房產(chǎn)測繪面積中存在的問題及質(zhì)量控制對策

黎志洪

摘 要：近年來，我國經(jīng)濟(jì)迅速發(fā)展，社會生產(chǎn)力不斷提高，房地產(chǎn)行業(yè)也欣欣向榮，廣大市民和政府相關(guān)部門對房產(chǎn)測繪提出了更高的要求，尤其是房產(chǎn)面積的測繪。本文從房產(chǎn)面積測繪的定義和重要意義出發(fā)，深入分析了當(dāng)前我國房產(chǎn)測繪存在的主要問題，最后提出了控制房產(chǎn)面積測繪質(zhì)量的對策，希望給房地產(chǎn)測繪管理提供參考建議。

關(guān)鍵詞：房產(chǎn)測繪面積；問題；質(zhì)量控制；對策

中圖分類號： P2 文獻(xiàn)標(biāo)識碼： A 文章編號： 1673-1069（2016）16-85-2

0 引言

近年來，我國經(jīng)濟(jì)迅速發(fā)展，城市化進(jìn)程加快，住房制度深入改革，使得房地產(chǎn)行業(yè)業(yè)務(wù)逐漸增多，房地產(chǎn)管理受到越來越多的關(guān)注，房產(chǎn)面積測繪作為房產(chǎn)測繪和管理工作的基礎(chǔ)，受到廣大消費(fèi)者的密切關(guān)注。房產(chǎn)測繪單位對于房產(chǎn)面積測繪的結(jié)果可以作為房屋買賣和產(chǎn)權(quán)交易的直接依據(jù)，對于解決房產(chǎn)糾紛問題也有很大的幫助，因此，房產(chǎn)面積測繪有著很重要的意義。

1 房產(chǎn)測繪面積的定義

房產(chǎn)測繪面積是指房產(chǎn)在完工驗(yàn)收后，由具備合法測繪資格的單位根據(jù)《房產(chǎn)測繪規(guī)范》等有關(guān)規(guī)定對房產(chǎn)進(jìn)行實(shí)地勘察、繪圖和計(jì)算得出的面積[1]，包括套內(nèi)建筑面積和共用建筑面積。此外，房產(chǎn)面積的測繪直接影響到消費(fèi)者的切身利益。

2 房產(chǎn)測繪面積中存在的問題

2.1 測繪標(biāo)準(zhǔn)不完善

房產(chǎn)面積的測繪工作是非常復(fù)雜和精密的，需要一個(gè)合理的標(biāo)準(zhǔn)對其步驟和細(xì)節(jié)進(jìn)行規(guī)范，否則將不能滿足相關(guān)部門、開放商和客戶的需求。我國房產(chǎn)測繪工作目前還處于初級發(fā)展階段，各方面的約束和規(guī)范并不完善，缺乏對面積測繪有關(guān)參數(shù)的明確。在實(shí)際操作中，由于測繪標(biāo)準(zhǔn)的不完善和資料內(nèi)容不完整，導(dǎo)致出現(xiàn)測繪糾紛時(shí)，無法提供參考

依據(jù)，只能憑借個(gè)人經(jīng)驗(yàn)來確定，導(dǎo)致面積測繪結(jié)果存在偏差。

2.2 對復(fù)雜建筑的測繪存在問題

對于大型的、較為復(fù)雜的建筑，測繪工作任務(wù)繁重，測繪面積的確定非常復(fù)雜，操作程序繁瑣，要處理的數(shù)據(jù)也非常多，計(jì)算難度極大。在對這類建筑進(jìn)行面積測繪時(shí)，測繪工作人員難以保證完全不會出錯(cuò)，導(dǎo)致測繪的質(zhì)量難以得到保障。

2.3 公用面積分?jǐn)偛粶?zhǔn)確

在實(shí)際測繪中，大多數(shù)業(yè)主并不知道測繪的面積是如何得來的，屏蔽了客戶的知情權(quán)。其次，某些開發(fā)商可能會誤導(dǎo)測繪工作人員將一些不應(yīng)該分?jǐn)偟墓媒ㄖ糠诌M(jìn)行面積分?jǐn)偂ａ槍δ承╆柵_、飄臺和突出的部位，測繪工作人員存在判斷不準(zhǔn)確的情況，不知道該面積是否要計(jì)算。

2.4 工作人員專業(yè)水平較低

房產(chǎn)面積測繪工作對技術(shù)和專業(yè)程度要求較高。而實(shí)際上，大部分執(zhí)業(yè)人員專業(yè)水平較低，對某些精密儀器的使用不規(guī)范，直接影響到測繪結(jié)果的準(zhǔn)確度。在我國，大部分測繪單位為了節(jié)省成本，根本不會對工作人員進(jìn)行上崗前的培訓(xùn)，更不用說是雇傭合同存續(xù)期間的有關(guān)考核，這在一定程度上降低了測繪工作人員的專業(yè)水平。

3 房產(chǎn)測繪面積的質(zhì)量控制對策

3.1 控制前期測繪資料及圖紙質(zhì)量

嚴(yán)格控制前期測繪資料和圖紙的質(zhì)量是整個(gè)面積測繪過程的基本前提。在實(shí)際測繪過程中，一定要將施工圖紙上交政府相關(guān)規(guī)劃部門進(jìn)行審核，房產(chǎn)測繪單位只能接收委托方提供的審批已經(jīng)通過的施工圖紙，確保測繪面積的合法性。其次， 在測繪過程中，如果存在某些要變更的事項(xiàng)，委托方必須提供詳細(xì)的變更單。為了便于測繪過程中對相關(guān)測繪數(shù)據(jù)的查閱和計(jì)算，施工圖紙至少應(yīng)該包括以下幾種：建筑平面圖、剖面圖、樓梯詳細(xì)圖、陽臺和飄臺大樣圖等等。比如：坡屋頂?shù)姆秶€難以在平面圖中進(jìn)行確定，但是在剖面圖中就清晰明了。同時(shí)，在前期的資料中應(yīng)該提供建筑詳細(xì)的功能部位的位置和相關(guān)說明，比如：中央空調(diào)、蓄水池、儲熱器、配電室等等。

3.2 面積計(jì)算部位和公用分?jǐn)偟暮侠硇?/p>

在確定面積的計(jì)算部位時(shí)，應(yīng)該嚴(yán)格按照《房產(chǎn)測繪規(guī)范》的規(guī)定。房產(chǎn)測繪之前，為避免測繪總面積發(fā)生偏差，應(yīng)該明確要測繪的全面積、半面積和不需要計(jì)算面積的部位。比如，公用面積的測算要分情況來測算。如果該公用面積完全是封閉狀態(tài)的，就要計(jì)算全面積；如果是敞開狀態(tài)的，要看該公用面積是否在建筑的主體結(jié)構(gòu)以內(nèi)，分情況測繪。在實(shí)際測繪中，為了提高測繪的準(zhǔn)確性，工作人員應(yīng)該要求委托方提供詳細(xì)的說明書，避免委托方錯(cuò)標(biāo)陽臺、飄窗和花壇等面積。關(guān)于公用面積分?jǐn)偟暮侠硇詥栴}是整個(gè)面積測繪的核心所在。公用面積分?jǐn)傚e(cuò)誤直接會影響到使用者的利益。在房產(chǎn)各面積計(jì)算準(zhǔn)確后，一定要按照《房產(chǎn)測量規(guī)范》和相關(guān)政府部門的細(xì)則來確定公用面積的分?jǐn)傆?jì)算。若不能明確分?jǐn)偯娣e，應(yīng)組織相關(guān)測繪、技術(shù)和質(zhì)檢人員商討確定。計(jì)算完公用分?jǐn)偯娣e之后，要將分?jǐn)偯娣e與之前計(jì)算的各面積進(jìn)行比較，確保其準(zhǔn)確性。

3.3 對外業(yè)測繪質(zhì)量的有效控制

有效的控制外業(yè)測繪對房產(chǎn)面積測繪的質(zhì)量有很大的積極作用，測繪工作人員應(yīng)該重視外業(yè)測繪。有效的控制外業(yè)測繪主要包括以下幾個(gè)方面：一是，通過實(shí)地勘察所繪制的房產(chǎn)范圍圖、調(diào)查所得的產(chǎn)權(quán)邊界圖應(yīng)該與房產(chǎn)的設(shè)計(jì)圖保持一致；二是，要保證房產(chǎn)測繪結(jié)果的準(zhǔn)確性和內(nèi)容的完整性；三是，房屋層次、幢號和室號、結(jié)構(gòu)以及用途等房產(chǎn)要素的調(diào)查一定要準(zhǔn)確，要符合《房產(chǎn)測量規(guī)范》的有關(guān)規(guī)定。

3.4 對內(nèi)業(yè)數(shù)據(jù)進(jìn)行有效管理

房產(chǎn)的內(nèi)業(yè)數(shù)據(jù)繁多，計(jì)算和管理任務(wù)繁重，測繪工作人員應(yīng)該細(xì)心謹(jǐn)慎的對其進(jìn)行有效控制和管理，主要包括以下幾個(gè)方面；首先，關(guān)于房產(chǎn)圖繪制的規(guī)格、尺寸和標(biāo)準(zhǔn)要符合國家相關(guān)規(guī)定，房產(chǎn)圖所要表達(dá)的內(nèi)容要清晰和完整；其次，在測繪過程中，要保證測算面積的準(zhǔn)確性，方法要正確，不能出現(xiàn)錯(cuò)誤的情況；再次，測繪報(bào)告的編寫要完整、規(guī)范、內(nèi)容表述要清楚；最后，對房產(chǎn)檔案的保存和管理要認(rèn)真負(fù)責(zé)。

3.5 采用工作流程技術(shù)實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)過程控制

工作流程技術(shù)是房產(chǎn)測繪管理的重要手段，它能夠在很大程度上對房產(chǎn)測繪的整個(gè)業(yè)務(wù)流程進(jìn)行監(jiān)督、協(xié)調(diào)和控制。目前，我國房產(chǎn)測繪工作更加流程化、數(shù)字化和網(wǎng)絡(luò)化，為了適應(yīng)新的變化，大部分測繪單位采用了工作流程技術(shù)。該技術(shù)根據(jù)各崗位的職責(zé)和任務(wù)，通過計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)對各崗位角色設(shè)置了用戶權(quán)限，在每一個(gè)工作環(huán)節(jié)都記錄操作人員的身份信息，確保整個(gè)工作流程都是在監(jiān)控狀態(tài)下進(jìn)行，保證了數(shù)據(jù)和圖文的真實(shí)性和完整性。

3.6 提高工作人員的專業(yè)素養(yǎng)

近年來，我國科學(xué)技術(shù)水平逐漸提高，各行各業(yè)都引進(jìn)了許多先進(jìn)設(shè)備，對高素養(yǎng)的工作人員需求越來越多。提高測繪工作人員的專業(yè)水平是提高房產(chǎn)測繪面積質(zhì)量的必要前提。測繪單位在對測繪工作人員的選拔上要嚴(yán)格要求，堅(jiān)決淘汰水平低的應(yīng)聘者，切不可任人唯親。對于已上崗的工作人員，要定期對他們進(jìn)行業(yè)務(wù)培訓(xùn)，培訓(xùn)內(nèi)容主要為：房產(chǎn)測繪規(guī)范、房產(chǎn)測繪面積部位的確定和房產(chǎn)測繪面積的計(jì)算方法等等，旨在使他們更熟悉業(yè)務(wù)，操作更熟料。最后，要建立績效考核制度，激勵(lì)每一個(gè)員工積極細(xì)致的工作。

4 結(jié)語

綜上所述，隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，社會生產(chǎn)力的進(jìn)步，房產(chǎn)測繪面積問題得到廣大社會群眾越來越密切的關(guān)注。無論是對房產(chǎn)外業(yè)還是內(nèi)業(yè)數(shù)據(jù)的管理，都要求測繪人員有一定的專業(yè)素養(yǎng)。其次，對于整個(gè)測繪過程中的資料和圖紙，都要保證其準(zhǔn)確性和完整性。目前，我國房產(chǎn)測繪的發(fā)展尚不成熟，關(guān)于房產(chǎn)面積測繪也存在諸多問題，本文深入分析了相關(guān)問題，并且提出了有關(guān)的質(zhì)量控制對策，希望對我國房產(chǎn)測繪管理的發(fā)展提供有效的幫助。

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