正確認(rèn)識(shí)美國房地產(chǎn)稅的作用和局限性

邵 挺

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正確認(rèn)識(shí)美國房地產(chǎn)稅的作用和局限性

邵挺，經(jīng)濟(jì)學(xué)博士，國務(wù)院發(fā)展研究中心市場(chǎng)所副研究員

房產(chǎn)稅作為國際通用稅種，英國是世界上最早征收房地產(chǎn)稅的國家之一，1601年的《貧困救濟(jì)》法案中就有家庭稅（Domestic Rates），對(duì)家庭的土地、房屋等按照評(píng)估價(jià)格進(jìn)行征稅。美國繼承了英國征收財(cái)產(chǎn)稅的傳統(tǒng)，從建國之初就開始構(gòu)建房產(chǎn)稅體系，在230多年里經(jīng)歷了許多演變，2012年，全美繳納的房產(chǎn)稅占GDP的比重約為2.8%（OECD國家的平均比率是1.14%），在發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體中僅次于英國（3.38%）。

美國的房地產(chǎn)征收體系，按照征收和分配主體來區(qū)分，大致可分為三個(gè)階段：第一階段是1787～1840年。美國獨(dú)立戰(zhàn)爭(zhēng)在1776年爆發(fā)，聯(lián)邦政府支出猛增，1787年，憲法會(huì)議授予聯(lián)邦政府可以征收直接稅（只跟各州的人口規(guī)模掛鉤），其中包括房產(chǎn)稅（也叫財(cái)產(chǎn)稅）。聯(lián)邦政府分別在1798年（與法國的戰(zhàn)爭(zhēng)）、1814～1816年（與英國的戰(zhàn)爭(zhēng)）和1861年（南北戰(zhàn)爭(zhēng)）征收過房產(chǎn)稅，共同原因是戰(zhàn)爭(zhēng)期間聯(lián)邦政府支出大幅增加。但在和平期間，承擔(dān)國家重大公共設(shè)施建設(shè)（如交通運(yùn)輸系統(tǒng)）任務(wù)的主要是州政府。1838年，州政府的債務(wù)占全部政府債務(wù)（聯(lián)邦、州和地方）的比重是86%，聯(lián)邦政府只有1.5%，地方政府是12.5%。到1842年，全美有八個(gè)州的債務(wù)出現(xiàn)違約。除了減少公共投資量，州政府需要盡快找到新的財(cái)源來償還債務(wù)，房產(chǎn)稅就構(gòu)成了州政府的最重要稅源。第二階段是1842～1902年，地方政府開始逐步接替州政府的作用，成為公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的主體。到1902年，地方政府的債務(wù)規(guī)模已經(jīng)達(dá)到了州政府的八倍。1902年，地方政府債務(wù)占全部政府債務(wù)的比例是57.1%，聯(lián)邦政府是35.9%，州政府下降到只有7%。同時(shí)，地方政府的財(cái)政收入也等于聯(lián)邦和州政府的收入總和。房產(chǎn)稅的征收主體也從州政府轉(zhuǎn)移到地方政府手里。1913年，房產(chǎn)稅占地方政府收入的比重達(dá)到了72%。第三階段是1902至今。從1900年開始，州政府逐步用銷售和收入等其他稅種替代了房產(chǎn)稅的作用。1922～1932年間，州政府一半的收入增長(zhǎng)來自于汽車行業(yè)，同時(shí)房產(chǎn)稅收下降了2000萬美元。在經(jīng)歷了1929～1931年的“大蕭條”以及二次世界大戰(zhàn)和戰(zhàn)后復(fù)興運(yùn)動(dòng)后，聯(lián)邦政府的規(guī)模迅速擴(kuò)張。1913～1922年，聯(lián)邦政府債務(wù)占全部政府債務(wù)的比重從21.3%提高到69.4%，州政府從6.8%下降至3.4%，地方政府從72%迅速下降到27.1%。州政府和地方政府的公共投資項(xiàng)目，越來越依賴聯(lián)邦政府的撥款（Grants）。到現(xiàn)在為止，各級(jí)政府間的轉(zhuǎn)移支付和撥款已成為美國財(cái)政體系的重要組成部分。但跟第二階段一樣，房產(chǎn)稅主要由地方政府來征收和支配，這一過程沿續(xù)至今。

演變至今，美國的房地產(chǎn)稅收體系已變得日益龐雜，僅一個(gè)麻省劍橋市的房地產(chǎn)稅收評(píng)估體系，就有很厚的幾本書專門介紹其相關(guān)方法和技術(shù)路線。但如果要概括美國房地產(chǎn)稅的主要特點(diǎn)，筆者認(rèn)為主要有以下三個(gè)：

第一，州政府和地方政府在房產(chǎn)稅管理體系中有明確分工。從20世紀(jì)初期開始，房產(chǎn)稅主要由地方政府（美國的地方政府包括縣、市、學(xué)區(qū)和特別社區(qū)等）征收和支配，聯(lián)邦政府和州政府基本不參與分成。每一級(jí)地方政府都可以征財(cái)產(chǎn)稅，也可以獨(dú)立制定稅率。因此，每個(gè)家庭實(shí)際收到的房產(chǎn)稅賬單，是所在地區(qū)多個(gè)政府部門征收的稅款總和。為節(jié)省多頭征稅的管理成本，多數(shù)情況下，是縣（地區(qū)）財(cái)稅部門代表所有部門征稅，并向各部門分配收入。但正如前面所述，房產(chǎn)稅曾經(jīng)是包括聯(lián)邦、州和地方政府在內(nèi)的全部政府體系的最重要稅收來源。1902年，美國首次實(shí)施了政府收入普查，房產(chǎn)稅占到了州政府所有收入的45%、地方政府所有收入的73%，占到州政府加上地方政府收入總和的68%，以及占到聯(lián)邦、州和地方政府收入總和的42%。隨著其他稅源（銷售稅）的逐步壯大，房產(chǎn)稅的占比隨之下降以及向地方政府傾斜，到1992年房產(chǎn)稅只占到州政府收入的1.2%、州和地方政府收入總和的18%以及聯(lián)邦、州和地方政府收入總和的8%。

圖/中新社

經(jīng)過200多年的演變，地方政府成為征收和分配房產(chǎn)稅的主體，不少學(xué)者提出了很多理論，從征稅成本、聯(lián)邦和州政府稅源結(jié)構(gòu)變動(dòng)以及選民“用腳投票”的民主機(jī)制等角度，去論證地方政府最適合征收房產(chǎn)稅。但筆者認(rèn)為，這是由房產(chǎn)稅主要用于提供當(dāng)?shù)毓卜?wù)的性質(zhì)決定的，使上繳稅收的居民能夠更好監(jiān)督稅收用途和效果。如果聯(lián)邦和州政府成為房產(chǎn)稅的主要征收者，但具體提供公共服務(wù)的又是地方政府，權(quán)責(zé)不對(duì)等的結(jié)果，會(huì)使當(dāng)?shù)鼐用耠y以評(píng)估地方政府提供的公共服務(wù)質(zhì)量，進(jìn)而增加房產(chǎn)稅征收的難度。因此，由當(dāng)?shù)卣畞碚魇辗慨a(chǎn)稅，具有更低的政治成本（Lower Political Costs）。

其次，州政府主要負(fù)責(zé)制定估價(jià)體系、稅率制度和監(jiān)督等工作。在美國，有些州對(duì)不同用途土地實(shí)施單一稅率（Uniform Rate），有些州（比如馬薩諸塞州）則實(shí)行分級(jí)稅率（Classified Rate）。但各州的農(nóng)業(yè)用地稅率都會(huì)很低。當(dāng)然，如果發(fā)現(xiàn)在農(nóng)業(yè)用地上搞非農(nóng)的建筑，就會(huì)采取商業(yè)等經(jīng)濟(jì)性用途的高稅率。在非農(nóng)用途的房產(chǎn)方面，一般來說，商業(yè)財(cái)產(chǎn)（Commercial Property）稅率比居民財(cái)產(chǎn)（Residential Property）稅率高20%。新社區(qū)房產(chǎn)稅率比成熟社區(qū)要高，因?yàn)樾律鐓^(qū)需要投入更多公共資源。在對(duì)居民住房的稅率制定上，歷史上有過爭(zhēng)議，有人主張搞稅收累進(jìn)制，主張擁有更貴住房的富人要繳納更高稅率的房產(chǎn)稅，理由是通過房產(chǎn)稅來調(diào)節(jié)社會(huì)收入差異。但包括美國在內(nèi)的絕大多數(shù)經(jīng)濟(jì)體在征收居民住房財(cái)產(chǎn)的時(shí)候，都實(shí)施了單一稅率。主要理由是在國家層面上富人已經(jīng)通過其他方式（如個(gè)人收入的累進(jìn)稅等）補(bǔ)貼了窮人，不需要再實(shí)施差異化的財(cái)產(chǎn)稅率。另外，房產(chǎn)稅是地方稅，并且是嚴(yán)格按照地方政府提供的公共服務(wù)數(shù)量和質(zhì)量來確定稅率的，具有相當(dāng)?shù)姆忾]性和自我循環(huán)性，并且不管是窮人和富人，都是平等地享用了公共服務(wù)，按照“受益者付費(fèi)”的原則，因此稅率要一樣。

州政府在計(jì)算房產(chǎn)稅率時(shí)，是采取“加總”法。首先由鎮(zhèn)（Town）、縣（County）、學(xué)區(qū)（Schools）還有州（State）這四級(jí)政府，分別按照當(dāng)年所需要獲取的房產(chǎn)稅收入，除以當(dāng)年該地區(qū)的房產(chǎn)總估價(jià)，就可以得到四級(jí)政府分別需要征收的房產(chǎn)稅率，最后再把所有稅率加總起來，就是居民最終需要支付的房產(chǎn)稅率。以新罕爾伯什州（New Hampshire）Alstead市為例，2014年，全市房產(chǎn)總估值是181542513美元，鎮(zhèn)、縣、學(xué)區(qū)和州政府分別需要獲取888904美元、538692美元、2469569美元和416543美元，對(duì)應(yīng)需要征收的稅率是0.49%、0.297%、1.36%和0.233%，加總稅率是2.38%，全市需要繳納的房產(chǎn)稅約為432萬美元。從分配結(jié)構(gòu)看，房產(chǎn)稅主要用于學(xué)區(qū)的教育開支（約占50%），其次是鎮(zhèn)政府、縣政府和州政府的公共服務(wù)支出，分別約占30%、12%和8%。

最后，有些州政府會(huì)對(duì)房產(chǎn)稅率進(jìn)行限制，規(guī)定地方政府能夠?qū)嵤┑摹白罡叨惵省保–eiling）。這一做法最早實(shí)施于1929～1931年間的大蕭條時(shí)期。大蕭條期間，美國家庭收入平均下降了50%，但是房產(chǎn)稅僅減少了9%，地方政府的收入越來越依賴房產(chǎn)稅。1929～1932年間，地方政府房產(chǎn)稅占全部收入的比重從5.4%提高到了11.7%。為此許多居民紛紛抗議，1933年就有3000多個(gè)當(dāng)?shù)厣鐖F(tuán)組織，要求政府對(duì)房產(chǎn)稅增幅和稅率實(shí)施“最高水平”限制。

結(jié)果是，1932～1933年間就有16個(gè)州政府實(shí)施了房產(chǎn)稅率的限制。受此影響，1932～1934年間，居民收入增加了42%，但房產(chǎn)稅不增反降，減少了5%。之后，有更多州政府加入到管制行列中來。截止到1995年，有32個(gè)州對(duì)特殊類別的地方政府（主要指特殊學(xué)區(qū)）的房產(chǎn)稅率實(shí)施了限制，28個(gè)州制定了房產(chǎn)稅收入的最高增幅，9個(gè)州對(duì)住房評(píng)估價(jià)值增幅進(jìn)行了限制。以加州為例，過去多年，加利福尼亞州的房產(chǎn)稅年均增速是2%，但年均房?jī)r(jià)上漲了10%，就是因?yàn)橹菡O(shè)置了每年的房產(chǎn)稅率最高增幅水平。但是，美國仍然有許多州沒有搞這類限制。倒不是說這些州政府不愿意直接實(shí)施管制，而是州政府的稅率控制，沒有法定效力，地方政府的居民可以選擇不執(zhí)行，或者干脆直接取消州政府制定的上限（Lift Ceiling）。比如，紐約市兩年前就取消了稅率限制。另外，還有些州會(huì)對(duì)地方政府的房產(chǎn)稅占當(dāng)?shù)丶彝テ骄杖氲谋壤M(jìn)行管制，例如，要求財(cái)產(chǎn)稅占比不能超過收入的4%。但上述規(guī)定也沒有法定約束效應(yīng)，只要地方居民表決，同樣可以否決上述管制措施。

第二，房產(chǎn)稅的制度安排差異性非常大，在評(píng)估體系、稅率制定、稅收減免（豁免）等方面，各州都有自己的規(guī)定。全美大多數(shù)地區(qū)的房產(chǎn)稅率在1%～2%之間浮動(dòng)。平均來看，近10年來房產(chǎn)稅占地方政府所有收入（包括上級(jí)政府的轉(zhuǎn)移收入）的比例是25%，但不同城市差異很大。這取決于各地方政府的稅源結(jié)構(gòu)。各類費(fèi)（Fee）也是城市政府的重要收入來源。比如，紐約市同時(shí)開征了城市收入稅（City Income）、城市銷售稅（City Sales）和房產(chǎn)稅，波士頓地區(qū)只開征了房產(chǎn)稅。因此，紐約的財(cái)產(chǎn)稅占城市收入的比重就會(huì)低一些，波士頓的占比就會(huì)高許多（2014年是19%）。

在美國，房產(chǎn)價(jià)值的評(píng)估和房產(chǎn)稅率的決定等，是非常復(fù)雜的政治決策過程。首先明確的是，全美征收房產(chǎn)稅的50個(gè)州里，極少有地方按真實(shí)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格來征收，評(píng)估價(jià)跟當(dāng)年成交價(jià)之間有差異，有些州還很大。其次，各州調(diào)整稅基的頻率不同。居民一般都要先投票選舉城市委員會(huì)（City Council）和學(xué)校委員會(huì)（School Board）等機(jī)構(gòu)，地方政府按照預(yù)算平衡的原則，決定今年的稅率以及是否調(diào)整稅基。稅基一般是每三至六年調(diào)整一次，但也有地方還在沿用25年前確定的房?jī)r(jià)作為稅基（比如加利福尼亞州）。在評(píng)估方式上，計(jì)算機(jī)輔助批量評(píng)估系統(tǒng)（簡(jiǎn)稱為CAMA）的產(chǎn)生，使各地?fù)碛辛艘惶滓?guī)范的估價(jià)體系，還建立了評(píng)估調(diào)整機(jī)制。居民如果認(rèn)為估值是不公正的，可以用正式和非正式的辦法進(jìn)行申訴，要求重新評(píng)估。最后，美國各州政府在估價(jià)和監(jiān)管中，會(huì)遇到一些實(shí)際的問題。比如，美國法律規(guī)定不允許空中拍攝各家的住房。盡管通過GOOGLE地圖等手段也能基本識(shí)別住房區(qū)域和狀況，但政府仍然很難掌握各社區(qū)所有住房的結(jié)構(gòu)狀況。

最后，美國各州政府制定了各自的房產(chǎn)稅減免政策（Exemption）。一是對(duì)孤寡老人、殘障人士以及低收入家庭，可以采取各類減免措施。每個(gè)州的減免標(biāo)準(zhǔn)和條件都不一樣。二是對(duì)公共土地和非盈利機(jī)構(gòu)的土地不征房產(chǎn)稅。比如，對(duì)各類科研機(jī)構(gòu)、醫(yī)院、學(xué)校、博物館和教堂都不征。但是最近這幾年?duì)幾h也很大，比如麻州劍橋市所在的哈佛大學(xué)就不用交房產(chǎn)稅，但劍橋市政府認(rèn)為哈佛大學(xué)是私立學(xué)校，并且積累了巨大財(cái)富，應(yīng)該繳納房產(chǎn)稅。因此，劍橋市每年還是會(huì)給這些單位發(fā)繳納通知，希望能交一些財(cái)產(chǎn)稅。

第三，房產(chǎn)稅不是住房市場(chǎng)調(diào)控的主要工具。國內(nèi)有很多人對(duì)房產(chǎn)稅期望過多，認(rèn)為只要開征房產(chǎn)稅，房?jī)r(jià)就會(huì)應(yīng)聲而落，進(jìn)而把房產(chǎn)稅視為降房?jī)r(jià)的“釜底抽薪”之策。但上述觀點(diǎn)，既缺乏理論依據(jù)，也沒有實(shí)證經(jīng)驗(yàn)的支撐。從理論上講，房產(chǎn)稅對(duì)房?jī)r(jià)的影響，是不確定的。短期在其他條件不變的情況下，房產(chǎn)稅通過提高住房持有成本來降低住房需求，購房者可以通過“用腳投票”（Vote on Foot），在那些房產(chǎn)稅率更低的區(qū)域選擇買房。但是另一方面，房產(chǎn)稅作為嚴(yán)格的地方稅，所得之大部分是用于當(dāng)?shù)氐膶W(xué)校、醫(yī)院、交通等公共服務(wù)支出，這對(duì)當(dāng)?shù)胤績(jī)r(jià)有很強(qiáng)的提升作用。進(jìn)一步分析數(shù)據(jù)，可以發(fā)現(xiàn)美國每一個(gè)社區(qū)的房?jī)r(jià)和公共教育醫(yī)療服務(wù)質(zhì)量呈現(xiàn)高度相關(guān)性。

“以支定收”是美國房產(chǎn)稅作為地方政府“剩余稅”（Residual Tax）的最重要原則，就是每年地方政府在編制預(yù)算時(shí)，先測(cè)算當(dāng)年預(yù)算收支缺口（把其他稅費(fèi)加起來，仍然不能覆蓋支出的那部分缺口），再根據(jù)房?jī)r(jià)評(píng)估體系，合理確定測(cè)定當(dāng)年的房產(chǎn)稅率。仍以新罕爾伯什州（New Hampshire）Alstead市為例，2014年鎮(zhèn)政府在確立需要征收的房產(chǎn)稅時(shí)，先計(jì)算出當(dāng)年預(yù)算支出水平（1582784美元），再預(yù)計(jì)急救、消防等非稅收收入是693880美元，剩余的缺口（888904美元）就需要由房產(chǎn)稅來承擔(dān)。如果有些年份鎮(zhèn)政府由于真實(shí)收入超過預(yù)算收入或者真實(shí)支出低于預(yù)算支出，就會(huì)有節(jié)余，按照規(guī)定這些節(jié)余要首先用于下一年的支出，其次才由房產(chǎn)稅來彌補(bǔ)。2014年Alstead市的鎮(zhèn)政府沒有節(jié)余，但在2011年和2012年有節(jié)余（分別是200000美元和276775美元），因此，在計(jì)算2011年和2012年由鎮(zhèn)政府征收的房產(chǎn)稅時(shí)，就要先扣減掉這些節(jié)余資金。

從理性預(yù)期的角度看，居民只要預(yù)期到每年上交的房產(chǎn)稅（盡管理論上每年都會(huì)變動(dòng)），都是嚴(yán)格用于改善社區(qū)的居住和教育環(huán)境，而后者是會(huì)進(jìn)一步提升社區(qū)和住房品質(zhì)，對(duì)長(zhǎng)期房?jī)r(jià)有推動(dòng)作用。兩相權(quán)衡，作為地方政府主力稅源的房產(chǎn)稅，對(duì)房?jī)r(jià)的影響是不確定的。

再看兩個(gè)實(shí)證經(jīng)驗(yàn)，一是美國在1850～1910年間鐵路建設(shè)跟房地產(chǎn)價(jià)值之間的關(guān)系。通過普查數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，在保守估計(jì)房屋評(píng)估價(jià)值和稅率的情況下，對(duì)州政府來說，由于鐵路附近房?jī)r(jià)上漲導(dǎo)致州政府房產(chǎn)稅收的增幅，可以覆蓋三分之一的鐵路建筑成本。如果再加上地方政府獲取的房產(chǎn)稅（大概是州政府的四倍），州和地方政府的房產(chǎn)稅增幅完全可以覆蓋鐵路建造成本。當(dāng)前，國內(nèi)許多城市搞城際交通網(wǎng)和城市地鐵等基礎(chǔ)設(shè)施，只要選址上不出現(xiàn)大的偏差，政府從地價(jià)和房?jī)r(jià)上漲中獲取的收益，也完全可以覆蓋成本。因此，房?jī)r(jià)上漲更多是受基本因素影響，房產(chǎn)稅上漲則是房?jī)r(jià)上漲的后果。二是2013年國務(wù)院發(fā)展研究中心市場(chǎng)所房地產(chǎn)課題組對(duì)發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體房產(chǎn)稅的影響機(jī)制作過國際比較研究，主要結(jié)論是房產(chǎn)稅不是引起房?jī)r(jià)大幅波動(dòng)的主因，沒有一個(gè)經(jīng)濟(jì)體是因?yàn)閷?shí)施房產(chǎn)稅或稅率的突然變動(dòng)而導(dǎo)致房?jī)r(jià)大幅波動(dòng)，甚至爆發(fā)“房地產(chǎn)危機(jī)”。從美國一些城市的經(jīng)驗(yàn)看，房產(chǎn)稅率突然大幅上升的背后，都是由整體經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)市場(chǎng)的蕭條引起的，比如在紐約和華盛頓兩個(gè)大都市之間的巴爾的摩市，近10年由于產(chǎn)業(yè)消亡、經(jīng)濟(jì)衰退，很多人選擇離開，目前全市房?jī)r(jià)已經(jīng)下降到1990年前的水平，不少住房由于找不到合適的買家，廢棄后就變成許多“無家可歸者”（Homeless）的臨時(shí)住所。但當(dāng)?shù)卣疄槠胶忸A(yù)算，不讓城市財(cái)政破產(chǎn)，只能選擇進(jìn)一步提高財(cái)產(chǎn)稅率。這使得巴爾的摩市的房產(chǎn)稅率達(dá)到3%，比一般的城市要高1～2個(gè)百分比，其結(jié)果是進(jìn)一步驅(qū)使人離開。

總結(jié)一下，跟多數(shù)發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體一樣，美國房產(chǎn)稅的推行和實(shí)踐有著強(qiáng)烈的“地方自治”色彩，這是由國家治理體系和憲法原則決定的，并且跟美國的地方政府選舉和投票機(jī)制緊密相關(guān)。從效果看，房產(chǎn)稅在提供地方政府穩(wěn)定稅源、完善地方政府治理結(jié)構(gòu)等方面，起到了重要作用。在某些國家，房產(chǎn)稅的實(shí)施還帶有更深刻的社會(huì)變革。例如，南非在1994年曼德拉當(dāng)選總統(tǒng)后，主張要對(duì)黑人社區(qū)征房產(chǎn)稅，之前南非政府為防止黑人土地所有者離開他們的家庭，黑人社區(qū)不交房產(chǎn)稅，這其實(shí)是“隔離政策”的產(chǎn)物。曼德拉上臺(tái)后，為配合種族隔離制度的實(shí)施，一上臺(tái)就實(shí)施了房產(chǎn)稅改革，目的就是改善黑人社區(qū)的公共服務(wù)體系、增強(qiáng)黑人家庭的流動(dòng)性。

但也要看到，美國在實(shí)施房產(chǎn)稅的過程中，也出現(xiàn)了一些壞的例子，在那些經(jīng)濟(jì)衰退的城市，房產(chǎn)稅率反而更高，進(jìn)一步加劇了城市的衰敗，這主要受制于房產(chǎn)稅作為“剩余稅”（Residual Tax）的性質(zhì)。更深層次的問題是，源于美國政府體系中“社區(qū)自治”色彩濃厚，另外從防范“道德風(fēng)險(xiǎn)”的角度，許多州政府不愿意對(duì)地方政府施以援手。比如，密歇根州政府不愿救濟(jì)一些財(cái)政困難的城市，房產(chǎn)稅源的枯竭加上稅率的高企，這些城市就會(huì)逐步萎縮。另外，也有許多研究表明，美國房產(chǎn)稅的實(shí)施會(huì)促使開發(fā)企業(yè)偏好于更低密度的住房項(xiàng)目，加劇美國的城市蔓延態(tài)勢(shì)。最后，已有理論和實(shí)踐都不支撐“房產(chǎn)稅是住房市場(chǎng)重要調(diào)控手段”的結(jié)論，從美國經(jīng)驗(yàn)看，房產(chǎn)稅的變動(dòng)完全對(duì)應(yīng)著地方政府的預(yù)算缺口，而不是按照房地產(chǎn)市場(chǎng)的波動(dòng)來調(diào)節(jié)。這些都是我國在借鑒包括美國在內(nèi)的發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體房產(chǎn)稅實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)、構(gòu)建符合國情的合理房產(chǎn)稅體系時(shí)，格外需要注意的。