住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金的使用及管理淺談

閆亞偉

摘要：住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金是由住宅的業(yè)主交存的、屬于業(yè)主所有的專(zhuān)用基金。住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金的設(shè)立目的是為了保障住宅在使用過(guò)程中的維修花費(fèi)，但在實(shí)際的運(yùn)作過(guò)程中卻出現(xiàn)了很多問(wèn)題。為了讓住宅專(zhuān)項(xiàng)基金的使用與管理能夠真正起到作用，切實(shí)起到減輕住宅維修的資金壓力，需要做到轉(zhuǎn)變管理理念、跨部門(mén)協(xié)作決策、完善考評(píng)監(jiān)督機(jī)制等，只有完善的住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金管理制度，才能物盡其用，讓資金用在住宅重建、修理、改造工作中去。

關(guān)鍵詞：住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金;管理;濫用

住宅的使用年限越長(zhǎng)，住宅的公共設(shè)施和公有部分的老化現(xiàn)象就越發(fā)嚴(yán)重。從二十世紀(jì)八九十年代起，最早的一批住宅從建設(shè)之初歷經(jīng)了四五十年的時(shí)間，這樣的住宅逐漸面臨小修、大修甚至改造重建的問(wèn)題。隨著時(shí)間的推移，一批批的住宅都將逐步加入待修的隊(duì)列中去。商品房的維修耗資巨大，然而如果不對(duì)住宅進(jìn)行維修，業(yè)主就會(huì)面臨生活不便、居住條件下降、房產(chǎn)難以保值的問(wèn)題。住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金就是為解決這個(gè)問(wèn)題而設(shè)定。但是在實(shí)際生活中，住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金的使用卻亂象頻生。為了解決這個(gè)問(wèn)題，先要對(duì)住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金進(jìn)行了解和分析，對(duì)亂象產(chǎn)生的原因進(jìn)行探討，才能最終提出針對(duì)性的解決意見(jiàn)。

一、住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金的制度介紹與發(fā)展現(xiàn)狀

（一）住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金制度

我國(guó)住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金制度的起源可以追溯到上個(gè)世紀(jì)九十年代《住宅共用部分共用設(shè)施設(shè)備維修基金管理辦法》的發(fā)布，它是我國(guó)現(xiàn)代住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金制度的雛形。2008年頒布的《住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金管理辦法》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)為“管理辦法”）則是我國(guó)住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金制度正式建立的標(biāo)志。除此之外，地方政府根據(jù)中央頒布的管理辦法，根據(jù)各地情況的不同，做出了更細(xì)節(jié)化本土化的配套措施。這些地方政策與中央頒布的管理辦法一起構(gòu)成了我國(guó)住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金制度。

（二）住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金制度的發(fā)展現(xiàn)狀

由管理辦法可知，我國(guó)的住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金可以由政府代管也可以由業(yè)主自管。但在實(shí)踐中由于我國(guó)業(yè)主組織管理水平的落后，大部分的住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金是由政府代管的。當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)管理部門(mén)主要負(fù)責(zé)我國(guó)住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金的管理，但該部門(mén)的主要工作是房地產(chǎn)宏觀調(diào)控，住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金不是主要職責(zé)。因此，在管理層面，住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金實(shí)際上缺乏專(zhuān)門(mén)的管理機(jī)構(gòu)。在實(shí)踐層面，住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金經(jīng)常面臨缺乏財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)統(tǒng)計(jì)的問(wèn)題和具體管理部門(mén)劃分不清楚的問(wèn)題。更談不上住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金的保值和監(jiān)督了。

從數(shù)據(jù)上看，全國(guó)660個(gè)城市中，住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金的籌集額超過(guò)一千六百億元，并且還在不斷的增加中。但是資金的結(jié)構(gòu)存在不平衡的問(wèn)題：新設(shè)小區(qū)的住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金籌措容易、金額較高，但部分老舊小區(qū)的住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金面臨用盡的困境，并且續(xù)籌艱難。

二、住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金管理面臨的困境

（一）住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金管理理念選擇困境

住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金的管理理念一直存在爭(zhēng)論。現(xiàn)有的管理理念分為兩種，一種是按照誰(shuí)所有誰(shuí)管理的理念，認(rèn)為業(yè)主才是住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金的管理人。只有自己才是自身利益的最佳判斷者，從這個(gè)理論出發(fā)，只有業(yè)主或業(yè)主組成的委員會(huì)才能真正利用好這筆資金。另一種理念是大政府思路，也就是說(shuō)應(yīng)該把這筆資金的管理權(quán)上交給地方政府，因?yàn)槟壳耙詷I(yè)主的自治水平，是不足以實(shí)現(xiàn)業(yè)主自治管理的，因此應(yīng)當(dāng)由地方政府部門(mén)進(jìn)行代管。除此之外，地方政府還擁有一定的行政權(quán)力，能夠在資金提取問(wèn)題上發(fā)揮作用，進(jìn)行追責(zé)。但大政府的問(wèn)題在于管理住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金畢竟不是政府的傳統(tǒng)職能，地方政府的管理水平也存在不足，所以住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金的管理理念一直存在爭(zhēng)議，實(shí)踐中，大部分住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金遵循的是大政府管理原則。

（二）住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金管理集體決策困境

我國(guó)住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金還面臨著集體決策的困境。在使用住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金時(shí)，按照相關(guān)法律，需要“雙三分之二”的業(yè)主表決通過(guò)才可以進(jìn)行提取。實(shí)踐中“雙三分之二”的標(biāo)準(zhǔn)很難達(dá)到，一方面，不是所有的業(yè)主都關(guān)心住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金的使用問(wèn)題，不少業(yè)主由于各項(xiàng)原因根本不行使表決權(quán)，這就使一部分投票權(quán)被棄置。另一方面，業(yè)主們的利益和訴求并不完全一致，比如在電梯的安裝問(wèn)題上，低樓層業(yè)主和高樓層業(yè)主的利益就產(chǎn)生了沖突，在沒(méi)有特別的好處為前提的情況下，低樓層業(yè)主不太可能同意電梯的修建。這樣一來(lái)“雙三分之二”的要求就永遠(yuǎn)不可能達(dá)成，住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金的提取就此被擱置。

（三）住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金管理濫用資金困境

我國(guó)住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金還存在著濫用的情況，這種情況分為合法的濫用和違法的濫用兩種。前一種情況往往發(fā)生在部分業(yè)主急于修繕住宅、解決基礎(chǔ)設(shè)施出現(xiàn)的問(wèn)題，不考慮長(zhǎng)期修繕計(jì)劃，花費(fèi)高昂代價(jià)去修繕問(wèn)題，這種情況下住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金雖然被浪費(fèi)，但還在法律允許的范圍內(nèi);另一種情況是部分業(yè)主套用、冒領(lǐng)維修資金，以多開(kāi)發(fā)票的方式，或者干脆整個(gè)業(yè)主委員會(huì)以擅自提取的方式濫用住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金。在實(shí)踐中就經(jīng)常發(fā)生業(yè)主委員會(huì)成員雇傭自己的親朋好友進(jìn)行住宅基礎(chǔ)設(shè)施的修繕，或?qū)⑿蘅樄こ贪l(fā)包給有利益牽連的公司進(jìn)而套取住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金的事情，這就是典型的對(duì)住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金的濫用行為。

（四）住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金使用業(yè)主信任困境

業(yè)主自治管理住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金的前提是業(yè)主充分信任業(yè)主委員會(huì)。但在實(shí)踐中，大多數(shù)住宅小區(qū)的業(yè)主并不信任自己小區(qū)的業(yè)主委員會(huì)，比起自己小區(qū)的業(yè)主委員會(huì)，業(yè)主們對(duì)地方政府的信賴(lài)反而更多。不僅如此，超過(guò)半數(shù)以上的物業(yè)從業(yè)人員也更加信任地方政府作為住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金的管理者。業(yè)主和物業(yè)從業(yè)人員不信任業(yè)主委員會(huì)的理由有不相信業(yè)主委員會(huì)人員的專(zhuān)業(yè)度、缺乏監(jiān)督機(jī)制等，總體來(lái)說(shuō)，住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金要想從大政府轉(zhuǎn)變?yōu)闃I(yè)主自治還需要解決業(yè)主們的信任危機(jī)。

三、完善住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金的使用與管理制度的建議

（一）轉(zhuǎn)變住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金管理理念

大政府管理的住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金管理理念的問(wèn)題在現(xiàn)階段已經(jīng)凸顯，政府工作人員顯然不可能對(duì)每一個(gè)住宅的維修情況進(jìn)行跟蹤管理，建立財(cái)務(wù)檔案，而房管部門(mén)的主要職責(zé)也不包括住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金的管理。如果要政府設(shè)立專(zhuān)門(mén)機(jī)構(gòu)和專(zhuān)門(mén)的政府人員進(jìn)行住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金的管理，在成本上不太經(jīng)濟(jì)。最好的方式依舊是業(yè)主自治，這也符合政府“還權(quán)于民”的發(fā)展政策。為了從大政府管理過(guò)渡到業(yè)主自治，就需要推進(jìn)業(yè)主委員會(huì)的創(chuàng)立，落實(shí)業(yè)主委員的獨(dú)立法人資格，對(duì)業(yè)主委員會(huì)的人員進(jìn)行培訓(xùn)，最終轉(zhuǎn)變住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金的管理理念。

（二）建立跨部門(mén)工作制度，提高集體決策效率

為了解決集體決策困境，一方面，要?jiǎng)?chuàng)新表決的方式，讓表決更加方便化、數(shù)字化，降低表決需要的時(shí)間成本。這樣一些不方便當(dāng)面表決的業(yè)主和怕麻煩的業(yè)主就能夠有更多的機(jī)會(huì)加入到表決程序中去，減少棄權(quán)投票的產(chǎn)生。另一方面，也要?jiǎng)?chuàng)立更加靈活的表決制度，降低“雙三分之二”的表決難度，可以加入類(lèi)似委托表決、異議表決、默認(rèn)表決的方式，盡量促成表決事項(xiàng)，防止大量表決事項(xiàng)被擱置。

（三）細(xì)化維修資金使用制度，避免濫用資金

對(duì)待合法濫用的情況，可以采取提高資金使用透明度的方式加以杜絕。住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金的管理在未來(lái)必然會(huì)納入到智慧城市發(fā)展計(jì)劃之中，在智慧城市的建設(shè)之中，可以運(yùn)用信息技術(shù)的手段搭建住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金的專(zhuān)有平臺(tái)，將住宅專(zhuān)項(xiàng)資金的流動(dòng)數(shù)字化、智能化、透明化，并且可以開(kāi)通查詢(xún)通道，讓業(yè)主們交得明白，用得放心，還能進(jìn)行實(shí)時(shí)監(jiān)督。業(yè)主們通過(guò)智慧物業(yè)可以更好地參與到小區(qū)的完善和建設(shè)中去。對(duì)待違法的濫用資金，小區(qū)業(yè)主要善于運(yùn)用法律的武器，收集證據(jù)，積極去法院進(jìn)行起訴，快速追回資金。

（四）建立公告考評(píng)機(jī)制，完善監(jiān)督制度

不管是大政府的管理理念還是業(yè)主自治的管理理念，建立住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金的公告考評(píng)機(jī)制都有利于提高住宅專(zhuān)項(xiàng)資金的使用成效。公告考評(píng)機(jī)制應(yīng)該以半年或一年為時(shí)間節(jié)點(diǎn)，對(duì)公告時(shí)間段內(nèi)的住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金的使用進(jìn)行考評(píng)，可以細(xì)分為使用程序是否合規(guī)、資金撥付是否及時(shí)、是否嚴(yán)格執(zhí)行修繕工程、修繕質(zhì)量如何、業(yè)主滿意度等幾個(gè)維度，讓全體業(yè)主進(jìn)行打分，以最后得分來(lái)衡量政府或業(yè)主委員會(huì)的管理成效，據(jù)分?jǐn)?shù)決定管理人的管理水平，督促他們真正站在業(yè)主角度進(jìn)行住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金的管理和使用。

四、結(jié)語(yǔ)

本文從介紹住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金制度的歷史和現(xiàn)狀出發(fā)，分析了現(xiàn)階段住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金制度產(chǎn)生的問(wèn)題和困境，比如住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金管理理念選擇困境、住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金管理集體決策困境、住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金管理濫用資金困境。針對(duì)這些困境，本文提出了轉(zhuǎn)變住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金管理理念、細(xì)化維修資金使用制度和建立公告考評(píng)機(jī)制的建議，這些建議已經(jīng)在不同的地方得到了應(yīng)用，是我國(guó)住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金的未來(lái)發(fā)展方向。

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（作者單位：萊西市住房資金服務(wù)中心）