城鎮(zhèn)住宅供給已經嚴重過剩

2015年底預計，我國城鎮(zhèn)已經被購買和竣工住宅的空置率約在在20%到25%之間，城鎮(zhèn)地區(qū)空置住房約為6500到8800萬套之間。在經濟學上意味的是，沒有消費和就業(yè)人口的空殼住宅資產

2016年后，即使新樓盤一個也不開工，還將增加6183萬套房屋供給，屆時，城鎮(zhèn)全部住宅供給將達到41594萬—44594萬套。全部竣工后，每套3.05人，城鎮(zhèn)住宅可容納12.69到13.6億人口居住。

這個數(shù)據(jù)我在今年初住宅漲價熱時沒有發(fā)表，怕影響兩會和投資者的熱情?，F(xiàn)在逐步降溫了，我公布出來。當然，我說的是全國的平均數(shù)。北上廣深的情況特殊。城鎮(zhèn)住宅建設和供給規(guī)模與少子化、老齡化和低生育、低增長的人口相對應，已經嚴重過剩。

1991年到2015年底（其中2015年商品房竣工738萬套，保障房竣工772萬套），我國城鎮(zhèn)商品和保障住宅竣工累計套數(shù)，加住房體制改革前原有存量，再加各種各樣7000萬套不完全產權房（即小產權房），規(guī)模約為35411萬到37781萬套，減去估計拆除的2000萬套，2015年底，城鎮(zhèn)住宅存量大約在32881萬到35411萬套之間。

2015年后住宅建設和供給更加嚴峻的是：截止2015年底，正在施工商品住宅面積還有51.16億平米，新開工的近10.67億平米，共計61.83億平米。2016年后，即使新樓盤一個也不開工，還將增加6183萬套房屋供給，屆時，城鎮(zhèn)全部住宅供給將達到41594萬—44594萬套。全部竣工后，每套3.05人，城鎮(zhèn)住宅可容納12.69到13.6億人口居住。

2015年底預計，我國城鎮(zhèn)已經被購買和竣工住宅的空置率約在在20%到25%之間，城鎮(zhèn)地區(qū)空置住房約為6500到8800萬套之間。在經濟學上意味的是，沒有消費和就業(yè)人口的空殼住宅資產。

2015年止，假如取上述存量的中間數(shù)，城鎮(zhèn)住宅有34146萬套，開發(fā)商未售出庫存的住宅大約在700萬套左右，外出農民工和一部分農村老人，在務工地城鎮(zhèn)和家鄉(xiāng)附近的小城鎮(zhèn)、縣城、城郊和小城市中購買了大約4600萬套左右房屋（按照一個調查報告估計的），城鎮(zhèn)常住人口戶數(shù)大體為1.38億，扣除城鎮(zhèn)農民工常住人口，余下的住宅，城鎮(zhèn)居民每戶平均有2.09套。

而按照城鎮(zhèn)居民人口中，21%有多套房，66%平均一套房，13%無房租住計算，城鎮(zhèn)居民中有1套房的9108萬戶，無房租住的1794萬戶，多套房的2898萬戶家庭，多套房城鎮(zhèn)居民平均擁有近6.8套左右的住宅。

22到44歲購買住宅的主力人口少了1個多億，1到21歲人口也少了1個多億，他們一年一年地會進入經濟主力人口，但是他們的數(shù)量卻斷崖式收縮，老年人死亡率和死亡規(guī)模會上升和加大，獨生子女繼承更多的房產，將在建和新開工的全部建設，供給與需求會怎么樣呢？再開征房產稅，又會怎么樣呢？（本文由新浪財經意見領袖供稿，作者周天勇為中共中央黨校國際戰(zhàn)略研究所副所長、研究員。）