對農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)評估的探討

孫培彥 宋新會 房化海

[摘 要]農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)是權(quán)利型無形資產(chǎn)，《物權(quán)法》把它界定為用益物權(quán)?！吨腥A人民共和國農(nóng)村土地承包法》賦予村集體經(jīng)濟(jì)組織成員有承包本集體經(jīng)濟(jì)組織耕地的權(quán)利，承包權(quán)人對其所承包耕地的經(jīng)營是該無形資產(chǎn)價(jià)值實(shí)現(xiàn)的途徑。隨著農(nóng)村改革的深入，農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)的流轉(zhuǎn)日趨活躍，準(zhǔn)確評價(jià)流轉(zhuǎn)中農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)的公允價(jià)值，為規(guī)范流轉(zhuǎn)市場，進(jìn)一步解放農(nóng)村生產(chǎn)力，建立相應(yīng)農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)評估準(zhǔn)則提供參考。

[關(guān)鍵詞]承包經(jīng)營權(quán)；土地流轉(zhuǎn)；市場

[中圖分類號]F321.1 [文獻(xiàn)標(biāo)識碼]A

1 土地承包經(jīng)營權(quán)定義

是指為具有承包經(jīng)營權(quán)的村集體組織成員所控制的，具有附著實(shí)物形態(tài)，對承包經(jīng)營權(quán)人的生產(chǎn)經(jīng)營長期發(fā)揮作用，并能帶來經(jīng)濟(jì)利益的資源。是可辨認(rèn)無形資產(chǎn)?！段餀?quán)法》把該資產(chǎn)定義為用益物權(quán)。

2 農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)形式

《中華人民共和國農(nóng)村土地承包法》設(shè)定流轉(zhuǎn)方式：轉(zhuǎn)包；出租；互換；轉(zhuǎn)讓或者其他方式。流轉(zhuǎn)主體是承包方。不論以何種方式流轉(zhuǎn)，都應(yīng)簽訂書面合同。應(yīng)當(dāng)向發(fā)包方備案。當(dāng)事人要求登記的，應(yīng)當(dāng)向縣級以上地方人民政府申請登記。借以確定該無形資產(chǎn)收益期。

3 農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)評估使用的假設(shè)，方法和注意事項(xiàng)

土地承包經(jīng)營權(quán)具有法定性，獨(dú)占性，排他性，無可比性等特征，市場上找不到相同或類似的用益物權(quán)，采用市場法，重置成本法評價(jià)土地承包經(jīng)營權(quán)存在諸多困難，因此，從目前情況來看，適用方法應(yīng)該是收益法和成本——收益法。

3.1 收益現(xiàn)值法及假設(shè)

收益法也叫收益現(xiàn)值法或收益本金化法，簡稱收益法。它是指通過估算被評估農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)在未來剩余承包期內(nèi)的預(yù)期收益，并用適當(dāng)折現(xiàn)率折算成評估基準(zhǔn)日的現(xiàn)值，借以確定被評估農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)價(jià)值的一種評估方法。該模型適用土地承包經(jīng)營權(quán)縱向流轉(zhuǎn)類型。評估模型一：

n

V= ∑·Rt/（1+i）t

t=1

其中V為土地承包經(jīng)營權(quán)評估值；Rt為使用該土地承包經(jīng)營權(quán)后第t年增加的預(yù)期收益額；n為土地承包經(jīng)營權(quán)預(yù)計(jì)有效使用年限；i為折現(xiàn)率。

評估模型二：

n

V=k·∑ ·Rt/（1+i）t

t=1

其中：k為收益分成率，即轉(zhuǎn)讓方分享收益的比例，具體表現(xiàn)形式為轉(zhuǎn)讓費(fèi)率、提成率、利潤分成率等，其他各參數(shù)的含義與同上式。

3.2 成本法和收益現(xiàn)值法的結(jié)合及假設(shè)

成本——收益現(xiàn)值法。該方法是充分考慮評估對象的附著物和附屬物同時(shí)存在條件下，其價(jià)值的實(shí)現(xiàn)途徑是對附著物和附屬物同時(shí)經(jīng)營而實(shí)現(xiàn)的情形。將評估對象的現(xiàn)值作為其評估價(jià)值，并且用成本和對象所具有的獲利能力來計(jì)算其現(xiàn)值。該模型適用于土地承包經(jīng)營權(quán)橫向流轉(zhuǎn)類型。評估模型一：

n

V=C+ ∑·Rt/（1+i）t

t=1

其中：V為土地承包經(jīng)營權(quán)評估值；i為折現(xiàn)率；C為總成本，即自創(chuàng)實(shí)際成本或外購的實(shí)際成本；即自創(chuàng)實(shí)際成本或外購的實(shí)際成本。n為土地承包經(jīng)營權(quán)尚可使用年限；Rt第t年的預(yù)期額外收益。

評估模型二：

n

V=C+ K·∑ ·Rt/（1+i）t

t=1

其中：K為收益分成率，即轉(zhuǎn)讓方分享收益的比例，具體表現(xiàn)形式為轉(zhuǎn)讓費(fèi)率、提成率、利潤分成率等，其他各參數(shù)的含義同上式。

使用收益現(xiàn)值法評估時(shí)注意下列事項(xiàng)：

3.2.1.合理確定土地承包經(jīng)營權(quán)帶來的預(yù)期收益，分析與之有關(guān)的預(yù)期變動(dòng)，受益期限，與收益有關(guān)的成本費(fèi)用，配套資產(chǎn)，現(xiàn)金流量，風(fēng)險(xiǎn)因素及貨幣時(shí)間價(jià)值。

3.2.2.預(yù)期收益計(jì)算口徑和折現(xiàn)率取得的口徑一致。

3.2.3.折現(xiàn)率一般選擇經(jīng)濟(jì)壽命和法定承包期的較短者。

3.2.4.當(dāng)預(yù)測趨勢與現(xiàn)實(shí)情況明顯不符時(shí)，分析產(chǎn)生差異的原因。

4 農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)價(jià)值實(shí)現(xiàn)方式和途徑

農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)價(jià)值實(shí)現(xiàn)方式是地租和級差地租。有償流轉(zhuǎn)是其價(jià)值實(shí)現(xiàn)途徑。 《中華人民共和國土地管理法》和《中華人民共和國土地承包經(jīng)營法》賦予村集體經(jīng)濟(jì)組織的土地所有權(quán)和集體經(jīng)濟(jì)組織成員土地承包經(jīng)營權(quán)。土地承包經(jīng)營權(quán)具有物權(quán)性質(zhì)，《土地法》界定為用益物權(quán)。具有財(cái)產(chǎn)權(quán)的功能。我國是通過走合作化的道路把土地集中起來，在合作化基礎(chǔ)上集體經(jīng)濟(jì)組織成員平均擁有土地承包經(jīng)營權(quán)。是合作制成員之間土地權(quán)益明晰化。地租是承包權(quán)人對國家和發(fā)包人承擔(dān)的義務(wù)的價(jià)值表現(xiàn)，級差地租是土地的超額收益。無論農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)縱向承包還是橫向流轉(zhuǎn)，都是地租和級差地租不同價(jià)值表現(xiàn)形式。農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)的流轉(zhuǎn)是市場配置資源的客觀要求，是實(shí)現(xiàn)農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化規(guī)模化的需要，也是農(nóng)業(yè)可持續(xù)發(fā)展的需要。

對該無形資產(chǎn)價(jià)值實(shí)現(xiàn)方式和途徑的分析，有利于對該無形資產(chǎn)評估模型中參數(shù)的確定。村集體經(jīng)濟(jì)組織對土地的占有，或者承包經(jīng)營權(quán)人對所承包的耕地有持續(xù)性的投入，就要求對耕地的超額收益進(jìn)行一定比例的分成，在土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)評估時(shí)就要考慮利潤分成率的問題。風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率的確定也要考慮級差地租形成原因，耕地所處位置的特殊性和對特殊耕地的額外投入都影響著風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率，進(jìn)而影響著折現(xiàn)率的選取。

5 評估要求

5.1 對評估機(jī)構(gòu)和人員要求

《農(nóng)業(yè)部關(guān)于農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織資金資產(chǎn)資源管理指導(dǎo)的意見》把對該無形資產(chǎn)評估交由“農(nóng)村經(jīng)營管理部門或具有資質(zhì)的單位”實(shí)施。評估工作人員要遵循職業(yè)道德規(guī)范和規(guī)章制度。恪守依法，獨(dú)立，客觀，公正的原則。

5.2 充分考慮農(nóng)業(yè)無形資產(chǎn)評估復(fù)雜性和高風(fēng)險(xiǎn)性

農(nóng)業(yè)生產(chǎn)受自然條件限制，具有明顯的地域性特，決定了影響土地承包經(jīng)營權(quán)評估的因素復(fù)雜，評估工作量大。體現(xiàn)該無形資產(chǎn)的附著物往往是農(nóng)業(yè)新技術(shù)，新品種，受自然因素制約，季節(jié)性特征明顯，周期長，具有生命性，鮮活性。因而就具有較高的風(fēng)險(xiǎn)性，所以對土地承包經(jīng)營權(quán)評估一定要對其存在的復(fù)雜性和高風(fēng)險(xiǎn)性充分估計(jì)，以確保評估價(jià)值的合理性。

6 評估報(bào)告

《國務(wù)院關(guān)于加強(qiáng)農(nóng)村集體資產(chǎn)的通知》明確“集體資產(chǎn)評估結(jié)果按權(quán)屬關(guān)系經(jīng)集體經(jīng)濟(jì)組織成員大會或成員代表大會確認(rèn)”。評估報(bào)告要明確說明土地承包經(jīng)營權(quán)是可辨認(rèn)無形資產(chǎn)；評估目的要體現(xiàn)該資產(chǎn)流轉(zhuǎn)方式及價(jià)值類型；評估基準(zhǔn)日和評估范圍要與評估議收益期和參數(shù)的選擇相一致。特殊事項(xiàng)和前提以及方法的選擇都有可能影響到評估結(jié)果，如果出現(xiàn)差異，一定要分析原因找到糾正的合理方法，

披露就是對評估結(jié)果表明負(fù)責(zé)態(tài)度，表明信息來源確信，可靠，適當(dāng)。事實(shí)真是準(zhǔn)確。假設(shè)科學(xué)，分析和結(jié)論不受利害人干擾，獨(dú)立，客觀公正。表明結(jié)果只能用于載明的評估目的。

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