房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制對(duì)策

夏　青　況　婭

房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制對(duì)策

夏青況婭

摘要：從房地產(chǎn)自身特點(diǎn)和其所占用的土地資源的特點(diǎn)的角度來(lái)講，房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展與國(guó)家的宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)息息相關(guān)。房地產(chǎn)企業(yè)必須時(shí)刻關(guān)注宏觀的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)，未雨綢繆。企業(yè)必須對(duì)國(guó)家的政策導(dǎo)向有自己的科學(xué)正確的判斷，根據(jù)政策導(dǎo)向來(lái)預(yù)測(cè)房地產(chǎn)行業(yè)及市場(chǎng)的走向，嚴(yán)格做好房地產(chǎn)項(xiàng)目貸款、項(xiàng)目施工和成品房銷售等一系列生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)工作，來(lái)合理規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn);財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn);風(fēng)險(xiǎn)控制

房地產(chǎn)政策正在發(fā)生切實(shí)轉(zhuǎn)變。往日強(qiáng)硬的行政手段愈發(fā)淡化，而市場(chǎng)的主動(dòng)性被特別強(qiáng)調(diào)。對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控的目標(biāo)也由過(guò)去的短期目標(biāo)轉(zhuǎn)移為中長(zhǎng)期目標(biāo)，發(fā)揮市場(chǎng)的自主調(diào)節(jié)作用，更多考慮市場(chǎng)體系、供求關(guān)系，據(jù)此來(lái)構(gòu)建長(zhǎng)效控制機(jī)制。根據(jù)會(huì)議文件要求，房地產(chǎn)上市公司應(yīng)特別注重增加住宅用地的比例、提高土地容積率。另外，過(guò)去“中央集權(quán)制”統(tǒng)一部署、統(tǒng)一發(fā)令的政策，也轉(zhuǎn)向了“突出地方自主性”。依據(jù)這些影響房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的新政策，房地產(chǎn)上市公司務(wù)必要考慮到其對(duì)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)形成的影響，未雨綢繆，常備不懈，適當(dāng)調(diào)整發(fā)展戰(zhàn)略，做好預(yù)警研究和應(yīng)對(duì)措施。只有這樣，才能在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中獲利。

一、優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)，降低財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)

當(dāng)企業(yè)擁有最低的資本成本時(shí)，就會(huì)具有最佳的資本結(jié)構(gòu)，相應(yīng)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)也最小。房地產(chǎn)上市公司應(yīng)建立合理的資本結(jié)構(gòu)，要把握好負(fù)債的量和度，充分利用資本市場(chǎng)和金融市場(chǎng)，發(fā)揮財(cái)務(wù)杠桿的作用。房地產(chǎn)上市公司只有確定一個(gè)最佳的資本結(jié)構(gòu)，改變單一的融資方式，運(yùn)用組合融資籌集資金、降低資本成本，才能使企業(yè)價(jià)值最大化并減少財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。這就意味著房地產(chǎn)上市公司必須探索新的融資渠道。企業(yè)必須通過(guò)擴(kuò)展融資渠道降低融資成本，更重要的是可以保證資金的供應(yīng)。拓寬融資渠道的方法主要有股權(quán)收購(gòu)、房地產(chǎn)投資銀行、階段性股權(quán)融資、開(kāi)發(fā)商貼息委托貸款等。三中全會(huì)的《決定》文件中也特別指出：“金融改革方面未來(lái)要增加直接融資比重，要推進(jìn)金融創(chuàng)新?！边@也就說(shuō)明可能會(huì)增加融資的方式和渠道，融資成本會(huì)降低。過(guò)去深受限制的信托、PE、股權(quán)融資和包括其他形態(tài)和形式的融資渠道、甚至是海外融資都會(huì)擴(kuò)開(kāi)和拓寬。房地產(chǎn)上市公司應(yīng)抓住這一良好機(jī)遇，調(diào)整自身資本結(jié)構(gòu)以控制財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

二、優(yōu)化組織治理結(jié)構(gòu)，成立風(fēng)險(xiǎn)管理委員會(huì)

在組織結(jié)構(gòu)方面，權(quán)責(zé)分配、權(quán)利制衡關(guān)系應(yīng)在股東大會(huì)、董事會(huì)、監(jiān)事會(huì)和經(jīng)理層之間形成。設(shè)置管理部門時(shí)，建立完善且科學(xué)的內(nèi)部組織結(jié)構(gòu)，部門和崗位應(yīng)合理、有效地設(shè)置，并建立起部門和崗位責(zé)任制度，明確職責(zé)，使內(nèi)部牽制制度建立、健全，便于內(nèi)部控制作用的發(fā)揮。此外，房地產(chǎn)上市公司應(yīng)建成新型治理結(jié)構(gòu)，創(chuàng)設(shè)風(fēng)險(xiǎn)管理委員會(huì)，并同時(shí)在經(jīng)營(yíng)管理系統(tǒng)中對(duì)應(yīng)設(shè)置風(fēng)險(xiǎn)管理部門。

三、投資項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分散

有效控制房地產(chǎn)上市公司財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的另一手段是風(fēng)險(xiǎn)分散。通過(guò)對(duì)項(xiàng)目的規(guī)劃和運(yùn)行方式的調(diào)整，在發(fā)展前景不好的地區(qū)快速退出市場(chǎng)，通過(guò)兼并、合作在優(yōu)勢(shì)區(qū)域?qū)崿F(xiàn)規(guī)?；l(fā)展。具體方法是企業(yè)合作開(kāi)發(fā)項(xiàng)目。為了避免風(fēng)險(xiǎn)，需要更加注重資金的周轉(zhuǎn)，如果銷售情況不是很好，未來(lái)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)將受到影響。在如今的市場(chǎng)條件下，特別是北京、上海、深圳等一線城市，購(gòu)買土地來(lái)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目對(duì)資金的需求量是比較大的。因此房地產(chǎn)上市公司要開(kāi)發(fā)項(xiàng)目拿到土地，幾家公司采取合作共同發(fā)展就成為有效的方法。企業(yè)合作不僅可以分散財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，同樣也可以保持現(xiàn)金流的穩(wěn)定，在銷售情況不理想、回籠資金慢時(shí)，得到后備的補(bǔ)充資金。

四、加強(qiáng)投資項(xiàng)目管理

房地產(chǎn)項(xiàng)目固有開(kāi)發(fā)時(shí)間長(zhǎng)、投資規(guī)模大、與所處地區(qū)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)密切相關(guān)的特點(diǎn)。房地產(chǎn)項(xiàng)目正是因此而被定義為具有高風(fēng)險(xiǎn)的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)。嚴(yán)密的市場(chǎng)調(diào)研是房地產(chǎn)上市公司在進(jìn)行項(xiàng)目投資前必不可少的工作。房地產(chǎn)上市公司應(yīng)聘請(qǐng)專業(yè)人員參與調(diào)研工作，分析項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)和可行性，不能因?yàn)楣芾碚邆€(gè)人的好惡致使項(xiàng)目定位錯(cuò)誤，不再盲目地決策，降低決策風(fēng)險(xiǎn)。開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)的特點(diǎn)也使風(fēng)險(xiǎn)管理中的不確定性增多。所以，企業(yè)要合理縮短項(xiàng)目建設(shè)周期。這不僅使在開(kāi)發(fā)期內(nèi)，由于外界環(huán)境的變化而造成的項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)有效降低，也同樣對(duì)于加快資金周轉(zhuǎn)有利。

五、加強(qiáng)現(xiàn)金流量管理

強(qiáng)化現(xiàn)金流管理要求房地產(chǎn)上市公司進(jìn)行嚴(yán)格的資金預(yù)算管理。不管是制定預(yù)算還是執(zhí)行預(yù)算都必須嚴(yán)格把關(guān)，避免造成資金鏈斷裂。同時(shí)還房地產(chǎn)上市公司人員要樹(shù)立現(xiàn)金流管理意識(shí)，各級(jí)管理人員必須切實(shí)認(rèn)識(shí)到對(duì)于房地產(chǎn)上市公司的生存、發(fā)展來(lái)說(shuō)，加強(qiáng)現(xiàn)金流量管理的重要性，進(jìn)而從戰(zhàn)略地位進(jìn)行現(xiàn)金流量的管理。房地產(chǎn)上市公司還可以縮短項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)期，這樣可以提高資金的使用效率。對(duì)于房地產(chǎn)項(xiàng)目分期開(kāi)發(fā)，或者采取邊建邊銷售的開(kāi)發(fā)管理模式，也能夠有效縮短資金的回籠時(shí)間，加強(qiáng)現(xiàn)金流量管理。(作者單位：重慶理工大學(xué)會(huì)計(jì)學(xué)院)