房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅稅收風(fēng)險(xiǎn)及籌劃

陸潔芳

摘 要 房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展為我國(guó)經(jīng)濟(jì)社會(huì)的發(fā)展提供了強(qiáng)勁動(dòng)力，是當(dāng)前重要的經(jīng)濟(jì)行業(yè)之一。但是房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展也遇到很多問(wèn)題，土地增值稅的征收問(wèn)題直接關(guān)系著企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。合理的土地增值稅稅收籌劃可以幫助房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)現(xiàn)減少稅收風(fēng)險(xiǎn)的目的，提升企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)實(shí)力，增加企業(yè)的收入。

關(guān)鍵詞 房地產(chǎn)企業(yè) 稅收風(fēng)險(xiǎn) 稅收籌劃

一、引言

近年來(lái)，政府對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀調(diào)控繼續(xù)發(fā)力，各地地方政府也出臺(tái)相應(yīng)的法規(guī)來(lái)規(guī)范市場(chǎng)秩序，打擊不正常交易;房地產(chǎn)企業(yè)面臨激烈的發(fā)展形勢(shì)，為了更好地節(jié)約運(yùn)營(yíng)成本，提高自己的核心競(jìng)爭(zhēng)力，如何在合法的條件下，合理的范圍內(nèi)，進(jìn)行稅收籌劃是企業(yè)拓展市場(chǎng)的重要手段。此外，增值稅的改革，如何清算房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅工作也是急切需求解決的問(wèn)題，而土地增值稅在各項(xiàng)的稅收支出中占有重大比例。在此情況下，為了使企業(yè)效益達(dá)到最大化，使其企業(yè)得到快速發(fā)展，就要求房地產(chǎn)企業(yè)防范各種稅收風(fēng)險(xiǎn)，制定科學(xué)合理的稅收籌劃。

二、土地增值稅與稅收籌劃概述

（一）土地增值稅

土地增值稅是指按照國(guó)家相關(guān)規(guī)定，轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地的使用權(quán)、地上上的建筑物，及附著物獲得的所有形式的收入，都要按照規(guī)定的稅率向國(guó)家繳納的一種賦稅。土地增值稅具有四個(gè)顯著特點(diǎn)：一是以轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)所產(chǎn)生的價(jià)值增長(zhǎng)額度作為計(jì)稅的依據(jù);二是廣泛的征稅面;三是實(shí)行超率累進(jìn)稅率，按照增值稅額在扣除項(xiàng)目金額的資金中所占的比例，分30%～60%各級(jí)別的稅率進(jìn)行征收;四是按次進(jìn)行征收。

（二）稅收籌劃

稅收籌劃，又稱為“合理避稅”，是指在必須符合國(guó)家法律及稅收法規(guī)的前提下，為了降低稅負(fù)成本，利用繳稅的時(shí)間先后，渠道以及稅法中的漏洞等所采用的方法。稅收籌劃是具有合法性、事前籌劃性、明確的目的性、時(shí)效性、謹(jǐn)慎性等特點(diǎn)。稅收籌劃是在法律許可的范圍內(nèi)合理進(jìn)行，嚴(yán)格遵守不違背稅收法律規(guī)定的原則。也同時(shí)要求遵循事前籌劃的原則，著眼于企業(yè)的長(zhǎng)遠(yuǎn)收益，不能將格局放在眼前，要實(shí)現(xiàn)企業(yè)利潤(rùn)的最大化。

三、營(yíng)改增、土地增值稅與房地產(chǎn)企業(yè)的相互影響

（一）土地增值稅對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的影響

土地增值稅作為房地產(chǎn)企業(yè)承擔(dān)的主要稅負(fù)之一，會(huì)對(duì)其產(chǎn)生非常重要的影響是影響。首先，增值稅直接影響企業(yè)獲得的收入，由于房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)公共的土地資源進(jìn)行開發(fā)，制定較高的銷售價(jià)格，使房地產(chǎn)企業(yè)獲得豐厚的收益，損害了公眾土地資源的利益，國(guó)家對(duì)此進(jìn)行了稅收政策調(diào)整，使房地產(chǎn)企業(yè)的收益大幅度的縮水;其次，針對(duì)當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)狀，結(jié)合土地增值稅對(duì)其的重要意義，政府針對(duì)性的調(diào)整土地增值稅的預(yù)征率，必然會(huì)給其帶來(lái)很大的資金壓力，如若房地產(chǎn)企業(yè)無(wú)法客觀且精準(zhǔn)把握土地增值稅對(duì)經(jīng)營(yíng)發(fā)展的影響，而存在稅收籌劃層面的工作缺失和管理漏洞，則極易對(duì)土地增值稅的清算產(chǎn)生錯(cuò)誤判斷和預(yù)期偏差，進(jìn)而產(chǎn)生企業(yè)資金管理風(fēng)險(xiǎn)，不利于房地產(chǎn)企業(yè)的健康長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展。

（二）營(yíng)改增對(duì)土地增值稅及房地產(chǎn)企業(yè)的影響

毫無(wú)疑問(wèn)，營(yíng)改增影響著土地增值稅，同時(shí)也影響著企業(yè)的發(fā)展。一方面，營(yíng)改增影響企業(yè)的財(cái)務(wù)管理。營(yíng)改增后，改變了計(jì)稅依據(jù)，企業(yè)從原來(lái)的價(jià)內(nèi)稅變成價(jià)外稅，繳納的基數(shù)從含稅收入轉(zhuǎn)變?yōu)椴缓愂杖?。而相?yīng)法規(guī)規(guī)定，對(duì)單位開具發(fā)票也有了新的要求，規(guī)定房地產(chǎn)企業(yè)在領(lǐng)取、開具、作廢發(fā)票時(shí)的工作量要大于營(yíng)業(yè)稅發(fā)票。同時(shí)為了更好地核算成本，也要按照規(guī)定，區(qū)分普通發(fā)票和專用發(fā)票;另一方面，營(yíng)改增影響著企業(yè)的稅負(fù)。針對(duì)國(guó)家出臺(tái)的稅收優(yōu)惠政策，要求企業(yè)的財(cái)務(wù)人員要對(duì)其關(guān)注了解，為企業(yè)更好地出謀劃策，制定合理的稅收籌劃。

四、房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅的稅收籌劃分析

（一）合理運(yùn)用清算技巧

如何正確運(yùn)用清算技巧，是稅收籌劃面臨的重要問(wèn)題。一方面，企業(yè)為了加強(qiáng)資金的流動(dòng)循環(huán)，減少在房地產(chǎn)企業(yè)的資金占用量，要適度的延遲清算時(shí)點(diǎn)，但仍需注意是在國(guó)家規(guī)定的清算時(shí)限內(nèi)運(yùn)用;另一方面，房地產(chǎn)企業(yè)為了更好地適應(yīng)營(yíng)改增政策，如何合理的運(yùn)用清算技巧，實(shí)現(xiàn)更深層次的優(yōu)化完善，是企業(yè)進(jìn)行稅收籌劃的基礎(chǔ)。

（二）有計(jì)劃性地選擇稅收籌劃方式

稅收籌劃在不同的階段需要選擇不同的方式。在保有階段，企業(yè)要根據(jù)自身的生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)、環(huán)境、合作商等因素，選擇合理的投資方式，享受國(guó)家給予該行業(yè)的稅收優(yōu)惠政策。在銷售階段，土地增值稅實(shí)行較以往更高的稅率，企業(yè)為了盡可能少的納稅，要在每一級(jí)稅率的邊界進(jìn)行核算，來(lái)確認(rèn)是否增加銷售價(jià)格。企業(yè)也可以設(shè)立專業(yè)的公司，分解應(yīng)稅收入，分散銷售收入。

（三）重視財(cái)務(wù)人員培養(yǎng)

國(guó)家出臺(tái)的各項(xiàng)稅務(wù)政策條例，實(shí)施細(xì)則，如果因?yàn)槠髽I(yè)的財(cái)務(wù)人員專業(yè)技能以及主觀因素不能更好地將其“吃透”，導(dǎo)致在繳稅申報(bào)中企業(yè)多繳納賦稅或承擔(dān)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，法律風(fēng)險(xiǎn)和經(jīng)濟(jì)危機(jī)等，造成嚴(yán)重后果。因此，企業(yè)要重視財(cái)務(wù)人員的專業(yè)技能，培養(yǎng)高素質(zhì)的財(cái)務(wù)人才，定期培訓(xùn)學(xué)習(xí)等，提高財(cái)務(wù)人員的工作效率及能力，更好地為企業(yè)的財(cái)務(wù)管理出謀劃策。

五、結(jié)語(yǔ)

房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)作為我國(guó)重要的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)，對(duì)積極社會(huì)的發(fā)展起到重要的積極作用。但由于高額的收入，行業(yè)壟斷，嚴(yán)重破壞了土地公共資源，國(guó)家對(duì)此實(shí)行了稅務(wù)調(diào)控，實(shí)行土地增值稅、營(yíng)改增。這迫切的要求房地產(chǎn)企業(yè)加強(qiáng)稅收籌劃，稅制的改革給房地產(chǎn)行業(yè)帶來(lái)了巨大的影響，但同時(shí)也給企業(yè)發(fā)展提供了機(jī)會(huì)，如何突破，實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)，需要企業(yè)為了美好的發(fā)展趨勢(shì)努力。

（作者單位為中鐵房地產(chǎn)集團(tuán)華東有限公司寧波事業(yè)部）

參考文獻(xiàn)

[1] 傅小丹.房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅稅收籌劃及清算技巧探究[J].納稅，2018（24）.