論我國不動產(chǎn)登記制度的缺陷與完善

張雅欣（河北大學政法學院，河北　保定　　071000）

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論我國不動產(chǎn)登記制度的缺陷與完善

張雅欣
（河北大學政法學院，河北保定071000）

摘要：在物權(quán)領(lǐng)域內(nèi)不動產(chǎn)登記制度是從屬其的一項實踐內(nèi)容?！段餀?quán)法》、《不動產(chǎn)登記暫行條例》中的相關(guān)規(guī)定對推動我國物權(quán)制度的發(fā)展有著巨大推動力，但這一制度仍存在一些問題，在法律依據(jù)、登記機關(guān)、登記賠償責任機制等方面存在著許多的不足。本文通過探討我國不動產(chǎn)登記制度的概述，討論我國不動產(chǎn)登記機制存在的缺陷，來對我國不動產(chǎn)登記制度提出完善建議。

關(guān)鍵詞：不動產(chǎn)登記制度；缺陷；完善

一、不動產(chǎn)登記制度概述

（一）不動產(chǎn)登記制度的概念。不動產(chǎn)登記制度指物權(quán)所有人或利害關(guān)系人提出申請，相關(guān)機構(gòu)把不動產(chǎn)物權(quán)人提出權(quán)利和變動內(nèi)容寫在登記簿的法律行為。從廣義來說，不動產(chǎn)注冊要有所有權(quán)權(quán)利來源、權(quán)利取得的時間、所屬人、產(chǎn)權(quán)變動情況和財產(chǎn)所處位置、面積以及用途等其他情況。相反來說，登記一般是土地上不動產(chǎn)物權(quán)以及相關(guān)其他權(quán)利之注冊。

（二）我國不動產(chǎn)登記的性質(zhì)。不動產(chǎn)注冊是一種公法和私法相結(jié)合法律事實。即不可移動物既是一種私法性質(zhì)的行為又是一種相反性質(zhì)行為。前者體現(xiàn)了在相關(guān)人員意思表示，對不可移動物權(quán)利進行肯定，保護商品交換過程的安全，這對中國真正相關(guān)制度建立具有指導性意義。后者表明行政機關(guān)具體行政措施即部門對相應的不可移動物的管理。正是由于不可移動物注冊二重性性質(zhì)，才使我國不可移動物注冊管理制度得到不斷地提升以及保證不可移動物交易市場安全。

二、我國不動產(chǎn)登記制度的缺陷

（一）不動產(chǎn)登記法律依據(jù)不統(tǒng)一。目前，我國仍未有法典規(guī)定對該登記進行約束。對于這方面要求，既有現(xiàn)已實行的行政法規(guī)，也有一些下屬部門頒布的內(nèi)部實施條例。由于存在多個登記部門運用多種規(guī)范之現(xiàn)象，造成了職能部門的依據(jù)不同，登記結(jié)果不統(tǒng)一。也正是因為該制度存在著這一不好的局面，才導致目前不動物財產(chǎn)注冊制度不但雜亂無章而且也存在著許多矛盾。進一步來說，不可移動物相關(guān)制度沒有形成共識，致使我國不可移動物注冊出現(xiàn)錯誤現(xiàn)象，維護各方的經(jīng)濟高速發(fā)展目標沒有得到良好實施。因此建立一個統(tǒng)一而又完整的法律法規(guī)是一個十分有必要的存在的意義的。這不僅能使我國不動產(chǎn)登記制度落實到實處，真正保護物權(quán)所有人的切實意義，同時也對我國市場經(jīng)濟的發(fā)展提供了有利保障。

（二）不動產(chǎn)登記制度登記機關(guān)不統(tǒng)一。我國現(xiàn)行不動產(chǎn)注冊管理制度，存在著不同物產(chǎn)由不同管理機構(gòu)進行管理、注冊的現(xiàn)狀。正是由于不動產(chǎn)登記部門存在著多頭執(zhí)政的現(xiàn)狀，才往往給老百姓造成錯覺，只能針對不同的不動產(chǎn)種類尋求不同的不動產(chǎn)登記職能部門，只要不對應就無法實現(xiàn)物權(quán)變更登記的權(quán)利，給當事人登記帶來了不必要的麻煩，也沒有減輕相關(guān)人員的經(jīng)濟消費。同時這種局面存在也造成當事人查閱不可移動物注冊相關(guān)信息的弱化，造成物權(quán)登記信息的不透明性，不利于不動產(chǎn)交易市場穩(wěn)定。

（三）不動產(chǎn)登記制度滯后性和不透明性。在社會實際生活中往往會遇到查詢案件申請人房屋登記的事件。但現(xiàn)實中常常存在著當事人雙方不動產(chǎn)物權(quán)已發(fā)生轉(zhuǎn)移，但登記部門還沒有將物權(quán)變動情況記載到不動產(chǎn)登記簿的情況，這就導致了不動產(chǎn)登記的滯后性。這種情況的存在使法官在審理案件的時候不能夠明確的依照案件的法律事實進行審判，不利于當事人合法權(quán)益的保護和不動產(chǎn)交易的安全的保護。同時我國不動產(chǎn)登記是專門職能部門進行注冊管理和公布，并沒有建立相應的房屋注冊和管理情況公布平臺，并且我國沒有頒布與此相聯(lián)系的法律來突出強調(diào)必須將不動產(chǎn)登記情況進行公開，致使我國不可移動財產(chǎn)情況不透明化。因此確保不可移動財產(chǎn)制度的及時化和公開化保護利害關(guān)系人正當利益的重要舉措。

三、我國不動產(chǎn)登記制度的完善

我國不動產(chǎn)制度存在著或多或少的缺陷，而這些缺陷的存在已不再適應我國現(xiàn)今經(jīng)濟發(fā)展的趨勢，不利于交易市場的穩(wěn)定。因此，要對該制度進行完善。

（一）制定統(tǒng)一的《不動產(chǎn)登記法》。制定統(tǒng)一《不動產(chǎn)登記法》已引起社會強烈反響。雖然我國已頒布了《中華人民共和國不動產(chǎn)暫行條例》來調(diào)整不動產(chǎn)交易市場，但仍存在著不同登記部門按照不同法律規(guī)章進行登記的現(xiàn)象，造成了交易市場的混亂。因此統(tǒng)一不動產(chǎn)注冊管理制度有其現(xiàn)實意義。根據(jù)相關(guān)法律規(guī)定，人民代表大會可以制定統(tǒng)一的不動產(chǎn)登記法。而這部法律的制定應當以《物權(quán)法》為基礎(chǔ)，按照新法優(yōu)于舊法的原則，對已實施的法規(guī)、規(guī)章制度等做出修改和完善，盡快填補不動產(chǎn)物權(quán)制度的空白，切實維護好受侵害人的利益，為國家的繁榮富強打下法律基礎(chǔ)。

（二）確定統(tǒng)一的不動產(chǎn)登記機關(guān)。不可移動物登記的現(xiàn)狀是多頭管理，土地、林地、海域等注冊都各有其主，相對混亂。而房地產(chǎn)登記是物權(quán)法中一項研究內(nèi)容，屬于維護市場穩(wěn)定中堅力量，只有統(tǒng)一職能部門，才能起到事半功倍效果。因此，建議國家整合相關(guān)部門成立不動產(chǎn)管理局，專職林地、海域等注冊管理工作。再將不動產(chǎn)登記局細分各個部門分派到地方，實行地方試點，將此措施能夠盡快落實到實處。只有統(tǒng)一登記后，才能更好的理清當事人之間不動產(chǎn)權(quán)利界限，減少當事人之間的權(quán)利糾紛，更好的保護不動產(chǎn)市場的交易安全。

（三）建立不動產(chǎn)登記信息的公開查閱制度。我國現(xiàn)行規(guī)章政策未規(guī)定要公開財產(chǎn)注冊的資料。因此，在制定統(tǒng)一的規(guī)定時，可在相關(guān)條文中確切指出要將財產(chǎn)的相關(guān)材料進行公開，并設(shè)立相應的第三方平臺及時有效的公布不動產(chǎn)登記情況及相關(guān)資料，使當事人在法院處理有關(guān)物權(quán)案件時能夠快速、準確的查閱不動產(chǎn)注冊的資料，保護雙方及法院的權(quán)利。同時統(tǒng)一房屋登記法也應寫明不動產(chǎn)登記資料查閱人范圍以及查閱條件，如：明確查閱人應為有合法身份的公民、法人和其他組織，并攜帶相關(guān)身份證明進行查詢。同時也應限定注冊部門的答復時間，從而提高政府工作效率，保護受損失人的正當權(quán)益，并制定不可移動物信息查詢費用，防止不可移動物注冊機構(gòu)工作人員利用職權(quán)進行收費，從而物權(quán)交易安全，為百姓留下政府良好的工作作風。

參考文獻：

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［3］王利明.論我國不動產(chǎn)制度的完善（上）［J］.求索，2001（05）.

中圖分類號：D926.6

文獻標識碼：A

文章編號：1671-864X（2016）07-0081-01

作者簡介：張雅欣，1993.2，漢族，祖籍河北石家莊，碩士學歷，現(xiàn)就讀于河北大學政法學院法律（法學）專業(yè)