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    如何化解業(yè)主委員會成立難

    2016-07-07 01:36萬吉生
    中國房地產(chǎn)·綜合版 2016年6期
    關(guān)鍵詞:小區(qū)業(yè)主籌備組業(yè)主大會

    萬吉生

    很多小區(qū)開發(fā)商、物業(yè)公司占用小區(qū)公共配套、侵占業(yè)主公共權(quán)益收入,部分費用收取不合理,管理費、停車費說漲就漲,消防、監(jiān)控設(shè)施長期得不到維護(hù)成擺設(shè)……由于各種侵權(quán)、服務(wù)問題逐漸浮出水面,業(yè)主們開始更加關(guān)注自身的合法權(quán)益。為了有個能和物業(yè)公司平等對話的平臺,業(yè)主委員會順勢而生。然而多年過去了,業(yè)主委員會還是沒能普遍成立。

    據(jù)了解,目前全國擁有業(yè)主委員會的社區(qū)占比僅為10%左右,公開數(shù)據(jù)中產(chǎn)生過業(yè)主委員會的小區(qū)為30%-35%。小區(qū)成立業(yè)主委員會,到底難在哪里?

    一難:鄰里間聯(lián)絡(luò)少,牽頭者難處多

    很多小區(qū)首先面臨的是誰來領(lǐng)頭籌備的問題。年輕業(yè)主們平時比較忙,沒有太多時間,只能寄希望于退休后有時間的老年人。但很多老年人存在業(yè)主身份認(rèn)定等問題,因為大多是以兒女名義買的房,不是房產(chǎn)證上的“業(yè)主”。

    另外,小區(qū)業(yè)主之間平常聯(lián)系較少,互相之間不太了解,沒有人愿意主動牽頭帶動大家,很多業(yè)主隨大流、搭便車,集體利益的事情漠不關(guān)心,對成立業(yè)主委員會不了解、不支持。還有一個原因就是業(yè)主們不知道如何成立業(yè)主委員會。因此,響應(yīng)成立業(yè)主委員會的人并不多,大部分業(yè)主處于觀望狀態(tài)。

    籌備成立業(yè)主委員會,是小區(qū)全體業(yè)主的大事,離不開業(yè)主的廣泛支持和參與??恳粋€人、一小部分人是做不起來的,而且短時間內(nèi)要得到全體業(yè)主的擁護(hù)更是不易。因此,如何激發(fā)、調(diào)動廣大業(yè)主積極主動參與業(yè)主委員會的成立才是頭等大事。

    可以在小區(qū)建設(shè)熟人社會,利用互聯(lián)網(wǎng)織起聯(lián)系網(wǎng),在此基礎(chǔ)上以鄰里之間的活動為載體,組織開展各種老少皆宜的活動,營造一個快樂、和諧、文明、歡愉的氛圍,拉近業(yè)主之間的距離,搭建一個促進(jìn)業(yè)主之間互相認(rèn)識、互相交流的平臺。通過活動把小區(qū)的業(yè)主凝聚起來,從中發(fā)現(xiàn)一些積極分子,組成核心團隊,再發(fā)展樓層義工,幅射到每個樓棟、層、戶。

    在這期間,領(lǐng)頭人要組織核心團隊認(rèn)真學(xué)習(xí)《物權(quán)法》等有關(guān)法律法規(guī),熟悉籌備成立業(yè)主委員會的程序和業(yè)主的權(quán)利、權(quán)益、義務(wù),廣泛宣傳,充分激發(fā)調(diào)動廣大業(yè)主參與的積極性和熱情。

    二難:程序不熟成立難

    1.如何選取籌備組成員

    業(yè)主委員會籌備工作多而雜,需要組建一個專門的籌備組?;I備組成員應(yīng)為單數(shù),以5-7人為宜,大多數(shù)成員應(yīng)為小區(qū)業(yè)主。

    籌備組成員要熱心公益事業(yè),具有組織能力且擁有一定的空閑時間?;I備組中要有一個牽頭的人,這個人要有領(lǐng)導(dǎo)能力,能服眾。怎樣選取具備這些能力的人呢?可以通過小區(qū)業(yè)主QQ群等交流平臺,由業(yè)主推薦或自薦。也可以由社區(qū)居委會推薦,因為社區(qū)居委會比較熟悉各小區(qū)的實際情況。

    籌備組成員名單以書面形式在小區(qū)顯眼位置公示。業(yè)主對其中成員有異議的,由社區(qū)居委會和主管部門出面協(xié)調(diào)解決。

    完成組建后,籌備組要展開小區(qū)業(yè)主資料搜集、首次業(yè)主大會會議召開時間和地點確定、管理規(guī)約和業(yè)主大會議事規(guī)則的擬定、業(yè)主委員會成員候選人名單制定等工作。

    2.如何搜集業(yè)主信息

    現(xiàn)在小區(qū)少則幾百戶,多則幾千上萬戶。如何搜集業(yè)主信息,確定入住的情況呢?比較簡單的方式是直接找物業(yè)公司拿資料,但此種方式通常會吃“閉門羹”。另一種辦法就是“掃樓”,即挨家挨戶的登記業(yè)主信息??梢栽谛^(qū)QQ群內(nèi)動員每棟樓里的熱心業(yè)主出任樓棟長,參與到業(yè)主信息搜集中來。

    在“掃樓”過程中,樓棟長可以向業(yè)主傳遞業(yè)主委員會籌備的動態(tài),發(fā)布首次業(yè)主大會會議召開的時間和地點,要他們密切關(guān)注籌備組近期發(fā)布的信息,積極參與到業(yè)主委員會的籌建中來。

    3.如何組織業(yè)主投票

    根據(jù)《業(yè)主大會和業(yè)主委員會指導(dǎo)規(guī)則》,業(yè)主委員會成員確定、管理規(guī)約等規(guī)章議程的表決,都需要在首次業(yè)主大會會議上,由小區(qū)半數(shù)以上業(yè)主票選。因此,組織召開首次業(yè)主大會會議必不可少。

    值得注意的是,在首次業(yè)主大會會議召開前,籌備組要將大會議程、管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則、業(yè)主委員會成員候選人等在小區(qū)內(nèi)公布超過15天,同時要制定好投票箱、業(yè)主委員會成員選票等。

    會議召開可以采用書面征求意見的形式,也可以采用現(xiàn)場大會的形式。組織小區(qū)半數(shù)以上業(yè)主同一時間在同一地點開會的難度比較大,因此,書面征求意見的會議形式成了不少業(yè)主委員會籌備組的首選。這種形式方便、有效。在會議當(dāng)天,發(fā)放組先將選票、表決票發(fā)送每戶業(yè)主手中,然后由收票組在固定地點收票,或是挨家挨戶收票。投票結(jié)束后,要在社區(qū)居委會、房產(chǎn)局物業(yè)公司科的指導(dǎo)監(jiān)督下公開唱票、驗票。

    三難:開發(fā)商和物業(yè)公司配合難

    小區(qū)成立業(yè)主委員會,還面臨著來自開發(fā)商及物業(yè)公司的阻力。物業(yè)公司作為一個企業(yè),追求的是利益最大化,成立業(yè)主委員會去監(jiān)督它、制約它,物業(yè)公司當(dāng)然不愿意。因此,必須要物業(yè)公司明白,業(yè)主委員會是雙方溝通對話的橋梁,既可以監(jiān)督物業(yè)公司服務(wù),還可以替物業(yè)公司化解與業(yè)主之間的矛盾。有些事情物業(yè)公司不方便做業(yè)主工作,業(yè)主委員會可以做,業(yè)主對物業(yè)公司不滿意可以先通過業(yè)主委員會反映。成立了業(yè)主委員會的小區(qū),管理都會有很大的改進(jìn),物業(yè)公司和業(yè)主的相處也會變得融洽,使小區(qū)更加和諧。

    四難:參會“過半”難

    《物業(yè)管理條例》規(guī)定,同一個物業(yè)公司管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主,應(yīng)當(dāng)在物業(yè)公司所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的指導(dǎo)下成立業(yè)主大會,并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。業(yè)主大會會議可以采用集體討論的形式,也可以采用書面征求意見的形式;但是,應(yīng)當(dāng)有物業(yè)公司管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主參加。

    現(xiàn)實中,“應(yīng)當(dāng)有物業(yè)公司管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主參加”的要求很難實現(xiàn)。因為對于許多小區(qū)來說,初期入住率普遍較低,特別是有些人買了房子并不住,而是直接租出去,有些業(yè)主甚至在外地,這直接導(dǎo)致業(yè)主人數(shù)達(dá)不到有效條件,成立業(yè)主委員會的提議也不得不長期擱置。

    對此,可通過上述線上線下的活動聯(lián)絡(luò),組織架構(gòu)的搭建,聚攏小區(qū)的基本人氣,對于外地、出租戶可致電業(yè)主或郵寄業(yè)主大會文件,由業(yè)主以出具委托書的形式參與成立業(yè)主大會。

    業(yè)主委員會成立并不難

    成立業(yè)主委員會說難很難,說不難也不難,只要按照《物業(yè)管理條例》規(guī)定的程序走,就可以成立。雖然當(dāng)前成立業(yè)主委員會的小區(qū)只占很小的一部分,但是隨著小區(qū)業(yè)主覺悟的不斷提高,業(yè)主的權(quán)利意識被廣泛激發(fā),更多業(yè)主開始關(guān)注自身的合法權(quán)益。此外,大環(huán)境也在一天一天地變好,特別是武漢已走在全國先列,要求符合條件的小區(qū)必須100%成立業(yè)主委員會。一些社區(qū)也在積極指導(dǎo)更多的小區(qū)成立業(yè)主委員會,讓更多的小區(qū)享受到物業(yè)公司更好的服務(wù),這也是街道和社區(qū)今后努力和發(fā)展的一個方向。

    陳品祿/責(zé)任編輯

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