擁有明顯優(yōu)勢(shì)。

第二，房地產(chǎn)投機(jī)造就了有房者和無(wú)房者兩個(gè)不同的階層，加深了社會(huì)的兩極分化。房地產(chǎn)投機(jī)拉大了有房者和無(wú)房者的差距。第四次房地產(chǎn)暴漲迅速拉大了有房戶和無(wú)房戶的資產(chǎn)差距。據(jù)2005年的監(jiān)查資料，如沒(méi)有貸款，在首爾購(gòu)置110平方米的公寓需要30年，購(gòu)置83平方米的公寓則需要23.2年。(55)[韓]樸世吉：《開(kāi)創(chuàng)未來(lái)之韓國(guó)人史：經(jīng)濟(jì)》，首爾：時(shí)代之窗，2010年，216頁(yè)。韓國(guó)每年的房地產(chǎn)收入超出GDP的30%。(56)[韓]南基業(yè)、全康洙：《不動(dòng)產(chǎn)和不平等以及國(guó)土保有稅》，《社會(huì)經(jīng)濟(jì)評(píng)論》2017年第54號(hào)，第121-123頁(yè)。1999年2月，房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格總額為2 000兆韓元，2006年9月超過(guò)了4 000兆韓元，2 000兆韓元就從無(wú)地產(chǎn)群體手中轉(zhuǎn)到地產(chǎn)所有者群體手中，導(dǎo)致了財(cái)富的逆向再分配。(57)[韓]任榮泰：《大韓民國(guó)史》，坡州：原野，2008年，第1061頁(yè)。這就使得市民即使是借貸也要購(gòu)房，其結(jié)果是房貸總量迅速增加，2002年為391兆韓元，2020年7月則飆升為1 637.3兆韓元，已經(jīng)成為韓國(guó)經(jīng)濟(jì)的重大隱患。

1970年，韓國(guó)人口的72%居于自家，26%居于出租房。但此后自家比率持續(xù)下跌，1985年降為54%，1990年降為50%，2005年為55.6%。(58)[韓]孫樂(lè)九：《房地產(chǎn)階級(jí)社會(huì)》，首爾：胡麻尼塔斯，2008年，第188頁(yè)。全體住戶中只有60%的人擁有私人產(chǎn)權(quán)住房。與此相反，1970年租房戶的比率只有26%，1980年上升到40%，2005年為41%。(59)[韓]孫樂(lè)九：《房地產(chǎn)階級(jí)社會(huì)》，首爾：胡麻尼塔斯，2008年，第188頁(yè)。2002年韓國(guó)的住宅普及率已經(jīng)超出了100%，但只有極少數(shù)人坐擁多套住宅，約一半的人還是居住在出租房。(60)[韓]孫樂(lè)九：《房地產(chǎn)階級(jí)社會(huì)》，首爾：胡麻尼塔斯，2008年，第48頁(yè)。據(jù)2003年的統(tǒng)計(jì)，私人產(chǎn)權(quán)住宅總數(shù)為1 370萬(wàn)套，其中的556萬(wàn)套屬于僅有1套住房的家庭，814萬(wàn)套屬于擁有多套住房的家庭。(61)[韓]孫樂(lè)九：《房地產(chǎn)階級(jí)社會(huì)》，首爾：胡麻尼塔斯，2008年，第48頁(yè)。坐擁多套住房人員最多的是京畿道和首爾，約31.2萬(wàn)人擁有79.6萬(wàn)套住房。(62)[韓]孫樂(lè)九：《房地產(chǎn)階級(jí)社會(huì)》，首爾：胡麻尼塔斯，2008年，第51頁(yè)。841萬(wàn)戶家庭為無(wú)房戶，由此，韓國(guó)每年都有19%的人搬家。(63)[韓]京鄉(xiāng)日?qǐng)?bào)特別采訪組：《住在哪兒？》，坡州：四季，2010年，第28頁(yè)。2005年，韓國(guó)居民約1 666萬(wàn)人在出租房居住，所占比重高達(dá)41.4%。(64)[韓]孫樂(lè)九：《房地產(chǎn)階級(jí)社會(huì)》，首爾：胡麻尼塔斯，2008年，第90頁(yè)。首都圈居民中無(wú)房戶為355萬(wàn)戶，占48%，京畿道、大田、釜山等地的租房比率也都超出了40%。(65)[韓]孫樂(lè)九：《房地產(chǎn)階級(jí)社會(huì)》，首爾：胡麻尼塔斯，2008年，第90-91頁(yè)。

2004年，韓國(guó)的資產(chǎn)基尼系數(shù)為0.638，當(dāng)年的收入基尼系數(shù)為0.31，兩者相比較就可看出資產(chǎn)差距懸殊。2006年社會(huì)上層10%的收入占全體國(guó)民收入的26.1%，而上層10%的資產(chǎn)卻占全部國(guó)民資產(chǎn)的49.4%，(66)[韓]孫樂(lè)九：《房地產(chǎn)階級(jí)社會(huì)》，首爾：胡麻尼塔斯，2008年，第198頁(yè)。資產(chǎn)的兩極化遠(yuǎn)比收入的兩極化要嚴(yán)重。根據(jù)最新統(tǒng)計(jì)，2014年上層10%占有全部私人所有土地的64.7%；上層1%占有全部法人所有土地的75.2%，反映土地集中程度極為嚴(yán)重。(67)[韓]全康洙：《房地產(chǎn)共和國(guó)經(jīng)濟(jì)史》，首爾：精良書(shū)，2019年，第67頁(yè)。只是與過(guò)去不同的是，大土地所有者不是農(nóng)業(yè)地主，而是擁有城市地產(chǎn)和大片山林的新地主。

第三，投機(jī)導(dǎo)致房地產(chǎn)費(fèi)用過(guò)高，居住負(fù)擔(dān)沉重。日本以房地產(chǎn)價(jià)格昂貴而著稱(chēng)于世，但韓國(guó)工人的居住和教育費(fèi)用卻相當(dāng)于日本的2至3倍。如果將日本工人的居住費(fèi)用和教育費(fèi)用定為100，那么，韓國(guó)勞動(dòng)者則分別是208和291。(68)[韓]宋泰政：《擠壓平民生活的居住費(fèi)和教育費(fèi)》，《LG一周經(jīng)濟(jì)》2003年5月1日。聯(lián)合國(guó)指出收入與住房?jī)r(jià)格的適當(dāng)比率(PIR)為1∶3或1∶5，也就是說(shuō)，較為適當(dāng)?shù)姆績(jī)r(jià)是年收入的3至5倍。但2006年韓國(guó)的平均PIR是6.5倍，首爾為9.8倍，江南圈為12.8倍，而且PIR倍數(shù)還在日益攀升。(69)[韓]孫樂(lè)九：《房地產(chǎn)階級(jí)社會(huì)》，首爾：胡麻尼塔斯，2008年，第92頁(yè)。2021年，聯(lián)合國(guó)雖把韓國(guó)劃入發(fā)達(dá)國(guó)家行列，但韓國(guó)平民由于昂貴的居住負(fù)擔(dān)，日常開(kāi)銷(xiāo)非常吃緊，幸福指數(shù)偏低。

五、結(jié)語(yǔ)

盧泰愚政府興建第一期首爾衛(wèi)星城市之時(shí)，首爾的住房普及率僅為56%，住房可謂相當(dāng)緊缺，因此，興建無(wú)疑是絕對(duì)必要和正確的。2001-2015年期間，韓國(guó)興建了東灘、金浦、板橋等10座第二期衛(wèi)星城市。2008年金融危機(jī)爆發(fā)后，地產(chǎn)行業(yè)急速下沉。第二期衛(wèi)星城市滯銷(xiāo)或者由于上下班極不方便，已然成為包袱。關(guān)于住房供給，一種觀點(diǎn)以住房普及率超出100%為由，認(rèn)為沒(méi)必要再增加住房；另一種觀點(diǎn)則以發(fā)達(dá)國(guó)家的住房普及率110%-120%為由，主張繼續(xù)增加住房。文在寅政府的房地產(chǎn)解決方法是第三期新城市和首都圈特快列車(chē)的建設(shè)，這等于放棄緩和首都圈集中度和全國(guó)均衡發(fā)展政策。興建第三期衛(wèi)星城市再次飆高了停漲的房?jī)r(jià)。首都圈住宅問(wèn)題的根源是首都圈的經(jīng)濟(jì)力集中。目前，首都圈的住房普及率已超出100%，在沒(méi)有解決首都圈的經(jīng)濟(jì)力集中的情況下，就興建第三期新城市只能是治標(biāo)不治本。第三期新城市將加劇首都圈的密集度和房地產(chǎn)價(jià)格的上升，不僅不能解決問(wèn)題，反而很可能陷入首都圈的密集度和房?jī)r(jià)繼續(xù)上升的惡性循環(huán)。

韓國(guó)的房地產(chǎn)投機(jī)歷程給我國(guó)的啟示是，房產(chǎn)是關(guān)乎民生的重中之重，治理投機(jī)是一項(xiàng)極其長(zhǎng)遠(yuǎn)而復(fù)雜的工作。