三亞房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展研究

黃娟

近幾年來，三亞房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速，對經(jīng)濟(jì)增長的貢獻(xiàn)突出，同時(shí)也提供了大量的財(cái)政收入，是推動(dòng)三亞經(jīng)濟(jì)發(fā)展支柱產(chǎn)業(yè)之一。經(jīng)過幾年的快速發(fā)展，加之當(dāng)前全國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的新常態(tài)及產(chǎn)業(yè)宏觀調(diào)控的新形勢，三亞房地產(chǎn)業(yè)面臨一些新情況和新問題。本文通過分析近幾年三亞房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的情況、對三亞經(jīng)濟(jì)增長和財(cái)政收入的影響，再結(jié)合當(dāng)前產(chǎn)業(yè)發(fā)展的宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境及今后影響房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的因素，探索三亞房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的定位和方向，提出未來房地產(chǎn)發(fā)展思路，以期促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)可持續(xù)發(fā)展。

一、三亞房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展情況

2009年以來，憑借環(huán)境氣候等得天獨(dú)厚的優(yōu)勢以及海南國際旅游島建設(shè)的政策的推動(dòng)下，三亞房地產(chǎn)業(yè)在自我發(fā)展和宏觀調(diào)控中不斷壯大，呈現(xiàn)較快發(fā)展的格局，成為推動(dòng)三亞國民經(jīng)濟(jì)增長和財(cái)政收入的重要支撐。

（一）房地產(chǎn)開發(fā)投資增長快速

三亞得天獨(dú)厚的氣候、環(huán)境、旅游資源優(yōu)勢和房地產(chǎn)市場發(fā)展?jié)摿ξ笈鷮?shí)力雄厚的房地產(chǎn)投資企業(yè)到三亞投資。2009年以來，三亞克服了金融危機(jī)等不利因素以及國家限貸、限購等宏觀調(diào)控政策的影響，房地產(chǎn)開發(fā)投資規(guī)模保持穩(wěn)定、快速增長態(tài)勢，占固定資產(chǎn)投資的比重穩(wěn)步提升。房地產(chǎn)開發(fā)投資額從2009年的97.89億元增長到2014年的380.02億元，年均增長30.7%，年均增速快于固定資產(chǎn)投資4.5個(gè)百分點(diǎn);占固定資產(chǎn)投資的比重由2009年的46.3 %提升到2014年的60.4%。

（二）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金充足

從三亞房地產(chǎn)開發(fā)投資的資金來源結(jié)構(gòu)看，三亞房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金充足。2009-2013年，三亞房地產(chǎn)開發(fā)投資資金到位率均達(dá)200%左右（2014年為175%）。其中，企業(yè)自籌資金和以預(yù)付款為主的其他資金來源占本年度資金的比例達(dá)70%以上（2014年為65%）。表明一是三亞市投資的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自身實(shí)力較為雄厚;二是已建商品房銷售率較高，回籠資金減輕了房地產(chǎn)企業(yè)對銀行貸款的依賴程度。

（三）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅收貢獻(xiàn)大

隨著三亞房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)提供的稅收不斷增長，有力地拉動(dòng)地方稅收增長，是地方稅收的增長的主要?jiǎng)恿Α?009-2014年，全市房地產(chǎn)業(yè)稅收占地方稅收的一半。五年間房地產(chǎn)業(yè)地方稅收增長2.4倍，年均增長28.0%，增速高于全市地方稅收增速4.7個(gè)百分點(diǎn)。

（四）房地產(chǎn)企業(yè)對經(jīng)濟(jì)增長影響大

近幾年，三亞房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)規(guī)模顯著擴(kuò)大，房地產(chǎn)業(yè)增加值占全市經(jīng)濟(jì)的比重居各行業(yè)之首，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展在很大程度上決定全市經(jīng)濟(jì)的增長。從占比看，房地產(chǎn)業(yè)增加值占GDP比重從2009年的24.7%提高到2010年的32.2%，隨后四年逐步降低，2014年降至19.4%，但占比仍居各行業(yè)之首。從增速看，2009-2010年房地產(chǎn)業(yè)增速均達(dá)20%以上，帶動(dòng)GDP呈現(xiàn)17%以上的高速增長;隨后四年隨著房地產(chǎn)增速明顯回落，GDP增速同步放緩，GDP增速與房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展趨勢基本一致。

（五）商品房銷售受政策波動(dòng)明顯

房地產(chǎn)業(yè)是易受政策影響的行業(yè)，宏觀調(diào)控政策直接影響房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展方向，而銷售市場表現(xiàn)最敏感、最直接。總體來看，三亞房地產(chǎn)發(fā)展軌跡與國家宏觀調(diào)控政策的走向一致，三亞商品房銷售市場受政策影響波動(dòng)明顯。2009年，在2008年末央行進(jìn)行年內(nèi)第三次下調(diào)存貸款利率以及對購買商品住房免征一系列稅收等有利房產(chǎn)銷售的利好政策因素影響下，商品房銷售呈高速增長態(tài)勢，全年商品房銷售面積達(dá)到114.50萬平方米，同比增長48.2%。2010年，海南國際旅游島建設(shè)上升為國家戰(zhàn)略，政策效應(yīng)集聚釋放，全年商品房銷售面積同比增長23.0%。2011、2012年在國家出臺新“國八條”、限貸限購等一系列從緊的宏觀調(diào)控政策，商品房銷售市場明顯萎縮，兩年商品房銷售面積分別為79.13萬平方米、61.68萬平方米。2013年，三亞房地產(chǎn)市場剛性需求開始逐步釋放，加之北方霧霾、嚴(yán)寒等惡劣天氣愈演愈烈，三亞自然環(huán)境優(yōu)勢凸顯，全市房地產(chǎn)市場需求旺盛，全年商品房銷售面積達(dá)105.14平方米。2014年，國家更加注重房地產(chǎn)市場調(diào)控的穩(wěn)定性，強(qiáng)調(diào)雙向調(diào)控、分類指導(dǎo)，全國房地產(chǎn)市場觀望情緒比較嚴(yán)重，在此大背景下，三亞全年商品房銷售為93.99萬平方米。

二、三亞房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展面臨的主要問題

（一）三亞土地資源稀缺。三亞可利用的土地資源稀缺，房地產(chǎn)業(yè)供地規(guī)模過大同時(shí)意味著發(fā)展旅游、現(xiàn)代服務(wù)業(yè)等產(chǎn)業(yè)的土地資源越少，不利于形成合理的、可持續(xù)發(fā)展的產(chǎn)業(yè)布局。

（二）房地產(chǎn)同質(zhì)化程度高。目前，三亞房地產(chǎn)產(chǎn)品仍以居住地產(chǎn)為絕對主導(dǎo)。目前，三亞出商品住房銷售面積占比約占八成左右，產(chǎn)權(quán)式酒店和酒店式公寓等經(jīng)營性旅游地產(chǎn)的銷售面積約占2成，商業(yè)、商務(wù)辦公、文化教育等產(chǎn)業(yè)型地產(chǎn)極少。從資源利用角度來看，純居住地產(chǎn)容易造成樓房空置浪費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施浪費(fèi)、公共服務(wù)設(shè)施浪費(fèi)、管理成本增加;從財(cái)政收入來看，純居住地產(chǎn)只產(chǎn)生一次性銷售稅收，不利于形成穩(wěn)定持續(xù)的稅源;從產(chǎn)業(yè)發(fā)展看，純居住地產(chǎn)占比過大，不利于形成房地產(chǎn)與旅游、文化、商務(wù)等產(chǎn)業(yè)融合發(fā)展。

（三）商品房入住率低。三亞商品房銷售主要面向全國市場，近90%的購房者來自島外，與其他城市相比具有特殊性。主要是一方面三亞的自然資源和氣候環(huán)境吸引島外購房者來三亞置業(yè);另一方面，相對三亞較低的居民收入而言，三亞商品房價(jià)格高，本地居民購買能力十分有限。島外購房者購房主要是投資和養(yǎng)老過冬，每年僅有短暫時(shí)間的入住，有的甚至常年空置，造成三亞商品房入住率低。

（四）房地產(chǎn)住宅小區(qū)配套設(shè)施少。三亞以往開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，在配套設(shè)施上往往并不健全，小區(qū)停車場嚴(yán)重缺乏，特色街區(qū)不足，現(xiàn)代商業(yè)缺乏，購物環(huán)境欠佳，休閑娛樂和文化場館需求缺口大，教育醫(yī)療配套如幼兒園、衛(wèi)生室缺乏等問題突出。業(yè)主的消費(fèi)和服務(wù)需求大部分依賴于城市公共設(shè)施，而目前三亞有限的公共資源和服務(wù)能力尚無法很好地滿足這些需求，這在一定程度上限制了房地產(chǎn)業(yè)對城市消費(fèi)的帶動(dòng)作用，同時(shí)也給城市公共資源和服務(wù)帶來巨大的壓力，極大地增加了城市管理的難度。

三、三亞房地產(chǎn)可持續(xù)發(fā)展的影響因素

未來三亞房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展趨勢，可從國家宏觀調(diào)控政策和三亞房地產(chǎn)自身發(fā)展來解析。

（一）國家宏觀調(diào)控政策。從國家層面看，全國經(jīng)濟(jì)發(fā)展步入新常態(tài)。今后很長一段時(shí)期內(nèi)，在宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境整體偏弱的背景下，中央調(diào)控更重長效，逐步將重心由短期調(diào)控轉(zhuǎn)移至住房制度建設(shè)這一長期命題。從調(diào)控目標(biāo)看，政策調(diào)控以單一房價(jià)為目標(biāo)變?yōu)橐陨鐣ㄗ∮兴樱?、?jīng)濟(jì)（房地產(chǎn)市場穩(wěn)定發(fā)展，與經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)發(fā)展）、環(huán)境（生態(tài)綠色低碳）三重為目標(biāo)。從政策導(dǎo)向看，抑制投資、投機(jī)性需求將是較為長期的政策導(dǎo)向，保民生、促發(fā)展、強(qiáng)功能將是今后國內(nèi)房地產(chǎn)政策的基本落腳點(diǎn)。從調(diào)控手段看，未來更注重調(diào)控穩(wěn)定性，強(qiáng)調(diào)雙向調(diào)控、分類指導(dǎo)，根據(jù)不同人群的需求，不同城市的情況，分類施策、分城施策;對房地產(chǎn)市場則是要因城因地、分類進(jìn)行調(diào)控，抑制投機(jī)投資性需求，未來工作重心在于建立長效機(jī)制，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

（二）三亞房地產(chǎn)自身發(fā)展。從長遠(yuǎn)來看，三亞獨(dú)特的氣候資源和良好的生態(tài)環(huán)境決定了三亞房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展?jié)摿颓熬啊慕诳?，盡管近年來，房地產(chǎn)市場整體吃緊，但三亞房地產(chǎn)行業(yè)大部分企業(yè)實(shí)力較強(qiáng)，對三亞市場抱有信心。未來三亞商品房需求來源主要有：城市化進(jìn)程將會帶來的商品房需求;新型服務(wù)業(yè)帶來的如文化地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)、園區(qū)地產(chǎn)等需求;城市發(fā)展過程中舊城拆遷導(dǎo)致的住房需求;城市居民不斷上升的改善性住房需求。但三亞房地產(chǎn)仍面臨著一些問題，主要有：一是城市規(guī)模小導(dǎo)致的土地資源供求矛盾的問題。三亞城市規(guī)模小，建設(shè)用地少，加上三亞商品房存在與國內(nèi)其他城市不同的特殊性，其主要面對的是全國市場。從長遠(yuǎn)看，三亞未來土地供應(yīng)將小于需求，這是制約三亞房地產(chǎn)業(yè)可持續(xù)發(fā)展的關(guān)鍵性因素。二是房地產(chǎn)開發(fā)給環(huán)境保護(hù)帶來較大壓力。三亞優(yōu)美的環(huán)境，宜人的氣候讓很多游客在游覽完美麗的三亞后開始在三亞置業(yè)、居住，直接帶動(dòng)了三亞房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。但城市居民的增長必須要消耗一定的資源，在超過三亞環(huán)境自身的承受能力之后，居民對資源的破壞就不可逆轉(zhuǎn)，造成三亞環(huán)境資源等級的退化，將影響到三亞的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展。

四、未來三亞房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展思路

（一）優(yōu)化結(jié)構(gòu)，發(fā)展產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)。積極引導(dǎo)企業(yè)優(yōu)化房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)部結(jié)構(gòu)，將房地產(chǎn)業(yè)與產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整結(jié)合起來，鼓勵(lì)發(fā)展以度假酒店、主題酒店、休閑療養(yǎng)度假區(qū)為代表的經(jīng)營性房地產(chǎn)，重點(diǎn)培育和發(fā)展旅游綜合體項(xiàng)目、商業(yè)、商務(wù)辦公、文化教育等產(chǎn)業(yè)型地產(chǎn)，既是三亞產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整的要求，也是三亞未來的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展方向。

1.豐富產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，促進(jìn)經(jīng)營性旅游地產(chǎn)的深度、專業(yè)化發(fā)展。一是以高端度假酒店、度假村為主體，嚴(yán)格控制低端酒店的發(fā)展，在多元化的基礎(chǔ)上偏重高端產(chǎn)品，提升其品質(zhì)和管理水平，促進(jìn)高端酒店的規(guī)?；⑵放苹蛧H化。鼓勵(lì)、規(guī)范產(chǎn)權(quán)式酒店的發(fā)展，使之成為三亞酒店產(chǎn)品的重要及特色組成部分。二是積極發(fā)展主題公園、游艇地產(chǎn)、郵輪碼頭等新興旅游地產(chǎn)形式，滿足高端度假旅游多元化的市場需求。著力打造旅游綜合體項(xiàng)目，高標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)囊括旅游六要素的大型主題度假村;充分利用溫泉及熱帶生態(tài)資源，建立大型、國際水準(zhǔn)的康體養(yǎng)生及醫(yī)療康復(fù)設(shè)施，既作為國際旅游的重要配套設(shè)施，也作為三亞度假養(yǎng)生旅游的重要旅游吸引物。

2.重點(diǎn)培育發(fā)展商業(yè)、商務(wù)辦公、金融、會展、文化、創(chuàng)意等產(chǎn)業(yè)型地產(chǎn)。培育旅游配套服務(wù)性質(zhì)的商業(yè)地產(chǎn)，著力打造購物城、地域風(fēng)情商業(yè)街等特色旅游購物空間;與城區(qū)生活相結(jié)合，采取風(fēng)情式街區(qū)的形式，建設(shè)具有三亞特色的步行街、購物街和特色美食街，體現(xiàn)濱水、濱海和旅游特色。打造配套設(shè)施齊全的專業(yè)性寫字樓，培育發(fā)展總部經(jīng)濟(jì);充分利用優(yōu)美的自然風(fēng)光和宜人的氣候這些特有的熱帶濱海旅游資源，適度開發(fā)具有旅游度假性質(zhì)的生態(tài)辦公寫字樓、以及創(chuàng)意辦公區(qū)等。吸引國際高等學(xué)?；蛘哐芯繖C(jī)構(gòu)落戶三亞，在三亞設(shè)立分支機(jī)構(gòu)，圍繞國際化和旅游產(chǎn)業(yè)兩個(gè)中心，打造旅游教育和交流的國際化平臺。

3.對于已取得土地但未開工建設(shè)的純居住型房地產(chǎn)項(xiàng)目，可制定財(cái)政、信貸、土地方面的優(yōu)惠政策，引導(dǎo)和鼓勵(lì)項(xiàng)目調(diào)整升級，控制純住宅型地產(chǎn)，積極引導(dǎo)項(xiàng)目向產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)調(diào)整。

（二）嚴(yán)格管控土地資源，科學(xué)規(guī)劃地產(chǎn)藍(lán)圖。三亞房地產(chǎn)發(fā)展要基于有限的土地資源，控制規(guī)模，適度發(fā)展。按照科學(xué)發(fā)展觀和堅(jiān)持可持續(xù)發(fā)展的要求，健全以政府供給制約和引導(dǎo)需求的供地機(jī)制，強(qiáng)化政府對土地供應(yīng)的調(diào)控能力。一是要嚴(yán)格控制房地產(chǎn)土地供應(yīng)。要從土地供應(yīng)這個(gè)源頭抓起，由國土、規(guī)劃、發(fā)改、房管、建設(shè)和旅游部門聯(lián)合，加強(qiáng)土地利用總體規(guī)劃對各業(yè)各類用地布局、規(guī)模、時(shí)序的調(diào)控，統(tǒng)籌安排各類用地?？茖W(xué)編制新增土地供應(yīng)年度計(jì)劃，大幅壓縮純居住型地產(chǎn)新增用地規(guī)模;優(yōu)先保障經(jīng)濟(jì)適用住房、廉租住房建設(shè)的用地需求;優(yōu)先保障國際旅游島建設(shè)鼓勵(lì)扶持類建設(shè)項(xiàng)目用地;優(yōu)先保障旅游設(shè)施及配套、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)、教育醫(yī)療等社會事業(yè)、基礎(chǔ)設(shè)施等項(xiàng)目用地。二是優(yōu)先消化存量用地，盤活閑置土地。鼓勵(lì)開發(fā)商積極消化近期重點(diǎn)開發(fā)地區(qū)的存量土地。根據(jù)相關(guān)規(guī)定以及通過實(shí)行新增經(jīng)營性用地計(jì)劃與消化存量土地掛鉤的政策，結(jié)合延長開發(fā)建設(shè)時(shí)間、改變土地用地性質(zhì)、進(jìn)行土地置換、政府招標(biāo)拍賣、依法收回并納入土地儲備等辦法，敦促盤活存量土地。

（三）鼓勵(lì)利用舊城改造發(fā)展房地產(chǎn)項(xiàng)目。對于三亞城市發(fā)展來說，隨著城市化進(jìn)程快速推進(jìn)，土地資源缺乏將成為制約城市發(fā)展的重大問題之一，可開發(fā)土地資源不足的問題也日益加劇。三亞可學(xué)習(xí)發(fā)達(dá)城市好的做法和經(jīng)驗(yàn)，鼓勵(lì)利用舊城改造發(fā)展房地產(chǎn)項(xiàng)目，走新開發(fā)項(xiàng)目同舊城改造并舉的路子，既可以釋放更多土地到市場，又可以改變城市面貌，改善群眾居住條件，也有助于推動(dòng)城市的轉(zhuǎn)型、升級，從而實(shí)現(xiàn)持續(xù)發(fā)展。

（四）著力提高物業(yè)管理、經(jīng)營管理等一系列后續(xù)增值服務(wù)水平。

1.加大政府引導(dǎo)產(chǎn)權(quán)式酒店規(guī)范發(fā)展的力度。出臺產(chǎn)權(quán)式酒店管理規(guī)范或行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，規(guī)范產(chǎn)權(quán)式酒店的管理是三亞亟待解決的問題。建議盡快出臺產(chǎn)權(quán)式酒店規(guī)范管理辦法，條件成熟時(shí)可以地方性法規(guī)或市政府規(guī)章形式制定相關(guān)立法，或扶持指導(dǎo)行業(yè)協(xié)會出臺行業(yè)管理規(guī)范，積極引導(dǎo)，加快建立健全產(chǎn)權(quán)式酒店的規(guī)范化管理體制，以解決產(chǎn)權(quán)式酒店在主管部門、用地性質(zhì)、規(guī)劃設(shè)計(jì)、報(bào)建審批、產(chǎn)權(quán)辦證、公共部分區(qū)分、維修與更新以及業(yè)主大會成立、回報(bào)與支付方式、免費(fèi)住宿天數(shù)、財(cái)務(wù)公開與監(jiān)管等經(jīng)營管理、退出機(jī)制方面存在的一系列問題，切實(shí)推動(dòng)產(chǎn)權(quán)式酒店依法有序發(fā)展。

2.著力提升物業(yè)管理水平。一是進(jìn)一步完善政策措施。針對近幾年來物業(yè)管理出現(xiàn)的新情況和新問題，進(jìn)一步完善服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，著力解決政策法規(guī)滯后的問題。二是完善監(jiān)管和評價(jià)機(jī)制。建立物管企業(yè)信息庫，常態(tài)化、動(dòng)態(tài)化地跟蹤物管企業(yè)的服務(wù)質(zhì)量、信用水平，并引入“黑名單”退出機(jī)制。建立由社區(qū)、業(yè)委會、業(yè)主和專家參與的評估機(jī)構(gòu)，評價(jià)物管企業(yè)的服務(wù)質(zhì)量和信用水平，并賦予評估機(jī)構(gòu)必要的約束能力。提高物管企業(yè)組織化程度，鼓勵(lì)其加入物業(yè)協(xié)會，進(jìn)而發(fā)揮行業(yè)協(xié)會的指導(dǎo)作用。

（五）完善城市基礎(chǔ)設(shè)施，加強(qiáng)城市管理，提升公共服務(wù)水平。第一，強(qiáng)化旅游配套服務(wù)設(shè)施的建設(shè)。加大對旅游配套服務(wù)設(shè)施的導(dǎo)向性投入，優(yōu)先安排旅游景區(qū)景點(diǎn)及各類旅游度假區(qū)公共服務(wù)設(shè)施的建設(shè)，大的旅游項(xiàng)目建在哪里，政府的基礎(chǔ)設(shè)施應(yīng)盡快配套到那里，以改善旅游業(yè)發(fā)展環(huán)境;第二，著力于“服務(wù)游客、服務(wù)市民”的目標(biāo)，加強(qiáng)城市管理，有力提升城市形象。圍繞“讓路于民”的目標(biāo)，大力開展交通綜合整治，嚴(yán)厲查處違法違章交通亂象，引導(dǎo)市民文明出行，強(qiáng)化城市交通管理。加大旅游服務(wù)市場監(jiān)管力度，強(qiáng)化社會監(jiān)督，著力推進(jìn)旅游經(jīng)營主體誠信建設(shè);第三，采取積極有效的政策措施，引進(jìn)國內(nèi)外資金及知名機(jī)構(gòu)，共同參與市政、醫(yī)療、療養(yǎng)、教育、體育、娛樂、商業(yè)、商務(wù)等旅游配套設(shè)施的開發(fā)建設(shè)，逐步建立多元化、多層次的、與國際接軌的醫(yī)療康復(fù)保健體系和公共服務(wù)體系，優(yōu)化度假環(huán)境，提高服務(wù)品質(zhì)。