房地產(chǎn)去庫存之“持久戰(zhàn)”

段家榮

摘 要：近幾年，我國房地產(chǎn)市場開始大熱，一線城市房價快速上升，越來越多的人開始擔(dān)心樓市熱潮之后，泡沫會不會破滅。自從中央經(jīng)濟(jì)工作會議將“去庫存”確立為今年經(jīng)濟(jì)發(fā)展的五大任務(wù)之一以來，各地去庫存措施頻出。但從目前情況來看，效果并不理想，城市間分化趨勢繼續(xù)加劇，三四線城市住房存銷比仍高達(dá)30多個月，而地產(chǎn)又通過銀行、信托甚至民間借貸等途徑與金融體系交織在一起，積聚了金融風(fēng)險。因此，消化房地產(chǎn)庫存，增加購房需求刻不容緩。

關(guān)鍵詞：供求失衡；去庫存；人口流動；住房制度改革

一、我國房地產(chǎn)庫存現(xiàn)狀

當(dāng)前我國房地產(chǎn)市場步入結(jié)構(gòu)性過剩時代，樓市分化趨勢加劇，一線城市的樓市火熱爆發(fā)與去庫存的政策期待相背離，而三四線市場卻依然相對低迷。過去十幾年來，我國農(nóng)村人口大量遷移到城市，催生了房地產(chǎn)市場的大輝煌。但在目前我國人口結(jié)構(gòu)出現(xiàn)拐點(diǎn)的情勢下，盡管中國城鎮(zhèn)化率僅為53%，還有上升空間，但戶籍制度，土地制度等改革的滯后，限制了城鎮(zhèn)化的進(jìn)一步發(fā)展。當(dāng)前三四線城市房地產(chǎn)庫存尤其高，而地產(chǎn)又通過銀行、信托甚至民間借貸等途徑與金融體系交織在一起，積聚了金融風(fēng)險，因此能否有效實(shí)現(xiàn)去庫存可能影響到中國經(jīng)濟(jì)和金融的穩(wěn)健性。

2015年全國商品房的成交量有望接近或超過2013年的最高水平，但從全國商品房待售面積來看，截至11月超過6.9億平米，自從2011年以來的連續(xù)五年中幾乎每年新增加1億平米左右，這還沒有包括全國大批在建項(xiàng)目以及已經(jīng)賣出土地但還未動工的項(xiàng)目，除此之外，一些城市也因前幾年開發(fā)量過大，使得去庫存艱難。另外，國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，今年1至2月份，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資9052億元，同比增長3%。雖然投資增速回暖，但庫存再度增加。截至2月末，全國商品房待售面積73931萬平方米，比去年末增加2077萬平方米。

在去年12月份的中央經(jīng)濟(jì)工作會議上，習(xí)近平在會上發(fā)表重要講話，重點(diǎn)是落實(shí)“十三五”規(guī)劃建議，推進(jìn)結(jié)構(gòu)性改革，推動經(jīng)濟(jì)持續(xù)健康發(fā)展。會議提出2016年是十三五開局之年，也是推進(jìn)結(jié)構(gòu)性改革的攻堅(jiān)之年，確定今年經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展五大任務(wù)，其中第二大任務(wù)即是房地產(chǎn)業(yè)的“去庫存”?？梢?，去庫存已刻不容緩。

二、我國房地產(chǎn)去庫存面臨的問題

第一，目前樓市去庫存的區(qū)域不均衡。一線城市房價只升未降，庫存小?？紤]到大城市核心區(qū)房屋交易以存量二手房為主，地方政府無力在核心區(qū)提供更多的土地供應(yīng)和新增商品房供應(yīng)，因此一線城市核心區(qū)住房供求失衡矛盾，目前還未很好解決。同時，三四線城市的樓市仍然低迷，原因在于人口和財(cái)富的流動。越來越多的中小城市的有知識有技能的人帶著他們的財(cái)富、社會資源和遠(yuǎn)大夢想，涌入一線城市。因此，目前中國人口流動的趨勢，更大程度上，似乎不是城鎮(zhèn)化，而是超大城市化，并且隨之而來的是小城鎮(zhèn)的沒落，以及三四線城市庫存壓力的加大。

第二，去庫存的失衡和人口流動密切相關(guān)。比如，東三省經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型艱難是不爭的事實(shí)，除了產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的問題之外，人口持續(xù)大量流失可能也是重要原因。以黑龍江為例，在過去五年，該省戶籍人口不斷減少，僅靠流動人口的增長，勉強(qiáng)維持總?cè)丝诘牡退狡胶?。戶籍人口的減少，和常住人口的增加，意味著黑龍江省內(nèi)一些精英人口和財(cái)富流出本省，補(bǔ)充的流動人口中，如果常住人口沒有加速落戶的意愿，那么全省人口可能面臨凈流失的拐點(diǎn)。這對振興東北經(jīng)濟(jì)帶來困擾。

第三，在一個不斷流失財(cái)富和人口的城市，無法有效推動經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型和樓市去庫存。即便三四線城市房價不漲，但人口大量流失以及本地居民收入增長持續(xù)放緩，導(dǎo)致當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場的商業(yè)氛圍漸趨蕭條。

因此，引導(dǎo)人口和財(cái)富新的流動格局，從而逐步緩解中國日益嚴(yán)重的超大城市病，使樓市去庫存相對均衡，也使區(qū)域經(jīng)濟(jì)的增長因人口和財(cái)富的再配置而具有解決的可能性

三、消化房地產(chǎn)庫存，增加住房需求的措施

當(dāng)前我國地產(chǎn)庫存依然偏高，尤其是三四線城市庫存居高不下。為提高住房需求，實(shí)現(xiàn)去庫存目標(biāo)，主要有以下措施：

一是要明確深化住房制度改革方向。專家指出，住房制度改革必須以滿足新市民需求為出發(fā)點(diǎn)，以建立購租并舉的住房制度為主要方向，全面推進(jìn)并完善居住證制度，把公租房擴(kuò)大到非戶籍人口，令農(nóng)民工與戶籍居民平等享受公共服務(wù)和基礎(chǔ)設(shè)施，尤其是讓其子女享有接受優(yōu)質(zhì)教育的權(quán)利。

二是落實(shí)戶籍制度改革方案。允許農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口等非戶籍人口在就業(yè)地落戶，使他們形成在就業(yè)地買房或長期租房的預(yù)期和需求，意在提高對商品房的購買和租賃需求，也暗示包括農(nóng)民工在內(nèi)的新市民也將成為“主力軍”。另外，全國目前已有20余省先后出臺政策鼓勵農(nóng)民工進(jìn)城購房。

三是發(fā)展住房租賃市場。鼓勵自然人和各類機(jī)構(gòu)投資者購買庫存商品房，使之成為租賃市場的房源提供者，鼓勵發(fā)展以住房租賃為主營業(yè)務(wù)的專業(yè)化企業(yè)，意在通過提高租房供給間接增加購房需求，未來房企從售房轉(zhuǎn)變?yōu)樽夥可?，可能成為一種創(chuàng)新的庫存消化模式。

四是鼓勵房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)主動降價。開發(fā)企業(yè)應(yīng)順應(yīng)市場規(guī)律調(diào)整營銷策略，適當(dāng)降低商品住房價格，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)兼并重組，提高產(chǎn)業(yè)集中度，以此鼓勵房地產(chǎn)企業(yè)主動降低庫存。

以上措施在短期中還需要其他更微觀和細(xì)致的政策配合，如降首付、降低交易費(fèi)用、提高公積金貸款比例、首套購房補(bǔ)貼（如對中等收入者及其以下階層，可采取貸款利息抵個稅政策等），這樣中央去庫存政策的實(shí)施才有可能達(dá)到更好的效果。

總之，樓市去庫存本身是釋放經(jīng)濟(jì)泡沫、化解地方債務(wù)和銀行信貸風(fēng)險為主的持久戰(zhàn)。在這個進(jìn)程中，需要政府和居民付出代價，其中幾乎不存在能令政府、金融機(jī)構(gòu)和普通民眾三者都滿意的解決方案。而對于中國樓市當(dāng)下的熱潮，一些人視其為投機(jī)機(jī)會，另一些人視為危險陷阱。不管如何，去庫存需要付出巨大代價，而理性選擇是至少保證這個代價不大于樓市崩潰的龐大損失。

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