基于農戶意愿調查的貴陽農村宅基地流轉現(xiàn)狀分析

張錚，周文霞

(貴州大學公共管理學院，貴州 貴陽　550025)

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基于農戶意愿調查的貴陽農村宅基地流轉現(xiàn)狀分析

張錚，周文霞

(貴州大學公共管理學院，貴州 貴陽550025)

摘要：農村土地流轉是我國城鄉(xiāng)統(tǒng)籌和城鎮(zhèn)化發(fā)展背景下的熱點問題，其中農村宅基地流轉又是一個重要方面。該文以貴州省貴陽市花溪區(qū)為例，選取城鄉(xiāng)結合部的3個鄉(xiāng)鎮(zhèn)5個行政村進行實地問卷調查。在收集整理農戶對宅基地流轉意愿數(shù)據(jù)的基礎上，對農村宅基地流轉進行了初步探討，分析了流轉現(xiàn)狀及存在的問題，并提出相應對策及政策建議，為貴陽市乃至西部欠發(fā)達地區(qū)農村宅基地流轉的制度化、規(guī)范化、法制化提供依據(jù)。

關鍵詞：農村宅基地；流轉；社會調查；意愿；貴陽

引文格式：張錚，周文霞.基于農戶意愿調查的貴陽農村宅基地流轉現(xiàn)狀分析[J].山東國土資源，2016,32(6)：87-90.ZHANGZheng,ZHOUWenxia.AnalysisonPresentConditionofRuralHomesteadCirculationinGuiyangCityBasedontheSurveyofFarmers’Willingness[J].ShandongLandandResources, 2016,32(6)：87-90.

在城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展和新農村建設的時代背景下，將農村宅地基特別是閑置的宅基地流轉并納入市場配置軌道是當前的發(fā)展趨勢，既能提高農村宅基地利用效率，節(jié)約耕地資源，又能幫助農民實現(xiàn)宅基地使用權資產性功能[1]，從農戶角度進行宅基地流轉的研究，需要弄清楚農戶對宅基地流轉認知、流轉愿意及原因等問題[2-4]，當前，農村宅基地流轉包括農村宅基地使用權流轉，或將農村宅基地復墾為耕地后可用于建設的用地指標的交易[5]。該文以農村宅基地使用權流轉為研究重點，利用貴陽市花溪區(qū)城鄉(xiāng)結合部的農戶問卷調查數(shù)據(jù)，分析流轉現(xiàn)狀及存在問題，并提出相應的對策及建議。

1概述

1.1研究區(qū)概況

選擇地處貴陽市南部花溪區(qū)黨武鄉(xiāng)(下壩村、翁崗村)、石板鎮(zhèn)(云凹村)、孟關鄉(xiāng)(五星村、紅星村)3個鄉(xiāng)鎮(zhèn)的5個典型村作農戶調查?；ㄏ獏^(qū)位于黔中腹地，距貴陽市中心17km，地貌以山地和丘陵為主，為多民族雜居區(qū)，下轄2鎮(zhèn)7鄉(xiāng)。黨武鄉(xiāng)位于花溪西部，距花溪10km，位于正建設的貴州貴安新區(qū)，境內交通便利，下壩村、翁崗村是貴陽高校聚集區(qū)涉及村，位鄰貴州大學城。石板鎮(zhèn)位于花溪區(qū)行政中心西面，距花溪區(qū)中心8km，是花溪西部的交通中心，云凹村是石板鎮(zhèn)的中心地段，交通便利，適合于中小型企業(yè)的發(fā)展。孟關鄉(xiāng)位于花溪東部，交通便利，以苗族、布依族人口為主，2002年以來一直大力發(fā)展孟關工業(yè)園區(qū)。紅星村、五星村位鄰孟關鄉(xiāng)政府，交通便利，貴陽汽貿城位于附近。

1.2數(shù)據(jù)來源

2015年5月，在對貴陽市花溪區(qū)進行初步考察的基礎上，綜合文獻資料設計了調查問卷，包括農戶家庭基本信息，農戶對宅基地的認知和流轉現(xiàn)狀信息，農戶對宅基地的流轉意愿信息。2015年7月，對研究區(qū)進行了十余天的隨機入戶訪問調查，主要訪問戶主及對家庭情況十分了解的老人，其他家庭成員作補充。共發(fā)放問卷300份，最終獲取有效問卷248份(占發(fā)放問卷的82.7%)，其中黨武鄉(xiāng)96份、孟關鄉(xiāng)104份、石板鎮(zhèn)48份。

1.3調查農戶基本特征

調查的農戶以男性居多，共154人；年齡在25～55歲不等，其中35～45歲較多；大部分農戶是漢族，其余為苗族、布依族；受教育程度普遍不高，為中小學文化。調查農戶家庭人口大多在4人以上，務農2人左右，其余在外打工；現(xiàn)有承包地多在4～5畝，收入以土地耕作為主，其次是外出務工，少部分自己做生意和在當?shù)仄髽I(yè)打工。居住地普遍距交通主干道3km以內，交通便利(表1)。

表1　樣本的農戶基本信息

2結果與分析

2.1宅基地現(xiàn)狀及其流轉問題

(1)“一戶多宅”“閑置”現(xiàn)象。調查農戶的宅基地絕大部分處于居住狀態(tài)，有10.48%的宅基地閑置不用，造成一定土地浪費；68.15%的宅基地辦理了集體建設用地使用權證，還有21.77%的未辦理，部分農戶對土地確權既不了解也不關心。調查農戶大多只有一處宅基地，有多處宅基地的占29.03%(表2)。造成這一現(xiàn)象的原因，一是農戶重新?lián)竦亟ㄐ路亢笪赐顺鲈?；二是一些農戶認為城鄉(xiāng)結合部的宅基地區(qū)位好，房產升值空間大，趁機“種房”[6]。根據(jù)《貴州省土地管理條例》對農村宅基地占地限額的規(guī)定，城市郊區(qū)、壩子地區(qū)每戶不得超過130m2，按2層樓的建筑面積算不能超過260m2，而調查農戶的宅基地建筑面積處于300～400m2的占38.31%，超出400m2的占17.74%，面積超標、土地粗放利用現(xiàn)象較重。

(2)農戶欠缺宅基地流轉的法規(guī)知識。調查農戶中有66.8%的人認為宅基地歸個人所有，認為屬集體和國家所有的各占15%和10.9%，39.75%的人認為宅基地可以隨意流轉，認為只能在村內流轉的占21.31%。對宅基地的所有權歸屬不清，使得流轉農戶認為宅基地等同于城市住宅是個人的私有財產，可以不受集體的干涉自由流轉。在誰是流轉主體的認知上，49.41%的人認為應該是村民個人，26.48%的認為是政府，11.46%的認為是集體組織?？梢?，大多數(shù)農戶對宅基地認知及流轉基本法規(guī)不清。

表2　樣本的宅基地基本信息

(3)宅基地流轉形式單一。調查區(qū)宅基地流轉以出租、轉讓的形式為主，入股、聯(lián)營、作價出資的比重很??；流轉價格以雙方當事人協(xié)商定價為主，部分是村委會自行定價，只有11%是由估價機構定價(圖1、圖2)。流轉決策及程序上，40.32%的是村民自行流轉，37.5%通過村委會討論決定，14.11%通過村民會議2/3或以上村民代表同意，私人化流轉較明顯。流轉形式單一，流轉定價和流轉程序大多不符合法律規(guī)范，還有一定比例的隱形流轉(有40.08%的農戶知曉本地有向城市居民出售宅基地的情況)，明顯落后于經濟發(fā)達地區(qū)(浙江、天津、重慶)[5]。

圖1　調查區(qū)宅基地流轉形式

2.2農戶宅基地流轉意愿分析

調查區(qū)52.42%的農戶不愿意流轉自家宅基地，47.58%的農戶愿意流轉，比例相當。這與他們居住于城鄉(xiāng)結合部，部分偏向城市生活有關(33.67%)，也反映出這類區(qū)域具備較大的流轉潛力。

圖2　調查區(qū)宅基地流轉定價方式

(1)經濟因素及充分利用宅基地是流轉動力。對于不愿流轉的農戶來說，“價值補償機制不合理、受自身傳統(tǒng)觀念影響、社保體系不健全”是主要原因，此外，認為“沒有健全的宅基地流轉市場”也是阻礙因素(圖3)。因此，推進宅基地流轉市場的建立，需要考慮提高補償標準、完善社保體系，保障流轉后農戶的生活，解決他們的后顧之憂。對于愿意流轉的農戶來說，“生活困難，籌集一筆資金”是主要原因，其次是“為了充分利用房子和宅基地”，“想去別的地方居住”也是一個原因(圖4)。說明經濟因素和充分利用土地是當?shù)剞r戶流轉宅基地的主要動力。

圖3　農戶不愿流轉宅基地原因

圖4　農戶愿意流轉宅基地原因

(2)出租流轉及貨幣補償是核心意愿。愿意流轉的農戶中有74.75%希望以出租、轉讓的方式流轉(出租占48.99%)，其次是抵押和入股，聯(lián)營的較少，不到5%。對流轉宅基地收益的分配中，68.29%的人認為誰流轉誰收益，愿意在國家、個人和集體間按比例分配的較少。若實行宅基地退出機制，愿意退出的農戶中，51.61%的人希望貨幣補償，33.06%的希望安置補償。說明貨幣補償能更方便直接地解決農戶退房退地后的經濟問題。為完善當?shù)卣亓鬓D，在以出租、轉讓方式為主的同時，要結合當前城郊開發(fā)大環(huán)境，吸取東部發(fā)達地區(qū)的流轉經驗，鼓勵開展入股、聯(lián)營的流轉方式，使農戶有更多的選擇，提高流轉收益。

3對策建議

3.1加強農村土地法律政策宣傳

農戶對土地法律和政策的了解程度越高，越容易推行農村宅基地流轉政策和建立規(guī)范的流轉市場。因此，應加強農村土地政策法律的宣傳力度，以促進農村宅基地流轉市場的形成與發(fā)育，使其在政策法制的引導下更加規(guī)范。

3.2做好農村土地確權工作

明晰的權屬關系是建立和規(guī)范宅基地流轉市場的前提和必要條件，貴州省急需完善農村土地確權登記制度，加快完成宅基地使用權確權登記頒證工作，為推行農村宅基地流轉政策提供準備和依據(jù)。對于“一戶多宅，面積超標”現(xiàn)象，要加強政府監(jiān)督查處力度，杜絕此類情況再次發(fā)生。嚴格按照國家制定的“一戶一宅，法定面積，禁止城鎮(zhèn)居民購置”的政策管理好農村宅基地。同時，對未經批準或違反土地利用規(guī)劃的宅基地嚴格禁止流轉。

3.3建立農村宅基地流轉市場

(1)完善宅基地價格評估體系。首先，流轉對象主要是存量農村宅基地使用權，且使用權合法有證。其次，流轉需符合土地利用規(guī)劃和城鄉(xiāng)規(guī)劃。對歷史上已經實際形成的超標面積的宅基地，若要進行流轉，超出標準部分按規(guī)定向村集體交納土地出讓收益。同時，明確規(guī)定，農戶無其他固定住處、又無其他經濟來源的，不得轉讓宅基地，以此來保障當?shù)亟洕щy農戶的基本生活。

(2)建立有效的宅基地退出機制。農村人均住房面積越大，宅基地有效利用率就越低，流轉的潛力就越大[7]，一戶處不合法宅基地的依法無償收回，能復墾耕地的就復墾為耕地，不能的可納入流轉范圍。針對閑置的合法宅基地，則采取鼓勵退出原則，對退出的要給予合理補償。在補償方式上，考慮當?shù)剞r戶大多因經濟因素愿意貨幣補償，且宅基地閑置的農戶大多有其他住處，政府可不安置而以貨幣為主的方式來落實補償工作。

(3)完善農村社會保障制度。社會保障水平的高低對宅基地流轉具有顯著的影響[8]。所調查的農戶中認為社保體系不健全是制約他們流轉的主要原因之一。土地作為他們主要的生活保障，一旦流失，生活將會很困難，尤其是在像貴州這樣經濟欠發(fā)達的西部地區(qū)，土地流失給他們帶來的生活困難會更加明顯?？梢?，只有在有完善的社會保障制度下，解決好他們的生活保障問題，農戶才愿意將自己的宅基地流轉，才能順利推行宅基地流轉政策。

(4)保障流轉中農戶的自主權與參與權。市場主導模式是農民個體或集體經濟組織受自身意愿支配對宅基地進行出租、轉讓等方式流轉，各利益主體間特別是政府和農民不易產生尖銳矛盾。而政府主導模式能夠實現(xiàn)規(guī)模經濟和加快推進城鎮(zhèn)化進程，但不利于保護農民利益和提高農民積極性[5]。城鄉(xiāng)結合區(qū)的農村大多距城鎮(zhèn)較近、土地增值空間較大，如果開展市場主導模式進行流轉，容易引發(fā)違法違規(guī)現(xiàn)象。基于此，貴陽城郊的農村宅基地流轉引用“政府主導模式”比較合適。但考慮到該模式有不利于保護農民利益之處，在開展中要補充市場機制、協(xié)調政府與市場關系，保障農戶在流轉中的自主權與參與權。盡可能地將農村宅基地流轉放在市場機制框架下運作，充分發(fā)揮政府對市場失靈的調控作用，提供科學規(guī)劃和公共服務，加強市場監(jiān)管。

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Analysis on Present Condition of Rural Homestead CirculationinGuiyangCityBasedontheSurveyofFarmers’Willingness

ZHANG Zheng, ZHOU Wenxia

(CollegeofPublicManagementofGuizhouUniversity,GuizhouGuiyang550025,China)

Abstract:Rural land circulation is a hot issue under the background of urban and rural overall planning and urbanization in China. Among them, rural homestead circulation is an important aspect. Taking Huaxi district in Guiyang city as an example, selecting 5 villages of 3 towns which located in the urban and rural areas, field questionnaire survey has been carried out. On the basis of collecting and sorting the farmers’ willingness to the homestead circulation, rural homestead circulation in Guiyang city has been discussed primarily, present condition and existing problems have been analyzed, and countermeasures and policy recommendations have been put forward. It will provide the basis for institutionalization, standardization and legalization of rural homestead circulation in Guiyang city and even in western less developed areas.

Key words:Rural homestead; circulation; social survey; willingness; Guiyang city

收稿日期：2016-01-05；

修訂日期：2016-05-10；編輯：曹麗麗

基金項目：貴州大學文科重大科研項目(GDZT201305)

作者簡介：張錚(1981—)，女，貴州遵義人，碩士(講師)，主要研究方向為土地利用與土地市場；E-mail:zz811117@126.com

中圖分類號：F301.2

文獻標識碼：C