房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期波動(dòng)影響因素及對策探討

魏正磊

【摘要】房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展較為特殊，其周期波動(dòng)受到諸多因素影響，市場、政策及經(jīng)濟(jì)因素等環(huán)境變化都會對房地產(chǎn)業(yè)帶來極大變動(dòng)，導(dǎo)致該產(chǎn)業(yè)波動(dòng)較大。進(jìn)而對國民經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生系列影響。基于此，本文對房地產(chǎn)周期波動(dòng)影響因素進(jìn)行簡要分析，并就房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展提出了一點(diǎn)淺見。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn);經(jīng)濟(jì)周期;相關(guān)因素

在我國國民經(jīng)濟(jì)體系中，房地產(chǎn)業(yè)與經(jīng)濟(jì)體系中的相關(guān)產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)性較強(qiáng)，房地產(chǎn)業(yè)的大幅波動(dòng)會對經(jīng)濟(jì)發(fā)展造成極大影響，并有可能引發(fā)系列金融風(fēng)險(xiǎn)。因此，保證房地產(chǎn)業(yè)穩(wěn)健發(fā)展至關(guān)重要。與其他行業(yè)發(fā)展有很大不同，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展較為特殊，有著明顯的經(jīng)濟(jì)周期，而對房地產(chǎn)業(yè)影響較大的因素很多，主要涉及到市場、政策及經(jīng)濟(jì)形勢等，導(dǎo)致房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)周期波動(dòng)明顯。要確保房地產(chǎn)業(yè)穩(wěn)健發(fā)展，就應(yīng)當(dāng)對經(jīng)濟(jì)周期準(zhǔn)確預(yù)判，對房地產(chǎn)業(yè)市場做好統(tǒng)籌規(guī)劃，使房地產(chǎn)業(yè)的增長速度符合市場需求，這對推動(dòng)我國經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展具有重要意義。

1、影響房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期波動(dòng)的主要因素

房地產(chǎn)業(yè)與土地有關(guān)，有著地域性特點(diǎn)，而歸根到底，房地產(chǎn)業(yè)與經(jīng)濟(jì)發(fā)展住房需求有關(guān)，促進(jìn)特定的經(jīng)濟(jì)周期形成。房地產(chǎn)是一項(xiàng)固定資產(chǎn)，在通貨膨脹的情況下具有保增增值功能，因而受到人們的關(guān)注?？傮w而言，影響房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期波動(dòng)的主要因素包括如下幾個(gè)方面：

1.1市場因素影響

作為一種特殊的商品，房地產(chǎn)業(yè)兼有投資與居住功能，在市場經(jīng)濟(jì)環(huán)境下，這類商品同樣受供求關(guān)系的影響較深。供大于求時(shí)，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展緩慢，房地產(chǎn)業(yè)的價(jià)值出現(xiàn)下滑;而供不應(yīng)求時(shí)，會對房地產(chǎn)業(yè)形勢有利，引起房價(jià)上漲，房地產(chǎn)業(yè)利潤大增，刺激各類資本進(jìn)入其中。在我國城鎮(zhèn)化進(jìn)程中，大批農(nóng)民向城鎮(zhèn)轉(zhuǎn)移，在城鎮(zhèn)需要擁有居住之所，一部分人有購買能力的選擇了所在地城鎮(zhèn)購置房產(chǎn)，用于居住或投資之用，他們是市場購買的主體。而另一部分出于改善居住條件的需要，也在購買房產(chǎn)，使房地產(chǎn)市場不斷擴(kuò)大。

1.2政策因素影響

由于房地產(chǎn)業(yè)在經(jīng)濟(jì)體系中較為特殊，對眾多產(chǎn)業(yè)發(fā)展影響較大，為了促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，國家會運(yùn)用政策調(diào)控工具對房地產(chǎn)市場進(jìn)行宏觀調(diào)控，引導(dǎo)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展。在房地產(chǎn)過熱時(shí)，國家會通過擴(kuò)大供地規(guī)模、增加房地產(chǎn)供應(yīng)，縮小信貸規(guī)模，提高貸款利率等方式，市場房源增多，購買成本增加，通過限購、限貸等方式，讓市場購買力減少，從而讓房市降溫。而在房地產(chǎn)市場下降嚴(yán)重，對經(jīng)濟(jì)影響較大，需要刺激房地產(chǎn)業(yè)拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展時(shí)，政策導(dǎo)向?qū)霈F(xiàn)轉(zhuǎn)型，如擴(kuò)大貨幣投放，取消限購限貸政策，降低貸款利率，實(shí)行稅費(fèi)減免等系列措施，鼓勵(lì)房地產(chǎn)市場發(fā)展。從而導(dǎo)致房地產(chǎn)業(yè)形成了一個(gè)特殊的政策周期。

1.3經(jīng)濟(jì)因素影響

一個(gè)家庭購買房子往往傾注了一家人的全部積儲，外加若干年的房貸負(fù)債，才能實(shí)現(xiàn)。因此，家庭經(jīng)濟(jì)條件是影響購買力的決定性因素，對房地產(chǎn)業(yè)有著極大地制約。一部分家庭雖然在城鎮(zhèn)就業(yè)，但無力購買住房，主要是受經(jīng)濟(jì)條件限制，沒有經(jīng)濟(jì)能力購買。而一旦具備有經(jīng)濟(jì)能力，極有想法去實(shí)現(xiàn)購房愿望。此外，房地產(chǎn)相關(guān)的經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)發(fā)展?fàn)顩r也會對房地產(chǎn)發(fā)展有著極大影響。如新型建筑材料的研發(fā)與應(yīng)用，建筑設(shè)備的投入與使用，會極大地提高房地產(chǎn)建設(shè)質(zhì)量，縮小建設(shè)周期，減少項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)，加快房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展，有利于房地產(chǎn)項(xiàng)目快速建成，投入市場。

2、推進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性發(fā)展的具體對策

2.1做好市場調(diào)查，順應(yīng)市場需求

房地產(chǎn)業(yè)與社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展休戚相關(guān)，對經(jīng)濟(jì)影響很大。由于房地產(chǎn)在地域上的獨(dú)特性，各地在發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)時(shí)，必須充分考慮區(qū)域因素，對本區(qū)域的市場狀況進(jìn)行周密調(diào)查，了解市場行情，如本地的住房需求多少，可供房源多少，需工多少時(shí)間“去庫存”，如何盡可能滿足市場需求等等。只有以市場需求為導(dǎo)向，順應(yīng)市場，才能獲得投資上的成功，促進(jìn)區(qū)域社會經(jīng)濟(jì)和諧發(fā)展。反之，如果盲目入市，對市場需求把握不準(zhǔn)，導(dǎo)致房地產(chǎn)市場供需平衡失調(diào)，將會對經(jīng)濟(jì)發(fā)展造成極大危害，影響社會經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定性。

2.2運(yùn)用好各項(xiàng)政策，維護(hù)房地產(chǎn)市場穩(wěn)定

在我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展中，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展受宏觀政策的影響很大。要推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)穩(wěn)定發(fā)展，必須綜合運(yùn)用好各項(xiàng)宏觀政策，做好宏觀調(diào)控，減少房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)幅度，縮短經(jīng)濟(jì)周期，防止房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)對社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展產(chǎn)生較大影響。為此，必須運(yùn)用好如下政策：一是加強(qiáng)土地管理，科學(xué)運(yùn)用土地政策。土地是有限的資源，要對城鄉(xiāng)土地進(jìn)行統(tǒng)籌規(guī)劃，對城鎮(zhèn)建設(shè)規(guī)模進(jìn)行總體控制，根據(jù)各地發(fā)展?fàn)顩r做好科學(xué)用地預(yù)測，防止盲目城鎮(zhèn)建設(shè)擴(kuò)大，特別是加強(qiáng)房地產(chǎn)用地嚴(yán)格管控。二是加強(qiáng)信貸管理。要大力支持居民自住房購買信貸，對居民購置首套、改善性住房要提供信貸利率優(yōu)惠，對其購買行為進(jìn)行鼓勵(lì);而對投資購房進(jìn)行限貸，防止炒房行為發(fā)生。三是運(yùn)用好財(cái)稅政策進(jìn)行調(diào)節(jié)。對購買住房實(shí)行稅費(fèi)減免政策，鼓勵(lì)居民購買;對出售住房課以重稅，限止居民利用住房進(jìn)行投資投機(jī)行為，運(yùn)用稅費(fèi)政策進(jìn)行購銷調(diào)控。四是靈活運(yùn)用“限購”政策。要保證人口合理流動(dòng)，對人口流動(dòng)制定發(fā)展規(guī)劃，進(jìn)行政策引導(dǎo)、產(chǎn)業(yè)引導(dǎo)，使人口就近向城鎮(zhèn)集中。要控制大城市規(guī)模，減輕人口轉(zhuǎn)移壓力，要靈活運(yùn)用限購政策，對房地產(chǎn)供求進(jìn)行調(diào)節(jié)，促進(jìn)區(qū)域經(jīng)濟(jì)和諧發(fā)展。

2.3大力發(fā)展經(jīng)濟(jì)，努力改善民生

隨著居民收入不斷增長，人們對居住需求也會發(fā)生改變。在“衣、食、住、行”中，“住”在人們心中占據(jù)著極其重要的位置。只有經(jīng)濟(jì)發(fā)展，才能保證居民收入增長，居民才會在居住條件改善上想心思，有能力購置房產(chǎn)。如果經(jīng)濟(jì)下行嚴(yán)重，居民收入不保，即使購置了房產(chǎn)，后期的房貸無法償還，將會帶來系列鏈鎖反應(yīng)，影響社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展的穩(wěn)定性。因此，各級政府要大力發(fā)展經(jīng)濟(jì)，擴(kuò)大就業(yè)，就近安排本地勞動(dòng)力就業(yè)，努力改善民生，讓居民收入有保障，不斷獲得積累，增加住房購買力，有利于房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)良性發(fā)展。要引導(dǎo)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移，將部分勞動(dòng)力需求密集的產(chǎn)業(yè)從大城市向小城鎮(zhèn)、勞動(dòng)力資源豐富的農(nóng)村地區(qū)轉(zhuǎn)移，使大城市的住房需求趨于平衡，減輕大城市的住房環(huán)境壓力，讓中小城市與農(nóng)村獲得更多的發(fā)展機(jī)會，促進(jìn)這類地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展與房地產(chǎn)業(yè)穩(wěn)定增長。

結(jié)語：

房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展模式較為特殊，與區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展有很大關(guān)系，同時(shí)，對區(qū)域發(fā)展有很大影響。房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期波動(dòng)與國家政策、市場供求及經(jīng)濟(jì)發(fā)展有很大關(guān)系。要保持房地產(chǎn)業(yè)穩(wěn)健發(fā)展，必須對房地產(chǎn)市場進(jìn)行科學(xué)預(yù)判，運(yùn)用好宏觀政策，要大力發(fā)展經(jīng)濟(jì)，增加居民收入，才能有利于房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)良性循環(huán)。

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