房地產(chǎn)行業(yè)利潤質(zhì)量分析

戴斯婉

?

房地產(chǎn)行業(yè)利潤質(zhì)量分析

戴斯婉

摘要：2013年我國上市公司利潤總額約為31036億元，但是其中主營利潤所占比重卻較低。利潤構(gòu)成不合理，主營業(yè)務(wù)利潤對對業(yè)績的貢獻度很小，其他收益對利潤的貢獻度較大。本文依據(jù)房地產(chǎn)行業(yè)上市公司2006年-2013年利潤表，通過四個指標(biāo)：核心利潤率、營業(yè)外收支凈額占利潤總額比重、所得稅占利潤總額比重、經(jīng)營活動凈收益占利潤總額比重來研究房地產(chǎn)行業(yè)利潤構(gòu)成及質(zhì)量，并分析原因，最后得出研究結(jié)論。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)行業(yè)、利潤質(zhì)量、利潤總額

一、引言

對于上市公司的利潤質(zhì)量進行分析，可以幫助企業(yè)不同的利益相關(guān)者對企業(yè)現(xiàn)在的狀況和未來的發(fā)展做出正確的判斷，這是利潤質(zhì)量分析的一般意義。借助利潤質(zhì)量分析的結(jié)果，我們可以據(jù)此得出企業(yè)利潤是如何構(gòu)成的以及利潤質(zhì)量變化的原因，判斷企業(yè)價值的大小。

由于不同的利益相關(guān)者對利潤質(zhì)量分析的使用角度不同，有著不同的目標(biāo)導(dǎo)向，因而利潤構(gòu)成分有著特殊意義。主要有以下幾個方面：對于企業(yè)經(jīng)營者而言，它是找出利潤變動原因，維持利潤穩(wěn)定增長的必要工具。企業(yè)從事生產(chǎn)經(jīng)營活動的根本目的是獲得收益，并維持企業(yè)持續(xù)穩(wěn)定的發(fā)展。企業(yè)經(jīng)營者進行利潤分析可以充分了解是什么原因?qū)е铝似髽I(yè)利潤變動，并就此提出基本的解決對策。對于企業(yè)所有者而言，它是判斷和決定是否繼續(xù)投資或擴大投資的重要因素。企業(yè)所有者最為關(guān)注的是所投資企業(yè)的資產(chǎn)增值程度和投資回報率的高低，并以此來判斷和決定是否繼續(xù)投資或擴大投資，利潤質(zhì)量分析中的盈利能力持久性和穩(wěn)定性分析可以幫助投資者做出決策。對于企業(yè)債權(quán)人而言，它是債權(quán)人是否借債或是否提前收回的重要參考。債權(quán)人最為關(guān)注的是企業(yè)償債能力的強弱，短期債權(quán)人關(guān)注的是企業(yè)在短期內(nèi)對短期債務(wù)的還本付息的能力，對企業(yè)短期盈利狀況和現(xiàn)金流量狀況的分析會對其有很大幫助；長期債權(quán)人的直接利益是企業(yè)持續(xù)獲利的能力，對企業(yè)長期盈利能力的高低、穩(wěn)定性、持久性的分析可以預(yù)測未來較長時期內(nèi)能否足額收回本息。

影響利潤質(zhì)量好壞的因素不僅有公司內(nèi)部原因，還包括外部環(huán)境的影響。其中公司內(nèi)部對利潤質(zhì)量的影響主要包含以下幾個方面：利潤結(jié)構(gòu)、利潤操縱和公司內(nèi)部治理結(jié)構(gòu)。本文主要從利潤結(jié)構(gòu)方面展開。營業(yè)利潤、投資收益和營業(yè)外收支凈額是利潤的三個主要組成部分，利潤結(jié)構(gòu)就是指這三部分的構(gòu)成比例。決定企業(yè)利潤是否穩(wěn)定的基礎(chǔ)是營業(yè)利潤中主營業(yè)務(wù)利潤及其所占比重的大小。在其他條件不變時，這一比重越大，利潤質(zhì)量越高。所以本文主要從主營業(yè)務(wù)核心性方面選取研究指標(biāo)具體分析上市公司利潤質(zhì)量情況。

本文選取127家房地產(chǎn)企業(yè)，依據(jù)房地產(chǎn)行業(yè)上市公司2006年-2013年度利潤表，通過四個指標(biāo)：核心利潤率、營業(yè)外收支凈額占利潤總額比重、所得稅占利潤總額比重、經(jīng)營活動凈收益占利潤總額比重來研究房地產(chǎn)行業(yè)利潤構(gòu)成及質(zhì)量，并分析原因，最后得出研究結(jié)論。目的在于完善房地產(chǎn)行業(yè)利潤評價體系，為房地產(chǎn)企業(yè)更好的發(fā)展提供理論指導(dǎo)。數(shù)據(jù)來源萬德、CSMAR數(shù)據(jù)庫。

二、房地產(chǎn)行業(yè)利潤質(zhì)量分析

房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)經(jīng)營具有以下顯著特點：

1.高投入，高負債，對現(xiàn)金流需求大

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開放經(jīng)營的對象是房屋土地、大型工程等。巨額的地價和房屋工程造價，加上房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營過程中同時進行多個項目，籌資任務(wù)更加繁重。如果房地產(chǎn)企業(yè)一旦現(xiàn)金流出現(xiàn)問題，很可能導(dǎo)致項目的中止，帶來巨大的損失，甚至?xí)?dǎo)致企業(yè)破產(chǎn)。

2.開發(fā)周期長，對利潤持續(xù)性要求高

房地產(chǎn)開發(fā)周期長，且需要源源不斷地資金投入。這些資金主要來源于兩大方面，首先是通過籌資渠道獲得，其次是來自于上一年度的利潤獲得。這就要求房地產(chǎn)企業(yè)每年從其主營業(yè)務(wù)中獲得源源不斷地利潤收入。因此，房地產(chǎn)上市公司主營業(yè)務(wù)收入及其所占比重，是評價房地產(chǎn)上市公司財務(wù)狀況和未來發(fā)展?jié)摿Φ闹匾蛩亍?/p>

3.行業(yè)整合加速，成長潛力巨大

金融危機后，房地產(chǎn)企業(yè)兩極分化日趨明顯，加之融資渠道日益受限，一些企業(yè)的銷售額持續(xù)下降，內(nèi)部融資能力減弱。目前房地產(chǎn)行業(yè)整合將加速，以實現(xiàn)資源集中和規(guī)模效應(yīng)。但從房地產(chǎn)的發(fā)展前景來看，該行業(yè)仍有巨大的發(fā)展?jié)摿Γ何覈鳪DP依舊保持快速增長，加之住房需求旺盛、城市化進程加速。

表1是127家房地產(chǎn)上市公司營業(yè)利潤/利潤總額、營業(yè)外收支凈額/利潤總額、所得稅/利潤總額和經(jīng)營活動凈收益/利潤總額2006--2013年各年的平均值。

由表1的數(shù)據(jù)可以得出，房地產(chǎn)上市公司2007年的營業(yè)利潤僅占利潤總額的50.44%，而營業(yè)外收支凈額占利潤總額的60.04%，明顯高于營業(yè)利潤的比重，這說明本年度的利潤大部分來自于非正常的營業(yè)外收入；從經(jīng)營活動凈收益/利潤總額來看，該指標(biāo)為-37.85%，這可能是各公司采取擴張策略，大量購入土地等固定資產(chǎn)，使得各公司的經(jīng)營現(xiàn)金凈流量均較低或者出現(xiàn)負值的情況，由上可以看出房地產(chǎn)行業(yè)的現(xiàn)金流可靠性較差。這些進一步說明房地產(chǎn)行業(yè)2007年的利潤主要依靠非經(jīng)營性收益，利潤質(zhì)量較差。2008年經(jīng)濟危機的爆發(fā)，對房地產(chǎn)企業(yè)的沖擊較大，雖然總體情況與2007年相似，2008年房地產(chǎn)上市公司的經(jīng)營活動凈收益/利潤總額的比率為-6.81%，比去年明顯上升，盈利質(zhì)量有所好轉(zhuǎn)，但是總體盈利質(zhì)量還是較差。結(jié)合宏觀經(jīng)濟情況分析，2008年的全球經(jīng)濟危機導(dǎo)致房地產(chǎn)市場出現(xiàn)嚴重的泡沫，房地產(chǎn)上市公司整體不景氣，盈利質(zhì)量差，2007年是經(jīng)濟危機的前一年，其利潤質(zhì)量差實為經(jīng)濟危機的前兆。

表1房地產(chǎn)行業(yè)2006-2013年四大指標(biāo)計算結(jié)果

從2009年開始，由于我國政府及時出臺應(yīng)對危機的政策，我國經(jīng)濟回暖，房地產(chǎn)企業(yè)也在慢慢復(fù)蘇。從表1中數(shù)據(jù)可以看出，2009-2012年營業(yè)利潤在利潤總額中的比重較大，2012年高達92.72%，2011年和2013年該指標(biāo)稍有回落，營業(yè)利潤/利潤總額分別為85.33%、86.06%，也處于較高水平。2010-2013年房地產(chǎn)行業(yè)的營業(yè)外收支凈額比重均低于20%，進一步說明這些年房地產(chǎn)企業(yè)的利潤大部分來源于經(jīng)常性營業(yè)活動。經(jīng)營活動凈收益的比重也維持在較高水平，這些證據(jù)都表明近五年來，房地產(chǎn)行業(yè)的利潤質(zhì)量較高。

從上表觀察可以看出所得稅比重的變化趨勢，所得稅所占比重基本在30%左右，比較穩(wěn)定，這與稅法規(guī)定的所得稅率25%相差不大，加之遞延所得稅的影響，這部分數(shù)據(jù)是合理的。該指標(biāo)在2011年出現(xiàn)異常值，所得稅的比重高達51.52%。這可能與遞延所得稅負債的急劇增加有關(guān)，2011年，房地產(chǎn)企業(yè)蓬勃發(fā)展，加之居民購房需求不斷擴大，導(dǎo)致房價不斷上漲，房屋的市場價值遠大于房屋的成本，房地產(chǎn)企業(yè)以公允價值作為賬面價值，這會產(chǎn)生應(yīng)納稅暫時性差異，稅法要求確認遞延所得稅負債，這會導(dǎo)致所得稅費用的增加。

三、結(jié)論和建議

1.結(jié)論

主營業(yè)務(wù)在上市公司的長期的可持續(xù)的發(fā)展中發(fā)揮著決定性的作用，它不僅僅保障著公司的穩(wěn)定長足發(fā)展，還是影響企業(yè)盈利質(zhì)量的重要因素，并且能夠左右著上市公司的核心盈利能力和市場的競爭能力。核心利潤率的高低及其穩(wěn)定性還將影響著公司的經(jīng)營業(yè)績和穩(wěn)定性，從而最終影響著公司未來和后續(xù)的發(fā)展。

本文通過對房地產(chǎn)行業(yè)上述四個指標(biāo)的研究說明房地產(chǎn)行業(yè)的核心利潤率普遍較高，除2007年和2008年受經(jīng)濟危機的影響，核心利潤率較低外，這說明房地產(chǎn)行業(yè)整體利潤質(zhì)量較好，為房地產(chǎn)行業(yè)的后續(xù)發(fā)展提供了資金保障。但我們也應(yīng)注意到個別利潤質(zhì)量不高的企業(yè)，如200160南江B連續(xù)六年（2008-2013年）核心利潤率為負值，卻沒有被退市，這說明營業(yè)外收入在利潤總額中起到了很大作用，南江B的利潤質(zhì)量很差。

2.建議

減少利潤操控的客觀條件。我國應(yīng)該完善會計準(zhǔn)則、會計制度和相關(guān)的法律法規(guī)，讓會計人員有章可循，有法可依，加強審計的監(jiān)督作用，強化社會監(jiān)督，是的會計工作者在陽光下工作。

減少利潤操控的主觀條件。由于利潤決定上市公司的新股發(fā)行、配股、股票發(fā)行價格以及摘牌退市，致使上市公司虛報利潤的愿望強烈，我們應(yīng)該完善相關(guān)制度，淡化利潤操縱的動因；完善公司治理結(jié)構(gòu)，要制定公司治理制度，明確治理結(jié)構(gòu)相關(guān)各方的責(zé)任及建立與其相適應(yīng)的責(zé)任追究和業(yè)績考核制度。

參考文獻：

［1］王秀麗，張新民.企業(yè)利潤結(jié)構(gòu)的特征與質(zhì)量分析［J］.會計研究，2005年09期.

［2］沈亮，秦瑞，萬麗梅.新準(zhǔn)則下公司利潤結(jié)構(gòu)淺析［J］.財會通訊，2010年14期.

［3］陳國民，趙秀娟.關(guān)于提高上市公司利潤質(zhì)量的探討［J］.經(jīng)濟師，2014年01期.

［4］周曉惠.利潤表結(jié)構(gòu)合理性解析［J］.財會通訊，2010年28期.

［5］黃永紅.淺析企業(yè)利潤的構(gòu)成與計算［J］.中國鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)會計，2008年10期.

［6］幸素園.基于利潤結(jié)構(gòu)的我國農(nóng)業(yè)上市公司盈利質(zhì)量分析［J］.開發(fā)研究，2010年03期.

［7］華徑.中國物流類上市公司利潤質(zhì)量分析［N］.北京航天航空大學(xué)學(xué)報，2012年06期.

［8］陳芳.上市公司利潤質(zhì)量分析與探討［J］.中國科技信息，2006年01期.

［9］汪順棟，李偉毅.從利潤構(gòu)成看企業(yè)盈利狀況［N］.財會信報，2008-12-08.

［10］魏曉穎.企業(yè)利潤結(jié)構(gòu)的特征與質(zhì)量分析［J］.現(xiàn)代商業(yè)，2008年29期.

作者單位：（中南財經(jīng)政法大學(xué)）