地鐵上蓋物業(yè)商業(yè)綜合體開(kāi)發(fā)研究

閔營(yíng)

烏魯木齊市城市規(guī)劃設(shè)計(jì)研究院

地鐵上蓋物業(yè)商業(yè)綜合體開(kāi)發(fā)研究

閔營(yíng)

烏魯木齊市城市規(guī)劃設(shè)計(jì)研究院

地鐵上蓋物業(yè)商業(yè)綜合體，顧名思義是地鐵上蓋物業(yè)與商業(yè)綜合體的結(jié)合。地鐵沿線的商業(yè)混合開(kāi)發(fā)模式是當(dāng)今一種新生模式，通過(guò)軌道交通與區(qū)域經(jīng)濟(jì)結(jié)合的方式來(lái)發(fā)展建設(shè)，地鐵上蓋物業(yè)商業(yè)綜合體開(kāi)發(fā)就是運(yùn)用這種模式，很好地融合了城市軌道交通與商業(yè)建筑的空間，因此它很有可能成為未來(lái)城市商業(yè)經(jīng)營(yíng)方式的主流發(fā)展趨勢(shì)。

地鐵上蓋物業(yè)商業(yè)綜合體；地鐵商業(yè)

一、國(guó)內(nèi)外發(fā)展現(xiàn)狀

1.國(guó)外發(fā)展?fàn)顩r

1）倫敦地鐵至今已有145年的歷史，是全世界通車(chē)最早的地鐵。倫敦市立體化的成熟交通網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)并非一蹴而就，也是在其漫長(zhǎng)城市發(fā)展過(guò)程中逐漸形成的。倫敦所有著名的時(shí)裝街都和各種各樣的地鐵線、交通線緊密相連，這就極大方便了人們的出行。無(wú)論是住在市中心的人，還是住在郊區(qū)的人，從不會(huì)為了交通不便而苦惱，便捷的交通、成熟的地鐵使倫敦時(shí)裝街的繁榮永存。舉例來(lái)說(shuō)，牛津街地處倫敦西區(qū)的購(gòu)物中心，有超過(guò)300家的世界大型商場(chǎng)坐落于這條長(zhǎng)1.25英里的街道上，它作為英國(guó)最受歡迎的購(gòu)物街，全球每年有3000萬(wàn)游客慕名來(lái)此購(gòu)物觀光。牛津街的重要之處不僅在于其繁華，更重要的是，牛津街還是倫敦中心的一條極其重要的交通干線，它同時(shí)和4個(gè)地鐵站、5條地下地鐵線路連通，平均每小時(shí)就有50輛公交車(chē)行駛在牛津街上。不得不說(shuō)，商業(yè)繁榮的前提就是地鐵和公交等交通系統(tǒng)的發(fā)達(dá)。

2）亞洲城市的第一條地鐵線于1927年12月在日本東京開(kāi)通，從此日本進(jìn)入了地鐵運(yùn)輸時(shí)代，同時(shí)也宣布亞洲城市開(kāi)啟了地鐵時(shí)代。截止到目前，日本的地鐵站覆蓋密度已經(jīng)非常高，而且東京幾乎是世界上地鐵上蓋商業(yè)綜合體建設(shè)密度最大的城市。在東京我們幾乎可以在每個(gè)地鐵的入口處找到有樂(lè)町、銀座、日比谷這樣的大型和綜合商場(chǎng)，它們緊鄰地鐵或矗立在地鐵正上方。和倫敦一樣，成熟有效的地鐵交通也促進(jìn)了城市商業(yè)的繁榮。在東京市中心的黃金地帶上，在一條地鐵環(huán)線上我們就可以找到就接近70間的商業(yè)項(xiàng)目。

2.國(guó)內(nèi)地鐵的發(fā)展現(xiàn)狀

1）中國(guó)最早建設(shè)地鐵的城市是香港，香港地鐵公司的運(yùn)營(yíng)效率高，盈利情況理想，正是因?yàn)槠涞罔F建設(shè)與城市規(guī)劃息息相關(guān)，這種成功的運(yùn)營(yíng)模式是其成功的關(guān)鍵。

直到1979年，香港才出現(xiàn)第一座名副其實(shí)的購(gòu)物中心城市，即海港城。當(dāng)時(shí)的香港發(fā)展可想而知。以1979年為契機(jī)，地鐵逐漸在香港開(kāi)通，地鐵上蓋物業(yè)商業(yè)綜合體的發(fā)展也邁出新的一步，此后，香港開(kāi)始發(fā)生很大變化。這些變化主要有兩方面的表現(xiàn)。一方面，沿線站點(diǎn)有了很到升值空間，周邊物業(yè)和土地也有了巨大的升值空間；另一方面，大量客流開(kāi)始涌入，地鐵的運(yùn)營(yíng)效益獲得顯著提升。

2）在中國(guó)內(nèi)地，北京算是最早出現(xiàn)地鐵的城市，而且客流量也非常大、十分繁忙。到現(xiàn)在，北京地鐵系統(tǒng)共有15條運(yùn)營(yíng)線路，它們覆蓋了北京市11個(gè)市轄區(qū)和218座運(yùn)營(yíng)車(chē)站，總長(zhǎng)372公里，對(duì)北京人作出了功不可沒(méi)的貢獻(xiàn)。

北京的地鐵線路雖然在不斷增加，其便捷性和通達(dá)性也在不斷提高，但地鐵上蓋商業(yè)綜合體的整體開(kāi)發(fā)并非健全。比如說(shuō)，東直門(mén)、西直門(mén)以及北京南站的交通可以稱(chēng)的上便捷，其快速疏導(dǎo)人流的功能也比較強(qiáng)大，但是，區(qū)域的商業(yè)配套則不完善，因?yàn)槠漭椛涞降闹車(chē)幼∪巳旱男蓍e娛樂(lè)等活動(dòng)并不能得到滿足。

二、我國(guó)地鐵上蓋物業(yè)商業(yè)綜合體開(kāi)發(fā)存在的主要問(wèn)題

1.開(kāi)發(fā)政策存在問(wèn)題

近幾年來(lái)，我國(guó)才開(kāi)始真正意義上的地鐵建設(shè)，原因是各開(kāi)發(fā)部門(mén)間彼此不夠協(xié)調(diào)，地鐵沒(méi)能起到對(duì)地區(qū)的推動(dòng)作用，而這些又和政府的開(kāi)發(fā)政策、經(jīng)濟(jì)和管理機(jī)制有關(guān)。所以，地鐵的設(shè)計(jì)與地鐵上蓋商業(yè)綜合體的設(shè)計(jì)，二者是相互分離的，同時(shí)又欠缺了溝通，從地鐵出入口和通道設(shè)計(jì)上就可以看出這些問(wèn)題。

2.土地政策產(chǎn)生影響

有償出讓用地和行政劃撥用地隸屬我國(guó)兩種不同性質(zhì)的土地劃分。政府工程有一部分就是地鐵建設(shè)，所以地鐵建設(shè)也算作市政基礎(chǔ)設(shè)施，那么，地鐵相關(guān)的地鐵出入口、集散廳、風(fēng)亭自然也是行政劃撥用地。與其它建設(shè)項(xiàng)目作對(duì)比可知，地鐵建設(shè)的手續(xù)遠(yuǎn)沒(méi)有我們想象的那樣復(fù)雜，因?yàn)橹灰恋赝瓿刹疬w，就可以施工，并且一旦同意開(kāi)始施工，項(xiàng)目則需要在計(jì)劃時(shí)間內(nèi)完成。地鐵建設(shè)雖是行政劃撥用地，可是地鐵上蓋物業(yè)用地卻相反是有償出讓用地，這就必須嚴(yán)格遵守國(guó)家土地政策，實(shí)施程序是復(fù)雜的招拍掛，這就使得其在征地上會(huì)面臨一些困難。

3.前期規(guī)劃不夠全面

如果要在一個(gè)地鐵站點(diǎn)周邊的區(qū)域內(nèi)開(kāi)發(fā)建設(shè)地鐵上蓋物業(yè)商業(yè)綜合體項(xiàng)目，就需要考慮項(xiàng)目的整體布局、市場(chǎng)水平和未來(lái)前景，還要注意周邊有沒(méi)有同類(lèi)項(xiàng)目，以及這些項(xiàng)目的定位，特點(diǎn)。在建設(shè)過(guò)程中，切忌重規(guī)模輕規(guī)劃，項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)要有自己的特點(diǎn)，商業(yè)綜合體的體制不可頻繁調(diào)整，努力避免與同類(lèi)型的商業(yè)綜合體重復(fù)，發(fā)展自身特色。若想做到如此，開(kāi)發(fā)之前對(duì)該地區(qū)的整體市場(chǎng)進(jìn)行系統(tǒng)化、整體化、深度化的了解。

三、成功的設(shè)計(jì)經(jīng)驗(yàn)

1.項(xiàng)目選址時(shí)，距離地鐵站點(diǎn)越近越好，與站點(diǎn)無(wú)縫連接最好。

2.通過(guò)協(xié)調(diào)不同商業(yè)形式，考慮城市交通情況，建設(shè)地鐵商業(yè)綜合體。

3.從傳統(tǒng)商業(yè)綜合體向地鐵上蓋物業(yè)商業(yè)綜合體轉(zhuǎn)變時(shí)，如何改變經(jīng)營(yíng)方式是關(guān)鍵，優(yōu)化內(nèi)部業(yè)態(tài)布局和優(yōu)化外部入口也至關(guān)重要。

4.地鐵上蓋物業(yè)商業(yè)綜合體一定會(huì)面對(duì)地鐵帶來(lái)的大量人流，如何運(yùn)用多種經(jīng)營(yíng)方式吸引更多的消費(fèi)者也尤為重要。

5.對(duì)于地鐵上蓋物業(yè)商業(yè)綜合體經(jīng)營(yíng)時(shí)間和地鐵出入口開(kāi)放時(shí)間不一致的問(wèn)題，可以使用協(xié)商的方法在地鐵通道設(shè)置接駁口，進(jìn)而為乘客與消費(fèi)提供便利。

目前，我國(guó)對(duì)地鐵上蓋物業(yè)商業(yè)綜合體開(kāi)發(fā)方面的研究還甚少，這項(xiàng)工作可以簡(jiǎn)單解釋為總結(jié)當(dāng)前城市地鐵交通和展望未來(lái)發(fā)展。這些研究可以為地鐵上蓋物業(yè)商業(yè)綜合體開(kāi)發(fā)新興城市提供參考，也為相關(guān)建筑設(shè)計(jì)師提供了理論依據(jù)。隨著人民物質(zhì)生活的提高，大家工作節(jié)奏也變快，人們對(duì)生活與學(xué)習(xí)追求開(kāi)始轉(zhuǎn)變?yōu)楦咝П憬?。人們?cè)谙硎墁F(xiàn)代交通帶來(lái)快捷的同時(shí)，還追求在生活與工作上的更多便捷來(lái)節(jié)省時(shí)間。因此，地鐵上蓋物業(yè)是集商業(yè)、酒店、辦公和公寓于一身的綜合業(yè)態(tài)，具有極大發(fā)展前景。

[1]李林.商業(yè)綜合體與城市空間的有機(jī)融合[D].湖南：湖南大學(xué),2007.

[2]賴志敏.軌道交通車(chē)站地域的集中開(kāi)發(fā)[J].軌道交通研究, 2005(2).

[3]鄭明遠(yuǎn).軌道交通時(shí)代的城市開(kāi)發(fā)[J].北京：中國(guó)鐵道出版社, 2006.