“十位一體”構(gòu)建物業(yè)管理市場(chǎng)監(jiān)管體系研究

楊波 劉平

摘 要：物業(yè)管理是一項(xiàng)重要的社會(huì)服務(wù)工作，為保證物業(yè)管理市場(chǎng)的公平高效，從物業(yè)管理市場(chǎng)的固有缺點(diǎn)、現(xiàn)實(shí)問題以及社會(huì)公共利益維護(hù)等方面分析了對(duì)物業(yè)管理市場(chǎng)進(jìn)行監(jiān)管的必要性，提出從監(jiān)管主體和市場(chǎng)要素角度構(gòu)建和完善“十位一體”的物業(yè)管理市場(chǎng)監(jiān)管體系，促進(jìn)物業(yè)管理市場(chǎng)的健康有序運(yùn)行。

關(guān)鍵詞：物業(yè)管理；市場(chǎng)監(jiān)管；監(jiān)管主體；市場(chǎng)要素；監(jiān)管體系

中圖分類號(hào)：F29 文獻(xiàn)標(biāo)志碼：A 文章編號(hào)：1673-291X（2016）17-0164-02

（一）物業(yè)管理的固有缺陷要求市場(chǎng)監(jiān)管

由于建筑物開發(fā)和使用的階段性，物業(yè)管理通常也存在前期管理和日常管理兩個(gè)階段，導(dǎo)致物業(yè)管理市場(chǎng)不可避免地存在以下兩個(gè)方面的固有缺陷[1]。一是不完全競(jìng)爭(zhēng)。建設(shè)單位作為初始業(yè)主可以自由選擇物業(yè)服務(wù)企業(yè)，并具有對(duì)服務(wù)費(fèi)用的定價(jià)權(quán)，同時(shí)在日常管理階段，物業(yè)服務(wù)企業(yè)具有賣方優(yōu)勢(shì)地位，業(yè)主大會(huì)難以改變這種現(xiàn)狀，容易導(dǎo)致物業(yè)管理市場(chǎng)的不公平。二是不完全信息。由于建筑方、物業(yè)服務(wù)公司及業(yè)主各自對(duì)物業(yè)質(zhì)量信息和物業(yè)服務(wù)信息的了解不一樣，容易導(dǎo)致建筑方把開發(fā)遺留問題轉(zhuǎn)嫁給物業(yè)服務(wù)公司及業(yè)主；物業(yè)服務(wù)公司憑借賣方優(yōu)勢(shì)也可能會(huì)降低物業(yè)服務(wù)質(zhì)量，造成物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)的失信。為了補(bǔ)救上述固有缺陷造成的物業(yè)管理市場(chǎng)的失靈，需要政府和行業(yè)等進(jìn)行市場(chǎng)監(jiān)管，以矯正物業(yè)管理市場(chǎng)的不公平。

（二）物業(yè)管理的現(xiàn)實(shí)問題要求市場(chǎng)監(jiān)管

物業(yè)管理市場(chǎng)由于其特殊性，在長(zhǎng)期的運(yùn)作過(guò)程中暴露出了許多現(xiàn)實(shí)問題和矛盾。一是業(yè)主被動(dòng)接收物業(yè)管理服務(wù)的問題。由于物業(yè)管理市場(chǎng)不完全競(jìng)爭(zhēng)的缺陷，業(yè)主通常只能被動(dòng)接收前期階段建筑方確定的物業(yè)服務(wù)賣方，這就會(huì)造成業(yè)主不能有效監(jiān)管物業(yè)服務(wù)公司。二是公共性服務(wù)和個(gè)體性義務(wù)的問題。物業(yè)管理服務(wù)對(duì)象是全體業(yè)主，具有公共性，繳納物業(yè)費(fèi)屬于業(yè)主個(gè)人義務(wù)，物業(yè)管理出現(xiàn)缺陷將影響全體業(yè)主，導(dǎo)致個(gè)體業(yè)主拖欠物業(yè)費(fèi)用，進(jìn)而產(chǎn)生惡性循環(huán)矛盾。三是服務(wù)成本與服務(wù)價(jià)格的問題。服務(wù)成本應(yīng)向全體業(yè)主公開，服務(wù)價(jià)格應(yīng)以所享受的服務(wù)為基礎(chǔ)，服務(wù)價(jià)格的變動(dòng)應(yīng)征求業(yè)主大會(huì)同意，物業(yè)服務(wù)公司單方面提高服務(wù)價(jià)格將會(huì)侵害業(yè)主權(quán)利和利益。四是利用公共資源所得收益的分配問題。物業(yè)服務(wù)公司通常利用小區(qū)公攤區(qū)域內(nèi)的公共資源獲取經(jīng)濟(jì)收益（如游泳池、電梯廣告、墻體廣告等）。公攤區(qū)域?qū)儆谌w業(yè)主所有，利用公攤區(qū)域取得的收益應(yīng)屬于全體業(yè)主，物業(yè)服務(wù)公司只是代理全體業(yè)主行使管理權(quán)利[2]。五是物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)的粗放型問題。當(dāng)前物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)的一大特點(diǎn)就是粗放型，集中表現(xiàn)在勞動(dòng)力素質(zhì)不高、專業(yè)化程度較低、社區(qū)文化建設(shè)缺失等，無(wú)法滿足業(yè)主對(duì)生活品質(zhì)提高的要求。

（三）社會(huì)公共利益的維護(hù)要求市場(chǎng)監(jiān)管

物業(yè)管理在維護(hù)社會(huì)公共利益方面具有五個(gè)方面的功能：一是改善人居工作環(huán)境；二是維護(hù)社區(qū)和諧穩(wěn)定；三是提高城市管理水平；四是解決城鄉(xiāng)就業(yè)難題；五是推動(dòng)國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。為了更好維護(hù)物業(yè)管理對(duì)社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的促進(jìn)作用，需要政府進(jìn)行適度的市場(chǎng)監(jiān)管。

（一）物業(yè)管理市場(chǎng)主體的監(jiān)管

物業(yè)管理市場(chǎng)主體包括賣方和買方，也即物業(yè)服務(wù)企業(yè)和業(yè)主。對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)，監(jiān)管主體通過(guò)設(shè)立有關(guān)行政許可制度對(duì)其進(jìn)行監(jiān)管，包括物業(yè)資質(zhì)制度、物業(yè)管理師制度等。對(duì)業(yè)主，建立業(yè)主大會(huì)（業(yè)主委員會(huì)）和業(yè)主管理規(guī)約，規(guī)定業(yè)主的權(quán)利和義務(wù)，也將其作為調(diào)整業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)矛盾的基礎(chǔ)制度[3]。

（二）物業(yè)管理市場(chǎng)客體的監(jiān)管

物業(yè)管理市場(chǎng)客體即物業(yè)服務(wù)產(chǎn)品。對(duì)市場(chǎng)客體的監(jiān)管主要為了減少和消除不對(duì)稱的信息。具體監(jiān)管手段可以根據(jù)時(shí)代和市場(chǎng)需要制訂專業(yè)的物業(yè)服務(wù)產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)，建立科學(xué)公正的物業(yè)服務(wù)質(zhì)量評(píng)價(jià)體系，并與時(shí)俱進(jìn)地不斷優(yōu)化和完善評(píng)價(jià)體系。

（三）物業(yè)管理市場(chǎng)價(jià)格的監(jiān)管

價(jià)格機(jī)制是物業(yè)管理市場(chǎng)機(jī)制的核心，由于不完全信息的存在，有必要制定物業(yè)管理市場(chǎng)價(jià)格機(jī)制，以維護(hù)交易公平和業(yè)主的權(quán)益。物業(yè)管理市場(chǎng)的價(jià)格監(jiān)管，可以通過(guò)制定物業(yè)服務(wù)收費(fèi)監(jiān)管制度、物業(yè)服務(wù)定價(jià)成本監(jiān)審制度和物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)價(jià)制度實(shí)現(xiàn)有效監(jiān)管[4]。

（四）物業(yè)管理市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的監(jiān)管

由于物業(yè)管理市場(chǎng)的不完全競(jìng)爭(zhēng)，容易造成市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)參與者的力量失衡。為削弱物業(yè)服務(wù)企業(yè)的賣方優(yōu)勢(shì)，實(shí)現(xiàn)公平競(jìng)爭(zhēng)和公平交易，可以通過(guò)制定競(jìng)爭(zhēng)規(guī)則、提供競(jìng)爭(zhēng)平臺(tái)和確認(rèn)競(jìng)爭(zhēng)結(jié)果三種手段實(shí)現(xiàn)有效的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)監(jiān)管。

（五）物業(yè)管理市場(chǎng)供求的監(jiān)管

物業(yè)管理市場(chǎng)的發(fā)展，需要政府對(duì)市場(chǎng)供應(yīng)和市場(chǎng)需求進(jìn)行雙向激勵(lì)。加大供給有利于促進(jìn)物業(yè)管理行業(yè)做大做強(qiáng)；刺激需求有利于改善居住環(huán)境，實(shí)現(xiàn)國(guó)民財(cái)產(chǎn)的保值和增值。政府可通過(guò)稅收政策、財(cái)政補(bǔ)貼等調(diào)控手段實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)供求的監(jiān)管。

（六）物業(yè)管理市場(chǎng)行為的監(jiān)管

物業(yè)管理市場(chǎng)行為主要表現(xiàn)為物業(yè)服務(wù)合同的簽訂、履行和終止，因此，對(duì)物業(yè)管理市場(chǎng)行為的監(jiān)管重點(diǎn)在于對(duì)物業(yè)服務(wù)合同的監(jiān)管[5]。為了統(tǒng)一規(guī)范物業(yè)服務(wù)合同行為，通過(guò)制定合同示范文本、物業(yè)承接查驗(yàn)規(guī)范、物業(yè)財(cái)物管理辦法、物業(yè)裝修管理辦法等制度作為物業(yè)管理市場(chǎng)行為的政策依據(jù)。

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Abstract：Property management is one of the most important work of social service， in order to ensure the property management market， fairand efficient， from the inherent disadvantages of the property management market， problems and social public interests maintenance analysis the necessity to regulate the property management market， put forward from the angle of the main regulatory and market factors， construction and improvement of "one of ten" property management market supervision system， promote the healthy operation of the property management market.

Key words：property management； market supervision； supervision subject； market factors； supervision system