我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)金融模式探究

殷　濤

(信陽師范學(xué)院，河南 信陽 464000)

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我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)金融模式探究

殷濤

(信陽師范學(xué)院，河南 信陽 464000)

摘要：房地產(chǎn)業(yè)作為推動(dòng)我國(guó)經(jīng)濟(jì)快速增長(zhǎng)的支柱產(chǎn)業(yè)之一，一直備受社會(huì)各界的關(guān)注。當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)存在融資規(guī)模大、融資水平差異大、融資結(jié)構(gòu)不合理、融資體系不健全等狀況，融資僅僅局限于內(nèi)部融資、債權(quán)融資、股權(quán)融資等簡(jiǎn)單的融資方式，未能形成有效的融資模式。借鑒發(fā)達(dá)國(guó)家成功的房地產(chǎn)企業(yè)金融模式，把握我國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)政策，發(fā)展和完善房地產(chǎn)金融市場(chǎng)體系，創(chuàng)建專業(yè)化房地產(chǎn)融資機(jī)構(gòu)，提高金融創(chuàng)新意識(shí)，使用多元化融資組合，探索具有我國(guó)特色房地產(chǎn)企業(yè)金融模式，對(duì)促進(jìn)我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展意義重大。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè) ；金融模式；比較

房地產(chǎn)業(yè)作為經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要支柱產(chǎn)業(yè)，對(duì)促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展有著很高的貢獻(xiàn)率。國(guó)家為保障房地產(chǎn)業(yè)的科學(xué)發(fā)展，相繼出臺(tái)了“新國(guó)五條”“930房貸新政”“330新政”等一系列宏觀經(jīng)濟(jì)政策，增強(qiáng)了對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控力度，同時(shí)也造成了房地產(chǎn)企業(yè)融資困難。資金是房地產(chǎn)企業(yè)的生命線，如何有效地解決房地產(chǎn)企業(yè)的融資問題關(guān)系著房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展。當(dāng)前，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)面臨產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，市場(chǎng)融資規(guī)模持續(xù)增大，資金供需矛盾日益突出，市場(chǎng)尚未建立有效的融資體系，沒有形成符合我國(guó)國(guó)情的融資體制等問題。只有借鑒發(fā)達(dá)國(guó)家成功的房地產(chǎn)企業(yè)金融模式，結(jié)合我國(guó)自身發(fā)展需求，發(fā)展多元化融資渠道，探尋具有我國(guó)特色的融資模式，提供穩(wěn)定的循環(huán)資金保障，才能實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)健康穩(wěn)定發(fā)展。

一、我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)融資現(xiàn)狀

(一)融資規(guī)模持續(xù)增大

房地產(chǎn)業(yè)作為典型的資金密集型行業(yè)，開發(fā)、銷售等各個(gè)環(huán)節(jié)都離不開資金的支持。從2006年到2014年，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)快速“奔跑”了9年，全國(guó)城市平均房?jī)r(jià)在短短的9年內(nèi)增長(zhǎng)了3倍之多，不僅房?jī)r(jià)直線上升，而且房地產(chǎn)企業(yè)融資規(guī)模也持續(xù)增大。據(jù)2015年《中國(guó)統(tǒng)計(jì)年鑒》統(tǒng)計(jì)，2014年我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)資金為121 991.5億元，是2006年的4.5倍。然而，在融資規(guī)模持續(xù)增大的背后，融資速度卻有所減緩，據(jù)2007—2015年《中國(guó)統(tǒng)計(jì)年鑒》統(tǒng)計(jì)，2006—2010年房地產(chǎn)開發(fā)資金平均增速28.78%，2010—2014年房地產(chǎn)開發(fā)資金平均增速14.31%，下降了14.47%。這表明，在房地產(chǎn)市場(chǎng)投資總額上，資金需求量不斷增加，而資本市場(chǎng)上可供房地產(chǎn)企業(yè)選擇的融資產(chǎn)品較少，當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)貨幣資金緊縮，資金供需矛盾突出。

(二)融資水平差異性大

據(jù)2015年《中國(guó)統(tǒng)計(jì)年鑒》統(tǒng)計(jì)，2014年全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)94 197家，而上市的房地產(chǎn)企業(yè)只有199家。從企業(yè)規(guī)模上看，上市的房地產(chǎn)企業(yè)和大型房地產(chǎn)企業(yè)可以選擇內(nèi)部融資、債權(quán)融資、股權(quán)融資等多種融資方式，而中小房地產(chǎn)企業(yè)由于企業(yè)規(guī)模小、市場(chǎng)份額小、資金流動(dòng)量小等，只能局限于單一的債權(quán)融資方式，而金融市場(chǎng)對(duì)其融資條件限制較多，造成規(guī)模性融資水平差異。從經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平上看，經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)的房地產(chǎn)企業(yè)融資水平較高，經(jīng)濟(jì)落后地區(qū)房地產(chǎn)企業(yè)融資水平較低，造成區(qū)域性融資水平差異。從國(guó)家政策上看，上市企業(yè)和大型房地產(chǎn)企業(yè)可引進(jìn)外資發(fā)展，但中小房地產(chǎn)企業(yè)引進(jìn)外資受國(guó)家政策限制，難以利用外資，造成政策性融資水平差異。

(三)融資結(jié)構(gòu)不合理

房地產(chǎn)企業(yè)的迅速崛起，銀行功不可沒。據(jù)表1統(tǒng)計(jì)，2006—2014年在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金來源結(jié)構(gòu)中，國(guó)內(nèi)銀行貸款資金平均占17.05%，個(gè)人按揭貸款資金平均占11.4%。從統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)上來看，銀行信貸資金在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金來源中占28.45%，這還不包含房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)、建筑、銷售等各方面與銀行相關(guān)聯(lián)的資金來源。過分依賴銀行信貸資金，造成銀行資金壓力大，影響金融體系穩(wěn)定，增加房地產(chǎn)業(yè)的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)過高的資產(chǎn)負(fù)債率，加大房地產(chǎn)業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，一旦房地產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)經(jīng)濟(jì)下滑，銀行甚至整個(gè)金融體系都將面臨嚴(yán)重危機(jī)。

表1　2006—2014年房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金來源結(jié)構(gòu)

數(shù)據(jù)來源：根據(jù)2007—2015年《中國(guó)統(tǒng)計(jì)年鑒》整理

(四)金融體系不健全

房地產(chǎn)企業(yè)融資受阻的一個(gè)重要原因就是我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)金融體系不健全。一方面，相關(guān)法律法規(guī)缺失，法律體系不健全。目前，我國(guó)只有《公司法》和《擔(dān)保法》中涉及房地產(chǎn)融資的簡(jiǎn)單規(guī)定，而且規(guī)定模糊，可操作性差。相關(guān)法律法規(guī)的缺失，導(dǎo)致房地產(chǎn)金融市場(chǎng)法律體系不健全，制約我國(guó)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的創(chuàng)新發(fā)展。另一方面，相關(guān)融資機(jī)構(gòu)不健全。目前，我國(guó)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)尚未形成有效的運(yùn)行機(jī)制，專門進(jìn)行房地產(chǎn)融資的機(jī)構(gòu)較少，僅僅是一些商業(yè)銀行參與其中，并且融資條件苛刻，制約房地產(chǎn)金融市場(chǎng)融資效率。

二、中外房地產(chǎn)企業(yè)金融模式比較

發(fā)達(dá)國(guó)家由于經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平及資本市場(chǎng)特點(diǎn)不同，逐漸形成四種成熟的房地產(chǎn)企業(yè)融資模式：美國(guó)證券融資型、德國(guó)互助儲(chǔ)蓄型、新加坡公積金融資型及日本官民共建混合融資型。而我國(guó)由于經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平不高，資本市場(chǎng)起步較晚，尚未形成有效的房地產(chǎn)企業(yè)融資模式，房地產(chǎn)企業(yè)只是簡(jiǎn)單地依靠?jī)?nèi)部融資、債權(quán)融資、股權(quán)融資等融資方式籌集資金。

(一)發(fā)達(dá)國(guó)家房地產(chǎn)企業(yè)融資模式

1.證券融資型

證券融資型以美國(guó)為代表，主要依靠房地產(chǎn)抵押貸款和房地產(chǎn)投資權(quán)益進(jìn)行證券化融資。美國(guó)能夠進(jìn)行這種金融模式主要依賴于完善的房地產(chǎn)金融體系，公平開放的住房信貸市場(chǎng)，多樣化的融資工具，抵押貸款證券化程度高等。證券融資型金融模式改變了房地產(chǎn)金融市場(chǎng)單純依賴金融機(jī)構(gòu)的狀況，可在短期內(nèi)迅速籌集充足資金，滿足房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)期性的融資需求。

2．互助儲(chǔ)蓄融資型

互助儲(chǔ)蓄融資型以德國(guó)為代表，主要是在政府的鼓勵(lì)支持下，借助專業(yè)化的房地產(chǎn)信貸機(jī)構(gòu)，在封閉的運(yùn)行機(jī)制里通過儲(chǔ)貸結(jié)合的融資方式進(jìn)行融資。德國(guó)能夠進(jìn)行這種金融模式得益于政府的積極參與市場(chǎng)，建立專門從事住宅儲(chǔ)蓄融資業(yè)務(wù)的住房?jī)?chǔ)蓄銀行，實(shí)施獎(jiǎng)勵(lì)措施促進(jìn)金融市場(chǎng)發(fā)展。互助儲(chǔ)蓄融資型金融模式能夠滿足房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展對(duì)信貸資金的長(zhǎng)期性需求，降低了金融機(jī)構(gòu)的投資和經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，有助于穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)和控制經(jīng)濟(jì)周期性波動(dòng)。

3．公積金融資型

公積金融資型以新加坡為代表，以公積金和住房抵押相結(jié)合為特點(diǎn)，主要通過獨(dú)具特色的公積金制度來解決房地產(chǎn)金融市場(chǎng)資金問題。新加坡能夠建立這種金融模式得益于完善的公積金制度，公積金與改善居民住房條件相結(jié)合，這種政府公營(yíng)的政策性房地產(chǎn)融資方式為房地產(chǎn)金融市場(chǎng)提供持續(xù)發(fā)展的動(dòng)力，較好地解決了房地產(chǎn)市場(chǎng)的資金問題，促進(jìn)了房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展。

4．混合融資型

混合融資型以日本為代表，在二戰(zhàn)結(jié)束的大背景下，日本政府積極推行官方和民間共同集資建造住宅的住房政策，形成了官方與民間共同推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的金融模式。日本能夠進(jìn)行這種金融模式得益于有專門的以住宅金融公庫(kù)為代表的官方金融機(jī)構(gòu)，完善的住房?jī)?chǔ)蓄制度，穩(wěn)定的財(cái)政投資性貸款，形成 “三位一體”的住房政策。日本在混合型的房地產(chǎn)金融模式下，官方金融機(jī)構(gòu)與民間金融機(jī)構(gòu)共存，對(duì)穩(wěn)定房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的利率和資金來源都發(fā)揮了巨大作用，促進(jìn)了房地產(chǎn)業(yè)的整體發(fā)展。

通過比較發(fā)現(xiàn)：發(fā)達(dá)國(guó)家成功的房地產(chǎn)企業(yè)金融模式，都是各國(guó)政府在分析本國(guó)所處的經(jīng)濟(jì)環(huán)境和房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展實(shí)際情況的基礎(chǔ)上，制訂了相關(guān)的金融政策和法律法規(guī)，鼓勵(lì)政策性和經(jīng)營(yíng)性融資機(jī)構(gòu)有機(jī)結(jié)合，創(chuàng)新房地產(chǎn)市場(chǎng)融資工具，真正建立起各具特色的房地產(chǎn)金融的新體系。

(二)我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)金融模式

1．內(nèi)部融資

內(nèi)部融資是指房地產(chǎn)企業(yè)將自身留存收益、資本金等轉(zhuǎn)化為資本投資。房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部融資具有自主性強(qiáng)、低成本和低風(fēng)險(xiǎn)等特點(diǎn)，是我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)普遍采用的一種融資方式。然而，內(nèi)部融資受房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)規(guī)模、盈利能力等方面的制約，融資數(shù)額有限，在我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)融資來源中所占比例較小，據(jù)2007—2015年《中國(guó)統(tǒng)計(jì)年鑒》統(tǒng)計(jì)，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部融資比例約為10%。

2．債權(quán)融資

(1)銀行信貸。當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)融資的主要來源就是銀行信貸資金。由于銀行信貸資金具有融資速度較快、融資成本相對(duì)較低、融資限制條件較少、融資靈活性較大等特點(diǎn)，因此銀行信貸成為我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)融資的最主要渠道。有關(guān)學(xué)者研究發(fā)現(xiàn)我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)資金中60%左右與銀行信貸體系有關(guān)[1]。然而，房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行銀行信貸融資受國(guó)家政策、企業(yè)經(jīng)營(yíng)狀況等因素影響，一旦經(jīng)濟(jì)形勢(shì)出現(xiàn)波動(dòng)，會(huì)造成房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)和財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)較高，影響金融體系穩(wěn)定。

(2)商業(yè)信用。我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)商業(yè)信用融資主要來源于定金及預(yù)收款，這種融資方式具有融資便利，融資限制條件少，融資時(shí)效性強(qiáng)，融資成本較低等特點(diǎn)，是我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)又一種重要的融資渠道。據(jù)2007—2015《中國(guó)統(tǒng)計(jì)年鑒》統(tǒng)計(jì)，2006—2014年定金及預(yù)收款在房地產(chǎn)開發(fā)資金來源中平均比重為26.7%。

3．股權(quán)融資

我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)股權(quán)融資主要是針對(duì)上市公司和一些大型企業(yè)，主要通過吸收直接投資和發(fā)行股票進(jìn)行融資，股票融資籌得的資金額度較大，可供企業(yè)長(zhǎng)期使用，利于分散企業(yè)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，股息可根據(jù)企業(yè)經(jīng)營(yíng)狀況進(jìn)行決定，降低財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，是上市公司和一些大型企業(yè)對(duì)外融資的重要手段。當(dāng)然，對(duì)于資金成本來說，股權(quán)融資的資金成本在各種融資方式中是最高的[2]，并且融資范圍有限，無法滿足大部分中小房地產(chǎn)企業(yè)迫切的融資需求。

三、我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)金融模式探索

改革開放以來，我國(guó)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)金融模式進(jìn)行了多次探索。1987年借鑒德國(guó)互助儲(chǔ)蓄融資模式成立了煙臺(tái)住房?jī)?chǔ)蓄銀行和蚌埠住房?jī)?chǔ)蓄銀行，專門辦理住房基金籌集、住房信貸及結(jié)算等政策性業(yè)務(wù)。1991年借鑒新加坡公積金融資模式在上海試行住房公積金制度，隨之要求推廣全國(guó)，公積金制度對(duì)解決住房困難，推行住房體制改革發(fā)揮了巨大的作用。2005年借鑒美國(guó)證券化融資模式由中國(guó)建設(shè)銀行首次發(fā)行住房抵押貸款支持證券。這些探索說明我國(guó)房地產(chǎn)金融發(fā)展吸收了發(fā)達(dá)國(guó)家金融模式的優(yōu)點(diǎn)，取得了一些積極效果，但由于體系不健全，多數(shù)未能得到健康、長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展。我國(guó)房地產(chǎn)金融只有在認(rèn)清我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、資本市場(chǎng)發(fā)展實(shí)際的情況下，借鑒發(fā)達(dá)國(guó)家成功的房地產(chǎn)金融模式，把握國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)政策，發(fā)展和完善房地產(chǎn)金融市場(chǎng)體系，創(chuàng)建專業(yè)化房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)，提高金融創(chuàng)新意識(shí)，使用多元化融資組合，才能探索出具有我國(guó)特色房地產(chǎn)企業(yè)金融模式。

(一)把握國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)政策

由于房地產(chǎn)業(yè)與民生和社會(huì)穩(wěn)定息息相關(guān)，所以一直也是政府宏觀調(diào)控的重點(diǎn)領(lǐng)域。2005年國(guó)家為穩(wěn)定房?jī)r(jià)，調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，出臺(tái)了八點(diǎn)意見。2006年國(guó)家為促進(jìn)房地產(chǎn)健康發(fā)展，充分發(fā)揮稅收、信貸、土地政策的調(diào)節(jié)作用，提出了六項(xiàng)措施。2009年國(guó)家為加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)管，抑制房地產(chǎn)投機(jī)活動(dòng)，提出了四大舉措。2010年國(guó)家為遏制房?jī)r(jià)過快上漲，發(fā)布了《國(guó)務(wù)院關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房?jī)r(jià)過快上漲的通知》。2013年國(guó)家為穩(wěn)定房?jī)r(jià)、抑制投機(jī)活動(dòng)、加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)管，出臺(tái)了五項(xiàng)調(diào)控政策措施。2014年國(guó)家為增強(qiáng)金融機(jī)構(gòu)投放能力，支持房地產(chǎn)企業(yè)合理融資需求，發(fā)布《中國(guó)人民銀行中國(guó)銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會(huì)關(guān)于進(jìn)一步做好住房金融服務(wù)工作的通知》。從中可以看出，國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)政策與房地產(chǎn)市場(chǎng)密切相關(guān)，對(duì)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展有著重要的影響。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)把握好國(guó)家出臺(tái)的有關(guān)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策，促進(jìn)房地產(chǎn)融資多元化發(fā)展，實(shí)現(xiàn)資源的有效配置。

(二)完善房地產(chǎn)市場(chǎng)金融體系

發(fā)達(dá)國(guó)家在房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的成功運(yùn)作，得益于完善的法律制度。如美國(guó)的《住宅抵押再貸款法》、新加坡的《中央公積金法》、日本的《公營(yíng)住宅法》等都是專門規(guī)范房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的法律制度。相比而言，我國(guó)與房地產(chǎn)融資相關(guān)法律法規(guī)缺失，金融法律體系不健全，可操作性差。因此，政府應(yīng)加強(qiáng)房地產(chǎn)金融法律制度建設(shè)，為房地產(chǎn)金融市場(chǎng)良性發(fā)展提供制度保障。

發(fā)達(dá)國(guó)家房地產(chǎn)金融體系成功實(shí)踐離不開專業(yè)性金融機(jī)構(gòu)的幫助。例如美國(guó)的聯(lián)邦住房貸款銀行、新加坡的中央公積金局、德國(guó)的住房?jī)?chǔ)蓄銀行、日本的住房金融公庫(kù)等都是專業(yè)化融資機(jī)構(gòu)參與和支持房地產(chǎn)金融市場(chǎng)[4]39-40。1987年我國(guó)在山東煙臺(tái)和安徽蚌埠成立了兩家城市住房?jī)?chǔ)蓄銀行試點(diǎn)，專門辦理住房基金籌集、住房信貸及結(jié)算等政策性業(yè)務(wù)，但由于定位模糊，職能逐漸被住房公積金制度所取代。直到2004年，我國(guó)才成立了真正意義上的專業(yè)性住房?jī)?chǔ)蓄銀行——中德銀行，目前仍處于探索階段，只成立了天津和重慶兩個(gè)分支結(jié)構(gòu)，發(fā)揮作用有限。雖然我國(guó)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)專業(yè)性金融機(jī)構(gòu)進(jìn)行了一些嘗試與實(shí)踐，但對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)融資效果不明顯，存在專業(yè)服務(wù)性差。融資效率較低等問題。因此，政府應(yīng)積極協(xié)同資本市場(chǎng)加快組建專業(yè)性房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)，開拓多元化融資渠道，提高融資效率。

(三)提高創(chuàng)新意識(shí)，發(fā)展多元化融資渠道

目前，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)融資觀念落后，單純依靠銀行信貸體系進(jìn)行融資，融資渠道單一，融資受限。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)在企業(yè)不同發(fā)展階段，根據(jù)自身發(fā)展需要、資金需求、成本情況，探索多元化融資方式，不斷創(chuàng)新融資渠道，提高融資效率，分散融資風(fēng)險(xiǎn)。河南柏岸居置業(yè)有限公司是2013年5月成立的一家小型房地產(chǎn)企業(yè)，在成立的短短3年就獲取無息的定金及加盟費(fèi)幾億元，滿足企業(yè)資金需求，逐漸發(fā)展為一家業(yè)內(nèi)小有名氣的房地產(chǎn)企業(yè)，究其原因就是企業(yè)沖破了傳統(tǒng)融資思維，不斷探索適合企業(yè)發(fā)展的融資模式。企業(yè)成立初期由于受規(guī)模小、信譽(yù)度低、知名度小等因素影響，企業(yè)結(jié)合自身實(shí)際和市場(chǎng)發(fā)展探索出一種新型的社會(huì)融資模式——仿金融模式[5]。通過適當(dāng)讓利給簽約客戶和加盟商，獲取社會(huì)資金解決企業(yè)資金不足。目前，企業(yè)處于發(fā)展期，隨著規(guī)模的擴(kuò)大、知名度的提高、信譽(yù)度的提升，在仿金融模式的基礎(chǔ)上，逐漸向金融市場(chǎng)進(jìn)行融資，發(fā)展多元化融資渠道。因此，筆者認(rèn)為我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)，特別是中小房地產(chǎn)企業(yè)，應(yīng)根據(jù)企業(yè)生命周期理論，創(chuàng)新融資思維，發(fā)展多元化融資渠道。

(四)房產(chǎn)證券化融資

房產(chǎn)證券化的金融模式代表著房地產(chǎn)融資的發(fā)展趨勢(shì)。實(shí)踐證明，進(jìn)行房地產(chǎn)證券化能夠優(yōu)化金融市場(chǎng)資本結(jié)構(gòu)，降低房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率，分散金融風(fēng)險(xiǎn)，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)資本大眾化，能夠滿足房地產(chǎn)市場(chǎng)需求的理想融資途徑。近年來，我國(guó)在房地產(chǎn)證券化領(lǐng)域也進(jìn)行了一些嘗試，“建元2005-1MBS信托優(yōu)先級(jí)資產(chǎn)支持證券”是國(guó)內(nèi)第一個(gè)抵押貸款證券化產(chǎn)品，但由于我國(guó)房地產(chǎn)融資體系不健全，證券化市場(chǎng)不發(fā)達(dá)，導(dǎo)致房地產(chǎn)證券化實(shí)施效果不明顯。首先，應(yīng)完善相關(guān)的房地產(chǎn)證券化法律制度，提供房地產(chǎn)證券化交易的重要制度保障。其次，積極培育證券化交易機(jī)構(gòu)投資者，完善信用評(píng)級(jí)體系，提高房地產(chǎn)金融產(chǎn)品的流動(dòng)性，大力發(fā)展房地產(chǎn)證券化交易的二級(jí)市場(chǎng)。最后，完善政府監(jiān)管模式，從直接干預(yù)房地產(chǎn)證券化交易市場(chǎng)逐漸過渡到間接干預(yù)與市場(chǎng)機(jī)制相結(jié)合的模式，創(chuàng)造金融市場(chǎng)開放和自由化的條件，推動(dòng)房地產(chǎn)證券化市場(chǎng)的發(fā)展。

參考文獻(xiàn)：

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[3] 王譽(yù)臻.宏觀調(diào)控政策變遷與中小房地產(chǎn)企業(yè)融資[J].財(cái)會(huì)月刊，2014，(12)：110-112.

[4] 張曉娟.發(fā)達(dá)國(guó)家房地產(chǎn)融資模式比較及啟示[D].石家莊：河北大學(xué)，2011.

[5] 殷濤.“仿金融模式”的創(chuàng)新與風(fēng)險(xiǎn)——基于柏岸居案例的分析[J].信陽師范學(xué)院學(xué)報(bào)(哲學(xué)社會(huì)科學(xué)版)，2014，34(1)：72-75.

(責(zé)任編輯：吉家友)

收稿日期：2016-01-21;收修日期：2016-04-29

基金項(xiàng)目：河南省哲學(xué)社會(huì)科學(xué)規(guī)劃項(xiàng)目(2015BJY005)；河南省教育廳人文社會(huì)科學(xué)研究項(xiàng)目(2015-QN-035)

作者簡(jiǎn)介：殷濤(1987—)，男，河南羅山人，碩士，會(huì)計(jì)師，研究方向?yàn)闀?huì)計(jì)與資本市場(chǎng)。

中圖分類號(hào)：F832.5

文獻(xiàn)標(biāo)志碼：A

文章編號(hào)：1003-0964(2016)04-0053-04