我國房地產價格影響因素實證研究

楊麗華

摘 要：隨著福利性分房制度的取消，我國房地產業(yè)迅速發(fā)展，成為我國國民經(jīng)濟不可取代的支柱。本文采用實證研究方法，從中國統(tǒng)計年鑒獲取數(shù)據(jù)支持，搜集了1994年——2013年的房地產價格變量及本文所提出的四個自變量數(shù)據(jù)，分析得出，房地產銷售平均價格與居民消費價格指數(shù)、城鎮(zhèn)居民可支配收入、商品房銷售面積呈顯著的正相關關系，與房屋竣工面積存在顯著的負相關關系。

關鍵詞：房地產；價格；影響因素

一、前言

自1998年取消住房分配制度起，我國住房“商品化”，房地產業(yè)開始發(fā)展，房價呈現(xiàn)增長趨勢。2003年之后，我國一線城市房價飛速上漲，由此，二三線城市也開始急速增加，國內房地產業(yè)過熱，大部分人買不起房，由此引發(fā)了大量的經(jīng)濟問題和社會穩(wěn)定等問題。在第三屆中國房地產價值高峰論壇會上，企業(yè)家、專家們就房地產當下存在的很多問題展開了討論，有人提出我國目前保障性住房比重小，高檔房比重偏大，正因為這樣一種不平衡的比例趨勢，導致我國的房價水平被整體拉高。根據(jù)文獻分析，大部分采用定性分析，僅僅說明了某一因素對于房地產價格的影響，但從定量來看，產生多大的影響則未說明；或者研究的年限相對滯后，不能很好地解釋近兩年的狀況，本文搜集了1994年—2013年的房地產價格變量及本文所提出的四個自變量各20個數(shù)據(jù)集，運用多種統(tǒng)計分析方法，通過建立回歸模型，分析我國房地產價格的影響因素。

二、房地產價格影響因素研究綜述

關于房地產業(yè)的研究近幾年日益為學術界重視，尤其是房地產價格影響因素的研究。與國內相比，國外房地產市場發(fā)展較早、較快，尤其是西方發(fā)達國家，房地產市場十分成熟，故關于房地產業(yè)的研究，國外已形成較多的專著研究，從國外學者觀點來看，由于其實行市場經(jīng)濟，因此在研究房地產價格時在注重政府控制的同時，更加強調市場機制的作用。Abraham等（1992）對美國30個城市的實證分析表明房地產價格的上漲與就業(yè)率、收入、以及建設成本有直接關系；Kolari（2002）則從CPI和房地產價格關系角度出發(fā)，運用ADL模型實證分析，得出房地產價格也受一定商品及相關產品服務的影響。Gerlach和Peng（2005）對香港的房地產價格、GDP以及銀行貸款等進行分析，認為銀行的貸款不影響房地產價格；Elbourne（2008）經(jīng)過實證分析貨幣供應量對房地產價格的影響，利用脈沖響應函數(shù)得出貨幣供給變動對房地產價格變動具有正響應性。

中國房地產業(yè)發(fā)展較晚，但近兩年卻是突飛猛進，尤其是我國房價的持續(xù)不斷上漲，引起了國內學者的重視，并對房地產價格的影響因素進行了大量的研究，大量的專著、論文也都集中在這個問題上。宋勃和高波（2007）認為國外資金長期的涌入是我國住房價格上漲的一個重要因素；肖萬福（2014）在《房地產調控政策下我國房地產價格影響因素的實證分析》一文中，通過2003年第一季度到2013年第二季度的相關經(jīng)濟數(shù)據(jù)，研究了房地產調控政策對我國終端房地產價格的影響，通過實證分析，他認為，在房地產價格波動的諸多因素中，來自經(jīng)濟基本面的解釋力相對較小，相比起來政府相繼出臺的房地產調控政策反而成為了一個十分重要的影響因素；謝建豪（2007）基于城市人口數(shù)量和結構的分析，研究得出當人口數(shù)量增長速度大于城市住房供給速度時，供需便會嚴重不平衡，房價上升；郝丹璐（2014）通過因子分析等統(tǒng)計學方法得出，影響房地產價格變量大致可分為兩類，一類是反應現(xiàn)有房地產市場狀況的變量，另外一類是反應預期房地產市場狀況的變量，第一類中GDP、住宅投資、房地產開發(fā)企業(yè)本年土地購置費用、人均可支配收入、房屋竣工價值等排名靠前；丁鳳通過實證研究指出：第一，房地產價格最主要的影響因素是經(jīng)濟基本面；第二，住房需求是房價上漲的主要推手；第三，銀行信貸的支持是房價上漲的“催化劑”；第四，高地價的推高房價的“幕后黑手”。

張祎敏（2012）指出：房地產價格的主要影響因素包括人口數(shù)量、居民儲蓄存款余額、商品房可供銷售面積、房地產投資額、國內信貸規(guī)模，其中最明顯的是人口數(shù)量與居民儲蓄存款余額。余靜靜（2014）通過房地產價格影響因素重要性的分析，認為：第一，東部地區(qū)經(jīng)濟發(fā)達，土地購置費用和房屋生產資料價格指數(shù)成為東部地區(qū)房價的重要影響因素；第二，中部地區(qū)房地產投資是其房價的主要影響因素；第三，西部地區(qū)而言，家庭可支配收入是影響其房價的主要因素。

綜上所述，影響我國房地產價格的因素眾多，不僅如此，由于選取樣本、獲取數(shù)據(jù)的途徑的不同，相同因素對房地產價格的影響方向也不盡相同。

三、研究設計

（一）研究的基本假設

1、我國房地產按照房屋的使用功能可以分成：居住用途的房屋、工業(yè)用途的房屋、商業(yè)用途的房屋、文體娛樂設施、政府和公用設施、多功能建筑。本文以普通住宅的價格作為因變量進行實證分析，即通過商品房價格對其進行實證分析。

2、研究階段的限定。為了更好地反應近幾年中國房地產價格的變動及其影響因素，本文采取1994——2013年的統(tǒng)計年鑒數(shù)據(jù)進行實證分析。

3、影響因素的限定。本文選取四個影響因素作為自變量，分別是：居民消費價格指數(shù)，城鎮(zhèn)居民可支配收入（元），房地產竣工面積（萬平方米），商品房銷售面積（萬平方米），其中居民消費價格指數(shù)以1978=100為基期，房地產竣工面積以房屋竣工面積為參考數(shù)據(jù)。

4、房地產市場的界定。本文研究對象確定為增量交易市場，暫不考慮二手房市場及出租市場。

（二）模型設計

Y=aX1+bX2+cX3+dX4+e+ε

其中：Y（元/平方米）表示商品房價格；X1表示居民消費價格指數(shù)；X2（萬平方米）表示房屋竣工面積；X3（元）表示城鎮(zhèn)居民可支配收入；X4（萬平方米）表示商品房銷售面積；a，b，c，d，均為模型系數(shù)，e為常數(shù)項，均為待估參數(shù)。ε為隨機誤差項，用于表示無法用現(xiàn)有統(tǒng)計數(shù)據(jù)表示的影響房地產價格的因素，如社會因素、國家宏觀政策因素等。

四、實證分析

（一）描述性統(tǒng)計分析

將數(shù)據(jù)帶入spss19.0軟件進行描述性統(tǒng)計分析，輸出如下結果：

根據(jù)輸出結果，從1994—2013年，我國商品房銷售平均價格的極小值、極大值分別為1409，6237，由此推斷20年間的房價變化巨大，通過均值觀測，1994—2013年商品房平均銷售價格為3194.25；房屋竣工面積變化也呈現(xiàn)出急劇上升趨勢，其均值為47521.11萬平方米；商品房銷售面積極差為123320.24，由此可見，即使房價不斷上升，但我國的商品房的銷售面積依然在上升。

（二）多元回歸分析

對數(shù)據(jù)集進行多元線性回歸統(tǒng)計分析，由spss19.0分析得，輸出結果為：

由表2得多重判定系數(shù)R方為0.997，調整R方為0.996，其實際意義為：在商品房平均銷售價格取值的變差中，能被商品房平均銷售價格與居民消費價格指數(shù)、房屋竣工面積、城鎮(zhèn)居民可支配收入和商品房銷售面積的多元回歸方程解釋的比例為99.7%，調整后比例變?yōu)?9.6%。由此可得，該模型的擬合優(yōu)度很好。

表3給出了方差分析的結果。由該圖可以得到模型的顯著性P值是0.000，小于給定的顯著性水平0.05，因此可以判斷模型整體非常顯著。

由該表給出了該線性回歸模型的回歸系數(shù)及相應的統(tǒng)計量。從該圖可以得到線性回歸模型即前文所建立的模型方程中的常數(shù)e為449.255，自變量X1，X2，X3，X4的系數(shù)a，b，c，d分別為1.903，-0.015，0.127，0.022，即除房屋竣工面積的系數(shù)為負之外，其余三個變量的系數(shù)均為正；另外，線性回歸模型中的常數(shù)和四個自變量X1，X2，X3，X4的t值分別為2.005，3.038，-2.789，6.433，6.353，各個自變量相應的概率值即P值為：0.008，0.014，0.000，0.000，均小于顯著性水平0.05，說明系數(shù)非常顯著，與表3方差分析的結果十分一致。

由表4中常數(shù)以及各個自變量的系數(shù)值，帶入回歸方程Y=aX1+bX2+cX3+dX4+e+ε得：

Y=1.093X1-0.015X2+0.127X3+0.022X4+449.255

五、模型結論及誤差分析

（一）模型結論

由模型看出：

1、房地產銷售平均價格與居民消費價格指數(shù)存在顯著的正相關關系，即隨著我國居民消費價格指數(shù)的提高，我國的房地產銷售平均價格相應提高。

2、房地產銷售平均價格與城鎮(zhèn)居民可支配收入的關系來看，呈現(xiàn)顯著正相關關系，隨著我國城鎮(zhèn)居民可支配收入的增加，房地產價格相應上漲。

3、房地產銷售平均價格與商品房銷售面積也存在顯著的正相關關系，即商品房銷售面積越大，房地產平均銷售價格越高。

4、房地產銷售平均價格與房屋竣工面積存在顯著的負相關關系，即竣工面積越大，房地產的平均銷售價格越低。

（二）模型誤差分析

模型的計算存在一定的誤差，其主要原因體現(xiàn)在以下幾個方面：首先，由于樣本搜集的困難，以及少部分的樣本數(shù)據(jù)失真，個別指標在1994年以前已找不到原本數(shù)據(jù)，導致樣本容量太小，從而影響了計算結果；其次，在方法的使用上還有所欠缺，沒能全面地綜合比較多種統(tǒng)計方法，從而可能遺漏了最佳的統(tǒng)計方法；最后，在模型中，自變量在量上的選取不夠，影響房地產的價格因素眾多，未能大量例舉，除此之外，自變量在質上不一定是最佳的，即可能存在更好、更加顯著的影響因子。

六、建議

第一，根據(jù)以上的實證分析結果，我國的房地產價格多年來一直持續(xù)上漲，需要政府的宏觀調控進行引導控制。與西方主張的市場主導不同，結合我國的實際國情來看，政府依然起著重大的作用。對于我國而言，單一的調控手段并不適用，除了本文分析的房地產價格整體呈上升趨勢外，區(qū)域性的變化是關鍵，因此，政府應該結合各個區(qū)域具體的市場行情進行相應的調控。

第二，政府的作用固然重要，但始終離不開市場的自我調節(jié)機制，即使在我國，市場的自我調節(jié)依然很重要，一味強調市場，則容易擾亂市場正常的資源配置機制。因此，如何將政府宏觀調控與市場的自我調節(jié)很好地洽接成為了關鍵。

第三，保持適度的住宅投資規(guī)模，確保供需基本平衡。使得各個階層的消費者對不同類型住宅的有效需求均能得到滿足，避免在住宅消費上出現(xiàn)過大的貧富差距[6]。

第四，從前面的分析結果來看，我國的房價持續(xù)不減的一個原因是商品房銷售面積過大，從這一層面上來看，為控制房價，應該控制一定的住房的建設，建設面積應該適當減少，以此抑制房價的上漲。

參考文獻：

[1] 肖萬福.房地產調控政策下我國房地產價格影響因素的實證分析[J].房地產導刊，2014（2）

[2] 郝丹璐.中國房地產價格影響因素研究[D].吉林大學，2014

[3] 丁鳳.房地產價格影響因素及預測研究[D].安微財經(jīng)大學，2013

[4] 張祎敏.房地產價格影響因素實證研究[J].財經(jīng)界，2012（16）

[5] 余靜靜.我國房地產價格區(qū)域差異的影響因素研究[D].重慶大學，2013

[6] 初蕾.中國房地產價格影響因素分析—以北京房地產市場為例[D].遼寧大學，2009