房地產(chǎn)項(xiàng)目綠色管理模式實(shí)證研究

謝明輝　張遠(yuǎn)非

摘要：發(fā)展綠色地產(chǎn)是我國房地產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型的重要途徑，房地產(chǎn)業(yè)可持續(xù)健康發(fā)展必須走綠色管理的道路。沈陽亞泰城項(xiàng)目在項(xiàng)目全壽命周期中按照綠色管理理念進(jìn)行綠色設(shè)計(jì)、綠色施工、綠色運(yùn)維，踐行了有效的房地產(chǎn)項(xiàng)目綠色管理模式。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)項(xiàng)目；綠色管理；全壽命周期

中圖分類號(hào)：F293.33 文獻(xiàn)標(biāo)志碼：A 文章編號(hào)：1674-9324（2016）16-0257-02

根據(jù)國際綠活組織提供的數(shù)據(jù)，空氣“霾害”有三大來源，一是建筑及生活排放約40%，二是工業(yè)排放約30%，三是交通排放約30%。我國每年新建建筑中95%屬于高能耗建筑，單位建筑采暖能耗為發(fā)達(dá)國家新建建筑的3倍以上。傳統(tǒng)的房地產(chǎn)業(yè)對(duì)生態(tài)環(huán)境和能源的消耗造成了很大的壓力，是節(jié)能減排的重點(diǎn)行業(yè)。發(fā)展綠色地產(chǎn)是我國房地產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型的重要途徑，發(fā)展綠色地產(chǎn)是大勢所趨，未來房地產(chǎn)項(xiàng)目實(shí)施綠色管理將獲得更多發(fā)展機(jī)會(huì)。房地產(chǎn)業(yè)可持續(xù)健康發(fā)展必須走綠色管理的道路。

一、綠色管理的含義

綠色管理（Green Management）就是將環(huán)境保護(hù)、可持續(xù)發(fā)展的理念應(yīng)用于企業(yè)或項(xiàng)目的經(jīng)營管理之中，它涉及企業(yè)或項(xiàng)目管理的各個(gè)層面、各個(gè)領(lǐng)域、各個(gè)環(huán)節(jié)，要求在企或項(xiàng)目業(yè)管理中全過程、全方位、全面考慮環(huán)保和可持續(xù)發(fā)展，體現(xiàn)綠色。與傳統(tǒng)的其他管理理念相比，綠色管理具有過程整體性、消費(fèi)者綠色意識(shí)提前、全過程綠色產(chǎn)業(yè)化、統(tǒng)一的綠色標(biāo)志等特征。

二、房地產(chǎn)項(xiàng)目綠色管理的必要性

目前房地產(chǎn)項(xiàng)目的高能耗、高污染涉及材料生產(chǎn)、施工建造及后期運(yùn)行、拆除等各階段。

1.耗能過高。傳統(tǒng)的建筑產(chǎn)品在建造過程與使用過程中的耗能比約為1∶3，而房地產(chǎn)產(chǎn)品價(jià)格即房屋的售價(jià)，無法體現(xiàn)房屋在運(yùn)行與維護(hù)階段的使用成本，因此大部分開發(fā)商在開發(fā)過程中優(yōu)先考慮降低建造成本，很少顧及運(yùn)營與維護(hù)階段的使用成本，由此造成造成建筑耗能過高。

2.建筑垃圾多。傳統(tǒng)的建筑產(chǎn)品及房屋多采用現(xiàn)澆的鋼筋混凝土體系，施工現(xiàn)場多采用手工作業(yè)，在建造過程中大量能耗水、混凝土、鋼材等，并產(chǎn)生大量的建筑垃圾。

3.二次裝修。當(dāng)前絕大部分建筑產(chǎn)品與房屋都以毛坯房形式驗(yàn)收并交付使用，消費(fèi)者不得不進(jìn)行二次裝修，據(jù)中國建筑裝飾協(xié)會(huì)行業(yè)發(fā)展部測算，住宅裝飾裝修平均一戶可能產(chǎn)生兩噸垃圾，其中有85%是可以回收再利用的資源，全年如果有2000萬戶進(jìn)行裝修改造，一年有4000萬噸垃圾污染環(huán)境。二次裝修問題，是我國建筑能耗高于國際平均水平的一個(gè)重要因素。

4.材料及土地浪費(fèi)。我國的建筑物平均壽命不到30年，大部分建筑材料為不可再生材料，目前建造的建筑未來將產(chǎn)生大量不可再生的建筑垃圾，這不僅浪費(fèi)了大量資源，而且廢棄物在垃圾處理過程中還會(huì)形成二次污染，成為棘手的環(huán)境問題。

傳統(tǒng)的房地產(chǎn)項(xiàng)目對(duì)生態(tài)環(huán)境的破壞和不可再生能源的消耗日趨嚴(yán)峻，房地產(chǎn)業(yè)必須轉(zhuǎn)變現(xiàn)有的生產(chǎn)方式，房地產(chǎn)業(yè)可持續(xù)發(fā)展必須走綠色管理的道路。

三、房地產(chǎn)項(xiàng)目綠色管理模式的核心特征

將綠色管理理論應(yīng)用于房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)管理，在科學(xué)發(fā)展觀的指引下，抓住房地產(chǎn)項(xiàng)目綠色管理的核心特征，對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目綠色開發(fā)與管理的價(jià)值與途徑具有重要的現(xiàn)實(shí)意義。

1.可持續(xù)發(fā)展。房地產(chǎn)項(xiàng)目的綠色管理就是要盡最大可能節(jié)約資源與能源消耗，通過項(xiàng)目整體的優(yōu)化設(shè)計(jì)，采用被動(dòng)式能源使用策略，充分利用各種可再生能源如太陽能、地?zé)岬群脱h(huán)利用水資源，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)項(xiàng)目在全生命周期內(nèi)實(shí)現(xiàn)再利用、再節(jié)約、再循環(huán)與“四節(jié)”（節(jié)地、節(jié)能、節(jié)水、節(jié)材），盡量降低對(duì)項(xiàng)目周圍生態(tài)系統(tǒng)的影響，保護(hù)自然生態(tài)環(huán)境系統(tǒng)，努力實(shí)現(xiàn)人、建筑與自然和諧共存。

2.全壽命周期管理。對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目實(shí)行綠色管理要從全壽命周期的角度出發(fā)，不僅考慮建造過程，更多的還要考慮使用過程，引導(dǎo)人們自覺將眼光放到整個(gè)項(xiàng)目生命周期，將可持續(xù)發(fā)展的長遠(yuǎn)發(fā)展眼光與房地產(chǎn)項(xiàng)目建造過程中的現(xiàn)實(shí)項(xiàng)目條件有機(jī)結(jié)合，強(qiáng)調(diào)在項(xiàng)目全壽命期內(nèi)的環(huán)保型、可持續(xù)發(fā)展、布局合理性、功能完整性，強(qiáng)調(diào)環(huán)境寶華同時(shí)兼顧經(jīng)濟(jì)利益，最終使房地產(chǎn)項(xiàng)目目標(biāo)達(dá)到在項(xiàng)目所在地的資源環(huán)境下所能達(dá)到的最優(yōu)經(jīng)濟(jì)目標(biāo)與環(huán)保目標(biāo)。

3.信息共享。通過全壽命周期綠色管理，可以充分發(fā)揮數(shù)據(jù)信息共享的優(yōu)勢，通過富有前瞻性的決策，實(shí)現(xiàn)資源節(jié)約和項(xiàng)目增值。如果大量處于設(shè)計(jì)使用年限的建筑被拆除，是建筑資源和社會(huì)財(cái)富的巨大損失；拆除這些建筑不但要消耗大量的人力、物力、財(cái)力，同時(shí)也會(huì)產(chǎn)生大量的粉塵和廢棄物，造成環(huán)境污染，加重了環(huán)境壓力負(fù)荷，這不符合可持續(xù)的科學(xué)發(fā)展觀。究其根源主要是建筑設(shè)計(jì)的前瞻性差和城市規(guī)劃的隨意性，開發(fā)商們只想降低成本增加利潤，所以質(zhì)量越來越糟糕。若在決策階段就充分考慮到項(xiàng)目全壽命周期內(nèi)各種可能的使用模式，為功能改變預(yù)留工作接口，盡量減少設(shè)計(jì)、施工中的大量重復(fù)勞動(dòng)，就可大大降低上述浪費(fèi)。

四、房地產(chǎn)項(xiàng)目綠色管理模式應(yīng)用實(shí)例

沈陽亞泰城項(xiàng)目按照綠色管理模式的理念進(jìn)行設(shè)計(jì)、施工和運(yùn)維管理。亞泰城項(xiàng)目由沈陽亞泰金安房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)建設(shè)，2011年9月開工，2013年12月建成第一期。項(xiàng)目位于蒲河大道與盛京大街交匯處西南側(cè)200米，占地面積500000平方米，建筑面積150萬平方米，周邊有盛京醫(yī)院、天和綜合門診部、遼寧大學(xué)、沈陽航空工業(yè)學(xué)院、沈陽師范大學(xué)等。

1.綠色設(shè)計(jì)。綠色設(shè)計(jì)即將綠色管理理念融入到房地產(chǎn)項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)中，是房地產(chǎn)項(xiàng)目在規(guī)劃設(shè)計(jì)階段進(jìn)行綠色管理的核心內(nèi)容。沈陽亞泰城項(xiàng)目在設(shè)計(jì)過程中引入綠色管理的理念，采用裝配式結(jié)構(gòu)體系，采用預(yù)制疊合樓板、梯梁、樓梯等構(gòu)件，預(yù)制率約10%，減少模板的使用，減少現(xiàn)場垃圾排放，起到保護(hù)地球環(huán)境的效果。雖然房地產(chǎn)項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)只是消耗極少的資源，卻決定了建筑產(chǎn)品存在幾十年內(nèi)的能源與資源消耗特性。在設(shè)計(jì)階段就將環(huán)境因素和預(yù)防污染的措施納入房地產(chǎn)項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)之中，將環(huán)境性能作為房屋的設(shè)計(jì)目標(biāo)和出發(fā)點(diǎn)，力求使房屋對(duì)周圍環(huán)境的影響為最小。

2.綠色施工。綠色施工是指工程建設(shè)中，在保證質(zhì)量、安全等基本要求的前提下，通過綠色管理和技術(shù)進(jìn)步，達(dá)到保護(hù)環(huán)境和節(jié)約資源（節(jié)材、節(jié)能、節(jié)水、節(jié)地）目標(biāo)的施工活動(dòng)，包括施工策劃、材料采購、建筑施工和工程驗(yàn)收四個(gè)環(huán)節(jié)。沈陽亞泰城項(xiàng)目在施工過程中由于使用預(yù)制構(gòu)件，大部分結(jié)構(gòu)已經(jīng)在構(gòu)件廠生產(chǎn)完畢，在現(xiàn)場只需吊裝到施工層即可，模板鋼筋等工種可以減少一半勞動(dòng)力，還可以采用無外架施工，減少了腳手架等高空作業(yè)，減少安全隱患。綠色施工作為建筑全壽命周期中的一個(gè)重要階段，施工階段是將設(shè)計(jì)成果轉(zhuǎn)化為實(shí)物的階段，也是對(duì)生態(tài)環(huán)境的影響最直接的階段，是實(shí)現(xiàn)建筑領(lǐng)域資源節(jié)約和節(jié)能減排的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。開發(fā)商對(duì)建筑產(chǎn)品及生產(chǎn)過程提出綠色建造的要求，將引導(dǎo)承包商的施工行為，對(duì)于提高承包商開展綠色施工的積極性，促進(jìn)其加強(qiáng)管理，提高技術(shù)，改善綠色施工的經(jīng)濟(jì)性具有重要作用。所以實(shí)施綠色施工并非僅僅是施工單位的任務(wù)，綠色施工與開發(fā)商同樣密切相關(guān)。開發(fā)商對(duì)綠色施工的控制貫穿于房地產(chǎn)項(xiàng)目發(fā)包階段和施工階段的各項(xiàng)管理活動(dòng)中。綠色施工將環(huán)境保護(hù)置于施工過程的首位，將整個(gè)施工過程作為一個(gè)微觀系統(tǒng)進(jìn)行科學(xué)的綠色施工組織設(shè)計(jì)，以便在建造過程中對(duì)環(huán)境、資源造成盡可能小的影響。其中包括減少場地干擾，尊重基地環(huán)境，結(jié)合自然條件施工，節(jié)約水、電、物等資源或能源，環(huán)保的施工工藝，不使用有害原材料，減少填埋廢棄物的數(shù)量，對(duì)廢棄物進(jìn)行恰當(dāng)處理，以及實(shí)施科學(xué)管理，保證施工質(zhì)量等。綠色施工技術(shù)因其降低施工噪音、減少施工擾民、減少材料的損耗等作用而在大多數(shù)施工現(xiàn)場都會(huì)引起重視。

3.綠色運(yùn)維。目前，對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)行維護(hù)管理階段所實(shí)施的綠色管理還停留在“只要有綠化、保持環(huán)境清潔就達(dá)到綠色管理”的初級(jí)階段，這就使房地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)維階段的綠色管理表面化。很少有物業(yè)公司專門制定并實(shí)施節(jié)能、節(jié)水、節(jié)材與綠化管理制度以及具體措施。在物業(yè)管理階段，要遵循“以人為本”的基本原則，積極宣傳綠色物業(yè)管理和綠色運(yùn)維的理念，包括建立綠色物業(yè)管理機(jī)構(gòu)，制定綠色物業(yè)管理制度，制定環(huán)保準(zhǔn)則，舉辦綠色消費(fèi)、環(huán)保教育及宣傳活動(dòng)。沈陽亞泰城項(xiàng)目運(yùn)維由吉林亞泰物業(yè)管理有限公司承擔(dān)，該公司是國家一級(jí)資質(zhì)物業(yè)管理企業(yè)，始終堅(jiān)持以優(yōu)質(zhì)服務(wù)提升業(yè)主的生活質(zhì)量為服務(wù)宗旨，奉行科學(xué)管理優(yōu)質(zhì)服務(wù)美化環(huán)境爭創(chuàng)一流的質(zhì)量方針。公司全面貫徹“服務(wù)心貼心，情誼長久遠(yuǎn)”的服務(wù)理念，公司在發(fā)展的過程中始終著眼未來，從培育市場出發(fā)，奠定核心競爭力，規(guī)范企業(yè)運(yùn)作，不斷追求創(chuàng)新，在基礎(chǔ)管理、房屋管理、共用設(shè)備設(shè)施管理、公共秩序安全管理、清潔綠化管理等方面形成了“學(xué)習(xí)+工作”、“環(huán)境+文化”的管理模式。

2014年以來，房地產(chǎn)開發(fā)投資總量與增長速度下行趨勢明顯，房地產(chǎn)業(yè)步入下行周期。受宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展進(jìn)入調(diào)整期的影響，2015年房地產(chǎn)下行態(tài)勢持續(xù)，但是從長期發(fā)展看，房地產(chǎn)業(yè)對(duì)其他行業(yè)具有顯著的波及效應(yīng)，仍然是拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長的重要因素，房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)管理采用綠色管理模式，符合房地產(chǎn)業(yè)健康可持續(xù)發(fā)展的要求，才能更好地為經(jīng)濟(jì)增長做貢獻(xiàn)。

參考文獻(xiàn)：

[1]梁潘好.房地產(chǎn)項(xiàng)目綠色管理模式的應(yīng)用分析[D].華南理工大學(xué)碩士論文，2009.

[2]馮國亮.綠色地產(chǎn)：房地產(chǎn)業(yè)可持續(xù)發(fā)展的必由之路[J].住宅產(chǎn)業(yè)，2009，（01）.

[3]馮國亮.發(fā)展綠色建筑 營造理想人居[EB/OL].

http：//blog.sina.com.cn/s/blog_4968d3550100bz0s.html.

[4]鄧曉梅.建設(shè)項(xiàng)目全壽命管理思想對(duì)實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略的意義[J].上海建設(shè)科技，2000，（10）.

[5]寧少英.綠色工程項(xiàng)目管理研究淺述[J].長江工程職業(yè)技術(shù)學(xué)院學(xué)報(bào)，2014，（04）.