商品住房市場模擬預(yù)測模型及其應(yīng)用
——以南寧市為例

黃軻，胡振章，張永玲（南寧市住房保障和房產(chǎn)管理局信息中心，廣西南寧530000）

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商品住房市場模擬預(yù)測模型及其應(yīng)用
——以南寧市為例

黃軻，胡振章，張永玲
（南寧市住房保障和房產(chǎn)管理局信息中心，廣西南寧530000）

摘要：本文從經(jīng)典“供給—需求”框架出發(fā)，通過分析決定商品住房市場供給、需求、價格的因素，引進城市經(jīng)濟因素和政策因素，采用1999—2014年南寧市商品住房市場相關(guān)數(shù)據(jù)，構(gòu)造了商品住房市場模擬預(yù)測模型，刻畫商品住房市場運行的動態(tài)結(jié)構(gòu)。研究結(jié)果顯示，各模型樣本內(nèi)模擬情況良好，模型殘差均為零均值同方差平穩(wěn)序列，總體預(yù)測性能較好。

關(guān)鍵詞：新建商品住房市場；模擬預(yù)測模型；供給；需求；南寧市

一、引言

1999年以來，南寧市商品住房市場進入快速發(fā)展時期。特別是2004年以來，商品住房市場運行突出表現(xiàn)為新建住房價格整體上持續(xù)快速上升、銷售面積快速增長、房地產(chǎn)開發(fā)投資活躍、房地產(chǎn)經(jīng)濟與地區(qū)國民經(jīng)濟發(fā)展不協(xié)調(diào)等特點和問題。

為了進一步提高市場預(yù)測精度，協(xié)助房地產(chǎn)主管部門深刻把握南寧市商品住房市場運行規(guī)律，促進南寧市房地產(chǎn)市場健康可持續(xù)發(fā)展，南寧市住房保障和房產(chǎn)管理局信息中心成立“南寧市房地產(chǎn)監(jiān)測預(yù)警預(yù)測研究”課題組。作為其課題組成員，我們基于現(xiàn)代計量經(jīng)濟理論建立計量經(jīng)濟模型，設(shè)計研制“南寧市商品住房市場模擬預(yù)測模型”，對商品住房市場做模擬和預(yù)測，以實現(xiàn)市場早期預(yù)警監(jiān)測。目前，由于房地產(chǎn)市場監(jiān)測預(yù)測實務(wù)領(lǐng)域尚沒有針對南寧市商品住房市場研制開發(fā)的市場模型，因此該模型的開發(fā)設(shè)計，能夠豐富南寧市房地產(chǎn)市場預(yù)警預(yù)報研究成果，填補該領(lǐng)域空白，具有較為重要的實踐和政策意義。

文章結(jié)構(gòu)安排如下：第二部分是文獻評論，簡要評論在房地產(chǎn)市場模擬預(yù)測方面已有文獻的技術(shù)路線和主要結(jié)論；第三部分介紹本文預(yù)測模型的設(shè)計思路、數(shù)據(jù)來源，以及案例城市商品住房市場和城市經(jīng)濟運行基本情況回顧；第四部分是預(yù)測模型設(shè)定和模型參數(shù)估計，并給出預(yù)測結(jié)果；最后是本文的結(jié)論、不足與值得拓展的內(nèi)容。

二、文獻評論

已有的研究具有以下特點：第一，已有研究多基于系統(tǒng)動力學(xué)仿真模型，系統(tǒng)動力學(xué)建模的優(yōu)點在于能夠處理高階次、非線性、復(fù)雜反饋的系統(tǒng)問題，但這種建模方式應(yīng)用在房地產(chǎn)市場研究領(lǐng)域，需要研究員深刻把握市場的動態(tài)結(jié)構(gòu)，而由于數(shù)據(jù)不完整、市場不完善等原因?qū)嶋H上很難做到這一點。另外，系統(tǒng)動力學(xué)建模過程復(fù)雜，刻畫的市場模型不夠直觀，不易解釋經(jīng)濟含義。第二，已有研究大多將房地產(chǎn)市場做整體分析，缺少對房地產(chǎn)市場中最重要的商品住房市場的專門分析。第三，對房地產(chǎn)市場的模擬預(yù)測建模更多集中于房價，缺少對市場價格、需求、供給等幾個主要方面全面的模擬與預(yù)測。第四，許多研究在模型構(gòu)建和參數(shù)確定上主觀性較大，沒有交代基本參數(shù)和模型初始值的確定過程。

通過對文獻的評論我們實際上已經(jīng)說明，本文與已有研究的不同之處：第一，我們使用計量經(jīng)濟學(xué)中經(jīng)濟含義更為直觀、形式更為靈活的單方程模型建模，分別建立供給、需求和價格三個模型。在實際建模中，通過不斷修正模型，使模型對歷史數(shù)據(jù)擬合較好，避免先驗的決定市場動態(tài)結(jié)構(gòu)的問題。第二，我們以南寧市為案例城市，集中研究商品住房市場的動態(tài)結(jié)構(gòu)，并給出對新建商品住房市場最核心的方面供給、需求和價格的模擬和預(yù)測。

三、設(shè)計思路與數(shù)據(jù)說明

1、模型設(shè)計思路

商品住房市場運行狀況主要由供求關(guān)系決定，供求關(guān)系是決定價格的基礎(chǔ)，因此，能夠抓住市場本質(zhì)的市場模型需要從市場供需狀況出發(fā)，構(gòu)建一套完整的市場監(jiān)測指標體系：一是描述市場運行的核心方面供給側(cè)、需求側(cè)和交易價格；二是量化說明供給、需求和價格的決定因素，描述以上三個方面的動態(tài)結(jié)構(gòu)，模擬其歷史過程并預(yù)測未來軌跡。基于這種考慮，本文的基本思路是，將商品住房市場分解為價格、供給、需求三個可觀測模塊，每個模塊內(nèi)含相關(guān)市場指標，建立市場監(jiān)測指標體系，然后構(gòu)造計量經(jīng)濟學(xué)模型，模型內(nèi)包含供給、需求、價格的決定因素，最后進行模擬與預(yù)測。同時商品住房市場不是孤立的市場，與地方經(jīng)濟和宏觀經(jīng)濟等基本面因素關(guān)系緊密并受其影響，因此我們設(shè)置了相應(yīng)的人口、經(jīng)濟指標反映經(jīng)濟基本面對商品住房市場的影響（見圖1、表1）。

圖1　商品住房市場運行及其外部環(huán)境

表1　市場指標符號及說明

2、數(shù)據(jù)說明

本文采用年度數(shù)據(jù)，樣本區(qū)間為1999—2014年，共16個年度觀測。商品住房開發(fā)投資額、商品住房竣工面積、商品住房土地開發(fā)投資面積、商品住房銷售面積、商品住房銷售價格、城鎮(zhèn)居民家庭可支配收入、在崗職工平均工資、城市總?cè)丝凇⒊擎?zhèn)居民消費價格指數(shù)等來源于各年《南寧市統(tǒng)計年鑒》，貸款利率水平、廣義貨幣供應(yīng)量同比增速根據(jù)中國人民銀行網(wǎng)站數(shù)據(jù)信息整理，城鎮(zhèn)居民住房自有率根據(jù)各年《城鎮(zhèn)房屋統(tǒng)計公報》估算。報告數(shù)據(jù)的區(qū)域范圍為南寧市區(qū)。由于樣本區(qū)間較小，我們認為預(yù)測對各項指標作2—3年預(yù)測是較合理的研究目標。同時，為平滑數(shù)據(jù)消除異方差影響，對所有進入模型的序列數(shù)據(jù)均做取對數(shù)處理。

3、數(shù)據(jù)觀察

1. 孵化器的租金2017年小幅上漲3%。孵化器企業(yè)2017年平均租金為39.26元/m2，2016年平均租金為38.08元/m2，租金上升幅度并不大，只有8家(36%)的租金上調(diào)，上調(diào)的幅度為1元/m2～5元/m2不等，其余64%的孵化器企業(yè)租金沒有變化。其中中醫(yī)藥健康科技園的企業(yè)都是自己公司培育的企業(yè)，沒有收租金。阿爾派智能制造創(chuàng)業(yè)孵化園租金最低，只有22元/m2；松山湖國富科技孵化有限公司租金最高，達66元/m2。

在建模之前，我們簡單描述1999—2014年之間南寧市商品住房市場指標和經(jīng)濟基本面相關(guān)指標主要特征。16年間南寧市商品住房市場和城市經(jīng)濟各項指標均出現(xiàn)明顯上升趨勢，尤其是2004年以來上揚速度明顯加快。

商品住房銷售面積2003年開始快速增長，16年間累計增長1569.03%，竣工面積累計增長627.89%。受2008年金融危機影響，2008年商品住房銷售面積、竣工面積出現(xiàn)短期回落。城鎮(zhèn)住宅開發(fā)投資快速增長，從1999年的6.1億元增長至2014年的368.23億元，16年間累計增長5932.44%。其中土地開發(fā)投資額增長至2014年的99.72億元。

同期經(jīng)濟基本面相關(guān)指標逐年增長，但其上揚速度較商品住房市場各項指標要慢。比如，商品住房平均銷售價格自2005年開始快速上漲，16年間累計上漲316.37%，高于同期城市居民可支配收入累計增長295%，其他指標如住宅銷售面積、竣工面積累計增速則遠高于城鎮(zhèn)居民可支配收入和城鎮(zhèn)在崗職工平均工資。這些事實說明住房價格與收入水平指標增長速度不匹配，一定程度上說明商品住房市場與地區(qū)國民經(jīng)濟發(fā)展并不十分協(xié)調(diào)。

四、模型設(shè)定及參數(shù)估計

遵循一般化建模方法，我們并不從先驗的理論模型出發(fā)，而是綜合考慮各種能夠影響商品住房市場供給、需求和價格的因素，先建立關(guān)于市場三個方面最一般的模型，然后逐步剔除統(tǒng)計意義上不顯著的因素，將模型約化為一個變量和參數(shù)都很節(jié)儉的模型，最后得出估計結(jié)果。

1、供給模型設(shè)定及參數(shù)估計

一般而言，影響新建商品住房供應(yīng)的因素包括：價格預(yù)期、貨幣供應(yīng)量、貨幣政策、土地投資、商品房開發(fā)投資。通過反復(fù)對數(shù)據(jù)進行擬合，我們給出新建商品住房供給縮約模型形式和估計結(jié)果，除五年期以上貸款利率外，其余變量均以對數(shù)形式進入模型。

由式（1）可知，新建商品住房供給（由新建商品住房竣工面積Snt表示）受商品住房土地開發(fā)投資額Lt、各期中長期貸款利率水平It、廣義貨幣供應(yīng)量余額增速M2rt、商品住房開發(fā)投資額invt和商品住房銷售價格（Pt）影響。

最后估計模型結(jié)果如下：

（注：1、括號內(nèi)為t統(tǒng)計量；2、被解釋變量為新建商品住房竣工面積Snt，（下同）。）

最后估計的模型解釋了89.6%的住房供給變化，這一點可以從調(diào)整后的R2看出，模型的D-W檢驗效果良好，說明避免了自相關(guān)性。模型包含的所有變量包括價格變量都在5%的顯著性水平下通過檢驗。該模型的經(jīng)濟含義是，土地開發(fā)投資與商品住房供給呈正向相關(guān)，土地開發(fā)投資額每增加1%，竣工面積增加1.378%；利率水平與住房供給呈正向相關(guān)，利率水平每增加1%，竣工面積增加0.416%；值得注意的是，廣義貨幣供應(yīng)增速與住房供給呈負向相關(guān)，貨幣供應(yīng)增速每增加1%，竣工面積下降0.089%；住房開發(fā)投資與住房供給為負向關(guān)系，住房開發(fā)投資每增加1%，竣工面積下降1.412%；銷售價格同樣對住房供給有正向影響，住房銷售價格每增加1%，竣工面積增加0.28%。

2、需求模型設(shè)定及參數(shù)估計

商品住房需求模型應(yīng)同時體現(xiàn)自住需求和投資需求。自住需求反映住房的消費屬性，主要包括剛性需求和改善性住房需求；投資需求反映住房的投資屬性和市場價格波動。影響商品住房自住需求的因素有：居民購房能力、城市人口數(shù)量、人口結(jié)構(gòu)、家庭結(jié)構(gòu)。影響投資需求的因素包括：價格預(yù)期、貨幣供應(yīng)量、住房價格、貨幣政策。

與供給模型一樣，我們首先從最一般需求決定模型出發(fā)，經(jīng)過反復(fù)建模篩選，逐步剔除統(tǒng)計意義不顯著的因素，最終，將模型設(shè)定為：

模型被解釋變量為新建商品住房銷售面積。由于模型有明顯序列相關(guān)，故最后結(jié)果采用Newey-West穩(wěn)健回歸估計。估計結(jié)果如下：

模型解釋了高達99.4%的住房需求變化，這一點可以從調(diào)整后的R2看出。模型所有變量在5%的顯著性水平下都通過檢驗。模型變量中，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入、新建住房供給、城鎮(zhèn)人口總量、潛在住房需求和新建住房需求呈現(xiàn)正相關(guān)關(guān)系，是決定當期居民住房需求的主要正向影響因素，居民可支配收入和人口總量是反映城鎮(zhèn)居民房屋購買力的重要指標。潛在住房需求受人口增長和家庭結(jié)構(gòu)影響，潛在住房需求增加對增加住房需求預(yù)期有正向影響。具體而言，可支配收入每增加1%，銷售面積增加3.541%；城市人口總量每增加1%，銷售面積增加4.494%；潛在住房需求每增加1%，則當前需求增加7.878%；新建住房價格每增加1%，銷售面積增加1.445%。

但利率水平對新建住房需求起負向影響，顯然利率水平?jīng)Q定了購房成本，當利率水平上升，購房人按揭貸款成本增加，購房人需求意愿降低。利率水平平均每增加1%，則新房需求降低0.976%。

3、價格模型設(shè)定及參數(shù)估計

根據(jù)經(jīng)典“供給—需求”框架和市場實際運行情況，商品住房價格由“供給—需求”因素直接決定，其他影響價格的因素對價格的間接影響被供給和需求吸收，分別進入供給模型和需求模型。同時價格還直接受到城鎮(zhèn)居民可支配收入、潛在住房需求以及貨幣環(huán)境影響。因此，商品住房價格模型設(shè)定為：

圖2　新建商品住房供給模型預(yù)測結(jié)果

圖3　新建商品住房需求模型預(yù)測結(jié)果

圖4　新建商品住房價格模型預(yù)測結(jié)果

價格模型解釋了92.8%的住房價格變化，為了避免自相關(guān)性，價格模型同樣使用Newey-West穩(wěn)健回歸估計。價格模型中住房供求比、城鎮(zhèn)居民人均可支配收入、潛在住房需求對新建住房銷售價格有正向影響效應(yīng)。其經(jīng)濟含義是，供求比反映市場供求力量對比，該指數(shù)增加說明市場需求力量上升，則對住房價格產(chǎn)生向上的壓力，平均而言供求比每增加1%，使得新建住房價格上升2.62%；可支配收入是除了住房需求以外的重要影響因素，較高的可支配收入也對住房價格起到推動作用，可支配收入平均每上升1%，使得住房價格上升0.486%。

4、預(yù)測結(jié)果分析

本部分給出住房供給、需求和價格模型的預(yù)測結(jié)果，我們分別給出預(yù)測值與實際值的比較，并計算了預(yù)測誤差（見圖2至圖4）。根據(jù)供給模型、需求模型和價格模型給出的模擬和預(yù)測值可以很好地追蹤各指標實際值，并且預(yù)測殘差為零均值同方差平穩(wěn)時間序列，說明三個模型預(yù)測性能較好。根據(jù)我們的模型估計，2016年南寧市商品住宅竣工面積367.71萬平方米，銷售面積811.32萬平方米，銷售均價7254.33元/平方米。

五、結(jié)論與展望

研究房地產(chǎn)市場與城市經(jīng)濟環(huán)境動態(tài)互動關(guān)系，提高對房地產(chǎn)市場，特別是商品住房市場價格、需求、供給等方面預(yù)測準確性，一直是房地產(chǎn)市場主管部門和學(xué)界探索的熱點問題之一。城市經(jīng)濟和政策的變化影響市場供求，而市場供求和價格的變化也會使房地產(chǎn)主管部門調(diào)整房地產(chǎn)調(diào)控政策并影響城市經(jīng)濟環(huán)境。本文嘗試將商品住房市場供求價格與城市經(jīng)濟及政策因素聯(lián)合建模，分別建立商品住房市場的供給模型、需求模型和價格模型，在模擬預(yù)測模型中加入城市經(jīng)濟變量和政策變量，利用供求和價格模型對南寧市商品住房市場年度數(shù)據(jù)進行模擬預(yù)測，研究結(jié)果顯示模型的歷史擬合和外推預(yù)測性能良好。但本文的研究存在局限性，我們使用的是單方程模型，即對商品住房市場供給、需求和價格三方面分別建模，這一定程度上避免了聯(lián)立方程模型先驗的決定市場結(jié)構(gòu)問題，然而市場的運行過程往往與先驗的理論模型不一致。市場供求價格三方面是相互關(guān)聯(lián)的整體，故我們未來的研究應(yīng)引進結(jié)構(gòu)化的向量自回歸模型，這樣既能保證預(yù)測精度又能夠刻畫市場供求價格三方面的動態(tài)結(jié)構(gòu)關(guān)系。

參考文獻

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（責(zé)任編輯：劉冰冰）

基金項目：2014年南寧市青秀區(qū)重大科技項目，基于二三維GIS房產(chǎn)信息分析與決策支持系統(tǒng)，編號：2014RJ12S。