定金合同及買賣合同中的法律風(fēng)險(xiǎn)防范

劉歡洋

定金合同及買賣合同中的法律風(fēng)險(xiǎn)防范

劉歡洋

在公司日常業(yè)務(wù)運(yùn)營(yíng)中，會(huì)碰到各種各樣不曾預(yù)料到的問(wèn)題，本文即從日常工作中曾碰到的實(shí)際問(wèn)題出發(fā)，與大家分享及交流我們對(duì)該等問(wèn)題的思考和解決方案，希望能對(duì)我們以后的工作能有些許幫助。

一、定金合同履行中的相關(guān)問(wèn)題

上海公司在與客戶簽署商品房預(yù)售（銷售）合同前，會(huì)按照政府要求先安排簽署定金合同，由于定金合同版本為政府制定的格式版本，上海公司的操作方式為在格式版本后附補(bǔ)充協(xié)議以在滿足政府要求的同時(shí)達(dá)成我司商業(yè)目的，在業(yè)務(wù)操作及訴訟過(guò)程中，有如下問(wèn)題需要探討。

（一）定金延遲支付問(wèn)題

按照上海市定金合同格式版本及上海公司目前的補(bǔ)充條款約定，客戶應(yīng)當(dāng)在簽署定金合同的當(dāng)日支付定金，在簽署定金合同后的預(yù)定期內(nèi)（一般是14天）與發(fā)展商簽署正式的商品房買賣合同。按照上海市商品房買賣網(wǎng)上簽約規(guī)定，網(wǎng)上公布的樓盤表中，如果該單元簽署定金合同，則在定金合同備案后顯示該單元已定，在定金合同約定的預(yù)定期內(nèi)不得銷售，即在預(yù)定期被鎖定。目前碰到發(fā)展商已和客戶A簽署定金合同（以下簡(jiǎn)稱“定金合同一”），但A簽約當(dāng)時(shí)并未按照合同約定支付定金，在定金合同一的預(yù)定期內(nèi)，另有客戶B欲和發(fā)展商就相同單元訂立定金合同（以下簡(jiǎn)稱“定金合同二”），我司可否和B徑行訂立定金合同二？擔(dān)保法第九十條規(guī)定，定金合同從實(shí)際交付定金之日起生效，依此則定金合同一成立但尚未生效，如果B在簽署定金合同二同時(shí)支付了定金，則定金合同二生效。但是如果A在定金合同一約定的預(yù)定期內(nèi)支付定金，我司是否有權(quán)拒絕？一種觀點(diǎn)認(rèn)為A改變了支付定金的時(shí)間應(yīng)當(dāng)是合同變更，發(fā)展商有權(quán)決定是否同意合同變更，另一觀點(diǎn)認(rèn)為定金合同成立而未生效僅是因?yàn)樯形礉M足擔(dān)保法規(guī)定的生效條件，現(xiàn)A欲支付定金使定金合同一生效并無(wú)不當(dāng)，發(fā)展商應(yīng)當(dāng)遵守合同約定。從防范風(fēng)險(xiǎn)穩(wěn)妥經(jīng)營(yíng)角度來(lái)說(shuō)，我們認(rèn)為在目前的定金合同補(bǔ)充條款中添加如客戶在簽署定金合同時(shí)未支付定金，則發(fā)展商有權(quán)選擇是否接受其在預(yù)定期內(nèi)的履行，以避免可能存在一單元存在兩個(gè)定金合同情況。

目前我司合同版本中對(duì)履行期限的表述為“乙方應(yīng)當(dāng)在簽署本合同的當(dāng)時(shí)（即—年—月—日）支付首期房款，在本合同簽署后—日內(nèi)（及—年—月—日）支付二期款”，在括弧中均明確約定了時(shí)間，但在合同的簽署頁(yè)中出現(xiàn)三種情形，一種為雙方均簽署了簽約日期，但是該日期與括弧內(nèi)日期不一致；第二為僅有一方簽署日期；三為雙方均無(wú)簽署日期。對(duì)于第一種情形，我們認(rèn)為合同為發(fā)展商提供，按照合同解釋不利于格式條款提供方規(guī)定，如前后日期不一致，則以較晚的日期作為計(jì)算客戶違約金的時(shí)間基點(diǎn)；第二種情形直接以簽署日期方的時(shí)間作為簽署日，違約金起算基點(diǎn)的確定參照第一種情形；第三種情形合同簽署日無(wú)法確定，如何確定違約金的起算基點(diǎn)。此種情形，我們考慮以第三方記錄來(lái)確定合同簽署日，按照上海市規(guī)定，商品房買賣雙方確認(rèn)買賣合同條款后應(yīng)當(dāng)對(duì)買賣合同做網(wǎng)上確認(rèn)，網(wǎng)上確認(rèn)完成后房地產(chǎn)交易中心的交易系統(tǒng)會(huì)及時(shí)完成備案，此程序會(huì)有時(shí)間記錄（即合同網(wǎng)上備案時(shí)間），此時(shí)間為雙方達(dá)成合同合意的時(shí)間，可以作為合同簽署日期，另有觀點(diǎn)認(rèn)為在合同約定中，括弧內(nèi)的日期是對(duì)合同簽署日的解釋，如在簽署頁(yè)無(wú)法確認(rèn)合同簽署日期，則應(yīng)當(dāng)直接以括弧內(nèi)的日期認(rèn)定合同簽署日期，此種看法也有道理，但與合同網(wǎng)簽日相比后者更能被法院接受。

出現(xiàn)上述合同簽署日難以確定問(wèn)題的原因在于發(fā)展商出于流程考慮，往往先讓客戶簽署，然手走流程簽署合同，為避免時(shí)間過(guò)分延后，選擇了不簽署日期的做法，此種在客戶簽署日期情形下尚可，但如客戶亦未簽署日期則此做法欠妥，建議不管是否簽章，先根據(jù)客戶收房款支付日期填寫己方簽約日期。

（二）關(guān)于“驗(yàn)收交接”約定

我司買賣合同中約定房屋達(dá)到合同約定的交付條件后，發(fā)展商應(yīng)當(dāng)書面通知小業(yè)主前來(lái)“驗(yàn)收交接”房屋，按照上海公司目前的操作方式，我們會(huì)先要求客戶簽署鑰匙交接書完成房屋交付，然后再進(jìn)行房屋驗(yàn)收，如有瑕疵則進(jìn)入房屋交付后的維修流程，但在業(yè)務(wù)操作中有客戶聘請(qǐng)的律師提出先進(jìn)行實(shí)地查看驗(yàn)收再交接房屋的要求，并提出合同約定為“驗(yàn)收交接”，理應(yīng)先驗(yàn)收后交接，我司認(rèn)為法律并無(wú)強(qiáng)制規(guī)定先驗(yàn)收后交接，而且根據(jù)合同約定房屋交接的前提并不是經(jīng)小業(yè)主驗(yàn)收合格，而是房屋經(jīng)政府機(jī)關(guān)竣工驗(yàn)收備案并獲得實(shí)測(cè)報(bào)告（商業(yè)）或交付使用許可證（住宅），但從文本角度來(lái)看，確實(shí)合同表述為驗(yàn)收交接，所以，建議今后版本修改為“交接”或“辦理交樓手續(xù)”。

三、訴訟中零星問(wèn)題

上海公司目前正在進(jìn)行的五起確認(rèn)購(gòu)房合同解除案件，共同存在一個(gè)問(wèn)題，因客戶預(yù)期付款超過(guò)90日，我司向其公告發(fā)出解除合同函件，客戶在收到解除合同函后將逾期款打入我司帳號(hào)，我司按照公司決定對(duì)該等客戶提起訴訟，所以對(duì)打入賬戶的資金暫時(shí)不予退回，而是在訴訟中一并處理。在訴訟中爭(zhēng)議的問(wèn)題為：在解約后訴訟前客戶已經(jīng)實(shí)際支付了全部的購(gòu)房款，且我司在收到客戶支付的購(gòu)房款后并未退回，被告認(rèn)為我司以行為默認(rèn)了解除后的合同繼續(xù)履行，認(rèn)可了客戶支付房款的行為，要求合同繼續(xù)履行。當(dāng)然我司抗辯認(rèn)為合同已經(jīng)解除且法律對(duì)默認(rèn)有明確規(guī)定，客戶在我司解約后支付價(jià)款并不導(dǎo)致已經(jīng)解除的合同繼續(xù)有效，但從規(guī)范風(fēng)險(xiǎn)角度，建議今后再有此種情形，由于訴訟結(jié)果的不可預(yù)測(cè)性，已經(jīng)打入的款項(xiàng)不輕易退回，但可以書面發(fā)函給客戶，闡明我們不接受履行的意思，避免給法院造成我司同意合同繼續(xù)履行的誤解。

劉歡洋，南京大學(xué)法學(xué)院。