政策的小船說(shuō)翻就翻

曾慧娟

今年上半年，一線城市在“限購(gòu)”等嚴(yán)厲政策重啟后被“按倒在地”，合肥、廈門、南京、蘇州等二線城市“出線”，站上風(fēng)口浪尖。

然而“風(fēng)光”不久，二線樓市政策收緊風(fēng)聲甚緊。南京已出臺(tái)房?jī)r(jià)“限漲”政策。蘇州、南京先后對(duì)土地拍賣設(shè)定最高“熔斷”限價(jià)，欲從“源頭”截?cái)喾績(jī)r(jià)高成本。合肥“限購(gòu)”傳言沸沸揚(yáng)揚(yáng)。

或重啟限購(gòu)

5月17日，蘇州市國(guó)土局官方網(wǎng)站稱，暫緩出讓相城區(qū)、姑蘇區(qū)和高新區(qū)的5幅地塊。這批土地于4月20日掛牌，吸引了不少開發(fā)商的目光。同時(shí)，針對(duì)即將出讓的10幅土地，5月18日蘇州國(guó)土局發(fā)布公告：每幅所拍地塊將設(shè)置最高報(bào)價(jià)。如開發(fā)商報(bào)價(jià)超過(guò)政府所設(shè)置最高報(bào)價(jià)的，將終止該地塊的出讓，競(jìng)價(jià)結(jié)果也將無(wú)效。

業(yè)內(nèi)人士分析，5宗地包括準(zhǔn)地王都撤回，說(shuō)明政策方向已然清晰，樓市調(diào)控即將到來(lái)。

與此同時(shí)，還有傳聞稱蘇州市政府將重啟限購(gòu)措施。據(jù)媒體報(bào)道，5月17日下午，蘇州市政府舉行了例行會(huì)議，主題就是穩(wěn)定房地產(chǎn)工作。會(huì)議通過(guò)了限購(gòu)方案，擬于近期公布并執(zhí)行。主要內(nèi)容包括，購(gòu)房者須滿足繳納社保1年以上，個(gè)人所得稅繳納2年以上，另推出買房者居住證需滿1年等硬性規(guī)定，以防炒房和補(bǔ)繳社保。由于是限購(gòu)政策出臺(tái)的前夕，土地拍賣也暫停。

蘇州其實(shí)早在今年3月中旬已經(jīng)出臺(tái)相關(guān)措施，限制房企隨意提價(jià)行為，規(guī)定申報(bào)價(jià)格3個(gè)月內(nèi)不宜調(diào)高，6個(gè)月內(nèi)調(diào)高幅度不宜超過(guò)6%，12個(gè)月內(nèi)不宜超過(guò)12%。但此舉并未抑制蘇州房?jī)r(jià)上漲，于是近期傳出重啟上述限購(gòu)傳聞。

如果真重啟，蘇州即將打響重啟限購(gòu)的第一槍。自2010年開始實(shí)施限購(gòu)政策以來(lái)，全國(guó)共有46個(gè)城市實(shí)施了樓市限購(gòu)政策，涵蓋了四大直轄市、五大計(jì)劃單列市、大部分省會(huì)城市以及蘇州、無(wú)錫、佛山、金華等沿海地區(qū)發(fā)達(dá)的二三線城市。

不過(guò)進(jìn)入2014年后，隨著樓市的下行和庫(kù)存的不斷增加，到年底，除了北上廣深四大一線城市和三亞共5個(gè)城市外，其他城市均取消了限購(gòu)。

調(diào)控再升級(jí)

受蘇州調(diào)控升級(jí)的影響，易居智庫(kù)研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)預(yù)計(jì)，后續(xù)幾個(gè)二線城市或有收緊政策或者限購(gòu)重啟的可能，從可能性大小排序看，南京、合肥、天津、杭州、廈門、武漢、鄭州7個(gè)城市的可能性比較大。

《21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道》稱，合肥市委書記吳存榮在5月兩次開會(huì)說(shuō)到有關(guān)合肥房地產(chǎn)調(diào)控與監(jiān)管，合肥房管局表示：“政府在必要的時(shí)候，會(huì)進(jìn)一步出臺(tái)更為嚴(yán)格的政策，不排除限購(gòu)限貸的政策重新回歸。開發(fā)商要加快推盤速度，如果價(jià)格一直控制不下來(lái)，會(huì)加大政策力度進(jìn)行調(diào)控?！绷?yè)?jù)《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》報(bào)道，目前合肥九個(gè)區(qū)的限購(gòu)政策已草擬完畢，待市政府批準(zhǔn)，而限購(gòu)執(zhí)行或以交易備案時(shí)間為準(zhǔn)。

還有報(bào)道稱合肥或于6月出臺(tái)收緊新政。

今年4月1日，針對(duì)土地和房?jī)r(jià)的上漲，合肥曾出臺(tái)針對(duì)土地市場(chǎng)的調(diào)控政策：2016年城區(qū)商品住房土地供應(yīng)同比增加15%以上，并實(shí)行差異化供地政策，通過(guò)調(diào)節(jié)土地供應(yīng)穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期。在商品住房?jī)r(jià)格較高、價(jià)格波動(dòng)較大的區(qū)域，增加住宅用地供應(yīng)；在商品住房庫(kù)存量較大區(qū)域，減少或暫停住宅用地供應(yīng)。適當(dāng)控制商住混合用地和商業(yè)辦公用地供應(yīng)量，保持房地產(chǎn)用地市場(chǎng)供需均衡。同時(shí)對(duì)一些樓盤“捂盤惜售”及捆綁車位等行為進(jìn)行嚴(yán)厲查處。

再比如，4月下旬，南京市出臺(tái)了“限漲令”：主城六個(gè)區(qū)以及江寧、浦口的新建商品房，申報(bào)均價(jià)在2萬(wàn)元/平方米以下的，每年漲幅不得超過(guò)12%；在2萬(wàn)-3萬(wàn)元/平方米區(qū)間內(nèi)的新房，漲幅不得高于10%；3萬(wàn)元/平方米以上的項(xiàng)目，年漲幅則不宜高于8%。

雖然南京市政府出臺(tái)的“限漲令”讓市場(chǎng)有些意外，有房企還認(rèn)為限制價(jià)格上漲有過(guò)度干預(yù)市場(chǎng)之嫌，然而分析師認(rèn)為，以南京為代表的強(qiáng)二線樓市的確有些過(guò)熱，有必要去一去虛火。

那么，二線房地產(chǎn)政策會(huì)發(fā)生怎樣的轉(zhuǎn)變？易居研究院研究員曹倪娜向記者表示，針對(duì)市場(chǎng)火爆、房?jī)r(jià)上升較快的區(qū)域，地方出臺(tái)的“收緊”型政策信號(hào)明顯。

還有業(yè)內(nèi)人士建議，對(duì)于樓市漲價(jià)，錢多地少、人多房少、供不應(yīng)求是主要原因，要想有效平抑房?jī)r(jià)，政府需要打出組合拳。

搶房

樓市即將進(jìn)行的調(diào)控，符合市場(chǎng)預(yù)期，是目前房?jī)r(jià)持續(xù)上漲下的一種有效應(yīng)對(duì)策略。雖然有一定的行政管控色彩，但在房?jī)r(jià)上漲過(guò)快且無(wú)有效手段壓制的情況下，重啟限購(gòu)2.0版本顯然是有積極意義的。

在北京房產(chǎn)圈當(dāng)記者多年，看多了樓盤千人搶房的火爆現(xiàn)場(chǎng)?，F(xiàn)在，這一幕在名不見經(jīng)傳的二線城市——合肥不斷涌現(xiàn)。在不少購(gòu)房者看來(lái)，當(dāng)下能買到房就是賺到了。

5月初，復(fù)地地產(chǎn)旗下位于濱湖新區(qū)的“合肥云谷”推出800套新房，意向認(rèn)購(gòu)者多達(dá)1萬(wàn)人，于是復(fù)星方面采取了驗(yàn)資的門檻來(lái)鎖定優(yōu)質(zhì)客戶，明確要求購(gòu)房者需要攜帶銀行蓋章的近一個(gè)月銀行流水，且流水賬單余額不低于30萬(wàn)元，并且還強(qiáng)調(diào)只能是一張銀行卡中。同時(shí)此次30萬(wàn)元的驗(yàn)資額只是針對(duì)在銀行無(wú)信用逾期記錄的，對(duì)于部分銀行信用逾期超過(guò)1次的購(gòu)房者，需要準(zhǔn)備余額不低于130萬(wàn)元的銀行卡，否則將不能參與驗(yàn)資。即便是這樣，最終參與搶房的還有5000多人。

據(jù)當(dāng)?shù)孛襟w報(bào)道，合肥樓市的火爆甚至滋生了一些傳說(shuō)，諸如某新盤未正式面市就已經(jīng)被關(guān)系戶消化完畢、有的新盤銷售人員將客戶分為“關(guān)系戶”與“平民”等。

搶房的結(jié)果導(dǎo)致該城市樓市成交量暴漲、庫(kù)存急劇下滑，房?jī)r(jià)上漲。

去年11月，濱湖區(qū)新房?jī)r(jià)格不到9000元/平方米。今年二三月份濱湖房?jī)r(jià)出現(xiàn)暴漲，其中二手房?jī)r(jià)格多數(shù)維持在1.6萬(wàn)元/平方米左右。相比去年購(gòu)買時(shí)的價(jià)格接近翻了一倍，而這僅僅用了4個(gè)月時(shí)間。此外，濱湖區(qū)一些帶學(xué)區(qū)房的二手房?jī)r(jià)格已經(jīng)賣到2.1萬(wàn)元/平方米。

合肥搜房網(wǎng)最新數(shù)據(jù)顯示，位于高新區(qū)的百商悅瀾山項(xiàng)目，在此前的價(jià)格為8500元/平方米，4月份已經(jīng)達(dá)到12000元/平方米，漲幅達(dá) 41.18%；位于廬陽(yáng)區(qū)的文一名門湖畔項(xiàng)目漲幅達(dá)到37.5%；位于政務(wù)區(qū)的置地廣場(chǎng)柏悅府項(xiàng)目漲幅為30.43%。就連位置較偏遠(yuǎn)的北城漲幅也達(dá)到 1500元至2000元/平方米。

今年上半年，一線城市在“限購(gòu)”等嚴(yán)厲政策重啟后被“按倒在地”，合肥、廈門、南京、蘇州等二線城市“出線”，站上風(fēng)口浪尖。

然而“風(fēng)光”不久，二線樓市政策收緊風(fēng)聲甚緊。南京已出臺(tái)房?jī)r(jià)“限漲”政策。蘇州、南京先后對(duì)土地拍賣設(shè)定最高“熔斷”限價(jià)，欲從“源頭”截?cái)喾績(jī)r(jià)高成本。合肥“限購(gòu)”傳言沸沸揚(yáng)揚(yáng)。

或重啟限購(gòu)

5月17日，蘇州市國(guó)土局官方網(wǎng)站稱，暫緩出讓相城區(qū)、姑蘇區(qū)和高新區(qū)的5幅地塊。這批土地于4月20日掛牌，吸引了不少開發(fā)商的目光。同時(shí)，針對(duì)即將出讓的10幅土地，5月18日蘇州國(guó)土局發(fā)布公告：每幅所拍地塊將設(shè)置最高報(bào)價(jià)。如開發(fā)商報(bào)價(jià)超過(guò)政府所設(shè)置最高報(bào)價(jià)的，將終止該地塊的出讓，競(jìng)價(jià)結(jié)果也將無(wú)效。

業(yè)內(nèi)人士分析，5宗地包括準(zhǔn)地王都撤回，說(shuō)明政策方向已然清晰，樓市調(diào)控即將到來(lái)。

與此同時(shí)，還有傳聞稱蘇州市政府將重啟限購(gòu)措施。據(jù)媒體報(bào)道，5月17日下午，蘇州市政府舉行了例行會(huì)議，主題就是穩(wěn)定房地產(chǎn)工作。會(huì)議通過(guò)了限購(gòu)方案，擬于近期公布并執(zhí)行。主要內(nèi)容包括，購(gòu)房者須滿足繳納社保1年以上，個(gè)人所得稅繳納2年以上，另推出買房者居住證需滿1年等硬性規(guī)定，以防炒房和補(bǔ)繳社保。由于是限購(gòu)政策出臺(tái)的前夕，土地拍賣也暫停。

蘇州其實(shí)早在今年3月中旬已經(jīng)出臺(tái)相關(guān)措施，限制房企隨意提價(jià)行為，規(guī)定申報(bào)價(jià)格3個(gè)月內(nèi)不宜調(diào)高，6個(gè)月內(nèi)調(diào)高幅度不宜超過(guò)6%，12個(gè)月內(nèi)不宜超過(guò)12%。但此舉并未抑制蘇州房?jī)r(jià)上漲，于是近期傳出重啟上述限購(gòu)傳聞。

如果真重啟，蘇州即將打響重啟限購(gòu)的第一槍。自2010年開始實(shí)施限購(gòu)政策以來(lái)，全國(guó)共有46個(gè)城市實(shí)施了樓市限購(gòu)政策，涵蓋了四大直轄市、五大計(jì)劃單列市、大部分省會(huì)城市以及蘇州、無(wú)錫、佛山、金華等沿海地區(qū)發(fā)達(dá)的二三線城市。

不過(guò)進(jìn)入2014年后，隨著樓市的下行和庫(kù)存的不斷增加，到年底，除了北上廣深四大一線城市和三亞共5個(gè)城市外，其他城市均取消了限購(gòu)。

調(diào)控再升級(jí)

受蘇州調(diào)控升級(jí)的影響，易居智庫(kù)研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)預(yù)計(jì)，后續(xù)幾個(gè)二線城市或有收緊政策或者限購(gòu)重啟的可能，從可能性大小排序看，南京、合肥、天津、杭州、廈門、武漢、鄭州7個(gè)城市的可能性比較大。

《21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道》稱，合肥市委書記吳存榮在5月兩次開會(huì)說(shuō)到有關(guān)合肥房地產(chǎn)調(diào)控與監(jiān)管，合肥房管局表示：“政府在必要的時(shí)候，會(huì)進(jìn)一步出臺(tái)更為嚴(yán)格的政策，不排除限購(gòu)限貸的政策重新回歸。開發(fā)商要加快推盤速度，如果價(jià)格一直控制不下來(lái)，會(huì)加大政策力度進(jìn)行調(diào)控?！绷?yè)?jù)《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》報(bào)道，目前合肥九個(gè)區(qū)的限購(gòu)政策已草擬完畢，待市政府批準(zhǔn)，而限購(gòu)執(zhí)行或以交易備案時(shí)間為準(zhǔn)。

還有報(bào)道稱合肥或于6月出臺(tái)收緊新政。

今年4月1日，針對(duì)土地和房?jī)r(jià)的上漲，合肥曾出臺(tái)針對(duì)土地市場(chǎng)的調(diào)控政策：2016年城區(qū)商品住房土地供應(yīng)同比增加15%以上，并實(shí)行差異化供地政策，通過(guò)調(diào)節(jié)土地供應(yīng)穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期。在商品住房?jī)r(jià)格較高、價(jià)格波動(dòng)較大的區(qū)域，增加住宅用地供應(yīng)；在商品住房庫(kù)存量較大區(qū)域，減少或暫停住宅用地供應(yīng)。適當(dāng)控制商住混合用地和商業(yè)辦公用地供應(yīng)量，保持房地產(chǎn)用地市場(chǎng)供需均衡。同時(shí)對(duì)一些樓盤“捂盤惜售”及捆綁車位等行為進(jìn)行嚴(yán)厲查處。

再比如，4月下旬，南京市出臺(tái)了“限漲令”：主城六個(gè)區(qū)以及江寧、浦口的新建商品房，申報(bào)均價(jià)在2萬(wàn)元/平方米以下的，每年漲幅不得超過(guò)12%；在2萬(wàn)-3萬(wàn)元/平方米區(qū)間內(nèi)的新房，漲幅不得高于10%；3萬(wàn)元/平方米以上的項(xiàng)目，年漲幅則不宜高于8%。

雖然南京市政府出臺(tái)的“限漲令”讓市場(chǎng)有些意外，有房企還認(rèn)為限制價(jià)格上漲有過(guò)度干預(yù)市場(chǎng)之嫌，然而分析師認(rèn)為，以南京為代表的強(qiáng)二線樓市的確有些過(guò)熱，有必要去一去虛火。

那么，二線房地產(chǎn)政策會(huì)發(fā)生怎樣的轉(zhuǎn)變？易居研究院研究員曹倪娜向記者表示，針對(duì)市場(chǎng)火爆、房?jī)r(jià)上升較快的區(qū)域，地方出臺(tái)的“收緊”型政策信號(hào)明顯。

還有業(yè)內(nèi)人士建議，對(duì)于樓市漲價(jià)，錢多地少、人多房少、供不應(yīng)求是主要原因，要想有效平抑房?jī)r(jià)，政府需要打出組合拳。

搶房

樓市即將進(jìn)行的調(diào)控，符合市場(chǎng)預(yù)期，是目前房?jī)r(jià)持續(xù)上漲下的一種有效應(yīng)對(duì)策略。雖然有一定的行政管控色彩，但在房?jī)r(jià)上漲過(guò)快且無(wú)有效手段壓制的情況下，重啟限購(gòu)2.0版本顯然是有積極意義的。

在北京房產(chǎn)圈當(dāng)記者多年，看多了樓盤千人搶房的火爆現(xiàn)場(chǎng)?，F(xiàn)在，這一幕在名不見經(jīng)傳的二線城市——合肥不斷涌現(xiàn)。在不少購(gòu)房者看來(lái)，當(dāng)下能買到房就是賺到了。

5月初，復(fù)地地產(chǎn)旗下位于濱湖新區(qū)的“合肥云谷”推出800套新房，意向認(rèn)購(gòu)者多達(dá)1萬(wàn)人，于是復(fù)星方面采取了驗(yàn)資的門檻來(lái)鎖定優(yōu)質(zhì)客戶，明確要求購(gòu)房者需要攜帶銀行蓋章的近一個(gè)月銀行流水，且流水賬單余額不低于30萬(wàn)元，并且還強(qiáng)調(diào)只能是一張銀行卡中。同時(shí)此次30萬(wàn)元的驗(yàn)資額只是針對(duì)在銀行無(wú)信用逾期記錄的，對(duì)于部分銀行信用逾期超過(guò)1次的購(gòu)房者，需要準(zhǔn)備余額不低于130萬(wàn)元的銀行卡，否則將不能參與驗(yàn)資。即便是這樣，最終參與搶房的還有5000多人。

據(jù)當(dāng)?shù)孛襟w報(bào)道，合肥樓市的火爆甚至滋生了一些傳說(shuō)，諸如某新盤未正式面市就已經(jīng)被關(guān)系戶消化完畢、有的新盤銷售人員將客戶分為“關(guān)系戶”與“平民”等。

搶房的結(jié)果導(dǎo)致該城市樓市成交量暴漲、庫(kù)存急劇下滑，房?jī)r(jià)上漲。

去年11月，濱湖區(qū)新房?jī)r(jià)格不到9000元/平方米。今年二三月份濱湖房?jī)r(jià)出現(xiàn)暴漲，其中二手房?jī)r(jià)格多數(shù)維持在1.6萬(wàn)元/平方米左右。相比去年購(gòu)買時(shí)的價(jià)格接近翻了一倍，而這僅僅用了4個(gè)月時(shí)間。此外，濱湖區(qū)一些帶學(xué)區(qū)房的二手房?jī)r(jià)格已經(jīng)賣到2.1萬(wàn)元/平方米。

合肥搜房網(wǎng)最新數(shù)據(jù)顯示，位于高新區(qū)的百商悅瀾山項(xiàng)目，在此前的價(jià)格為8500元/平方米，4月份已經(jīng)達(dá)到12000元/平方米，漲幅達(dá) 41.18%；位于廬陽(yáng)區(qū)的文一名門湖畔項(xiàng)目漲幅達(dá)到37.5%；位于政務(wù)區(qū)的置地廣場(chǎng)柏悅府項(xiàng)目漲幅為30.43%。就連位置較偏遠(yuǎn)的北城漲幅也達(dá)到 1500元至2000元/平方米。