中國(guó)房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生的原因分析

【摘 要】隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，房地產(chǎn)泡沫已經(jīng)成為我國(guó)所關(guān)注的熱點(diǎn)與難點(diǎn)問(wèn)題。而房地產(chǎn)業(yè)作為我國(guó)重要的支柱產(chǎn)業(yè)，它的興衰存亡也關(guān)系著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，20世紀(jì)末日本發(fā)生的房地產(chǎn)泡沫的慘痛經(jīng)歷，也讓我們開始對(duì)中國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)生了深深的憂慮。

房地產(chǎn)泡沫實(shí)際上是一種經(jīng)濟(jì)不平衡的狀態(tài)，引起這種不平衡狀態(tài)的原因是多種多樣的。但是，總的來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)泡沫的產(chǎn)生原因主要有4個(gè)方面。

一、土地的稀缺性和有限性

稀缺和有限的土地是產(chǎn)生房地產(chǎn)泡沫最基礎(chǔ)的原因。土地的基本特性分為土地的自然特性和經(jīng)濟(jì)特性，而土地的稀缺性是最主要的經(jīng)濟(jì)特性。土地的稀缺性和有限性的存在使土地價(jià)格有上漲的可能。首先，從供給的角度上來(lái)看，土地的供給是相對(duì)比較穩(wěn)定的，而隨著經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，人口不斷地增加，對(duì)土地的需求也增加，這樣導(dǎo)致土地相對(duì)供給不足，供不應(yīng)求，再加之大部分土地歸屬于政府也加重了土地的稀缺性，是土地價(jià)格上漲。其次，國(guó)家把投資重點(diǎn)放在基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)上，這樣就使得土地的供給十分緊張從而加重了土地的稀缺性。最后，土地作為一種虛擬資本，與實(shí)際資本不同的是它的價(jià)格的變動(dòng)很可能脫離它的實(shí)際價(jià)值，它的價(jià)格一旦上升就很難會(huì)下降，土地價(jià)格上漲，開發(fā)商的成本增加，就會(huì)導(dǎo)致房?jī)r(jià)的上漲，產(chǎn)生大量的房地產(chǎn)泡沫。

二、過(guò)度的投機(jī)需求

人們對(duì)房地產(chǎn)的需求可以分為投資需求、投機(jī)需求與消費(fèi)需求。其中，投資需求和消費(fèi)需求發(fā)生自實(shí)體經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域當(dāng)中，而投機(jī)需求發(fā)生在虛擬經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域當(dāng)中，它會(huì)造成價(jià)格脫離市場(chǎng)價(jià)格而瘋漲的現(xiàn)象。房地產(chǎn)投機(jī)是指人們買樓并不是為了居住而購(gòu)買的，而是為了倒賣牟取短期利益而購(gòu)買的。適當(dāng)?shù)姆康禺a(chǎn)投機(jī)能過(guò)活躍市場(chǎng)，有利于資源的有效配置，有利于促進(jìn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。但是過(guò)度的房地產(chǎn)投機(jī)對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)是有害的，過(guò)度的房地產(chǎn)投機(jī)會(huì)導(dǎo)致整個(gè)行業(yè)的虛假繁榮，使價(jià)格有很大的波動(dòng)，最終形成泡沫經(jīng)濟(jì)。

中國(guó)在1998年就已經(jīng)進(jìn)入互聯(lián)網(wǎng)時(shí)代，但是房地產(chǎn)業(yè)一直沒(méi)有進(jìn)入互聯(lián)網(wǎng)時(shí)代。新常態(tài)下，房地產(chǎn)業(yè)從制造型產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)向服務(wù)性產(chǎn)業(yè)。截止到目前為止，互聯(lián)網(wǎng)使用人數(shù)已經(jīng)達(dá)到8億多人，這是一個(gè)龐大的消費(fèi)群體，使得各個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)開始關(guān)注網(wǎng)上營(yíng)銷這一手段，這打破了傳統(tǒng)的房地產(chǎn)業(yè)營(yíng)銷模式?；厥?014年，萬(wàn)科與淘寶合作買房，在“雙十一”開辟了購(gòu)房專區(qū)，以8.9折的折扣銷售108個(gè)樓盤。萬(wàn)達(dá)與騰訊、百度合作成立020業(yè)務(wù)平臺(tái)，總投資額達(dá)到200億元。這種網(wǎng)絡(luò)銷售手段也更加的有利于消費(fèi)者進(jìn)行投機(jī)。

過(guò)度的投機(jī)需求是產(chǎn)生房地產(chǎn)泡沫的直接原因。房地產(chǎn)價(jià)格上漲，會(huì)增加房地產(chǎn)投機(jī)需求，從而使房?jī)r(jià)進(jìn)一步的上漲，直至房地產(chǎn)泡沫破滅，但是隨著經(jīng)濟(jì)的又一次復(fù)蘇，又會(huì)產(chǎn)生高漲的投機(jī)需求，房?jī)r(jià)上漲，制造大量的房地產(chǎn)泡沫，最終形成惡性循環(huán)。

三、信貸擴(kuò)張

隨著房地產(chǎn)規(guī)模的不但增大，開發(fā)商不可能僅僅只是依靠自有資金來(lái)進(jìn)行開發(fā)，大多數(shù)開發(fā)商會(huì)選擇向銀行貸款，而由于房地產(chǎn)屬于不動(dòng)產(chǎn)，它很容易被查封、變賣。因此，在利潤(rùn)的驅(qū)使下很多商業(yè)銀行非常愿意向房地產(chǎn)開發(fā)商發(fā)放抵押貸款。而從某種角度上來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)之所以會(huì)產(chǎn)生泡沫是由于市場(chǎng)上存在著大量的資金，價(jià)格的不正常的上漲，肯定會(huì)與市場(chǎng)上存在的資金有著緊密的聯(lián)系。當(dāng)大量的資金不斷的涌向房地產(chǎn)市場(chǎng)時(shí)，市場(chǎng)又缺少必要的風(fēng)險(xiǎn)控制手段與意識(shí)，這樣，大多數(shù)的開發(fā)商在擁有少數(shù)的資金的情況下就可以進(jìn)行土地開發(fā)，導(dǎo)致房地產(chǎn)業(yè)過(guò)度開發(fā)，使金融風(fēng)險(xiǎn)不斷地堆積起來(lái)，最終成為了產(chǎn)生房地產(chǎn)泡沫的隱患。銀行按照抵押貸款的形式把錢貸給開發(fā)商，而銀行在評(píng)估房地產(chǎn)的當(dāng)前價(jià)值時(shí)，往往會(huì)過(guò)于樂(lè)觀的估計(jì)房地產(chǎn)抵押物的價(jià)值，這樣，開發(fā)商會(huì)得到更多的融資，而商業(yè)銀行也會(huì)進(jìn)一步的增大貸款的數(shù)量，就這樣房地產(chǎn)的價(jià)格與產(chǎn)業(yè)就像是滾雪球一樣越滾越大，不斷地?cái)U(kuò)張，最終形成了房地產(chǎn)泡沫。

四、政府調(diào)控不力

房地產(chǎn)業(yè)對(duì)我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展起著重要的作用，因此，往往在房地產(chǎn)業(yè)政府對(duì)其進(jìn)行的干預(yù)要比對(duì)其他產(chǎn)業(yè)進(jìn)行的干預(yù)都要多。我國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)近年來(lái)發(fā)展迅猛，而房地產(chǎn)業(yè)也成為了地方財(cái)政的重要來(lái)源。政府在房地產(chǎn)開發(fā)中充當(dāng)著土地供應(yīng)者的角色，提高房?jī)r(jià)不僅有利于提高GDP，還可以增加財(cái)政收入，這使得地方政府樂(lè)于保持著較高的房?jī)r(jià)。這僅僅有利于短期的經(jīng)濟(jì)與政治目標(biāo)，并會(huì)導(dǎo)致政府干預(yù)的失誤，導(dǎo)致房地產(chǎn)泡沫的產(chǎn)生。在我國(guó)在稅收上實(shí)行了分稅制以后，各級(jí)地方政府財(cái)政收入減少，政府為了獲得更多的財(cái)政收入操控土地市場(chǎng)與土地的價(jià)格，導(dǎo)致土地資源緊缺，土地相對(duì)供給不足，土地供不應(yīng)求，土地的價(jià)格上漲，房?jī)r(jià)也隨之上漲。如果我國(guó)政府采取積極地財(cái)政政策，那么就必須增加支出，增加的那一部分支出大多都用于基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)，必然會(huì)造成房地產(chǎn)價(jià)格的上漲。

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作者簡(jiǎn)介：

張黎（1993—），女，漢族，松原，吉林財(cái)經(jīng)大學(xué)，金融學(xué)碩士。