樓市回歸功能定位短期降溫不可避免

【本刊綜合】在中國經濟結構中舉足輕重的房地產業(yè)，其角色正在發(fā)生微妙的變化。5月9日，《人民日報》發(fā)表《開局首季問大勢》文章，邀請權威人士對中國經濟形勢進行分析。文章多處提及房地產，并表達出“不應通過加杠桿‘去庫存”，以及“回歸到各自的功能定位”之意。

由于本身規(guī)模龐大，且涉及上下游數(shù)十個行業(yè)，房地產被認為是宏觀經濟的重要一環(huán)。尤其在經濟增速下滑之時，房地產往往被認為是“穩(wěn)增長”的重要力量。分析人士指出，在當前經濟增速筑底企穩(wěn)之際，文章傳遞出解除房地產身上的“枷鎖”之意。這也意味著其角色定位將要發(fā)生變化。隨之而來的，未來對房地產市場的調控手段亦將出現(xiàn)調整，這涉及到中遠期的調控思路。但就短期而言，業(yè)內人士認為，降溫的動作不可避免。權威人士表示，“房子是給人住的，這個定位不能偏離，要通過人的城鎮(zhèn)化‘去庫存，而不應通過加杠桿‘去庫存，逐步完善中央管宏觀、地方為主體的差別化調控政策?！?/p>

之所以做出上述調整，在于這樣一種判斷：“我國經濟運行不可能是U形，更不可能是V形，而是L形的走勢?！鼻疫@種走勢“不是一兩年就能過去的”。未來一段時間，若樓市繼續(xù)升溫，不排除熱點城市在金融杠桿的運用上繼續(xù)收緊，具體表現(xiàn)為對部分城市提高首付比例、貸款利率、打擊首付貸，等等。這對于廣大一二線城市而言，并非利好消息。就長遠來看，房地產對宏觀經濟的拉動作用正在不可避免地削弱。隨著整體市場供需關系的逆轉，房地產業(yè)徹底告別以往的爆發(fā)式增長階段，并將進入以“去庫存”為主流的低速增長期，具體表現(xiàn)為，房地產開發(fā)投資、新開工、拿地、銷售等指標增速整體下滑。

中國30省區(qū)市房價收入比排行

房價收入比是指房屋總價與居民家庭年收入的比值。在發(fā)達國家，房價收入比超過6就可視為出現(xiàn)泡沫傾向。根據(jù)中國實際情況，房價收入比保持在6-7應屬合理區(qū)間。根據(jù)房價收入比計算，2015年全國商品住宅房價收入比為7.2，在6-7的合理區(qū)間內合理震蕩。

解讀

北京房價收入比超警戒線

【本刊綜合】日前，易居研究院發(fā)布報告顯示，2015年全國30個?。ㄊ?、自治區(qū)）商品住宅房價收入比分化依然明顯，最高的北京市連續(xù)三年位列全國第一，維持在14.5的高位，成為全國購房難度最高的地區(qū)。內蒙古為最后一名，僅為4.4。北京、上海、海南、天津、廣東、福建和浙江7個省市房價收入比較高，均超過8.5。其中，北京、上海、海南、天津等城市的房價收入比則超過10，泡沫傾向最為明顯；中部地區(qū)8個省份房價收入比均在全國30個?。ㄊ小⒆灾螀^(qū)）平均水平以下。易居預測，2016年全國房價收入比將總體略高于2015年，東部沿海省市房價收入比將繼續(xù)攀升，西部地區(qū)房價收入比下滑態(tài)勢將趨緩。一季度，全國商品住宅成交均價同比增長18.3%，銷售面積同比增長35.6%。而一季度全國城鎮(zhèn)居民人均可支配收入9255元，同比增長僅為8%。由此，包括北京、上海在內的省市，隨著房價收入比上升，居民購房壓力將進一步增大。

美國中產階層逃離大都市

【本刊綜合】新華社日前發(fā)文稱，美國大城市近年不斷攀升的房價迫使中產階層，要么改住小房子，要么越搬越遠，直至徹底逃離。以舊金山為例，房屋價格中位數(shù)眼下漲到76.57萬美元，十倍于當?shù)丶彝ナ杖胫形粩?shù)。截至三月，一居室月租中位數(shù)為3590美元，這對普通家庭來說意味著每年半數(shù)收入要貢獻給房租。與之對應，2006年至2012年，美國十大最富裕都市中半數(shù)城市中產階層家庭扣除住房成本后實際收入低于全國平均水平。如此看來，中產階層選擇逃離大都市在情理之中。在舊金山、紐約州的紐約市、馬薩諸塞州的波士頓、華盛頓州的西雅圖等大城市，低收入家庭和高收入家庭數(shù)量近兩年均在上升，而中等收入人群卻不斷下降。不少專家認為，都市房價的不斷上漲，不僅將工薪階層和中產階層擠出大城市、甚至拉進貧困人群，同時還加劇城市貧富差距，長此以往將從經濟、人才、文化等方面削弱城市的魅力所在。