房地產(chǎn)金融產(chǎn)品創(chuàng)新將何去何從？

夏春雷

近年來(lái)，房地產(chǎn)業(yè)和金融業(yè)的融合越來(lái)越深入，房地產(chǎn)金融產(chǎn)品的創(chuàng)新步伐越來(lái)越快。本文對(duì)56家金融機(jī)構(gòu)進(jìn)行了調(diào)查，對(duì)房地產(chǎn)金融產(chǎn)品創(chuàng)新進(jìn)行了全面梳理。結(jié)果顯示，目前房地產(chǎn)金融產(chǎn)品創(chuàng)新主要集中在風(fēng)險(xiǎn)較低的銷(xiāo)售端產(chǎn)品；金融風(fēng)險(xiǎn)總體可控，潛在風(fēng)險(xiǎn)值得關(guān)注；去庫(kù)存周期出現(xiàn)結(jié)構(gòu)性分化，個(gè)人住房按揭貸款成為金融機(jī)構(gòu)投放重點(diǎn)。

房地產(chǎn)市場(chǎng)金融產(chǎn)品創(chuàng)新面臨的風(fēng)險(xiǎn)

目前房地產(chǎn)市場(chǎng)金融產(chǎn)品主要有開(kāi)發(fā)端產(chǎn)品、銷(xiāo)售端產(chǎn)品、跨品種創(chuàng)新產(chǎn)品和資產(chǎn)證券化產(chǎn)品，產(chǎn)品創(chuàng)新主要集中在風(fēng)險(xiǎn)較小的銷(xiāo)售端產(chǎn)品。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目金融產(chǎn)品準(zhǔn)入要求嚴(yán)格，跨機(jī)構(gòu)項(xiàng)目貸款產(chǎn)品較少。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目金融產(chǎn)品主要針對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，用以補(bǔ)充項(xiàng)目資金。產(chǎn)品類(lèi)型主要有傳統(tǒng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款、跨機(jī)構(gòu)項(xiàng)目貸款和房地產(chǎn)信托產(chǎn)品。據(jù)調(diào)查，金融機(jī)構(gòu)目前普遍對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款控制較嚴(yán)，準(zhǔn)入要求較為嚴(yán)格。一是實(shí)行名單制管理。所有金融機(jī)構(gòu)均對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款實(shí)行“白名單”制管理，能進(jìn)入金融機(jī)構(gòu)“白名單”的房地產(chǎn)企業(yè)為具有一級(jí)資質(zhì)或部分在當(dāng)?shù)鼐哂旋堫^地位的二級(jí)資質(zhì)企業(yè)。二是審批權(quán)限上收。金融機(jī)構(gòu)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款的審批權(quán)限基本已經(jīng)上收至總行級(jí)別，能否進(jìn)入“白名單”由總行審批。三是區(qū)域管理。部分金融機(jī)構(gòu)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款實(shí)現(xiàn)名單制和區(qū)域雙重審批，對(duì)部分四線城市及四線以下城市不能發(fā)放房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款。如某股份制銀行在四線及以下城市因受區(qū)域限制，沒(méi)有一筆房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款（表1）。

由于傳統(tǒng)的開(kāi)發(fā)貸產(chǎn)品對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的資質(zhì)要求較高，且部分金融機(jī)構(gòu)對(duì)開(kāi)發(fā)貸也有區(qū)域準(zhǔn)入限制。因此，為降低區(qū)域限制帶來(lái)的項(xiàng)目損失，某股份制銀行推出了跨機(jī)構(gòu)的項(xiàng)目貸款。該產(chǎn)品的操作流程是銀行將優(yōu)質(zhì)的項(xiàng)目貸款向基金公司推薦，基金公司經(jīng)過(guò)項(xiàng)目評(píng)估，以委托貸款的形式委托銀行進(jìn)行項(xiàng)目投資，投資期限2年。目前該產(chǎn)品還未出現(xiàn)不良。

房地產(chǎn)金融產(chǎn)品創(chuàng)新集中在風(fēng)險(xiǎn)較低的銷(xiāo)售端產(chǎn)品。房地產(chǎn)銷(xiāo)售端產(chǎn)品主要針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)微觀主體，如個(gè)人、政府、企業(yè)，用以補(bǔ)充銷(xiāo)售資金。針對(duì)個(gè)人的產(chǎn)品主要有住房按揭創(chuàng)新產(chǎn)品、農(nóng)民安家貸；針對(duì)政府的產(chǎn)品主要有政府購(gòu)買(mǎi)服務(wù)貸款；針對(duì)企業(yè)的產(chǎn)品主要有銷(xiāo)售未回款收益權(quán)融資產(chǎn)品（表2）。

從運(yùn)作方式來(lái)看，針對(duì)個(gè)人的房地產(chǎn)銷(xiāo)售端產(chǎn)品的創(chuàng)新主要是對(duì)住房按揭貸款流程進(jìn)行一定的優(yōu)化，簡(jiǎn)化流程，提高審批效率，且針對(duì)不同的購(gòu)房者，在相應(yīng)的準(zhǔn)入條件上有所放松。針對(duì)政府的產(chǎn)品主要是改變傳統(tǒng)的銀政合作模式，以政府購(gòu)買(mǎi)服務(wù)協(xié)議作為載體，用以解決借款人履行政府購(gòu)買(mǎi)服務(wù)協(xié)議過(guò)程中所需資金的各類(lèi)信用業(yè)務(wù)。針對(duì)企業(yè)的產(chǎn)品主要是以購(gòu)房合同收益權(quán)作為質(zhì)押對(duì)象，滿足企業(yè)短期的流動(dòng)資金需求。從資金走向來(lái)看，個(gè)人類(lèi)產(chǎn)品主要流向購(gòu)房市場(chǎng)，企業(yè)類(lèi)產(chǎn)品主要流向企業(yè)的日常經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，政府類(lèi)產(chǎn)品主要流向基本公共服務(wù)中住房保障、公共文化、三農(nóng)服務(wù)等領(lǐng)域，對(duì)應(yīng)新型城鎮(zhèn)化建設(shè)、水利工程建設(shè)、現(xiàn)代農(nóng)業(yè)化項(xiàng)目。

跨品種創(chuàng)新產(chǎn)品主要是住房按揭與消費(fèi)類(lèi)產(chǎn)品結(jié)合。據(jù)調(diào)查，多家金融機(jī)構(gòu)為優(yōu)化資源配置，降低個(gè)人提前還款帶來(lái)的利息損失，將個(gè)人住房類(lèi)產(chǎn)品與消費(fèi)類(lèi)產(chǎn)品相結(jié)合。如某國(guó)有銀行2016年推出的“隨房貸”。從運(yùn)行方式來(lái)看，該產(chǎn)品主要針對(duì)還款兩年以上、無(wú)任何拖欠記錄的住房按揭客戶，在按揭貸款的基礎(chǔ)上，可申請(qǐng)一筆一年期的消費(fèi)貸款，貸款額度不超過(guò)已歸還住房按揭貸款金額，利率為基準(zhǔn)利率上浮30%。從資金走向來(lái)看，該貸款主要用于購(gòu)車(chē)、購(gòu)買(mǎi)大型家電、住房裝修等消費(fèi)領(lǐng)域。

資產(chǎn)證券化產(chǎn)品體量較小，仍有較大發(fā)展空間。以江西省為例，2016年2月末，江西省證券化的房地產(chǎn)貸款余額7.75億元，占全部房地產(chǎn)貸款的0.16%。主要是政策性銀行棚戶區(qū)改造貸款證券化和部分銀行的個(gè)人住房貸款支持證券化產(chǎn)品。從運(yùn)作方式來(lái)看，該類(lèi)產(chǎn)品是以棚戶區(qū)改造貸款和個(gè)人住房抵押貸款為基礎(chǔ)資產(chǎn)，將該組資產(chǎn)所產(chǎn)生的未來(lái)現(xiàn)金流動(dòng)的收益權(quán)轉(zhuǎn)變?yōu)榭梢栽诮鹑谑袌?chǎng)上流動(dòng)、信用等級(jí)較高的債券型證券進(jìn)行發(fā)行。從資金流向來(lái)看，通過(guò)發(fā)行證券化產(chǎn)品獲取的資金主要用于銀行的各類(lèi)資產(chǎn)運(yùn)用，資金用途涵蓋銀行的所有資產(chǎn)類(lèi)業(yè)務(wù)，范圍較廣。

類(lèi)“首付貸”產(chǎn)品依然存在?！笆赘顿J”是中介或房地產(chǎn)企業(yè)為首付款不足的購(gòu)房者提供補(bǔ)助資金拆借、幫助其放大購(gòu)房杠桿的行為，貸款額度一般為住房總價(jià)值的15%至20%，年化貸款利率通常為7%至12%。從資金流向來(lái)看，貸款資金主要用于購(gòu)房首付款。雖然央行已叫?！笆赘顿J”產(chǎn)品，但調(diào)查發(fā)現(xiàn)，有部分樓盤(pán)在銷(xiāo)售時(shí)推出了類(lèi)似“首付貸”的分期付款方式。如首付20萬(wàn)元，在簽訂合同時(shí)購(gòu)房者付款5萬(wàn)元，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司幫購(gòu)房者墊款出具首付款出資發(fā)票，向金融機(jī)構(gòu)申請(qǐng)按揭貸款，購(gòu)房者按照與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)約定的時(shí)間，分期付完剩余的首付款15萬(wàn)元，最遲于項(xiàng)目房屋交付會(huì)前付清開(kāi)發(fā)商墊付的首付款。

金融風(fēng)險(xiǎn)總體可控，潛在風(fēng)險(xiǎn)不容忽視

房地產(chǎn)貸款“三降”，金融風(fēng)險(xiǎn)總體可控?？傮w來(lái)看，房地產(chǎn)業(yè)金融風(fēng)險(xiǎn)較小。以江西省為例，一是房地產(chǎn)貸款余額增速持續(xù)下降。2016年2月末，全省房地產(chǎn)貸款余額同比增長(zhǎng)22.72%，較去年同期和去年末分別下降7.21和1.14個(gè)百分點(diǎn)，低于2011～2015年平均增速2.59個(gè)百分點(diǎn)。二是房地產(chǎn)貸款增量占比明顯下降。2016年1～2月，全省房地產(chǎn)貸款增量為192.47億元，占人民幣各項(xiàng)貸款增量比重為22.29%，較2015年增量占比下降9.61個(gè)百分點(diǎn)。三是房地產(chǎn)貸款不良率下降。2015年末，房地產(chǎn)業(yè)不良貸款2.93億元，比年初增加0.44億元；不良率0.19%，較年初下降0.01個(gè)百分點(diǎn)，遠(yuǎn)低于全省金融機(jī)構(gòu)2.49%的不良率。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款與個(gè)人住房貸款質(zhì)量出現(xiàn)分化。房地產(chǎn)業(yè)的不良主要集中在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款方面。主要是因?yàn)榻?jīng)濟(jì)下行壓力加大的背景下，市場(chǎng)需求整體減弱，銷(xiāo)售放緩，開(kāi)發(fā)商資金回籠不暢，無(wú)力增加資金投入，甚至出現(xiàn)項(xiàng)目爛尾的風(fēng)險(xiǎn)。相比而言，個(gè)人住房按揭貸款受經(jīng)濟(jì)環(huán)境影響較小，絕大多數(shù)居民能按時(shí)還款，貸款質(zhì)量較高。以江西省為例，2015年末，全省個(gè)人住房按揭貸款不良率為0.17%，低于房地產(chǎn)全行業(yè)不良率0.01個(gè)百分點(diǎn)。據(jù)對(duì)56家金融機(jī)構(gòu)問(wèn)卷調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，66.07%的金融機(jī)構(gòu)2016年對(duì)個(gè)人住房按揭貸款的投放態(tài)度更加積極。

產(chǎn)品創(chuàng)新帶來(lái)的潛在風(fēng)險(xiǎn)不容忽視。雖然房地產(chǎn)業(yè)總體信用風(fēng)險(xiǎn)較小，但潛在風(fēng)險(xiǎn)有擴(kuò)大趨勢(shì)。特別是房地產(chǎn)業(yè)關(guān)注類(lèi)貸款增速較快。后期，要關(guān)注房地產(chǎn)金融產(chǎn)品創(chuàng)新的潛在風(fēng)險(xiǎn)。

一是房?jī)r(jià)下行風(fēng)險(xiǎn)。三四線庫(kù)存壓力依舊較大，房?jī)r(jià)下行可能性較大，購(gòu)房者尤其是投機(jī)性購(gòu)房者棄貸風(fēng)險(xiǎn)加大，個(gè)人住房貸款產(chǎn)品如農(nóng)民安家貸、首付貸等產(chǎn)品容易發(fā)生違約。

二是虛假按揭風(fēng)險(xiǎn)。該類(lèi)風(fēng)險(xiǎn)主要存在于銷(xiāo)售端創(chuàng)新產(chǎn)品中。在房地產(chǎn)政策寬松期，各類(lèi)貸款流程簡(jiǎn)化，標(biāo)準(zhǔn)降低，獲取相對(duì)容易。部分中小開(kāi)發(fā)商可能會(huì)通過(guò)制造虛假按揭，套取銀行資金，將其投入到民間借貸市場(chǎng)或股票市場(chǎng)，隱藏風(fēng)險(xiǎn)較大。

三是投機(jī)風(fēng)險(xiǎn)。該類(lèi)風(fēng)險(xiǎn)主要存在于證券化產(chǎn)品中。投機(jī)性行為的存在容易引發(fā)房地產(chǎn)市場(chǎng)的泡沫化，不利于房地產(chǎn)金融的穩(wěn)定發(fā)展。

四是加杠桿擴(kuò)大的金融風(fēng)險(xiǎn)。該類(lèi)風(fēng)險(xiǎn)主要存在于首付貸和跨品種創(chuàng)新產(chǎn)品中，相較于一般的住房按揭貸款，住房與消費(fèi)相結(jié)合的產(chǎn)品貸款額度總和相當(dāng)于抵押品的全部?jī)r(jià)值，將貸款乘數(shù)提升到了100%，而首付貸產(chǎn)品也將貸款乘數(shù)提升至90%以上，擴(kuò)大了金融杠桿，潛在的風(fēng)險(xiǎn)也隨之?dāng)U大。

對(duì)未來(lái)走勢(shì)的判斷

金融機(jī)構(gòu)認(rèn)為未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格趨穩(wěn)，去化周期結(jié)構(gòu)性分化。在房地產(chǎn)市場(chǎng)供過(guò)于求的背景下，房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格上漲動(dòng)力不足。據(jù)對(duì)56家金融機(jī)構(gòu)問(wèn)卷調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，51.79%的金融機(jī)構(gòu)認(rèn)為2016年所在城市房地產(chǎn)價(jià)格將保持穩(wěn)定。總體來(lái)看，42.86%的金融機(jī)構(gòu)認(rèn)為2016年所在城市的去庫(kù)存周期將減小。分類(lèi)型來(lái)看，商業(yè)用房和住房市場(chǎng)去庫(kù)存周期出現(xiàn)分化。

個(gè)人住房貸款是2016年銀行重點(diǎn)投放領(lǐng)域，開(kāi)發(fā)貸款增速可能進(jìn)一步下滑。在當(dāng)前經(jīng)濟(jì)下行壓力加大，控制風(fēng)險(xiǎn)成為銀行的重要關(guān)注點(diǎn)。2016年各家銀行普遍將房貸特別是個(gè)人住房貸款作為資產(chǎn)配置的重點(diǎn)領(lǐng)域之一。據(jù)調(diào)查，目前金融機(jī)構(gòu)基本都已經(jīng)將首套房首付比例下調(diào)至20%，個(gè)人住房貸款利率下調(diào)至九折，且加大對(duì)個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)的營(yíng)銷(xiāo)力度。與此同時(shí)，金融機(jī)構(gòu)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)控制越來(lái)越嚴(yán)，可能導(dǎo)致開(kāi)發(fā)貸款增速繼續(xù)下滑。

保障性住房開(kāi)發(fā)貸款增速有進(jìn)一步下滑壓力。2016年2月末，江西省保障性住房開(kāi)發(fā)貸款余額為465.29億元，同比增長(zhǎng)49.21%，較去年同期和去年末下降35.51和4.66個(gè)百分點(diǎn)。在中央去庫(kù)存政策主導(dǎo)下，可能會(huì)促使地方政府在保障房上由新建轉(zhuǎn)為收購(gòu)，以實(shí)現(xiàn)商品住房去庫(kù)存與保障房供應(yīng)不減的雙重目標(biāo)。由此，2016年保障性住房開(kāi)發(fā)貸款增速有進(jìn)一步下滑可能。

（作者單位：中國(guó)人民銀行南昌中心支行）