前海萬(wàn)科REITs
—實(shí)例分析

張 磊

（東南大學(xué) 土木工程學(xué)院，江蘇 南京 211189）

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前海萬(wàn)科REITs
—實(shí)例分析

張 磊

（東南大學(xué) 土木工程學(xué)院，江蘇 南京 211189）

摘 要：從某種意義上說，前海萬(wàn)科REITs項(xiàng)目是我國(guó)首支公募型房地產(chǎn)信托產(chǎn)品。本文將重點(diǎn)介紹該產(chǎn)品的開發(fā)運(yùn)營(yíng)過程，并分析該模式的優(yōu)缺點(diǎn)，力圖對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)信托市場(chǎng)有一定的借鑒意義。

關(guān)鍵詞：前海萬(wàn)科；BOT；REITs；PPP

一、前海萬(wàn)科企業(yè)公館項(xiàng)目簡(jiǎn)介

深圳市前海自貿(mào)區(qū)是中國(guó)金融業(yè)務(wù)對(duì)外開放、跨境人民幣業(yè)務(wù)創(chuàng)新的試驗(yàn)場(chǎng)，被中國(guó)政府賦予了中國(guó)經(jīng)濟(jì)改革試驗(yàn)田的歷史使命。前海發(fā)展的目的是作為深港合作區(qū)和香港共同融合打通，通過創(chuàng)新和改革成為亞洲新的金融中心。

前海企業(yè)公館是應(yīng)廣大前海已入駐企業(yè)迫切的辦公需求而生的窗口項(xiàng)目。由于前海自貿(mào)區(qū)的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)在2013年才逐漸開始，建設(shè)周期需3-5年，并沒有寫字樓可立即提供給大量入駐企業(yè)使用。因此前海管理局決定做一個(gè)類似“橋頭堡”的項(xiàng)目，借鑒美國(guó)硅谷經(jīng)驗(yàn)，采取BOT的建設(shè)（Build）、經(jīng)營(yíng)（Operate）、移交（Transfer）模式，啟動(dòng)企業(yè)公館、交易大廳、會(huì)議中心及臨時(shí)生態(tài)公園的建設(shè)。

2013年8月，前海管理局公布企業(yè)公館BOT項(xiàng)目的招標(biāo)結(jié)果，萬(wàn)科中選為投資人。按照BOT模式的理念，萬(wàn)科將出資建設(shè)前海企業(yè)公館，于2014年底投入使用，并在8年后即2023年無(wú)償移交給前海管理局，而萬(wàn)科則通過8年的運(yùn)營(yíng)來(lái)回收項(xiàng)目投資。從某種意義上說，該項(xiàng)目是PPP模式（公私合作關(guān)系：Public-private Partnership）的一個(gè)類型。

圖1 前海萬(wàn)科企業(yè)公館整體效果圖

這個(gè)總規(guī)劃占地面積11萬(wàn)平方米的BOT項(xiàng)目，分為特區(qū)館區(qū)和企業(yè)公館區(qū)，包含一座約為1萬(wàn)平方米的特區(qū)館、50棟建筑面積約300-1 600平方米不等的企業(yè)公館、一座約2 000平方米的服務(wù)式辦公室易想空間。這個(gè)BOT項(xiàng)目投資最初預(yù)計(jì)為7.8億元，但后來(lái)由于原西區(qū)面積不夠，又增加了約8 000平方米的東區(qū)，項(xiàng)目整體投資額最終接近9億元[1]。

前海萬(wàn)科企業(yè)公館于2014年12月7日正式開園。在進(jìn)駐前海企業(yè)公館的企業(yè)類型中，囊括了前海主導(dǎo)的四大產(chǎn)業(yè)——金融業(yè)、現(xiàn)代物流業(yè)、信息服務(wù)業(yè)、科技服務(wù)和其他專業(yè)服務(wù)業(yè)等四大主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)。目前已進(jìn)駐的企業(yè)中60%都是金融機(jī)構(gòu)，如臺(tái)灣玉山銀行、香港匯豐銀行、恒生銀行、渣打銀行等，以及國(guó)內(nèi)其它商業(yè)銀行、資本管理、保險(xiǎn)、證券、信托、融資租賃等機(jī)構(gòu)都已進(jìn)駐。同時(shí)一些深港聯(lián)營(yíng)律師事務(wù)所、建筑師事務(wù)所、咨詢顧問公司等專業(yè)服務(wù)類型的企業(yè)也已進(jìn)駐。

租金方面，根據(jù)已有的數(shù)據(jù)來(lái)看，目前已出租辦公樓的平均租金水平可以達(dá)到每平方米每月250元，最高的能達(dá)到每平方米每月320元。在第25棟企業(yè)公館中，萬(wàn)科設(shè)計(jì)了50間獨(dú)立小辦公室，其內(nèi)共計(jì)200個(gè)獨(dú)立辦公工位。這些是為那些小創(chuàng)業(yè)團(tuán)隊(duì)、小項(xiàng)目組所準(zhǔn)備的。在價(jià)格方面，萬(wàn)科給出的標(biāo)準(zhǔn)是依據(jù)不同位置，有的2 000多元/月，有的則接近4 000元/月，平均價(jià)格為一個(gè)工位3 000元/月左右。這種產(chǎn)品在推向市場(chǎng)一個(gè)多月后，目前出租的工位已有50多個(gè)。萬(wàn)科初步估計(jì)第一年的資金回報(bào)率可達(dá)到14%，租金約為1.26億，并且從2018年開始回報(bào)率穩(wěn)定上漲。表1為每年的大約收益：

表1 每年的大約收益

二、REITs簡(jiǎn)介

1.基本概念

REITs（Real Estate Investment Trusts）是房地產(chǎn)投資信托基金的英文簡(jiǎn)稱。這是一種以發(fā)行收益憑證的方式匯集特定多數(shù)投資者的資金，由專門投資機(jī)構(gòu)進(jìn)行房地產(chǎn)投資經(jīng)營(yíng)管理，并將投資綜合收益按比例分配給投資者的一種信托基金。

REITs的魅力在于通過資金的“集合”，為中小投資者提供了投資于利潤(rùn)豐厚的房地產(chǎn)業(yè)的機(jī)會(huì)，公募型產(chǎn)品還可以提高民間金融資金的利用率；專業(yè)化的管理人員將募集的資金用于房地產(chǎn)投資組合，分散了房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)；投資人所擁有的股權(quán)可以轉(zhuǎn)讓，具有較好的變現(xiàn)性。REITs的特點(diǎn)在于其收益主要來(lái)源于租金收入和房地產(chǎn)升值，相比于股市其收益更加穩(wěn)定并且回報(bào)率較高。同時(shí)它收益的大部分將用于發(fā)放分紅。

根據(jù)已有REITs的例子顯示，其開發(fā)過程大致可以用圖2表示：

圖2 開發(fā)過程

2.國(guó)外REITs發(fā)展歷程和現(xiàn)狀

1960年，世界上第一只REITs在美國(guó)誕生。正如20世紀(jì)60-70年代的其他金融創(chuàng)新一樣，REITs也是為了逃避管制而生。隨著美國(guó)政府正式允許滿足一定條件的REITs可免征所得稅和資本利得稅，REITs開始成為美國(guó)最重要的一種金融方式。至今，REITs在美國(guó)的發(fā)展已經(jīng)非常成熟。我認(rèn)為，這種成熟不僅僅體現(xiàn)在它具有非常規(guī)范的操作流程，更主要的是它具有非常完備的信息披露的規(guī)范要求。初次披露義務(wù)——依據(jù)美國(guó)證券法第五章規(guī)定，房地產(chǎn)投資信托基金發(fā)行人需先向證管會(huì)申報(bào)注冊(cè)報(bào)告書，而該報(bào)告書要求詳細(xì)披露關(guān)于業(yè)務(wù)、財(cái)產(chǎn)、管理及財(cái)務(wù)的重大事項(xiàng)，其中包括完整的財(cái)務(wù)報(bào)表。持續(xù)披露義務(wù)——房地產(chǎn)投資信托基金應(yīng)于每會(huì)計(jì)年度終了后 90 天內(nèi)，及第一、二、三季終了后 45 天內(nèi)定期向 SEC（美國(guó)證券交易委員會(huì)） 申報(bào)最近年度與最近一季的業(yè)務(wù)及財(cái)務(wù)狀況。這種完備的信息披露，可以增加政府以及公眾包括投資者對(duì)整個(gè)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)過程的一個(gè)了解和監(jiān)控。

從國(guó)外成熟市場(chǎng)房地產(chǎn)投資信托基金的稅制經(jīng)驗(yàn)中也可以看出這一措施的利好之處。目前，全球已有20個(gè)國(guó)家和地區(qū)相繼推出房地產(chǎn)投資信托基金，并且有7個(gè)國(guó)家和地區(qū)正著手開辟房地產(chǎn)投資信托基金市場(chǎng)，目前全球房地產(chǎn)投資信托基金的總市值已經(jīng)超過一萬(wàn)億美元。

3．我國(guó)REITs的發(fā)展現(xiàn)狀及前景

在我國(guó)，REITs對(duì)很多投資者以及房地產(chǎn)商來(lái)說，都是一個(gè)陌生的名詞。2009年初，中國(guó)人民銀行會(huì)同有關(guān)部門形成了REITs初步試點(diǎn)的總體構(gòu)架，但由于我國(guó)相關(guān)法律法規(guī)仍不完備，REITs一直未能正式啟動(dòng)。在隨后的幾年中，國(guó)內(nèi)市場(chǎng)雖然也出現(xiàn)了一些房地產(chǎn)信托產(chǎn)品，但是這些產(chǎn)品主要集中在市政建設(shè)項(xiàng)目、危改小區(qū)項(xiàng)目等基礎(chǔ)建設(shè)項(xiàng)目上，純房地產(chǎn)項(xiàng)目的信托產(chǎn)品很少。并且，這些產(chǎn)品幾乎都是私募型，只有為數(shù)不多的專業(yè)投資者參與其中，造成運(yùn)營(yíng)模式較單一，規(guī)模較小，利率缺少?gòu)椥裕谙掭^短，流動(dòng)性較差，廣大百姓投資者對(duì)其仍不了解。其次，我國(guó)還沒有一個(gè)真正房地產(chǎn)投資信托基金法出現(xiàn)，對(duì)基金的資產(chǎn)結(jié)構(gòu)、資產(chǎn)運(yùn)用、收入來(lái)源、利潤(rùn)分配和稅收政策等沒有明確界定和嚴(yán)格限制，致使國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)投資基金大多處于較為散亂的發(fā)展階段，缺乏統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)和經(jīng)營(yíng)守則。

在缺乏上位支持和指導(dǎo)的前提下，沒有規(guī)矩則不成方圓。我們國(guó)家在沒有相關(guān)法規(guī)的情況下光空喊REITs肯定是不行的。而就在三月五日召開的十二屆全國(guó)人民代表大會(huì)第四次會(huì)議上，連續(xù)三屆當(dāng)選全國(guó)人大代表、被稱為零售業(yè)議案“大王”的湖南步步高商業(yè)集團(tuán)董事長(zhǎng)王填在本次全國(guó)兩會(huì)中做出提案——建議盡早推出房地產(chǎn)投資信托基金（REITS），助力商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)證券化，讓我們看到了REITs在我國(guó)早日成型化、成熟化的政策突破口。有越來(lái)越多的優(yōu)秀企業(yè)家、地產(chǎn)商、政治家們看到了在中國(guó)發(fā)展REITs所能帶來(lái)的金融市場(chǎng)和商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)的新局面。相信隨著政府在體制改革、經(jīng)濟(jì)改革道路上的進(jìn)一步推進(jìn)，對(duì)于新形勢(shì)下的金融市場(chǎng)和實(shí)體經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)之間交互、促進(jìn)關(guān)系的建立，應(yīng)該有更加明確的把握，也會(huì)為REITs的發(fā)展指出明確的方向。

三、前海萬(wàn)科REITs開發(fā)過程

1.前海萬(wàn)科REITs名稱詳解

鵬華基金與萬(wàn)科公司首次合作完成了該REITs的開發(fā)過程，其全稱為“鵬華前海萬(wàn)科REITs封閉式混合型發(fā)起式證券投資基金”，為我國(guó)第一支公募型房地產(chǎn)信托基金，于2015年6月26日上市發(fā)行[2]。首先讓我們來(lái)對(duì)該REITs項(xiàng)目的名稱進(jìn)行一個(gè)詳細(xì)的解釋：

封閉式：發(fā)行量在發(fā)行之初被限制，不得任意追加發(fā)行新增的股份。在封閉期結(jié)束之前，投資者不可以隨意買賣。

混合型：自身?yè)碛胁糠治飿I(yè)產(chǎn)權(quán)的同時(shí)也在從事抵押貸款的服務(wù)。

發(fā)起式：鵬華基金認(rèn)購(gòu)該基金的一定數(shù)額。

證券投資基金：公開發(fā)售基金份額募集資金。

2.前海萬(wàn)科REITs細(xì)節(jié)詳解

以下是鵬華基金官網(wǎng)公布的該REITs產(chǎn)品說明：

本基金合同生效后10年內(nèi)（含10年）為基金封閉運(yùn)作期，本基金在此期間內(nèi)封閉運(yùn)作并在深圳證券交易所上市交易?；鸱忾]運(yùn)作期屆滿，本基金轉(zhuǎn)為上市開放式基金[3]。

本基金封閉期內(nèi)的投資：

投資目標(biāo)：本基金通過投資于目標(biāo)公司股權(quán)參與前海金融創(chuàng)新，力爭(zhēng)分享金融創(chuàng)新的紅利。

投資范圍：本基金封閉運(yùn)作期內(nèi)按照基金合同的約定投資于確定的、單一的目標(biāo)公司股權(quán)。本基金的其他基金資產(chǎn)可以投資于固定收益類資產(chǎn)（具體包括：國(guó)債、金融債、企業(yè)〔公司〕債、次級(jí)債、可轉(zhuǎn)換債券〔含分離交易可轉(zhuǎn)債〕、 央行票據(jù)、短期融資券、超短期融資券、中期票據(jù)、資產(chǎn)支持證券、債券回購(gòu)、銀行存款等）、現(xiàn)金以及法律法規(guī)或中國(guó)證監(jiān)會(huì)允許基金投資的其他金融工具。本基金同時(shí)可參與股票、權(quán)證等權(quán)益類資產(chǎn)的投資。

基金的投資組合比例為： 本基金投資于確定的、單一的目標(biāo)公司股權(quán)的比例不超過基金資產(chǎn)的50%，投資于固定收益類資產(chǎn)、權(quán)益類資產(chǎn)等的比例不低于基金資產(chǎn)的50%。如法律法規(guī)或監(jiān)管機(jī)構(gòu)以后允許基金投資其他品種，基金管理人在履行適當(dāng)程序后，可以將其納入投資范圍。

業(yè)績(jī)比較基準(zhǔn)：十年期國(guó)債收益率+1.5%

風(fēng)險(xiǎn)收益特征：本基金在封閉運(yùn)作期內(nèi)投資于目標(biāo)公司股權(quán)，以獲取商業(yè)物業(yè)租金收益為目標(biāo)，因此與股票型基金和債券型基金有不同的風(fēng)險(xiǎn)收益特征，本基金預(yù)期風(fēng)險(xiǎn)和收益高于債券型基金和貨幣型基金，低于股票型基金。

募集上限：30億份

投資者認(rèn)購(gòu)起點(diǎn)：每個(gè)基金賬戶單筆最低認(rèn)購(gòu)金額為10萬(wàn)元。若通過場(chǎng)內(nèi)或場(chǎng)外認(rèn)購(gòu)方式的合計(jì)認(rèn)購(gòu)份額超過募集上限，將對(duì)超限當(dāng)日投資者的認(rèn)購(gòu)交易申請(qǐng)進(jìn)行比例配售，以滿足限額要求。

結(jié)合產(chǎn)品說明以及官網(wǎng)其他信息，讓我們對(duì)其中的重要內(nèi)容細(xì)節(jié)進(jìn)行一個(gè)摘錄與解釋：

封閉期：10年。

投資組合：不超過基金資產(chǎn)的50%投資于前海萬(wàn)科企業(yè)公館獲得公館50%的股權(quán)，該部分股權(quán)對(duì)價(jià)12.7億元，獲得100%收益權(quán)；不低于基金資產(chǎn)的50%投資于固定收益類資產(chǎn)、權(quán)益類資產(chǎn)等。

分紅機(jī)制：每年基金收益分配比例不低于基金年度可供分配利潤(rùn)的90%，每年至少分配一次。

募集資金：30億。

退出機(jī)制：封閉期滿，該基金轉(zhuǎn)為上市開放式基金。

3.REITs形成與運(yùn)作過程詳解

第一階段：政府-萬(wàn)科

2013年，萬(wàn)科從政府手中以零成本拿到土地，開發(fā)前海萬(wàn)科企業(yè)公館項(xiàng)目。2014年12月正式開始運(yùn)營(yíng)。2023年需要將公館移交政府。此時(shí)，萬(wàn)科賬戶有9億資金流出。

第二階段：萬(wàn)科整合公館收益權(quán)

萬(wàn)科企業(yè)公館面向社會(huì)招租，商家入駐。運(yùn)營(yíng)基本穩(wěn)定，保證每年可獲得穩(wěn)定的收益。數(shù)量龐大的高質(zhì)量客戶群及較高的租金收益水平，是萬(wàn)科有信心通過租金收益來(lái)覆蓋建造成本、運(yùn)營(yíng)成本以及實(shí)現(xiàn)收益的保障。

第三階段：萬(wàn)科與鵬華基金聯(lián)合開發(fā)REITs

萬(wàn)科與鵬華基金合作，以公館運(yùn)營(yíng)權(quán)為資本注入REITs中，并于2015年6月26日上市開始融資。

第四階段：REITs上市融資

2015年7月1日，REITs融資完成，共獲得30億資金。其中鵬華基金以12.7億獲得萬(wàn)科公館的收益權(quán)，收取每年租金用以給投資者分紅。其余資金進(jìn)行其他固定收益類投資。與此同時(shí)萬(wàn)科獲得12.7億資金，快速收回建設(shè)投資。并可以繼續(xù)投資其他項(xiàng)目。

第五階段：資金退出

2023年，投資于固定收益類資產(chǎn)的基金轉(zhuǎn)為上市開放式基金。投資于前海萬(wàn)科公館部分資金分別在2015年、2018年、2021年末前和2023年10月31日前，向深圳萬(wàn)科或深圳萬(wàn)科指定的關(guān)聯(lián)方轉(zhuǎn)讓14%、18%、17.5%和0.5%的股權(quán)。圖3為該開發(fā)過程的流程簡(jiǎn)圖：

圖3 流程簡(jiǎn)圖

四、優(yōu)勢(shì)分析

該REITs項(xiàng)目有哪些優(yōu)勢(shì)，即各個(gè)參與方可以獲得哪些利益，將是本文最為重要的部分。下面將從投資者、鵬華基金、萬(wàn)科、政府以及市場(chǎng)的角度分別進(jìn)行分析。

1.投資者

投資者可以以小額資金參與房地產(chǎn)投資。REITs作為一個(gè)金融市場(chǎng)工具，具有收益穩(wěn)定、回報(bào)豐厚的特點(diǎn)。由于投資者分紅來(lái)源于REITs投資的房地產(chǎn)租金收入，現(xiàn)金流的可預(yù)測(cè)性強(qiáng)，加之所投資的房地產(chǎn)物業(yè)分散化、多元化，因此風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)較低，且地產(chǎn)租金與市場(chǎng)景氣指數(shù)相關(guān)度高，因此通脹風(fēng)險(xiǎn)能夠較好地以現(xiàn)金形式體現(xiàn)在租金收入上。相比于銀行儲(chǔ)蓄和投資國(guó)債，該項(xiàng)目收益率更高。相比于股市，該項(xiàng)目收益更加穩(wěn)定。總之對(duì)于投資者來(lái)說，這是一個(gè)不錯(cuò)的選擇。

2.鵬華基金

相比于其他的REITs項(xiàng)目，鵬華基金作為該REITs的管理者并沒有非常突出的利益獲得，同樣是從中收取一定的管理費(fèi)用和少量的收益分紅。但是不可否認(rèn)，做為該項(xiàng)目的主要運(yùn)營(yíng)商，其在整個(gè)項(xiàng)目中占據(jù)的地位和發(fā)揮的作用是非常重要的。

3.萬(wàn)科

眾所周知，萬(wàn)科多年以來(lái)一直從事住宅地產(chǎn)的開發(fā)，前海項(xiàng)目對(duì)于萬(wàn)科這家全球最大的住宅公司來(lái)說是一個(gè)全新的領(lǐng)域。萬(wàn)科在近幾年一直嘗試轉(zhuǎn)型，努力轉(zhuǎn)型的萬(wàn)科正想盡一切辦法尋找房地產(chǎn)白銀時(shí)代的船票。像萬(wàn)達(dá)和綠地一樣，他們希望向城市配套服務(wù)商轉(zhuǎn)型，親近政府，做政府需要的事情，這也是他們必須參與的游戲之一。在深圳，萬(wàn)科轉(zhuǎn)型的壓力更大。自2005年以來(lái)，這個(gè)城市純商品住宅用地供應(yīng)量每年都急劇下滑。在保障房建設(shè)加大力度的近幾年，純商品住宅用地供應(yīng)量寥寥無(wú)幾，越來(lái)越多舊城改造及綜合體項(xiàng)目涌現(xiàn)出來(lái)，這迫使深圳萬(wàn)科不得不殺入他們并不熟悉的商業(yè)地產(chǎn)與產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域——置身這個(gè)高度城市化后逐漸萎縮的住宅市場(chǎng)里，他們也沒有更多的選擇。

因此，初入PPP模式與商業(yè)地產(chǎn)的萬(wàn)科，由于經(jīng)驗(yàn)不足，將要承擔(dān)更大的風(fēng)險(xiǎn)。而REITs這種融資模式，顯然將風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)了出去。同時(shí)，PPP項(xiàng)目歷來(lái)難以解決的問題便是政府的信譽(yù)，PPP項(xiàng)目失敗的案例中，很多是由于政府違背承諾而致合作方利益受損。如果政府中途突然終止合作收回該公館的所有權(quán)，萬(wàn)科將會(huì)承受巨大的損失。但是REITs卻把股權(quán)轉(zhuǎn)嫁到大部分百姓投資者身上，這樣自然而然就會(huì)限制政府的行為。

從資金方面來(lái)說，REITs的引入有利于優(yōu)化商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu)。高債務(wù)結(jié)構(gòu)抑制了房地產(chǎn)公司的財(cái)務(wù)靈活性，約束了企業(yè)的財(cái)務(wù)預(yù)算，給企業(yè)的資金鏈條帶來(lái)了沉重壓力。萬(wàn)科通過此REITs項(xiàng)目降低商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商在開發(fā)前期對(duì)銀行貸款的依賴，打開融資瓶頸，更快地取得基金回流，無(wú)需將物業(yè)分割出售，也能避免房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)雙重納稅。其實(shí)這也相當(dāng)于一種住宅銷售模式，是一種很好的退出機(jī)制。

4.政府

對(duì)于深圳市政府來(lái)說，前海的開發(fā)問題首先得到了解決。同時(shí)，緩解了宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)下房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展滯留的問題，從而間接帶動(dòng)了其他行業(yè)例如建材、家具等行業(yè)的發(fā)展，入駐的金融業(yè)等先進(jìn)產(chǎn)業(yè)也促進(jìn)了當(dāng)?shù)氐恼w經(jīng)濟(jì)發(fā)展。

5.市場(chǎng)

此次前海萬(wàn)科REITs試水無(wú)疑也是政府對(duì)于市場(chǎng)反應(yīng)的試水。由于我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)融資渠道單一，過度依賴銀行體系，信貸政策變化和調(diào)整可能給房地產(chǎn)業(yè)的融資帶來(lái)巨大沖擊。推行REITs將有利于分散銀行系統(tǒng)的信貸風(fēng)險(xiǎn)，也有利于將房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展所帶來(lái)的回報(bào)與更多的投資者共同分享。同時(shí)，REITs的引進(jìn)也有利于形成統(tǒng)一、規(guī)范的資源流通、市場(chǎng)優(yōu)化配置的市場(chǎng)平臺(tái)，推動(dòng)金融市場(chǎng)多元化發(fā)展。

五、總結(jié)

前海萬(wàn)科REITs項(xiàng)目做為我國(guó)首支公募型REITs產(chǎn)品，為我國(guó)的房地產(chǎn)信托市場(chǎng)無(wú)疑提供了很多經(jīng)驗(yàn)和可借鑒之處。通過REITs，更多普通的投資者可以參與到房地產(chǎn)市場(chǎng)中來(lái)，獲得穩(wěn)定豐厚的回報(bào)。民間金融市場(chǎng)也將會(huì)越來(lái)越活躍，從而加大我國(guó)整體金融市場(chǎng)的資金數(shù)量。對(duì)于亟待尋找新的轉(zhuǎn)折點(diǎn)的眾多房地產(chǎn)公司來(lái)說，REITs為拓寬融資渠道提供了更多可能，并且可以將旗下的地產(chǎn)項(xiàng)目輕資產(chǎn)化，避免較大的資金占有率。同時(shí)，前海萬(wàn)科作為一個(gè)PPP項(xiàng)目，有效的解決了政商合作雙方契約精神較差的問題，為其他PPP項(xiàng)目提供了很好的范例。

為了規(guī)范我國(guó)房地產(chǎn)信托市場(chǎng)，保證其健康的發(fā)展，需要在以下的幾個(gè)方面做足功夫：

首先，目前我國(guó)尚未擁有REITs方面健全的法律法規(guī)，極易造成市場(chǎng)混亂，政府應(yīng)結(jié)合行業(yè)現(xiàn)狀，迅速建立相應(yīng)的法律法規(guī)，對(duì)REITs的開發(fā)以及運(yùn)營(yíng)過程進(jìn)行規(guī)范約束。

其次，認(rèn)真研究REITs的稅收政策，這將直接影響到REITs的收益水平。免稅也是國(guó)外REITs的一個(gè)顯著特征，如對(duì)房地產(chǎn)投資信托基金中的募集方實(shí)施稅收優(yōu)惠政策，這也是REITs優(yōu)于其他基金產(chǎn)品的一個(gè)方面。

再次，完善REITs運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)的信息披露程序，使整個(gè)運(yùn)營(yíng)過程更加公開化、透明化。既有利于加強(qiáng)政府對(duì)REITs產(chǎn)品的監(jiān)督，保證其規(guī)范運(yùn)營(yíng)，又可以約束基金運(yùn)營(yíng)者和募集者的行為，保證投資者的權(quán)益。

在接下來(lái)的運(yùn)營(yíng)期間，前海萬(wàn)科REITs這只國(guó)內(nèi)新秀表現(xiàn)如何，我們拭目以待！

參考文獻(xiàn)：

[1]王小明.首只公募REITs破冰，萬(wàn)科商業(yè)艱難的一步[N].中國(guó)經(jīng)營(yíng)報(bào)，2015-05-09.

[2]新浪財(cái)經(jīng).鵬華基金首披與萬(wàn)科合作“中國(guó)版REITS”細(xì)節(jié)[EB/OL].http://finance.sina.com.cn/money/ fund/jjdt/2015-12-16/doc-ifxmpnqm3344201.shtml，2015-12-16.

[3]鳳凰財(cái)經(jīng).鵬華前海萬(wàn)科REITs發(fā)行火爆7月1日提前結(jié)募[EB/OL].http://finance.ifeng.com/a/ 2015 0703/ 13816213_0.shtml，2015-07-03.

（責(zé)任編輯 王傲冰）

REITs of QianHaiWanKe-Instance Analysis

ZHANG Lei
（Southeast University, Nanjing, Jiangsu 211189, China）

Abstract：In a sense, REITs project of QianHaiWanKe is China's first public offering real estate trust products. This article focuses on the development of the product operation process, and analyzes the advantages and disadvantages of the model, in order to offer certain reference for Real Estate Investment Trust market in China.

Key words：QianHaiWanKe; BOT; REITs; PPP

中圖分類號(hào)：F293.3；F832.49

文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A

文章編號(hào)：1008—6129（2016）02—0075—07

收稿日期：2016—02—20

作者簡(jiǎn)介：張磊（1995—），河北邢臺(tái)人，東南大學(xué)土木工程學(xué)院2013級(jí)學(xué)生。