為什么一線城市房?jī)r(jià)遠(yuǎn)沒有見頂

梁紅

房地產(chǎn)問題，這是一個(gè)轉(zhuǎn)了十幾年圈，來(lái)回折騰也沒有解決的問題，結(jié)果就是房?jī)r(jià)越調(diào)越高。那么，房地產(chǎn)到底是過剩還是供不應(yīng)求？

5月下旬，在上海的一次土地拍賣中，周浦純住宅地塊由保利以54.5億元?dú)⒊鲋貒鷬Z得。這意味著這個(gè)位于上海外環(huán)以外的項(xiàng)目保本售價(jià)將高達(dá)7.9萬(wàn)元/平方米——難怪有人驚呼，上海的房?jī)r(jià)正在直追香港。

與此同時(shí)，機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，今年前4月，二線城市土地出讓金突破1 100億元，占全國(guó)土地總成交額的7成，同比上升280%；二線城市的成交樓面均價(jià)同比暴漲180%。

房地產(chǎn)問題，這是一個(gè)轉(zhuǎn)了十幾年圈，來(lái)回折騰也沒有解決的問題，結(jié)果就是房?jī)r(jià)越調(diào)越高。那么，房地產(chǎn)到底是過剩還是供不應(yīng)求？

讓人口自由流動(dòng)起來(lái)

判斷房地產(chǎn)問題，重要的是搞清到底有多少庫(kù)存，而且是把一、二、三甚至四線城市都放在這來(lái)統(tǒng)計(jì)。去年房子賣得不好，有些人談到中國(guó)的人口結(jié)構(gòu)，人口老齡化，認(rèn)為房地產(chǎn)這輩子再也見不到黃金白銀的時(shí)代了。

我們的城市化率到底是多少，這個(gè)詞叫“城市化率”，而不是“城鎮(zhèn)化率”，鎮(zhèn)一級(jí)占城市化率56%的四成。這跟我們非農(nóng)戶口37%差不多，也就是說(shuō)真正的城市化率不會(huì)超過40%。跟其他國(guó)家比較，只能算是剛到半山腰。

國(guó)外的城市化率是一個(gè)人口密度的概念，而中國(guó)的城市是一個(gè)行政概念，一、二、三、四線不知道是根據(jù)什么劃分的。全世界的城市化基本有一個(gè)大的趨勢(shì)，如果人可以自己決定去哪里生活和工作，最后一定會(huì)有七成到八成人住在城市，而且這些人一半以上住在大城市。至今日本東京的人口還在漲，美國(guó)紐約的人口還在漲。

從人口和土地的稟賦來(lái)講，一百萬(wàn)以上人口的城市，有很多數(shù)字中國(guó)應(yīng)該落在美國(guó)和日本之間。如果做得好我們會(huì)像美國(guó)，如果做得不好則更像日本。比如在人口聚集度上不像日本那么密，但是一定比美國(guó)密。所以，一百萬(wàn)以上人口的城市是美國(guó)的一半，日本的三分之一。五百萬(wàn)以上人口的城市還是美國(guó)的一半，是日本的四分之一。

我們現(xiàn)在擁有千萬(wàn)級(jí)人口的城市，加上重慶應(yīng)該算是五個(gè)。如果14億人口七成住在城里，這七成里面一半以上又在千萬(wàn)級(jí)人口的城市。中國(guó)至少缺少10到15個(gè)千萬(wàn)人口的大城市。與其他國(guó)家很不同的地方，是我們的人口不能那么自由地流動(dòng)，因?yàn)槟阍诋?dāng)?shù)芈洳涣藨艨凇?/p>

黨的十八屆三中全會(huì)文件和“十三五”規(guī)劃都有很多的表述，在我看來(lái)最重要的信號(hào)，是在戶籍制度改革上要有相當(dāng)程度的突破。到2020年，居住證應(yīng)該是識(shí)別中國(guó)公民唯一的證件，不能再分誰(shuí)是農(nóng)業(yè)戶口，誰(shuí)是非農(nóng)戶口，一律只有一個(gè)居住證。

讓人口自由流動(dòng)，自主選擇居住和生活的地方，這是全世界的一個(gè)潮流。

什么是剛性需求？

房地產(chǎn)供應(yīng)不足主要是在大城市。這些年來(lái)，我們總是要打擊所謂房地產(chǎn)的投機(jī)需求。實(shí)際上，中國(guó)的住房需求主要是城市改善性購(gòu)房加上農(nóng)村人口進(jìn)城造成的。

什么是剛性需求？嚴(yán)格意義上講剛性需求就是人沒有房子住。而中國(guó)的住房用地世界第一，農(nóng)村住房用地在95%以上，即使在改革開放之前，誰(shuí)也沒有住大街上。城市住房改革之后，多年來(lái)為什么還有人一直在買房子？目的就是改善居住條件。我們有很多房子實(shí)際上不太適合居住。城市住房有很多建成年代很早，大約25%沒有獨(dú)立的廁所和廚房。因此，但凡有了購(gòu)房能力，人們必定搬到新房子住。

根據(jù)第五次和第六次人口普查的數(shù)據(jù)，2000-2010年，中國(guó)城市的住房自有率是下降的。中國(guó)人喜歡儲(chǔ)蓄，攢點(diǎn)錢就要改善自己的居住條件。我們總說(shuō)要多建80～90平方米的房子，這種政策很可怕。因?yàn)閷?shí)際上，改善型購(gòu)房中最好賣的是120平方米左右的房子，一家人父母加上孩子住在一起。

我對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)一點(diǎn)都不擔(dān)心。2014年房地產(chǎn)交易額8萬(wàn)億元人民幣，其中85%是首套房，第二套的占15%。正常數(shù)字應(yīng)該是一半對(duì)一半，也就是說(shuō)，很多限購(gòu)政策把改善型需求全給擠出去了。只要敢放開限購(gòu)，購(gòu)房的需求就出來(lái)了。

中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)比股票市場(chǎng)恐怖得多，老百姓的杠桿太低了。兩三百億元的首付貸和一年十萬(wàn)億元的交易量非常小，沒有關(guān)系。中國(guó)大部分人有一套房子，基本沒有人睡在街上。從某種意義上講，我們的支付的能力比一般發(fā)達(dá)國(guó)家強(qiáng)得多。我們的房?jī)r(jià)占收入比重很高，這個(gè)不矛盾。美國(guó)房貸占GDP的比例，房貸占居民可支配收入的比例還沒有我們高呢。

住房庫(kù)存可能是判斷房地產(chǎn)走勢(shì)最重要的信息。但是庫(kù)存數(shù)據(jù)是不是有價(jià)值，首先要看它的一個(gè)周期，和我能找到的價(jià)格信號(hào)是不是能對(duì)得上。如果庫(kù)存多，一定不會(huì)漲價(jià)，庫(kù)存少則一定漲價(jià)。

我們統(tǒng)計(jì)了各個(gè)城市的可售住房面積。有個(gè)紅線叫12個(gè)月，是指庫(kù)存低于12個(gè)月就開始漲價(jià)，如果遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過12個(gè)月就要降價(jià)。

一線城市個(gè)位數(shù)庫(kù)存在半年以上，二線城市在12個(gè)月左右，三線城市15個(gè)月左右。去年一線城市北、上、廣、深當(dāng)然是瘋漲，今年只剩下三、四個(gè)月的庫(kù)存。二線城市今年三月份已經(jīng)到10了。三線城市也應(yīng)該是正增長(zhǎng)了。

我們有點(diǎn)奇怪，這些數(shù)字并不是今天才出現(xiàn)的。最近限購(gòu)的幾個(gè)城市在6個(gè)月前就已經(jīng)看到了。我們對(duì)鋼鐵庫(kù)存、水泥庫(kù)存這些產(chǎn)能非常過剩的產(chǎn)業(yè)，歷史上都出現(xiàn)過重大的判斷失誤。主要原因是做期貨的很多投資者，在庫(kù)存上數(shù)據(jù)非常散亂，非常不統(tǒng)一。

再參考2007年以來(lái)的數(shù)據(jù)。一、二、三線城市的走勢(shì)有區(qū)別嗎？可能水平有區(qū)別，一線漲得高點(diǎn)，二線漲6%，但是波動(dòng)方向沒有區(qū)別。

18億畝紅線

高房?jī)r(jià)是怎么煉成的？大家說(shuō)有點(diǎn)像盲人摸象，摸著尾巴說(shuō)是一根細(xì)繩，摸著象腿說(shuō)像一個(gè)柱子。我們摸到的是，中國(guó)的土地供應(yīng)國(guó)家控制很嚴(yán)，土地用途也是嚴(yán)格管制，到底用了多少住宅用地，這個(gè)數(shù)還是有的。

在城鎮(zhèn)住宅用地占國(guó)土面積和城鎮(zhèn)建設(shè)用地占國(guó)土的面積方面，中國(guó)的數(shù)字無(wú)論是跟美國(guó)、日本比，還是跟香港比，我們都低得可憐。在過去十幾年地方政府招商引資，提供了大量便宜或者低價(jià)的工業(yè)用地和商業(yè)用地，最后擠得住宅用地很少。

從中國(guó)的地價(jià)分布看，農(nóng)村土地不能碰，這種土地從某種意義講是無(wú)價(jià)，或者說(shuō)是小產(chǎn)權(quán)房。根據(jù)第六次人口普查的數(shù)據(jù)，如果我們把小產(chǎn)權(quán)房這部分?jǐn)?shù)據(jù)拿掉，整個(gè)城市的住宅空置率是0。現(xiàn)在大城市相當(dāng)部分的住房是靠小產(chǎn)權(quán)房補(bǔ)充的，深圳是最多的。北京最近拆掉了很多的小產(chǎn)權(quán)房，住房的擁擠程度會(huì)直線上升。

商業(yè)用地、工業(yè)相關(guān)用地肯定是更多了。蓋鋼鐵廠，建水泥廠有GDP，你的土地貴了人家企業(yè)還不來(lái)。地方政府招商引資，土地實(shí)際上是低價(jià)出賣的。

為什么北、上、廣、深供地特別少，相對(duì)來(lái)說(shuō)賣住宅用地比較多的是四線或者一些偏遠(yuǎn)的城市？因?yàn)閺牡胤秸亩愂諄?lái)源來(lái)講，省會(huì)城市或者北、上、廣、深有很多其他稅收來(lái)源，它賣一點(diǎn)地就夠花了，但四線城市只能多賣點(diǎn)才夠幾年花的。

土地的供給制度，是中國(guó)高房?jī)r(jià)最基本的原因。如果我們的18億畝紅線就是不能動(dòng)，目前北京、上海城市面積的一半是農(nóng)地，剩下的土地肯定偏貴。2015年整個(gè)8.7萬(wàn)億元商品房銷售額，土地出讓金占37%，其他稅收占百分之二十幾，加起來(lái)一共是62%。房?jī)r(jià)里最貴的一塊就是地價(jià)，然后是稅費(fèi)。

去年房地產(chǎn)開發(fā)商上市企業(yè)的利潤(rùn)其實(shí)挺差的。通常我們認(rèn)為房地產(chǎn)是暴利行業(yè)，但是過去兩年利潤(rùn)直線下降。地價(jià)很貴，又不能融資，逼它借高利貸，蓋起來(lái)又賣不出去，所以很多開發(fā)商急著要轉(zhuǎn)型。

重慶經(jīng)驗(yàn)

對(duì)房地產(chǎn)的調(diào)控，限購(gòu)不管用，限貸不管用，加稅也不管用。上世紀(jì)八十年代末，日本的邊際稅率達(dá)到過80%，也沒能攔住房?jī)r(jià)上漲。因?yàn)樵诠┎粦?yīng)求的時(shí)候，抑制了一段時(shí)間房?jī)r(jià)隨著收入上漲又回來(lái)了。居民的大部分收入和支出放在到房子上，使得社會(huì)財(cái)富的分配極端惡化，同時(shí)造成社會(huì)之間的流動(dòng)性非常差。

限購(gòu)、限貸政策是非常不好的。香港在過去三年，一千萬(wàn)港幣的房子首付是五成，主要是它供給有限。如果能交得起這個(gè)首付，你就進(jìn)入到這個(gè)俱樂部，就可以坐享地價(jià)上漲。交不起首付的就只能呆在外面，這更加大了財(cái)富收入分配的惡化。

什么政策管用？加大土地供應(yīng)。最近終于聽到好消息，說(shuō)北京、上海要加大土地供應(yīng)了。

未來(lái)我希望看到，恢復(fù)2004年停掉的跨省換地。要保護(hù)農(nóng)地，這塊農(nóng)地為什么要在重慶旁邊呢，挨著市郊很近，我拿這塊地?fù)Q個(gè)遠(yuǎn)一點(diǎn)的可不可以？

就算要18億畝紅線的農(nóng)地必須要搞農(nóng)業(yè)，干嗎非要拿上海、北京的一半土地來(lái)種地呢？能不能用它跟東北、山西換點(diǎn)地呢？跨省換地過去搞過，2004年被叫停。特別是西北、東北有些城市出現(xiàn)一些國(guó)企的困難，置換土地可能是潛在解決一些問題的方法。

我們是要對(duì)保護(hù)農(nóng)地和糧食自給自足給予很大的關(guān)心，但是跨省換地是不是也可以提高土地使用效率？北京、上海一半以上的土地現(xiàn)在還是農(nóng)地，比如北京是個(gè)缺水的城市，然而北京的水資源七成用于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)，其中的效率和可承載力等很多問題都值得商榷。

我們強(qiáng)調(diào)糧食自給自足，至少八成要自給自足，最近有個(gè)新政策要推動(dòng)土豆成為一個(gè)主糧，這個(gè)也是好辦法。因?yàn)榉N大米種小麥自給自足很難了，我們的糧價(jià)比國(guó)外貴了50%，種土豆估計(jì)就有希望了。它的背后就是說(shuō)，土地相對(duì)來(lái)說(shuō)稀缺了。

如果有些土地因?yàn)槟承┰虿荒芘?，比如說(shuō)日本保護(hù)農(nóng)地的政策，除了導(dǎo)致收入分配惡化，影響代際之間流動(dòng)，更重要的是使城市喪失了競(jìng)爭(zhēng)力，因?yàn)榈貎r(jià)太貴了，房?jī)r(jià)太貴了，人的成本太貴了，最后整個(gè)城市的競(jìng)爭(zhēng)力就掉下來(lái)了。

如果有人比你便宜，你就會(huì)喪失競(jìng)爭(zhēng)力。我們的后面有印度，有東南亞以及非洲國(guó)家，我們把自己搞貴了，就會(huì)喪失競(jìng)爭(zhēng)力。現(xiàn)在北京雇一個(gè)員工或者雇一個(gè)保姆貴得離譜，為什么？他們的住是一個(gè)非常大的問題。

在這樣的供地制度下，政府能不能做得好一點(diǎn)？政府拿了這么大一塊土地，要不要一次性拿？賣地以后能不能做一些公租房、廉租房？重慶的GDP發(fā)展速度全國(guó)第一，房?jī)r(jià)過去五年漲了12%，是最低的，而且重慶是唯一從來(lái)沒有限購(gòu)過的城市，吸引了大批非戶籍人口入戶。重慶采取的做法是政府修建了大量的公租房及廉租房。

重慶的經(jīng)驗(yàn)，解決了相當(dāng)大的一部分需求，而且政府的財(cái)政做得也不錯(cuò)。新加坡也有現(xiàn)成的經(jīng)驗(yàn)擺在那里。如果我們還像過去十年，房?jī)r(jià)一上來(lái)就限購(gòu)、就限貸、就漲稅，房?jī)r(jià)肯定會(huì)越調(diào)越高。大家會(huì)覺得這一次沒有買就錯(cuò)過了一次機(jī)會(huì)，這實(shí)際上不是一個(gè)好的現(xiàn)象，早晚是要出問題的。我曾經(jīng)說(shuō)過，要對(duì)中國(guó)的房?jī)r(jià)有點(diǎn)想象力。

中國(guó)的房?jī)r(jià)跟股票市場(chǎng)差不多，在有限供給的時(shí)候它就很貴，而且相對(duì)貴的房?jī)r(jià)是質(zhì)量不好的房子，因相對(duì)的供給有限。有媒體報(bào)道說(shuō)，北京的房?jī)r(jià)已經(jīng)超過紐約了，你去紐約買過房子嗎？美國(guó)的大城市比如紐約、曼哈頓，你開車走出去一小時(shí)，當(dāng)?shù)氐姆績(jī)r(jià)就可能要差十倍。紐約和美國(guó)中西部城市比較，還會(huì)再相差十倍以上。而我們城市間的落差并不夠大，一講這個(gè)問題就要挨罵。

我們現(xiàn)在是郊區(qū)房?jī)r(jià)太貴，城里核心區(qū)卻不夠貴。股票里所謂藍(lán)籌，大盤是不貴的，貴的是小新創(chuàng)。原因是在有限供給的時(shí)候，總價(jià)低的東西相對(duì)貴，但這是不合理的。只要中國(guó)經(jīng)濟(jì)總體的增速繼續(xù)保持下去，沒有哪個(gè)國(guó)家會(huì)在內(nèi)需強(qiáng)盛的時(shí)候能把房地產(chǎn)業(yè)扳倒在地上。