BOT模式下薊縣大平安村宅基地旅游項(xiàng)目初探

劉輝群+湯麗麗+劉峻源

摘要：本文選取薊縣大平安村宅基地旅游開(kāi)發(fā)項(xiàng)目為研究對(duì)象，引入BOT融資模式，首先對(duì)村莊宅基地BOT模式進(jìn)行分析，提出BOT模式下的運(yùn)作程序和融資方案設(shè)計(jì)；其次通過(guò)財(cái)務(wù)分析論證方案的可行性；最后對(duì)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行識(shí)別和防范，提出了相應(yīng)的措施。

關(guān)鍵詞：BOT模式；宅基地；財(cái)務(wù)分析；風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)

BOT模式是一種利用民營(yíng)資本興建基礎(chǔ)設(shè)施的融資模式。農(nóng)村宅基地使用權(quán)通過(guò)土地使用權(quán)人向投資商、開(kāi)發(fā)商等民間組織授權(quán)，開(kāi)發(fā)投資者對(duì)村莊宅基地上的建筑物和構(gòu)筑物等投入資金發(fā)展農(nóng)家樂(lè)等旅游開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，改造建成后投資人有償經(jīng)營(yíng)一段時(shí)間，用于旅游經(jīng)營(yíng)后將宅基地使用權(quán)交給原所有人，目前村莊宅基地項(xiàng)目建設(shè)中還未廣泛運(yùn)用BOT模式。

一、大平安村宅基地管理及收益現(xiàn)狀

目前，大平安村莊宅基地農(nóng)家樂(lè)經(jīng)營(yíng)的基本模式屬于“農(nóng)戶”單體式，即農(nóng)戶自己提供資金和原材料，對(duì)房屋進(jìn)行修繕和改造，來(lái)經(jīng)營(yíng)農(nóng)家樂(lè)。他們相互之間互不干涉，獨(dú)立經(jīng)營(yíng)，各自承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)，獲取各自的收益，但這樣由于自身認(rèn)識(shí)水平的限制，而且資金和經(jīng)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)有限，使得經(jīng)營(yíng)的農(nóng)家樂(lè)只能停留在小規(guī)模、無(wú)序化的經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)。

至2014年，村內(nèi)有36家經(jīng)營(yíng)農(nóng)家樂(lè)，60 家從事務(wù)農(nóng)，此外還有一些人員從事建筑外出打工和山貨買(mǎi)賣(mài)。開(kāi)展農(nóng)家院經(jīng)營(yíng)每戶平均收入為45000元；務(wù)農(nóng)的收入較低，每戶收入為1.5萬(wàn)。嚴(yán)重制約了村莊后續(xù)資金的投入和可持續(xù)發(fā)展。未來(lái)，尋找切實(shí)可行的宅基地經(jīng)營(yíng)管理模式將成為村民脫貧致富、村莊經(jīng)濟(jì)效益最大化的必然途徑。

二、村莊宅基地BOT模式運(yùn)作設(shè)計(jì)

（一）村莊宅基地BOT模式分析

項(xiàng)目BOT模式運(yùn)營(yíng)的基本內(nèi)容包括：作為準(zhǔn)政府組織機(jī)構(gòu)的村莊宅基地統(tǒng)一管理主體——大平安村委會(huì)，將宅基地的使用權(quán)授權(quán)該項(xiàng)目的投資方，由投資方提供資金在宅基地上進(jìn)行開(kāi)發(fā)建設(shè)，建造完成后投資者進(jìn)行有償?shù)慕?jīng)營(yíng)管理，來(lái)獲取一定收益。在特許經(jīng)營(yíng)期之前，原來(lái)農(nóng)戶的收入按照政策采取補(bǔ)貼方式，同時(shí)農(nóng)戶也可參與其中進(jìn)行就業(yè)，獲取一定的收益，等到特許經(jīng)營(yíng)期之后，將宅基地使用權(quán)交還村委會(huì)，村集體節(jié)省了建設(shè)開(kāi)發(fā)的資金，村民也可從中獲取一定的報(bào)酬。由此看來(lái)，BOT模式在村莊宅基地項(xiàng)目中運(yùn)用的途徑是具有合法性的。

（二）村莊宅基地BOT模式項(xiàng)目的運(yùn)作程序

①由村委會(huì)牽頭，投資方作為項(xiàng)目發(fā)起人，與村委會(huì)和農(nóng)戶協(xié)商，成立大平安村宅基地BOT項(xiàng)目公司。②村委會(huì)與投資方開(kāi)展合同談判，確定特許權(quán)協(xié)議。③大平安村BOT項(xiàng)目公司進(jìn)行前期規(guī)劃準(zhǔn)備，由管理方委托設(shè)計(jì)、施工方承包建設(shè)農(nóng)家樂(lè)基礎(chǔ)設(shè)施和旅游項(xiàng)目。④工程竣工驗(yàn)收后，進(jìn)入項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)階段。由項(xiàng)目公司自主或選擇專(zhuān)業(yè)運(yùn)營(yíng)方進(jìn)行管理，當(dāng)?shù)剞r(nóng)戶協(xié)助參與管理大平安村農(nóng)家樂(lè)及旅游項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)。⑤項(xiàng)目公司按照特許權(quán)協(xié)議中規(guī)定的日期和方式將農(nóng)家樂(lè)基礎(chǔ)設(shè)施和旅游項(xiàng)目移交給村委會(huì)及農(nóng)戶。如下圖所示。

（三）村莊宅基地BOT模式融資方案

大平安村委會(huì)由上級(jí)下?tīng)I(yíng)鎮(zhèn)政府撥款，擬投入1500萬(wàn)資金，其中在特許經(jīng)營(yíng)期內(nèi)，考慮到農(nóng)戶原來(lái)的收入主要由農(nóng)家樂(lè)和務(wù)農(nóng)部分組成，包括農(nóng)家樂(lè)戶均收入約4.5萬(wàn)元，總共36家，務(wù)農(nóng)戶均收入約1.5萬(wàn)元，總共60家，每年總計(jì)收入約252萬(wàn)元；按照政策將特許經(jīng)營(yíng)期內(nèi)的農(nóng)戶總收入進(jìn)行扣除，將其給予農(nóng)戶作為資金補(bǔ)貼，以提高農(nóng)戶參與項(xiàng)目的積極性，剩余的資金直接投入項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)。由此看來(lái)，現(xiàn)有的建設(shè)投入資金不足，需要向銀行系統(tǒng)進(jìn)行一定的資金融資，才能推動(dòng)宅基地項(xiàng)目的建設(shè)開(kāi)發(fā)。

三、村莊宅基地BOT項(xiàng)目的財(cái)務(wù)分析

村莊宅基地BOT項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)成本包括農(nóng)家住宿建設(shè)工程費(fèi)、農(nóng)家美食配套建設(shè)費(fèi)、特色商業(yè)設(shè)施工程費(fèi)、文化體驗(yàn)設(shè)施工程費(fèi)和不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)，總計(jì)1044.77萬(wàn)元；開(kāi)發(fā)費(fèi)用包括管理、銷(xiāo)售和財(cái)務(wù)費(fèi)用，總計(jì)134.91萬(wàn)元，項(xiàng)目總成本費(fèi)用1179.68萬(wàn)元。

關(guān)于項(xiàng)目的總收入問(wèn)題，前期已經(jīng)具備了良好的基礎(chǔ)設(shè)施和房屋設(shè)備，因此在短期內(nèi)改造就能投入運(yùn)行，項(xiàng)目在第一年通過(guò)政府撥款、項(xiàng)目投資方資金以及向銀行貸款融資等方式進(jìn)行，完成農(nóng)家住宅、農(nóng)家美食、特色商業(yè)和文化體驗(yàn)等村莊宅基地項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)，項(xiàng)目擬從第二年投入使用。選取每年游客增長(zhǎng)量為6%計(jì)，來(lái)進(jìn)行村莊宅基地項(xiàng)目的總收入估算，第1年的項(xiàng)目整體收益為442.25萬(wàn)元，以此類(lèi)推，至第9年的項(xiàng)目的整體收益為704.90萬(wàn)元。

同時(shí)，通過(guò)凈現(xiàn)值法、動(dòng)態(tài)投資回收期、內(nèi)部收益率等動(dòng)態(tài)經(jīng)濟(jì)收益分析得出，該項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)周期在第4年的凈現(xiàn)值大于零，說(shuō)明在特許經(jīng)營(yíng)期范圍內(nèi)該項(xiàng)目可?。籅OT項(xiàng)目基準(zhǔn)動(dòng)態(tài)投資回收期為4年，而該村莊動(dòng)態(tài)投資回收期Pt=（3-1）+（1180-811）/395=2+0.9≈3年<4年，該項(xiàng)目可行；通過(guò)Tt的計(jì)算模型，該項(xiàng)目的特許經(jīng)營(yíng)期為4年。通過(guò)財(cái)務(wù)層面的分析，項(xiàng)目投資方是可以獲取足夠收益的，證明該項(xiàng)目融資方案在財(cái)務(wù)層面是可行的。

四、村莊宅基地BOT項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別

通過(guò)項(xiàng)目核對(duì)表法對(duì)本項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行識(shí)別，得到該項(xiàng)目中的風(fēng)險(xiǎn)因素包括政治風(fēng)險(xiǎn)、建設(shè)風(fēng)險(xiǎn)、經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)、環(huán)保風(fēng)險(xiǎn)、運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)、利益相關(guān)者風(fēng)險(xiǎn)和不可抗力風(fēng)險(xiǎn)。

同時(shí)，通過(guò)運(yùn)用yaahp層次分析法軟件，對(duì)大平安村宅基地BOT項(xiàng)目這些風(fēng)險(xiǎn)因素進(jìn)行兩兩比較。在整個(gè)項(xiàng)目投入、運(yùn)營(yíng)到管理過(guò)程中，政治風(fēng)險(xiǎn)、建設(shè)風(fēng)險(xiǎn)和運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)這三類(lèi)的因素最大。在后期應(yīng)當(dāng)重點(diǎn)規(guī)避防范，如針對(duì)政治風(fēng)險(xiǎn)，做好全面的分析，要做好各個(gè)環(huán)節(jié)的保險(xiǎn)措施，給予其他參與方一定的優(yōu)惠政策；針對(duì)建設(shè)風(fēng)險(xiǎn)，在項(xiàng)目的前期要處理好村莊宅基地現(xiàn)場(chǎng)的維護(hù)、管理工作；對(duì)于施工質(zhì)量、進(jìn)度以及安全所造成的建設(shè)風(fēng)險(xiǎn)，應(yīng)選擇等級(jí)較高的項(xiàng)目公司和運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)協(xié)作，將各個(gè)層面的人群參與到項(xiàng)目的規(guī)劃建設(shè)、運(yùn)營(yíng)管理之中。

五、結(jié)語(yǔ)

BOT 模式運(yùn)用到宅基地農(nóng)家樂(lè)及旅游開(kāi)發(fā)項(xiàng)目上是一個(gè)值得深入研究的課題，其在理論上是可行的；該項(xiàng)目通過(guò)由開(kāi)發(fā)企業(yè)成立項(xiàng)目公司，對(duì)宅基地項(xiàng)目進(jìn)行農(nóng)家樂(lè)開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)，村委會(huì)通過(guò)引入BOT融資模式，在特許經(jīng)營(yíng)期內(nèi)選擇專(zhuān)業(yè)的管理公司來(lái)運(yùn)營(yíng)，經(jīng)營(yíng)期結(jié)束后，把宅基地上建設(shè)的建筑物、構(gòu)筑物等設(shè)施無(wú)償移交給農(nóng)村集體組織。從分析證明，這種在大平安村宅基地項(xiàng)目中建立的BOT運(yùn)作模式，不僅盤(pán)活了存量土地，帶動(dòng)大平安村莊旅游和經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，尋求了村莊可持續(xù)發(fā)展的新路徑。（作者單位：1.天津商業(yè)大學(xué)；2. 天津大學(xué)）

參考文獻(xiàn)：

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