土地使用權(quán)到期引發(fā)中國居民產(chǎn)權(quán)焦慮

中國多個富裕城市住宅土地使用權(quán)即將到期以及一項對房主收費以續(xù)期的有爭議計劃的出臺，引爆了中國一直在發(fā)酵的物權(quán)問題。

1949年內(nèi)戰(zhàn)結(jié)束后，執(zhí)掌政權(quán)的中共廢除了土地和財產(chǎn)所有權(quán)。推動中國經(jīng)濟起飛的1980年代的農(nóng)業(yè)改革以及1990年代的住房私有化，留下了一個土地使用權(quán)出讓、租用的拼拼湊湊的局面，沒有規(guī)定完整所有權(quán)。

隨著中國東部城市溫州部分20年期限的住宅土地使用權(quán)即將到期，這類不到位的權(quán)宜措施在經(jīng)濟不景氣之際再度成為人們關(guān)注的焦點。在深圳以及其他沿海城市，上世紀90年代出讓的土地使用權(quán)也將很快到期——盡管更為普遍的70年產(chǎn)權(quán)意味著，大多數(shù)這一代的城市房主將把這一問題留給自己的后代。

根據(jù)市政府的一份文件，溫州要求房主支付最高相當于房價三分之一的費用為土地使用權(quán)續(xù)期，這在中國各地引發(fā)了強烈抗議。2007年頒布的《物權(quán)法》（Property Law）規(guī)定，住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的，自動續(xù)期，但并未具體說明續(xù)期標準。

當時，“在這一問題上，專家和人大代表意見分歧非常大，”北京航空航天大學（Beihang University）物權(quán)法專家周友軍說，“為了加快物權(quán)法的制定，他們決定擱置這些爭議。當時的想法是等等看，但沒想到這一問題這么快就出現(xiàn)了。”

長期使用權(quán)在許多國家都很常見，但都伴有完善的續(xù)期程序。但在中國，相對較新的產(chǎn)權(quán)法律概念為爭議及不同的解釋開啟了大門。許多中國人購買房產(chǎn)的期望是，長期使用權(quán)將來能轉(zhuǎn)化為完整所有權(quán)。

“這一法律空白促使人們重新審視自己名下財產(chǎn)權(quán)的不確定性，”廣州社科院研究員史嘯虎說，“這種立法上的空白對一個法治國家而言簡直難以想象?！?/p>

在農(nóng)村，一波土地使用權(quán)到期的前景可能被證明更加棘手。大多數(shù)中國農(nóng)民耕種的土地都是30年使用權(quán)（從1980年代后期至1990年代后期算起），這些使用權(quán)通常由家庭、村或集體所有，幾乎從不歸個人所有。

近10年前，中國土地改革派未能實現(xiàn)完整土地所有權(quán)的制度化，盡管他們推動實現(xiàn)了農(nóng)村土地使用權(quán)的合法流轉(zhuǎn)。

改革派認為，如果沒有財產(chǎn)權(quán)，農(nóng)民和城市居民在面對房屋、土地被以很少賠償或無償征收時，都無法拿起法律武器保護自己的財產(chǎn)。