新型城鎮(zhèn)化對青島市商品房銷售的彈性分析

毛甘霖

摘 要：基于2007—2012年的數據，采用彈性分析法分析新型城鎮(zhèn)化建設對青島市商品房銷售的模式影響。結果表明，在新型城鎮(zhèn)化的影響下，青島市商品房年銷售額與城鎮(zhèn)化率、商品房銷售價格、人均可支配收入、房地產開發(fā)投資等因素具有高度的相關性，預測分析表明2015—2030 年城鎮(zhèn)化率年均將提高 1 個百分點，青島市商品房年銷售額將年均提高6.06個百分點，并且隨著時間的推移，城鎮(zhèn)化率與商品房年銷售額之間的彈性系數逐漸減少。

關鍵詞：新型城鎮(zhèn)化；商品房年銷售；額彈性系數

中圖分類號：F293.3 文獻標志碼：A 文章編號：1673-291X（2016）10-0126-06

引言

新型城鎮(zhèn)化作為未來經濟社會發(fā)展的引擎，體現(xiàn)了大中小城市、小城鎮(zhèn)、新型農村社區(qū)等的協(xié)調發(fā)展與互促共進，是城市和諧發(fā)展的理想模式，也是未來中國經濟發(fā)展的重點[1]。房地產作為新型城鎮(zhèn)化的重要物質載體，是新型城鎮(zhèn)化發(fā)展的推動力量。在全球城市人口比重超過農村人口的背景下，發(fā)達國家已步入“后城鎮(zhèn)化”時期，城市人口比重普遍在75%以上[2]；這必定造成住房需求的增加，在任何一個國家或地區(qū)，一部分沒有滿意住房的人，必然與一部分擁有閑置住房的人形成鮮明對比，而合理性就在于如何控制房地產業(yè)的范圍[3]。在我國影響房地產業(yè)的因素有很多，其中包括居民可支配收入和土地價格，二者與房價成正相關關系[4]，另外，居民住宅價格的“高價位”也是重要影響因素[5]，房價上漲是多種原因綜合作用的結果，如任其發(fā)展，將會給城市帶來諸多的不利影響[6]。再者，影響房地產需求的因素還有收入彈性、房地產價格和利率彈性[7]，以及開發(fā)商、房屋購買者以及政府三方面利益的不均衡等[8]。新型城鎮(zhèn)化進程，一方面，城鎮(zhèn)人口增加對住房需求擴大，從而推進房地產市場的發(fā)展；另一方面，居民的生活水平隨新型城鎮(zhèn)化的發(fā)展得到提高，對基礎設施、商業(yè)地產等的要求提升，這也是房地產業(yè)發(fā)展的重要動力之一。城鎮(zhèn)化的進程，一定程度上會拉大城鄉(xiāng)收入差距[2]，而新型城鎮(zhèn)化要求優(yōu)先發(fā)展中小城市，產業(yè)向中小城鎮(zhèn)集中。

青島市是新亞歐大陸橋和沿黃河流域經濟帶的最大出海口，也是中國北方、環(huán)黃海經濟圈和東北亞地區(qū)的物流中心、旅游中心和制造業(yè)基地。在藍黃經濟戰(zhàn)略發(fā)展的背景下，青島市作為我國經濟強省、人口大省的“龍頭”，已初步形成了以中心城市為核心、縣級市駐地為重點、小城鎮(zhèn)和新型農村社區(qū)為基礎的新型城鎮(zhèn)體系[9]。新型城鎮(zhèn)化對于房地產業(yè)有帶動作用，房地產業(yè)的發(fā)展對新型城鎮(zhèn)化建設有促進作用，商品房銷售情況在一定程度上反映出城鎮(zhèn)經濟發(fā)展、居民的生活水平和房地產市場的活躍程度，新型城鎮(zhèn)化是機遇也是挑戰(zhàn)。因此，研究青島市新型城鎮(zhèn)化與商品房銷售發(fā)展的關系，預測其發(fā)展的趨勢，對促進青島市新型城鎮(zhèn)化與房地產市場協(xié)調發(fā)展具有理論指導意義。

一、資料獲取與研究方法

房地產業(yè)的發(fā)展受宏觀和微觀、經濟與社會、內生和外來的等多方面因素制約，經濟和社會因素的變化又是其他因素影響的結果表現(xiàn)。國內外學者對房地產銷售的影響因素進行了大量的研究，主要集中于收入、就業(yè)、人口、利率等經濟因素和政策因素[10]。購買商品房的人群多以家庭為單位，居民作為商品房的銷售者，其收入水平將直接影響房地產市場，每個人對于居住環(huán)境、文化環(huán)境、安全環(huán)境以及房地產價格的期待等心理因素也會影響房地產的需求。經濟的發(fā)展，國內生產總值的提高，國家綜合實力提高，城鎮(zhèn)居民數量的增加，居民生活水平日益提高，房地產開發(fā)投資的力度不斷加大，國家政策的制定，社會的穩(wěn)定等因素都影響著商品房的銷售。本文將青島市商品房年銷售額作為因變量，人均可支配收入（R）、房地產開發(fā)投資（I）、商品房銷售價格（P）、GDP、固定資產投資總額為影響青島市商品房年銷售額的可能自變量因素。

以青島市房地產市場月報和2007—2012年《青島統(tǒng)計年鑒》為數據資源，選取城鎮(zhèn)化率對于青島市商品房年銷售額的影響為切入點，可能的自變量因素（如表1所示），將這些因素與青島市商品房年銷售額進行相關性分析；選取人均可支配收入、房地產開發(fā)投資、商品房銷售價格作為自變量，用SPSS軟件進行回歸分析，得出青島市商品房年銷售額相關的預測模型。

利用時間序列的方法預測青島市未來十五年的城鎮(zhèn)化率，計算出相應的自變量及彈性系數，確定青島市城鎮(zhèn)化率對商品房年銷售額的彈性系數。根據公式[11]：Ey=dy/dx×x/y，進行彈性預測，其中，Ey是彈性系數，dx/x為自變量的相對變化率，dy/y是因變量的相對變化率。彈性系數Ey=1，因變量的變化率和自變量的變化率相等，為單一彈性；彈性系數Ey >1，因變量的變化率大于自變量的變化率，即因變量對于自變量的變動率是比較敏感的，為富有彈性；彈性系數Ey < 1，因變量的變化率小于自變量的變化率，即因變量對于自變量的變動率欠敏感，為缺乏彈性。

二、青島市城鎮(zhèn)化水平與商品房銷售

（一）青島市的城鎮(zhèn)化水平

青島市2003—2012年城鎮(zhèn)化水平與商品房銷售面積（如圖1所示）。2003—2012年青島市城鎮(zhèn)化率不斷增長，2005年青島市城鎮(zhèn)化率已超過60%，此后城鎮(zhèn)化率仍在平緩增長，到2012年，青島市城鎮(zhèn)化率達到67.14%，說明青島市已進入城鎮(zhèn)化發(fā)展后期。城鎮(zhèn)化發(fā)展后期，城市集聚效應與擴散效應相當，城市集聚和擴散都可以帶動經濟的發(fā)展，出現(xiàn)城市區(qū)域化的現(xiàn)象，集聚不再向單個孤立的城市點上發(fā)生，同時伴隨老的城市點向新的城市點擴散，人們對于房地產的需求必然會增加，2012年青島市提出了“全域統(tǒng)籌，三城聯(lián)動，軸帶展開，生態(tài)間隔，組團發(fā)展”的新型城鎮(zhèn)化發(fā)展戰(zhàn)略。目前，青島市城鎮(zhèn)化格局模式已由中心城市主導的集中型城鎮(zhèn)化模式向“主次中心城市—重點中心鎮(zhèn)—新型農村社區(qū)”多層次均衡集聚城鎮(zhèn)化模式轉變[12]，城鎮(zhèn)化模式的轉變刺激了人們對于房地產商品的需求。2003—2012年青島市商品房銷售面積在2008年和2011年減少，但總體走勢為上漲，2012年商品房銷售面積相對于2003年商品房銷售面積已翻倍。相關研究認為，商品房消費需求的城鎮(zhèn)化彈性系數最大，為5.861，這就意味著每增加1個百分點的城市人口就會增加5.861個百分點的商品房消費需求增長[13]，不可否認城鎮(zhèn)化是促進青島市房地產市場發(fā)展的一個重要因素。

（二）青島市商品房年銷售額的發(fā)展趨勢

利用SPSS軟件進行相關性分析，分析各變量因素之間的相關密切程度。下頁表2是各個相關因素的Pearson 簡單相關系數矩陣，青島市商品房年銷售額與人均可支配收入、城鎮(zhèn)化率、房地產開發(fā)投資額以及商品房銷售價格的相關系數都在0.99以上。因此，當顯著性水平α為0.01時，都應拒絕相關系數檢驗的零假設，認為青島市商品房年銷售額與人均可支配收入、城鎮(zhèn)化率、房地產開發(fā)投資額以及商品房銷售價格具有高度的相關性，而GDP、固定資產投資總額與商品房年銷售額的相關系數為0.743和0.767，當顯著性水平α為0.01時，相關性不明顯。人均可支配收入是衡量一個地區(qū)消費品市場容量、居民購買力水平，以及經濟發(fā)展水平、經濟發(fā)達程度的重要指標，居民的人均可支配收入水平會直接影響房地產的價格，一般來說，城鎮(zhèn)居民的人均可支配收入越高，其消費水平越高，對于住房的需求越大。房地產投資的增加表明各個方面資金都逐步大量流入了房地產市場，促進了房地產市場及其相關產業(yè)的繁榮。商品房年銷售額與商品房銷售價格的相關系數最大，達到了0.997，這說明商品房銷售價格是商品房年銷售額增長的現(xiàn)實基礎。

經回歸方程的顯著性檢驗（見表3），房地產開發(fā)投資、人均可支配收入和商品房銷售價格與商品房年銷售額的回歸系數分別為4.055、1 498.077和3 249.691，表明三者無論哪一項的上升都會推動商品房年銷售額的上升，但三者對商品房年銷售額的影響程度不同，商品房銷售價格對于商品房年銷售額的影響是最大的。由回歸方程的顯著性檢驗表得出青島市商品房年銷售額的預測模型：

Y=-26 568 344.761+4.055×R+3 249.691×P+1 498.077×I

三、青島市城鎮(zhèn)化率與房地產業(yè)的彈性關系

（一）城鎮(zhèn)化率對商品年銷售額的彈性分析

在以上的分析中，我們得出了青島市商品房年銷售額與人均可支配收入（R）、商品房銷售價格（P）及房地產開發(fā)投資總額（I）的關系預測模型，據多元回歸分析表明，城鎮(zhèn)化率的變動對人均可支配收入（R）、商品房銷售價格（P）及房地產開發(fā)投資總額（I）均有一定的影響。城鎮(zhèn)化建設對于商品房銷售的影響是通過影響這些相關因素來實現(xiàn)的，因此，要計算城鎮(zhèn)化率對商品房年銷售額的彈性系數，首先應該計算對人均可支配收入、房地產開發(fā)投資、商品房銷售價格的彈性系數。

下頁圖2中，從R2的值可以看出城鎮(zhèn)化率與人均可支配收入、商品房銷售價格和房地產開發(fā)投資是顯著相關的，由公式Ey=dy/dx×x/y可得城鎮(zhèn)化率與人均可支配收入、房地產開發(fā)投資、商品房銷售價格的彈性系數ER、EP、EI分別為7.81、6.42、11.63，城鎮(zhèn)化率對人均可支配收入、商品房銷售價格和房地產開發(fā)投資富有彈性，具有提升作用。當城鎮(zhèn)化率提高1個百分點時，人均可支配收入將提高7.81個百分點、商品房銷售價格將提高6.42個百分點、房地產開發(fā)投資提高11.63個百分點。城鎮(zhèn)化率對R、P、I三個自變量的影響程度是不同的，預算城鎮(zhèn)化率對三個自變量的彈性系數，然后代入青島市商品房年銷售額預測模型，可求得城鎮(zhèn)化率對商品房銷售額的彈性系數。

（二）城鎮(zhèn)化率與商品房年銷售額的彈性關系

時間序列分析法是根據相關特征及歷史觀測數據建立預測未來數據的模型[14]。運用時間序列趨勢預測未來十五年青島市的城鎮(zhèn)化率，同時計算出相應的人均可支配收入、商品房銷售價格、房地產開發(fā)投資以及彈性系數。由下頁表4的計算結果看出，未來十五年，青島市城鎮(zhèn)化率在不斷上升，十五年間城鎮(zhèn)化率上升大約10.27%，并且上升速度越來越快，城鎮(zhèn)化率與人均可支配收入、商品房銷售價格、房地產開發(fā)投資的彈性系數越來越小，表明當社會發(fā)展到一定階段時，城鎮(zhèn)化的發(fā)展對于人均可支配收入、商品房銷售價格、房地產開發(fā)投資的影響逐漸減小，城鎮(zhèn)化率與人均可支配收入、商品房銷售價格、房地產開發(fā)投資之間的彈性系數反應的是城鎮(zhèn)化率的變化所引起的人均可支配收入、商品房銷售價格、房地產開發(fā)投資的變化，其大小與經濟、政治、文化、社會等領域都有關。

將下頁表4中的數據代入商品房年銷售額的預測模型：

Y=-26 568 344.761+4.055×R+3 249.691×P+1 498.077×I

若青島市城鎮(zhèn)化率年均提高1個百分點：

Y2015=-26 568 344.761+4.055×39 371.82+3 249.691×9 220.626+1 498.077×16 369 152=2.45e10

Y2015=-26 568 344.761+4.055×39 371.82×（1+7.09%）+3 249.691×9 220.626×（1+6.00%）+1 498.077×16 369 152×（1+7.61%）=2.64e10

E2015=（Y2015-Y2015）/Y2015=7.61%

預測得2015年青島市商品房年銷售額大約為245億，城鎮(zhèn)化率與商品房年銷售額的彈性系數為7.61%，即若2015年青島市城鎮(zhèn)化率提高1個百分點，商品房年銷售額提高7.61個百分點，目前，城鎮(zhèn)化的發(fā)展對于商品房銷售的影響是巨大的。

同此計算，得出預測的城鎮(zhèn)化率與商品房年年銷售額的彈性系數。

從下頁表5可以看出，未來十五年青島市商品房年銷售額迅速增加，2030年商品房銷售額超2015年的2倍，商品房銷售是青島市經濟發(fā)展的重要組成，商品房年銷售額的增加必然會帶動青島市經濟的發(fā)展。青島市城鎮(zhèn)化率與商品房年銷售額的彈性系數呈遞減趨勢，由2015年的7.61%減至4.07%，十五年內下降3.54個百分點。下頁表6中數據的含義是，不同年份青島市城鎮(zhèn)化率提高1個百分點，商品房年銷售額提高的百分點數。表中表明，隨著時間的推移，青島市城鎮(zhèn)化與商品房年銷售額之間的彈性系數逐漸減少，即城鎮(zhèn)化建設對青島市房地產業(yè)發(fā)展的影響逐漸減弱。從表中還可以看出，2015—2030 年城鎮(zhèn)化率年均提高1個百分點，青島市商品房年銷售額年均提高6.06個百分點。

結論

第一，青島市商品房年銷售額與人均可支配收入、城鎮(zhèn)化率、房地產開發(fā)投資額以及商品房銷售價格具有高度的相關性。目前，青島市城鎮(zhèn)化率與人均可支配收入、房地產開發(fā)投資、商品房銷售價格的彈性系數ER、EP、EI分別為7.81、6.42、11.63，城鎮(zhèn)化率對于人均可支配收入、商品房銷售價格和房地產開發(fā)投資富有彈性，青島市新型城鎮(zhèn)化對于商品房年銷售額的可定量分析的影響因素都與城鎮(zhèn)化相互影響。隨著社會的發(fā)展，未來十五年青島市城鎮(zhèn)化率增長速度不斷提升，且與人均可支配收入、商品房銷售價格以及房地產開發(fā)投資的彈性系數逐年減小。

第二，由預測模型得出的數據可知未來十五年青島市商品房年銷售額將翻番，而城鎮(zhèn)化率與商品房年銷售額的彈性系數也將減小，但是其影響也不容忽視。由城鎮(zhèn)化與青島市商品房年銷售額的彈性分析可知，若2015—2030 年城鎮(zhèn)化率年均提高1個百分點，青島市商品房年銷售額年均提高6.06個百分點，這表明在未來十五年中，加快城鎮(zhèn)化進程、提高城鎮(zhèn)化質量對房地產業(yè)的拉動作用是非常大的。

第三，未來十五年青島市城鎮(zhèn)化率快速上升，但與商品房年銷售額的彈性系數呈遞減趨勢，只有注重城鎮(zhèn)化建設質量，促進內涵城鎮(zhèn)化，才能保證青島市房地產市場的健康發(fā)展。我國在計劃經濟體制下形成的城鄉(xiāng)二元社會結構已成為制約經濟發(fā)展和社會全面進步的主要因素[15]，因此，要加快推進青島市城鎮(zhèn)化的進程，注重城鎮(zhèn)化建設質量；發(fā)揮新型城鎮(zhèn)規(guī)劃作用，帶動地區(qū)發(fā)展，在控制房地產價格，加快企業(yè)轉型的基礎上，完善住房供應體系。

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[責任編輯 吳明宇]