二線樓市量縮價反漲

張佳竹

近期多地樓市，包括南京、杭州、蘇州等幾個此前紅得發(fā)燙的城市，都迎來了不同程度的成交量下滑，蘇州更是連續(xù)幾周成交量處于低位，住宅周成交不足千套。

分析人士指出，許多二線城市3、4月份市場成交異?；鸨?，部分需求已提前釋放，加上政策調(diào)控，5、6月份成交量下滑在所難免。另一方面，許多二線城市房價持續(xù)上漲，也使得購房人觀望情緒增加，推遲入市，導(dǎo)致成交進一步萎縮。

多地成交銳減

6月13日，國家統(tǒng)計局發(fā)布的2016年1-5月份全國房地產(chǎn)開發(fā)和銷售情況顯示，繼北上深等一線城市樓市交易降溫后，蘇州、南京、杭州等熱點二線城市的樓市交易也出現(xiàn)大幅降溫。

拿蘇州來講，今年4月以前，買房要靠搶。一位在蘇州的前同事向記者描述：無論是熱門區(qū)域的九龍倉時代上城、齊門人家、天地源七里香項目，還是許久不曾漲價的北新區(qū)、高鐵新城以及吳江板塊的非熱點項目，售樓處都異?；鸨?。

進入4月后，蘇州樓市開始慢慢“冷靜”下來，成交量有所減少，到了5月份回落更加明顯。當(dāng)月蘇州新建商品房僅成交8060套，環(huán)比4月下跌11.74%；成交面積90.34萬平方米，環(huán)比跌幅達16.94%。而到了6月份，成交量更是慘淡，新建住宅成交6572套，比5月減少了1488套，環(huán)比下跌22.64%，同比下降46.12%；總成交面積共計74.98萬平方米，環(huán)比減少了15.36萬平方米，跌幅達20.48%。

同樣不樂觀的還有二手房市場。整個5月，蘇州的二手房成交6188套，環(huán)比減少20.69%，其中住宅成交5569套，環(huán)比減少20%。

而在各售樓處，樓市變化的感受也十分明顯。多數(shù)售樓處訪客量明顯減少，購房者觀望情緒濃厚，成交周期延長。

蘇州樓市僅是各地的一個縮影，在南京、合肥、杭州、天津、南昌、武漢等城市，樓市成交量均出現(xiàn)不同程度的回落。石家莊和三亞5月的成交量跌幅更是超過40%，分別為46%和40%。

中原地產(chǎn)發(fā)布的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，5月，各地新房及二手房成交量進一步環(huán)比回落，40個重點城市商品住宅成交面積環(huán)比下降11%，21個重點城市二手住宅成交面積環(huán)比下降14%。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，整體而言，當(dāng)前市場成交水平從今年3月、4月的瘋狂狀態(tài)逐步恢復(fù)至正常水平。

房價仍高漲

從各機構(gòu)提供的數(shù)據(jù)來看，雖然二線城市的商品房成交量有所回落，但房價依然居高不下。

國家統(tǒng)計局最新發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，5月漲幅榜中，在一線城市北、上、廣、深分別環(huán)比上漲2.4%、2.3%、2.7%、0.5%的同時，廈門環(huán)比上漲高達5.5%，合肥環(huán)比上漲5.1%，南京上漲4.1%，惠州上漲3.2%，天津、杭州上漲2.5%，武漢上漲2.3%，福州、石家莊、寧波、南昌、濟南、鄭州、無錫單月環(huán)比漲幅也紛紛超過1%。

“從數(shù)據(jù)特點看，新建商品房數(shù)據(jù)中，二線城市全面取代一線城市，成為房價上漲的先鋒。” 張大偉分析認為。

其中，又以廈門最為典型。今年4月22日，廈門首次土拍便出現(xiàn)了年度首個地王，接下來更是一發(fā)不可收拾，土拍中地王迭出，不斷刷出地價新高。隨之而來的，便是廈門房價的進一步飛速上漲。以禹洲盧卡小鎮(zhèn)項目為例，拍前開盤價格約為20000元/平方米，土拍封盤之后則調(diào)整為26000元/平方米。

在進入5月后，廈門許多開發(fā)商紛紛封盤調(diào)價。之后6月3日的土拍讓原本是房價洼地的同安與翔安兩個區(qū)大部分進入2萬元時代。價格洼地的樓盤紛紛漲價，同安區(qū)的森林海項目由16000元/平方米漲至約20000元/平方米。

據(jù)6月1日中國指數(shù)研究院發(fā)布的百城房價數(shù)據(jù)顯示，廈門5月新建住宅平均價格為25242元/平米，穩(wěn)居全國第4，5月廈門房價又漲了1395元/平米，漲幅5.85%居全國第一。合肥緊隨其后，環(huán)比漲幅5.1%位居第二。5月份，合肥的房價均價達到11503元/平方米，房價已經(jīng)超過武漢，成為中西部地區(qū)房價最貴的城市。

易居研究院智庫中心《全國70城住房庫存報告》顯示，合肥房地產(chǎn)市場的庫存去化周期僅為2個月，房價上漲壓力異常大。

“盡管絕大多數(shù)城市房價環(huán)比都出現(xiàn)上漲，但城市間漲幅差異仍然較大?！睆埓髠シ治霰硎荆瑥臄?shù)據(jù)指標(biāo)看，雖然二線城市房價再創(chuàng)新高，但本輪樓市從2015年5月開始，全面上漲火爆周期在經(jīng)歷12個月的沖高后，在今年5月開始已經(jīng)有明顯觸頂跡象。后續(xù)漲幅將持續(xù)放緩，不排除在2016年四季度出現(xiàn)部分城市房價開始下調(diào)的可能性。

地方政策被迫收緊

“一線城市的房價偏高，部分投資投機資金開始撤出一線城市，進而進入二線城市，這使得此類二線城市的價格漲幅開始超越一線城市。這也會增加部分二線城市政策收緊的風(fēng)險?！币拙友芯吭褐菐熘行难芯靠偙O(jiān)嚴躍進表示。

事實上，今年表現(xiàn)熱門的幾個二線城市已經(jīng)陸續(xù)出臺政策試圖讓樓市降溫。5月底，南京和蘇州已經(jīng)從土地市場開刀，實行了“雙限”政策。

5月17日，蘇州市國土局發(fā)布公告，暫緩5宗地塊出讓。并且，蘇州提出對之后出讓的宅地將設(shè)定最高報價，如果超過最高報價則終止地塊出讓。此外，根據(jù)日前公布的蘇州市2016年商品住房用地供應(yīng)計劃，全年商品住房用地供應(yīng)計劃為380公頃，較2015年的供應(yīng)量將增加22.6%。

“正是由于部分二線城市近期房價的快速上漲，使得當(dāng)?shù)卣坏貌徊扇⌒姓侄我跃徑馐袌鲞^熱局面?！蓖咦稍冄芯恐行目偙O(jiān)張宏偉告訴記者。

據(jù)記者了解，近日，針對過熱城市樓市的更多調(diào)控政策陸續(xù)出臺。

6月21日下午，合肥市土地管理委員會召開會議，明確合肥不會出臺限購政策，但會出臺差別化信貸政策，提高首付門檻。規(guī)定居民首套住房的首付比例為25%；購買二套房，如果名下有房無貸，首付比例提高至四成；如果名下有房有貸，首付比例為五成，也就是認貸又認房。對于三套房的首付比例提高至六成，且停止提供公積金貸款。

同時，合肥對于土地出讓也作出了明確規(guī)定，總金額20億元以下的地塊須在1個月內(nèi)一次性付清出讓金，該政策自7月1日起正式執(zhí)行，為期一年。

在業(yè)內(nèi)人士看來，作為此輪二線城市領(lǐng)漲的“四小龍”之一的合肥出臺調(diào)控措施，或許由此開啟了二線城市政策收緊的信號燈；隨著信貸收緊必然帶來市場交易的下滑，對于房價的抑制有積極的作用。未來熱點二線城市（如南京、蘇州等）可能將紛紛效仿。

二線地王或?qū)⒈惶祝?/p>

在銷售火爆的背景下，二線城市的土地溢價率不斷走高，截至6月中旬以南京、合肥、蘇州、廈門為代表的二線熱點城市土地出讓金同比漲幅均超過100%，蘇州更是高達876%。

“收緊信貸政策有三大方面的意義：第一，信貸收緊是合肥樓市收緊的一個關(guān)鍵性標(biāo)志，由此也開啟了二線城市政策收緊的信號燈；第二、信貸收緊必然帶來市場交易的下滑，對于房價的抑制有積極的作用；第三、信貸收緊、市場降溫，為后續(xù)增加庫存供應(yīng)提供了緩沖時間，值得肯定?！眹儡S進說，從政策層面看，房價過熱，或催生包括限購在內(nèi)的政策的實施。尤其部分二線城市更有可能面臨嚴厲的政策管控。

“一旦限制性政策出臺，市場將難以維持目前的漲勢?！敝兄冈悍治鰩燁A(yù)警稱，土地高價市場不可持續(xù)。“若住宅價格開始回落，則會導(dǎo)致一部分投資性需求的出逃，未來二線城市的‘地王項目的去化將面臨困難。”中指院分析師表示。

“尤其是城市高端住宅銷量已近峰值，市場需求空間有限，未來‘地王項目去化難度加大?！鄙鲜龇治鰩煴硎荆捎诙€城市“地王”價格的不斷攀升，開發(fā)企業(yè)項目資金投入規(guī)模增大，未來想要獲取利潤不得不將產(chǎn)品高端化，通過提升產(chǎn)品的品質(zhì)和定位實現(xiàn)溢價，這也就導(dǎo)致了這些城市高端住宅的供應(yīng)規(guī)模在未來幾年將會明顯增加。