借名買房協(xié)議在經(jīng)濟(jì)適用房中效力問題初探

楊曉青

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借名買房協(xié)議在經(jīng)濟(jì)適用房中效力問題初探

楊曉青

摘要：隨著近些年房地產(chǎn)價(jià)格市場(chǎng)的大熱，我國(guó)全面開放二孩政策，人口不斷增長(zhǎng)，房?jī)r(jià)不斷攀升，關(guān)于房子的糾紛也逐漸增多，人們開始變得“談房色變”。雖然《物權(quán)法》明確規(guī)定不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的歸屬和內(nèi)容依據(jù)不動(dòng)產(chǎn)登記簿的登記確定。但是，在現(xiàn)實(shí)生活中仍然存在著大量的房產(chǎn)登記人與實(shí)際權(quán)利人不相符的情形。而由于國(guó)家政策的出臺(tái)，借名買房的現(xiàn)象開始逐年增多，因此，由于“借名”而導(dǎo)致的房產(chǎn)糾紛也逐漸被社會(huì)各界所關(guān)注。

關(guān)鍵詞：借名購(gòu)房協(xié)議；經(jīng)濟(jì)適用房；物權(quán)登記

一、借名購(gòu)房“名”的分析

借名購(gòu)房中，名應(yīng)該包括自然人的姓名、法人和其他組織的名稱。自然人所借的“名”，實(shí)際上就是借他人的姓名，可能是借用親朋好友中的名字，也可能借用素不相識(shí)，但有購(gòu)房條件的陌生人姓名。不過，無論是親朋好友還是陌生人，都必須得到他們本人的認(rèn)可與同意，也就是說實(shí)際購(gòu)房人與名義購(gòu)房人之間事先要有“借用名字”協(xié)議或約定，否則就是冒用他人姓名，涉嫌侵犯他人姓名權(quán)，這種情形不在本文討論范圍。借名購(gòu)房通常是指實(shí)際出資人(實(shí)際購(gòu)房人)借用他人(名義購(gòu)房人)姓名購(gòu)買房屋，將房屋登記在他人名下，并達(dá)成協(xié)議，房屋的實(shí)際權(quán)益由實(shí)際出資享有。

在限購(gòu)令和經(jīng)濟(jì)適用房政策推出前，借名購(gòu)房行為就只存在于實(shí)際出資人和名義購(gòu)房人之間。實(shí)際出資人借用他人名義買房，有其多種目的，但均逃不過“利”字。如有人利用非法收入以親友名義購(gòu)房，掩蓋犯罪事實(shí)的?，F(xiàn)階段在限購(gòu)令下，還有些實(shí)際購(gòu)房人已經(jīng)失去再次購(gòu)房的資格，但是為規(guī)避國(guó)家限購(gòu)政策，借用他人名字再次購(gòu)房。在現(xiàn)實(shí)生活中，一個(gè)富有的自然人，是有權(quán)利選擇購(gòu)買房產(chǎn)的數(shù)量的，這是自然人行使權(quán)利的體現(xiàn)。但是，在公民在行使權(quán)利的時(shí)候，也需要遵守國(guó)家的法律法規(guī)和相關(guān)政策。

二、借名購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用房下，合同效力

為了更好地解釋分析經(jīng)濟(jì)適用房下借名買房的相關(guān)法律關(guān)系，筆者擬引入一則實(shí)際案例進(jìn)行具體分析。案情如下：

屈某某因拆遷獲得一套經(jīng)濟(jì)適用住房購(gòu)房的指標(biāo)。遂與有購(gòu)房需求的劉某某簽訂《房屋買賣協(xié)議》，主要內(nèi)容為，甲乙雙方本著互惠互利、誠(chéng)實(shí)、信用原則，就拆遷戶定向購(gòu)買天通苑經(jīng)適用房的購(gòu)房資格轉(zhuǎn)讓一事，達(dá)成以下協(xié)議：

一是甲方自愿將自己名下的經(jīng)濟(jì)適用房號(hào)轉(zhuǎn)讓給乙方，乙方愿意支付給甲方5萬元，作為購(gòu)房資格轉(zhuǎn)讓補(bǔ)償金。二是甲方應(yīng)無條件提供購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用房及過戶的各項(xiàng)手續(xù)資料，并負(fù)責(zé)辦理；乙方應(yīng)承擔(dān)所有的購(gòu)房款項(xiàng)及過戶費(fèi)用。協(xié)議簽訂后，乙方先預(yù)交給甲方定金5000元，余下25000元在甲方辦妥房產(chǎn)過戶手續(xù)后一次付清。若遇市場(chǎng)行情變化，不管房?jī)r(jià)上漲還是下跌，雙方仍需按本協(xié)議認(rèn)真履行，不得違約。

此后，屈某某與某公司簽訂《北京市商品房預(yù)售合同》，約定屈某某以325298元的價(jià)格購(gòu)買位于昌平區(qū)某居住區(qū)xxx號(hào)的房屋一套。2010年屈某某取得產(chǎn)權(quán)證。但由于國(guó)家政策等原因致使該套經(jīng)適房暫時(shí)不能過戶，但甲方重申；這套經(jīng)適房產(chǎn)權(quán)歸乙方所有，而且后代子孫也不提出異議。在若干年后，有條件過戶，甲方將積極協(xié)助乙方完成房屋過戶手續(xù)。

現(xiàn)屈某某訴至法院，請(qǐng)求確認(rèn)屈某某、劉某某簽訂的《房屋購(gòu)買協(xié)議書》無效?；谏鲜鼋杳?gòu)房協(xié)議，筆者擬從以下幾個(gè)方面，從而理清“借名買房”合同的效力問題。

首先，政策性規(guī)定不屬于《合同法》第52條“違反強(qiáng)制性法律、行政法規(guī)”中“強(qiáng)制性法律、行政法規(guī)”的范疇。強(qiáng)制性規(guī)定是指其適用不以當(dāng)事人意志為轉(zhuǎn)移、不能通過約定予以排除或變更的規(guī)定。其次，其用語多為“應(yīng)當(dāng)”“必須”“不得”“禁止”等，但由“應(yīng)當(dāng)”所提示的法律規(guī)定并非總是強(qiáng)制性規(guī)定，如我國(guó)《合同法》規(guī)定“合同應(yīng)當(dāng)采取書面形式簽訂”，但未采取書面形式的合同可以通過補(bǔ)正等措施彌補(bǔ)其效力。最后，我國(guó)《合同法》第52條第5項(xiàng)規(guī)定違反法律、行政法規(guī)中的強(qiáng)制性規(guī)定的合同無效，即明確限定了在此情形下合同無效的范圍，對(duì)于違反倡導(dǎo)性規(guī)定和任意性規(guī)則的合同，不能認(rèn)為其為無效合同。而限購(gòu)政策作為國(guó)務(wù)院相關(guān)部委為調(diào)控經(jīng)濟(jì)而出臺(tái)的政策，顯然不屬于法律和行政法規(guī)的范疇，因此不能依據(jù)《合同法》第52條的規(guī)定認(rèn)定委托合同無效。

此外，合同法旨在賦予當(dāng)事人的意志以法律效果，因此合同法應(yīng)以當(dāng)事人的意思自治和合同自由作為其基本原則，從而最大限度地實(shí)現(xiàn)私法自治并鼓勵(lì)交易能實(shí)現(xiàn)其私人目的。當(dāng)事人希望通過合同的履行而實(shí)現(xiàn)其訂約目的，所以，在當(dāng)事人自愿接受合同關(guān)系拘束的情況下，如果合同本身并沒有違背法律和社會(huì)公共道德，不存在《合同法》所規(guī)定的無效事由，則任何第三人強(qiáng)迫當(dāng)事人解除合同或宣告合同失效都是不符合當(dāng)事人意志的。

屈某援引國(guó)務(wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見及經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法的有關(guān)條款，主張與劉某之間的協(xié)議無效。第一，本案申請(qǐng)人與被申請(qǐng)人雙方約定由申請(qǐng)人出資以被申請(qǐng)人名義購(gòu)買訟爭(zhēng)房，待符合上市交易條件后再將房屋過戶給申請(qǐng)人，該情形并未被上述文件所直接禁止。第二，上述文件只是對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房購(gòu)買資格作出一定限制，但并未絕對(duì)禁止經(jīng)濟(jì)適用房轉(zhuǎn)讓，在符合一定條件并繳納稅費(fèi)之后，經(jīng)濟(jì)適用房允許上市交易。也即無購(gòu)房資格人員只是不能直接從開發(fā)商處購(gòu)濟(jì)適用房，而無購(gòu)房資格人員因他人轉(zhuǎn)賣而取得經(jīng)濟(jì)適用房并未被上述文件所禁止。本案的情形與約定先由被申請(qǐng)人購(gòu)買，待允許上市交易后再按照原價(jià)格轉(zhuǎn)讓給申請(qǐng)人的情形并無實(shí)質(zhì)差異，只不過是簡(jiǎn)化了價(jià)款交付手續(xù)而已。而后者(約定先由被申請(qǐng)人購(gòu)買，在允許上市交易后再按照原價(jià)格轉(zhuǎn)讓給申請(qǐng)人的情形)顯然并不為法律、政策所禁止，因此本案情形亦不能評(píng)價(jià)為違反法律或政策的強(qiáng)制性規(guī)定。

本案被申請(qǐng)人在當(dāng)時(shí)并無購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用房的實(shí)際需求和意愿，而申請(qǐng)人除訟爭(zhēng)房外別無其他住房，其購(gòu)買訟爭(zhēng)房系用于自住而非用于投資或投機(jī)，因此申請(qǐng)人與被申請(qǐng)人之間的借名買房行為不能認(rèn)定存在非法目的，其實(shí)際效果與政策規(guī)范目的亦不存在明顯背離。且依據(jù)房管政策，經(jīng)濟(jì)適用房在上市交易(也即申請(qǐng)人與被申請(qǐng)人之間辦理更名過戶)時(shí)要繳納各種稅費(fèi)，政府通過收繳稅費(fèi)的方式已經(jīng)收回一部分政策補(bǔ)貼性投入，因此亦不能認(rèn)定為損害國(guó)家或社會(huì)公共利益。被申請(qǐng)人已在簽訂協(xié)議后從申請(qǐng)人處獲得5000元補(bǔ)償款，現(xiàn)房?jī)r(jià)大幅上漲，被申請(qǐng)人又主張借名買房協(xié)議無效，要求按原價(jià)格留買訟爭(zhēng)房，該主張明顯有違誠(chéng)實(shí)信用和公平原則。

綜上，被申請(qǐng)人所謂協(xié)議書“以合法形式掩蓋非法目的”、“損害社會(huì)公共利益”的抗辯理由均不能成立?，F(xiàn)訟爭(zhēng)房已具備上市交易條件，被申請(qǐng)人應(yīng)配合申請(qǐng)人辦理房屋過戶手續(xù)。

三、總結(jié)

實(shí)際出資人借用他人名義購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用房的，借名購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用房協(xié)議在當(dāng)事人之間具有約束力，在房屋具備上市交易條件后，名義購(gòu)房人應(yīng)配合實(shí)際出資人辦理房屋過戶手續(xù)。借名購(gòu)房行為應(yīng)遵循登記生效主義的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)規(guī)則，借名購(gòu)房協(xié)議中關(guān)于房屋所有權(quán)屬于實(shí)際出資人的約定僅有債權(quán)效力，不具有物權(quán)效力。實(shí)際出資人僅對(duì)名義購(gòu)房人享有要求后者配合辦理房屋轉(zhuǎn)移登記的債權(quán)，并不對(duì)借名購(gòu)買的房屋直接享有物權(quán)。(作者單位：河北經(jīng)貿(mào)大學(xué)法學(xué)院)

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作者簡(jiǎn)介：楊曉青(1992-)，女，漢族，河北邯鄲市人，法學(xué)碩士，河北經(jīng)貿(mào)大學(xué)法學(xué)院，研究方向：民商法。