房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)納稅籌劃風(fēng)險(xiǎn)及防范對(duì)策

占偉強(qiáng)

摘要：在當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)中，隨著社會(huì)上房?jī)r(jià)的持續(xù)上漲，為了能夠有效節(jié)制這種現(xiàn)象，政府在對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控力度也不斷增大，其在經(jīng)營(yíng)中的各項(xiàng)成本費(fèi)用較大，承擔(dān)著較高的稅收負(fù)擔(dān)。面對(duì)這些稅收負(fù)擔(dān)房地產(chǎn)企業(yè)如不及時(shí)采取有效的措施進(jìn)行防范，就會(huì)導(dǎo)致企業(yè)經(jīng)濟(jì)及社會(huì)信譽(yù)度受損，對(duì)企業(yè)的發(fā)展產(chǎn)生嚴(yán)重的影響。文章主要對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生的原因進(jìn)行分析、研究，提出相關(guān)的風(fēng)險(xiǎn)防范策略，為設(shè)計(jì)有效的納稅籌劃提供一些參考性意見。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)；納稅籌劃；涉稅風(fēng)險(xiǎn)；策略

在房地產(chǎn)企業(yè)當(dāng)中，可以制定相關(guān)的管理措施，對(duì)經(jīng)濟(jì)成本進(jìn)行控制，詳細(xì)的安排經(jīng)濟(jì)活動(dòng)和做好稅收核算，盡量的降低稅收風(fēng)險(xiǎn)，減少企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)。同時(shí)，納稅籌劃在房地產(chǎn)企業(yè)當(dāng)中，能夠有效的降低經(jīng)營(yíng)成本，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)稅后利潤(rùn)的最大化，因此，在房地產(chǎn)行業(yè)中，加強(qiáng)對(duì)納稅籌劃風(fēng)險(xiǎn)的防范策略研究具有重要現(xiàn)實(shí)意義。

一、納稅籌劃的概念以及特征

納稅籌劃指的是納稅人在國(guó)家法律規(guī)定的范圍內(nèi)，可以依據(jù)稅法中相應(yīng)的權(quán)利，在通過(guò)制定相關(guān)的管理措施，在投資、理財(cái)及經(jīng)營(yíng)等事項(xiàng)上合理的進(jìn)行安排，合理有效的去利用在稅法中的優(yōu)惠政策和可選擇性的稅務(wù)條款，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)節(jié)稅利益最大化的理財(cái)行為。在企業(yè)的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中，納稅籌劃具有下面幾項(xiàng)特征。

1. 納稅籌劃的合法性。在納稅籌劃的行為中，合法性使其最本質(zhì)的特征，從根本上區(qū)別于偷稅、逃稅等違法行為。其行為特征是要求尊重法律，不存在違法行為。在保證納稅籌劃合法性的前提下，納稅人可以依據(jù)稅法知識(shí)、財(cái)務(wù)技術(shù)及相關(guān)的優(yōu)惠政策，科學(xué)合理的制定納稅籌劃方案，在方案中區(qū)優(yōu)先選擇，進(jìn)而能夠降低稅負(fù)。

2. 納稅籌劃的超前性。在納稅義務(wù)人從事的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中，可以優(yōu)先的對(duì)納稅進(jìn)行籌劃，把其計(jì)算到影響財(cái)務(wù)經(jīng)濟(jì)效益的因素當(dāng)中，合理的進(jìn)行計(jì)劃、研究策略，從而實(shí)現(xiàn)稅后利潤(rùn)的最大化。納稅籌劃超前性的特征是在納稅義務(wù)發(fā)生前就能夠?qū)ζ髽I(yè)的納稅規(guī)模、方式做出合理的安排，按指定的方案去執(zhí)行，區(qū)別于那些在稅務(wù)發(fā)生后才想著逃避納稅義務(wù)的逃稅、偷稅行為。在社會(huì)的活動(dòng)中，稅法較為穩(wěn)定，但納稅義務(wù)有著滯后性，在社會(huì)經(jīng)濟(jì)交易行為完成后才有繳納稅務(wù)的義務(wù)。同時(shí)，在經(jīng)營(yíng)活動(dòng)發(fā)生后，且具備一定的應(yīng)納稅款，在規(guī)定的時(shí)間段內(nèi)為逃避而去偷稅、漏稅，這就屬于一種違法行為，要承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。

3. 納稅籌劃的成本性。納稅人在進(jìn)行納稅籌劃時(shí)，需承擔(dān)一定程度的成本費(fèi)用，該費(fèi)用可以分為機(jī)會(huì)成本、時(shí)間成本及資金成本，也就是無(wú)論是納稅人安排專業(yè)的人員進(jìn)行籌劃或者企業(yè)內(nèi)部籌劃，都要承擔(dān)一定的資金成本。機(jī)會(huì)成本是指在籌劃的方案中，納稅人的選擇可能會(huì)帶來(lái)經(jīng)濟(jì)效益，從而構(gòu)成了機(jī)會(huì)成本。時(shí)間成本是在時(shí)間上付出的代價(jià)，從方案的設(shè)計(jì)到執(zhí)行這一期間內(nèi)的時(shí)間。在資金上的落實(shí)和方案實(shí)施都需要資金成本。同時(shí)，在籌劃方案設(shè)計(jì)時(shí)，如果設(shè)計(jì)的不合理，就會(huì)導(dǎo)致成本過(guò)大，收益效果微小，對(duì)納稅人的經(jīng)濟(jì)利益產(chǎn)生影響。

4. 納稅籌劃的風(fēng)險(xiǎn)性。因納稅籌劃在方案實(shí)施的過(guò)程中，是一項(xiàng)事前的行為，另外在方案的成本性和籌劃的結(jié)果中充滿了不確定性，這就使得納稅籌劃存在著一定的風(fēng)險(xiǎn)。納稅籌劃人員要對(duì)納稅政策有著足夠的了解，具備整體觀念和職業(yè)判斷能力，且擁有豐富的納稅籌劃經(jīng)驗(yàn)，能夠在實(shí)際的操作過(guò)程中熟練的運(yùn)用。同時(shí)，要充分意識(shí)到納稅籌劃與稅務(wù)法律之間的界限，如果打算投機(jī)取巧鉆法律的空子，就會(huì)造成嚴(yán)重的后果。在當(dāng)前的形式下，納稅政策不斷的調(diào)整，要及時(shí)的掌握到各種有效的法律信息，避免發(fā)生偷稅、漏稅的現(xiàn)象，對(duì)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)和社會(huì)的信譽(yù)度造成嚴(yán)重影響。所以，在納稅籌劃中，納稅人一定要考慮到存在的風(fēng)險(xiǎn)并能夠?qū)L(fēng)險(xiǎn)合理有效的進(jìn)行控制，最終實(shí)現(xiàn)納稅籌劃的目的。

二、房地產(chǎn)企業(yè)在稅收籌劃上的風(fēng)險(xiǎn)闡述

稅收籌劃風(fēng)險(xiǎn)從根本上指的是房地產(chǎn)企業(yè)在涉稅當(dāng)中，因某些因素沒(méi)有按照國(guó)家稅法的相關(guān)政策或者對(duì)政策的調(diào)整、稅收環(huán)境了解不及時(shí)，在稅款的繳納上存在問(wèn)題，進(jìn)而使得稅務(wù)部門對(duì)企業(yè)進(jìn)行查處，造成企業(yè)的經(jīng)濟(jì)和社會(huì)信譽(yù)度的損失。在稅務(wù)部門的稅收活動(dòng)中，具有一定的滯后性，這就使得在稅收籌劃中存在一定程度的風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)，也是稅收籌劃中關(guān)鍵性、重要性的步驟。

（一）稅收籌劃政策上的風(fēng)險(xiǎn)

在稅收籌劃中，政策風(fēng)險(xiǎn)是其中重要的風(fēng)險(xiǎn)。主要表現(xiàn)在納稅人對(duì)政府稅收政策的不理解、不及時(shí)，存在觀念上的缺失，就會(huì)使得納稅籌劃存在政策上的風(fēng)險(xiǎn)。在我國(guó)稅法的法律體系上，多層次、體系復(fù)雜、內(nèi)容涵蓋廣的條例、制度使得納稅人在稅法法律條例的理解上存在偏差，從而影響了稅收籌劃的實(shí)際效果，甚至可能違反了法律制度。在進(jìn)行稅收籌劃時(shí)，要及時(shí)的掌握最新的稅收法律并認(rèn)真的分析、研究，避免稅收政策的風(fēng)險(xiǎn)。

在我國(guó)稅收法律上，為了能夠提高地方區(qū)域經(jīng)濟(jì)的發(fā)展水平，也給予了一些優(yōu)惠政策，而現(xiàn)在房地產(chǎn)企業(yè)中，所繳納的稅種大都是地方性稅種。因此，我國(guó)稅收的法律并不具備普遍的適用性，房地產(chǎn)企業(yè)要根據(jù)自身的實(shí)際情況，在充分的了解到地區(qū)的稅法上，選取適用的稅法制度進(jìn)行合理的稅后籌劃。

（二）稅收?qǐng)?zhí)法和企業(yè)經(jīng)營(yíng)上的風(fēng)險(xiǎn)

從納稅和征稅兩個(gè)方面來(lái)保障稅收籌劃的合法、有效，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要清晰的了解稅收法規(guī)，進(jìn)行納稅籌劃，同時(shí)，稅務(wù)部門在納稅人申報(bào)時(shí)嚴(yán)格的審查，有相應(yīng)的判斷標(biāo)準(zhǔn)，避免存在偏差問(wèn)題。房地產(chǎn)企業(yè)的稅收籌劃涵蓋了其經(jīng)營(yíng)的每個(gè)環(huán)節(jié)，包括開放模式的選取、銷售價(jià)格的確定及費(fèi)用的分配等，在這些方面中涉及到企業(yè)所得稅、契稅、房產(chǎn)稅和耕地占用稅等多項(xiàng)稅種。隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)越加激烈，政府調(diào)控政策的相繼出臺(tái)，企業(yè)經(jīng)營(yíng)中面臨的風(fēng)險(xiǎn)逐漸增加。這就是充分考慮到稅收籌劃方案的可靠性和效益性，能與企業(yè)的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)向配合，避免在經(jīng)營(yíng)中受到影響，降低了企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。

三、房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃的風(fēng)險(xiǎn)防范措施

（一）科學(xué)合理的設(shè)計(jì)稅收籌劃方案

在新稅制頒布實(shí)施期間，因社會(huì)經(jīng)濟(jì)環(huán)境的變化，政府部門在各地的稅收法律政策上也在不斷的完善和調(diào)整。在房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)發(fā)展中，隨著時(shí)間的改變而存在著不穩(wěn)定性，在稅收籌劃中就不可能不改變。同時(shí)，在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中，要根據(jù)政策進(jìn)行調(diào)整，趨利避害將風(fēng)險(xiǎn)降到最低，從而有效的達(dá)到籌劃節(jié)稅的目的。在經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中，制定合理的規(guī)章策略，實(shí)施成本最低的方案，盡量實(shí)現(xiàn)稅后利潤(rùn)的最大化。

（二）提高籌劃人員的專業(yè)水平

納稅籌劃是一項(xiàng)綜合性很強(qiáng)的活動(dòng)，對(duì)籌劃人員在財(cái)務(wù)管理、法律政策及財(cái)稅上的知識(shí)要求較高，稅收籌劃人員的技能水平越高，財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)知識(shí)和稅收政策理解越加清楚，所制定出來(lái)的籌劃方案更容易成功。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該加強(qiáng)籌劃人員的培訓(xùn)，加強(qiáng)其財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)方面的專業(yè)知識(shí)，及時(shí)的了解稅收政策，能夠詳細(xì)的制定出合理有效的納稅籌劃方案且實(shí)施成功。

（三）重視稅收籌劃中的綜合效益

這就要求房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在稅收策劃時(shí)，不能夠只顧眼前的經(jīng)濟(jì)利益，更重要的是要考慮到綜合效益，從全局的角度、整體的思考方式來(lái)看待策劃的方案，不要局限在企業(yè)稅收負(fù)擔(dān)的大小上，要兼顧到企業(yè)的發(fā)展和經(jīng)濟(jì)效益，創(chuàng)造更多的經(jīng)營(yíng)理念，在選擇納稅籌劃方案時(shí)，實(shí)現(xiàn)企業(yè)整體性的利益最大化。

（四）加強(qiáng)稅企關(guān)系

為了能夠有效的降低稅收政策上的風(fēng)險(xiǎn)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要加強(qiáng)與稅務(wù)部門的交流。在政策上及時(shí)的咨詢相關(guān)的工作人員，對(duì)頒布的政策理解透徹，更好的制定納稅籌劃方案，有效的展開籌劃工作。同時(shí)，企業(yè)針對(duì)納稅的程序和要求，積極的與稅務(wù)人員進(jìn)行溝通交流。提供有效的會(huì)計(jì)核算資料和涉稅記錄，按時(shí)的繳納稅款，要與稅務(wù)部門建立良好、和諧的稅企關(guān)系。

四、結(jié)語(yǔ)

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要充分認(rèn)識(shí)到在稅收籌劃上的風(fēng)險(xiǎn)，并且能夠針對(duì)這些風(fēng)險(xiǎn)采取有效的防范措施。不僅要考慮到籌劃帶來(lái)的經(jīng)濟(jì)效益，更應(yīng)該清楚的了解到納稅政策和其重要性，進(jìn)行綜合性的分析、研究。在不觸犯法律的基礎(chǔ)上，盡可能的實(shí)施各項(xiàng)稅收的優(yōu)惠政策和企業(yè)的經(jīng)營(yíng)里面相互結(jié)合，使納稅籌劃方案的利益達(dá)到最大化。

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（作者單位：鄭州康橋房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司）