楊曉青
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借名買房協(xié)議在經(jīng)濟(jì)適用房中效力問(wèn)題初探
楊曉青
摘要:隨著近些年房地產(chǎn)價(jià)格市場(chǎng)的大熱,我國(guó)全面開(kāi)放二孩政策,人口不斷增長(zhǎng),房?jī)r(jià)不斷攀升,關(guān)于房子的糾紛也逐漸增多,人們開(kāi)始變得“談房色變”。雖然《物權(quán)法》明確規(guī)定不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的歸屬和內(nèi)容依據(jù)不動(dòng)產(chǎn)登記簿的登記確定。但是,在現(xiàn)實(shí)生活中仍然存在著大量的房產(chǎn)登記人與實(shí)際權(quán)利人不相符的情形。而由于國(guó)家政策的出臺(tái),借名買房的現(xiàn)象開(kāi)始逐年增多,因此,由于“借名”而導(dǎo)致的房產(chǎn)糾紛也逐漸被社會(huì)各界所關(guān)注。
關(guān)鍵詞:借名購(gòu)房協(xié)議;經(jīng)濟(jì)適用房;物權(quán)登記
一、借名購(gòu)房“名”的分析
借名購(gòu)房中,名應(yīng)該包括自然人的姓名、法人和其他組織的名稱。自然人所借的“名”,實(shí)際上就是借他人的姓名,可能是借用親朋好友中的名字,也可能借用素不相識(shí),但有購(gòu)房條件的陌生人姓名。不過(guò),無(wú)論是親朋好友還是陌生人,都必須得到他們本人的認(rèn)可與同意,也就是說(shuō)實(shí)際購(gòu)房人與名義購(gòu)房人之間事先要有“借用名字”協(xié)議或約定,否則就是冒用他人姓名,涉嫌侵犯他人姓名權(quán),這種情形不在本文討論范圍。借名購(gòu)房通常是指實(shí)際出資人(實(shí)際購(gòu)房人)借用他人(名義購(gòu)房人)姓名購(gòu)買房屋,將房屋登記在他人名下,并達(dá)成協(xié)議,房屋的實(shí)際權(quán)益由實(shí)際出資享有。
在限購(gòu)令和經(jīng)濟(jì)適用房政策推出前,借名購(gòu)房行為就只存在于實(shí)際出資人和名義購(gòu)房人之間。實(shí)際出資人借用他人名義買房,有其多種目的,但均逃不過(guò)“利”字。如有人利用非法收入以親友名義購(gòu)房,掩蓋犯罪事實(shí)的?,F(xiàn)階段在限購(gòu)令下,還有些實(shí)際購(gòu)房人已經(jīng)失去再次購(gòu)房的資格,但是為規(guī)避國(guó)家限購(gòu)政策,借用他人名字再次購(gòu)房。在現(xiàn)實(shí)生活中,一個(gè)富有的自然人,是有權(quán)利選擇購(gòu)買房產(chǎn)的數(shù)量的,這是自然人行使權(quán)利的體現(xiàn)。但是,在公民在行使權(quán)利的時(shí)候,也需要遵守國(guó)家的法律法規(guī)和相關(guān)政策。
二、借名購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用房下,合同效力
為了更好地解釋分析經(jīng)濟(jì)適用房下借名買房的相關(guān)法律關(guān)系,筆者擬引入一則實(shí)際案例進(jìn)行具體分析。案情如下:
屈某某因拆遷獲得一套經(jīng)濟(jì)適用住房購(gòu)房的指標(biāo)。遂與有購(gòu)房需求的劉某某簽訂《房屋買賣協(xié)議》,主要內(nèi)容為,甲乙雙方本著互惠互利、誠(chéng)實(shí)、信用原則,就拆遷戶定向購(gòu)買天通苑經(jīng)適用房的購(gòu)房資格轉(zhuǎn)讓一事,達(dá)成以下協(xié)議:
一是甲方自愿將自己名下的經(jīng)濟(jì)適用房號(hào)轉(zhuǎn)讓給乙方,乙方愿意支付給甲方5萬(wàn)元,作為購(gòu)房資格轉(zhuǎn)讓補(bǔ)償金。二是甲方應(yīng)無(wú)條件提供購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用房及過(guò)戶的各項(xiàng)手續(xù)資料,并負(fù)責(zé)辦理;乙方應(yīng)承擔(dān)所有的購(gòu)房款項(xiàng)及過(guò)戶費(fèi)用。協(xié)議簽訂后,乙方先預(yù)交給甲方定金5000元,余下25000元在甲方辦妥房產(chǎn)過(guò)戶手續(xù)后一次付清。若遇市場(chǎng)行情變化,不管房?jī)r(jià)上漲還是下跌,雙方仍需按本協(xié)議認(rèn)真履行,不得違約。
此后,屈某某與某公司簽訂《北京市商品房預(yù)售合同》,約定屈某某以325298元的價(jià)格購(gòu)買位于昌平區(qū)某居住區(qū)xxx號(hào)的房屋一套。2010年屈某某取得產(chǎn)權(quán)證。但由于國(guó)家政策等原因致使該套經(jīng)適房暫時(shí)不能過(guò)戶,但甲方重申;這套經(jīng)適房產(chǎn)權(quán)歸乙方所有,而且后代子孫也不提出異議。在若干年后,有條件過(guò)戶,甲方將積極協(xié)助乙方完成房屋過(guò)戶手續(xù)。
現(xiàn)屈某某訴至法院,請(qǐng)求確認(rèn)屈某某、劉某某簽訂的《房屋購(gòu)買協(xié)議書(shū)》無(wú)效。基于上述借名購(gòu)房協(xié)議,筆者擬從以下幾個(gè)方面,從而理清“借名買房”合同的效力問(wèn)題。
首先,政策性規(guī)定不屬于《合同法》第52條“違反強(qiáng)制性法律、行政法規(guī)”中“強(qiáng)制性法律、行政法規(guī)”的范疇。強(qiáng)制性規(guī)定是指其適用不以當(dāng)事人意志為轉(zhuǎn)移、不能通過(guò)約定予以排除或變更的規(guī)定。其次,其用語(yǔ)多為“應(yīng)當(dāng)”“必須”“不得”“禁止”等,但由“應(yīng)當(dāng)”所提示的法律規(guī)定并非總是強(qiáng)制性規(guī)定,如我國(guó)《合同法》規(guī)定“合同應(yīng)當(dāng)采取書(shū)面形式簽訂”,但未采取書(shū)面形式的合同可以通過(guò)補(bǔ)正等措施彌補(bǔ)其效力。最后,我國(guó)《合同法》第52條第5項(xiàng)規(guī)定違反法律、行政法規(guī)中的強(qiáng)制性規(guī)定的合同無(wú)效,即明確限定了在此情形下合同無(wú)效的范圍,對(duì)于違反倡導(dǎo)性規(guī)定和任意性規(guī)則的合同,不能認(rèn)為其為無(wú)效合同。而限購(gòu)政策作為國(guó)務(wù)院相關(guān)部委為調(diào)控經(jīng)濟(jì)而出臺(tái)的政策,顯然不屬于法律和行政法規(guī)的范疇,因此不能依據(jù)《合同法》第52條的規(guī)定認(rèn)定委托合同無(wú)效。
此外,合同法旨在賦予當(dāng)事人的意志以法律效果,因此合同法應(yīng)以當(dāng)事人的意思自治和合同自由作為其基本原則,從而最大限度地實(shí)現(xiàn)私法自治并鼓勵(lì)交易能實(shí)現(xiàn)其私人目的。當(dāng)事人希望通過(guò)合同的履行而實(shí)現(xiàn)其訂約目的,所以,在當(dāng)事人自愿接受合同關(guān)系拘束的情況下,如果合同本身并沒(méi)有違背法律和社會(huì)公共道德,不存在《合同法》所規(guī)定的無(wú)效事由,則任何第三人強(qiáng)迫當(dāng)事人解除合同或宣告合同失效都是不符合當(dāng)事人意志的。
屈某援引國(guó)務(wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見(jiàn)及經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法的有關(guān)條款,主張與劉某之間的協(xié)議無(wú)效。第一,本案申請(qǐng)人與被申請(qǐng)人雙方約定由申請(qǐng)人出資以被申請(qǐng)人名義購(gòu)買訟爭(zhēng)房,待符合上市交易條件后再將房屋過(guò)戶給申請(qǐng)人,該情形并未被上述文件所直接禁止。第二,上述文件只是對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房購(gòu)買資格作出一定限制,但并未絕對(duì)禁止經(jīng)濟(jì)適用房轉(zhuǎn)讓,在符合一定條件并繳納稅費(fèi)之后,經(jīng)濟(jì)適用房允許上市交易。也即無(wú)購(gòu)房資格人員只是不能直接從開(kāi)發(fā)商處購(gòu)濟(jì)適用房,而無(wú)購(gòu)房資格人員因他人轉(zhuǎn)賣而取得經(jīng)濟(jì)適用房并未被上述文件所禁止。本案的情形與約定先由被申請(qǐng)人購(gòu)買,待允許上市交易后再按照原價(jià)格轉(zhuǎn)讓給申請(qǐng)人的情形并無(wú)實(shí)質(zhì)差異,只不過(guò)是簡(jiǎn)化了價(jià)款交付手續(xù)而已。而后者(約定先由被申請(qǐng)人購(gòu)買,在允許上市交易后再按照原價(jià)格轉(zhuǎn)讓給申請(qǐng)人的情形)顯然并不為法律、政策所禁止,因此本案情形亦不能評(píng)價(jià)為違反法律或政策的強(qiáng)制性規(guī)定。
本案被申請(qǐng)人在當(dāng)時(shí)并無(wú)購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用房的實(shí)際需求和意愿,而申請(qǐng)人除訟爭(zhēng)房外別無(wú)其他住房,其購(gòu)買訟爭(zhēng)房系用于自住而非用于投資或投機(jī),因此申請(qǐng)人與被申請(qǐng)人之間的借名買房行為不能認(rèn)定存在非法目的,其實(shí)際效果與政策規(guī)范目的亦不存在明顯背離。且依據(jù)房管政策,經(jīng)濟(jì)適用房在上市交易(也即申請(qǐng)人與被申請(qǐng)人之間辦理更名過(guò)戶)時(shí)要繳納各種稅費(fèi),政府通過(guò)收繳稅費(fèi)的方式已經(jīng)收回一部分政策補(bǔ)貼性投入,因此亦不能認(rèn)定為損害國(guó)家或社會(huì)公共利益。被申請(qǐng)人已在簽訂協(xié)議后從申請(qǐng)人處獲得5000元補(bǔ)償款,現(xiàn)房?jī)r(jià)大幅上漲,被申請(qǐng)人又主張借名買房協(xié)議無(wú)效,要求按原價(jià)格留買訟爭(zhēng)房,該主張明顯有違誠(chéng)實(shí)信用和公平原則。
綜上,被申請(qǐng)人所謂協(xié)議書(shū)“以合法形式掩蓋非法目的”、“損害社會(huì)公共利益”的抗辯理由均不能成立?,F(xiàn)訟爭(zhēng)房已具備上市交易條件,被申請(qǐng)人應(yīng)配合申請(qǐng)人辦理房屋過(guò)戶手續(xù)。
三、總結(jié)
實(shí)際出資人借用他人名義購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用房的,借名購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用房協(xié)議在當(dāng)事人之間具有約束力,在房屋具備上市交易條件后,名義購(gòu)房人應(yīng)配合實(shí)際出資人辦理房屋過(guò)戶手續(xù)。借名購(gòu)房行為應(yīng)遵循登記生效主義的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)規(guī)則,借名購(gòu)房協(xié)議中關(guān)于房屋所有權(quán)屬于實(shí)際出資人的約定僅有債權(quán)效力,不具有物權(quán)效力。實(shí)際出資人僅對(duì)名義購(gòu)房人享有要求后者配合辦理房屋轉(zhuǎn)移登記的債權(quán),并不對(duì)借名購(gòu)買的房屋直接享有物權(quán)。(作者單位:河北經(jīng)貿(mào)大學(xué)法學(xué)院)
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作者簡(jiǎn)介:楊曉青(1992-),女,漢族,河北邯鄲市人,法學(xué)碩士,河北經(jīng)貿(mào)大學(xué)法學(xué)院,研究方向:民商法。