論房地產(chǎn)開發(fā)決策和設(shè)計階段的成本控制

李軍

摘 要：隨著房地產(chǎn)業(yè)的進步與發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)躍居成為我國的支柱型產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)業(yè)的競爭主體也演變成了以價格為首的競爭主體。在競爭如此殘酷的環(huán)境下房地產(chǎn)企業(yè)要想生存和發(fā)展，就必須得改變依靠房價升值為生存之本的盈利模式，走低成本支出的商業(yè)模式向新型企業(yè)方向過渡。也就是說企業(yè)必須能夠掌握自身的開發(fā)成本。文章以房地產(chǎn)項目開發(fā)前的決策和設(shè)計初的成本預(yù)算進行分析，目的是加大房地產(chǎn)項目在成本管理方面的可控性，保證經(jīng)濟效益在企業(yè)中的最大化。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開發(fā)；決策；設(shè)計；成本控制

中圖分類號： F235.91 文獻標(biāo)識碼： A 文章編號： 1673-1069（2016）16-34-2

0 引言

設(shè)計和成本控制階段在投資決策期間的具體內(nèi)容包括：規(guī)劃期間必須要重點考慮所使用土地的用地面積，建筑結(jié)構(gòu)的密度大小，綠化的覆蓋范圍，以及消防設(shè)施的撲救面，日照時長，停車泊位等情況，控制好建設(shè)單位的造價。方案設(shè)計應(yīng)以功能的實用性為準(zhǔn)，例如，建筑設(shè)計特點符合環(huán)境要求，建筑的采光和通風(fēng)的效果很好，滿足人群的購買能力性價比較高。另外在市場方面要做好租售價格，租售率以及物業(yè)成本的評估。做好財務(wù)的收支計算，綜合評估項目的可行性，并對項目風(fēng)險做出預(yù)案。

1 房地產(chǎn)開發(fā)項目決策階段的成本控制

1.1 構(gòu)建科學(xué)嚴(yán)謹(jǐn)?shù)脑u價指標(biāo)系統(tǒng)

1.1.1 對各種因素進行考量

例如：用地面積、建筑排列密度、建筑的容積、綠化覆蓋率、停車泊位、配套的市政公共設(shè)施、交通狀況等。

①制定正確的設(shè)計方案評價指標(biāo)。在影響評價指標(biāo)問題上房地產(chǎn)商應(yīng)該對各種因素進行考量，例如：建筑的性價比、升值空間、設(shè)計理念、舒適度、配套設(shè)施等因素。

②制定科學(xué)的市場定位評價指標(biāo)。市場預(yù)測數(shù)據(jù)和市場調(diào)查結(jié)果是房地產(chǎn)獲得市場評價指標(biāo)的主要依據(jù)。評價指標(biāo)最終的建立還要以房屋的出售價格，出租情況，買方以及物業(yè)費用的支出為參照。

1.2 技術(shù)與經(jīng)濟相結(jié)合，擇優(yōu)選擇方案

①需要對市場進行全面詳細地調(diào)查。全面了解市場需求，從建筑項目現(xiàn)有條件出發(fā)，充分發(fā)揮自身生產(chǎn)技能打造建筑使用功能的最大化，通過方案設(shè)計的各種比較，將技術(shù)和經(jīng)濟完美結(jié)合，最終實現(xiàn)運用科技優(yōu)先的設(shè)計方案。

②選擇最優(yōu)的房地產(chǎn)項目設(shè)計方案。選擇一個切實可行的建筑開發(fā)方案是房地產(chǎn)開發(fā)的首要前提。在開發(fā)方案的選擇上首先要對方案進行全面的分析，并對各種可能的開發(fā)方案進行綜合的評價，通過計算得出切實可行的設(shè)計方案。方案在選擇比較過程當(dāng)中要注重方案之間的可比性，確保效益與費用計算保持一致的原則，結(jié)合建筑本身的要求，最終優(yōu)選出經(jīng)濟的評價比選指標(biāo)。

1.3 土地競拍價格控制

拆遷補償、契稅費用、土地使用價格等是房地產(chǎn)項目的土地成本占總成本的30% ～35%。因此要想控制土地成本，就必須在競標(biāo)前制定全面的競拍計劃，確保成本的降低獲益的最大。在制定競拍預(yù)案之前，首先要計算出項目的投入成本結(jié)合市場行情并計算出銷售價格，從方案出售價格最低入手，算出土地成本的最終限額，得出參與競拍的底線，做到土地成本的控制。

土地競拍報價策略選擇的主要方法如下：

①最優(yōu)價格法。對競得的土地進行部分開發(fā)隨后出讓，從中獲取高利，首選“最優(yōu)價格法”，其操作內(nèi)容是：細致的分析考察市場當(dāng)中土地轉(zhuǎn)讓的行情，結(jié)合競拍成本和轉(zhuǎn)讓成本的支出情況通過計算得出回報率最高的價格。

②高價止剎法。具有一定的開發(fā)能力和經(jīng)濟實力，競拍所得項目不需要轉(zhuǎn)讓開發(fā)的可采用“高價止剎法”。其操作內(nèi)容是：在競拍土地過程當(dāng)中無論競拍到什么程度價格都高于競拍對手，用經(jīng)濟實力壓倒一切競拍者起到震懾止剎的效果。高價止剎策略就是把競拍底價分成若干部分，在每一次止剎過程當(dāng)中分析競爭對手的心理變化，變化不同調(diào)整不同。

③謹(jǐn)慎跟價法。就是緊跟競拍者的競拍節(jié)奏，加價范圍不超過規(guī)定競拍值，當(dāng)競拍者價格給出的范圍超過自身競拍底線時，則選擇棄拍。“謹(jǐn)慎跟價法”規(guī)避了競拍后土地價格的不可控性。這種策略多為資本較少的競拍者使用。

2 房地產(chǎn)開發(fā)項目設(shè)計階段的成本控制

2.1 實行概預(yù)算制度

①設(shè)計概算。設(shè)計預(yù)算是根據(jù)設(shè)計單位對可行性研究報告、投資預(yù)算以及項目建設(shè)合同等材料一起進行的投資設(shè)計。設(shè)計預(yù)算的內(nèi)容包括，預(yù)算數(shù)據(jù)、可行性報告、建設(shè)合同等，都屬于投資設(shè)計。項目建設(shè)的總結(jié)是根據(jù)實際的建設(shè)圖紙和概算編制的設(shè)計完成的?？偨Y(jié)完畢根據(jù)設(shè)計內(nèi)容作出建設(shè)當(dāng)中實際投資的最高限額，以此作為成本控制的參考依據(jù)。

②施工圖預(yù)算。設(shè)計單位進行施工圖設(shè)計首先要有批準(zhǔn)的設(shè)計文件和設(shè)備訂貨單。在施工圖預(yù)算編制過程，設(shè)計單位要按照施工圖紙的說明書和預(yù)算定額進行，保證施工圖期間的成本可控，不超過最初的預(yù)算設(shè)計。

2.2 實施設(shè)計方案招標(biāo)投標(biāo)制度

運用競標(biāo)投標(biāo)的方法選取委托設(shè)計，對于房地產(chǎn)開發(fā)商來說不僅可以優(yōu)中取優(yōu)選擇到理想的設(shè)計單位，還可以保證切實可行的設(shè)計方案的產(chǎn)生。從而避免了因方案設(shè)計不足對房屋銷售造成影響，破壞單位長遠的經(jīng)濟效益。

此外，要對設(shè)計方案的招投標(biāo)過程進行嚴(yán)格的監(jiān)管，避免各種作弊行為產(chǎn)生，同時為了更好的規(guī)范招投標(biāo)行為，還需要通過專家評標(biāo)團進行科學(xué)評定，從招投標(biāo)的全過程著手，推進設(shè)計方案招投標(biāo)工作的順利有序推進。

2.3 對設(shè)計過程進行管理

對建設(shè)方的工程師在質(zhì)量體系文件的執(zhí)行上是否符合專業(yè)設(shè)計要求進行監(jiān)督。檢查其產(chǎn)品設(shè)計是否與合同要求相符，在設(shè)計要求當(dāng)中開展組織計劃，并組織好各專業(yè)之間的銜接流暢，并組織檢查各個專業(yè)綜合技術(shù)方案，保證綜合技術(shù)方案的合理性；負(fù)責(zé)組織或監(jiān)督檢查設(shè)計各階段的設(shè)計評審和設(shè)計驗證等。

2.4 盡量減少設(shè)計的更改，爭取在較少的更改后定稿

項目的關(guān)鍵在于項目的設(shè)計，設(shè)計不足，會直接導(dǎo)致項目在實際建設(shè)中的虧損，因此必須要控制好項目設(shè)計之初的風(fēng)險范圍減少項目不必要的損耗。當(dāng)設(shè)計需要改動時，應(yīng)采取論證和研究，得出結(jié)論后再確定新方案的執(zhí)行，確保設(shè)計變動后成本的可控，最終滿足建設(shè)使用功能的基本原則。

此外，還需要強化施工圖紙的設(shè)計水平，對于設(shè)計團隊要提出嚴(yán)格要求，嚴(yán)禁使用設(shè)計水平較差的團隊，同時強調(diào)圖紙設(shè)計的嚴(yán)謹(jǐn)性以及科學(xué)性，圖紙設(shè)計要嚴(yán)格按照工程的實際要求進行，從實用性、美觀性以及科學(xué)性角度全面提升圖紙設(shè)計水平，確保圖紙設(shè)計，減少返修，以免造成不必要的更改。

2.5 成本管理人員的穩(wěn)定性

成本管理是一個即復(fù)雜又艱巨的工作，因為房地產(chǎn)開發(fā)不僅手續(xù)多，時間長，還要處理大量的數(shù)據(jù)，這就要求成本管理人員一定要保持一個絕對穩(wěn)定的工作狀態(tài)，只有成本管理人員穩(wěn)定了，房地產(chǎn)開發(fā)工作才能有序的進行。

這就需要對成本管理人員給予一定的激勵政策，定期對管理人員進行必要的職業(yè)培訓(xùn)，使其掌握更加全面的成本管理知識，同時提供可以給予管理人員具有競爭力的薪資待遇，從物質(zhì)以及精神方面給予全面的鼓勵與激勵，從而更好的確保工作人員的工作穩(wěn)定性與積極性。

3 結(jié)語

綜上所述，成本控制與項目建設(shè)之間的親密關(guān)系是決定房地產(chǎn)開發(fā)商是否市場競爭力的關(guān)鍵。項目建設(shè)的每個時期都離不開成本控制的存在，因為加大了成本控制也就提高了項目利潤，房地產(chǎn)開發(fā)商才會在價格競爭環(huán)境下得以生存。

文章全面細致的表明了房地產(chǎn)開發(fā)過程當(dāng)中由設(shè)計之初到?jīng)Q策階段的成本控制方法及原則，為房地產(chǎn)開發(fā)項目今后的發(fā)展提供了切實可行的經(jīng)驗。

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