房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)的影響因素及應(yīng)對(duì)策略研究

摘要：在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)新常態(tài)下，加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)律和影響因素的研究，科學(xué)合理地尋求促進(jìn)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)健康穩(wěn)定發(fā)展的策略非常緊迫。文章認(rèn)為應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)應(yīng)從五方面入手：一是科學(xué)把握國(guó)家宏觀政策；二是發(fā)揮好市場(chǎng)的重要調(diào)節(jié)作用；三是積極調(diào)整房地產(chǎn)投資政策；四是積極防范房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)；五是加大政策性保障住房的建設(shè)力度。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；經(jīng)濟(jì)波動(dòng)；國(guó)家宏觀政策；市場(chǎng)調(diào)節(jié)；投資政策；金融風(fēng)險(xiǎn) 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A

中圖分類號(hào)：F293 文章編號(hào)：1009-2374（2016）05-0001-02 DOI：10.13535/j.cnki.11-4406/n.2016.05.001

房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)是我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要支柱，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定發(fā)展對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定健康發(fā)展具有舉足輕重的作用。進(jìn)入新世紀(jì)以來(lái)，尤其是近10年來(lái)，隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的持續(xù)快速發(fā)展，社會(huì)結(jié)構(gòu)的變化和城鎮(zhèn)化進(jìn)程的不斷加快，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的推動(dòng)和影響因素日益復(fù)雜化，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)了較大的波動(dòng)，一些地方出現(xiàn)的畸形高房?jī)r(jià)已經(jīng)或可能造成的房地產(chǎn)泡沫，引起了不少有識(shí)之士的深切擔(dān)憂。因此，應(yīng)加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)律和影響因素的研究，科學(xué)合理地尋求促進(jìn)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)健康穩(wěn)定發(fā)展的策略顯得非常緊迫和重要。

1 我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)的影響因素

1.1 內(nèi)部因素

一是投資回報(bào)率的影響。房地產(chǎn)既具有消費(fèi)性，還具有投資性，因此投資回報(bào)率將成為投資者影響房地產(chǎn)行業(yè)的最關(guān)鍵因素。如果投資房地產(chǎn)能夠獲得較大的回報(bào)率，那么會(huì)吸引大量的投資商投入房地產(chǎn)市場(chǎng)，從而導(dǎo)致房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)濟(jì)曲線的快速上揚(yáng)，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)繁榮，導(dǎo)致房屋總供給量大增，進(jìn)而影響供求關(guān)系，造成房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的波動(dòng)。二是房地產(chǎn)供給與需求關(guān)系的影響。供求關(guān)系是一對(duì)隨著市場(chǎng)情況而不斷變化波動(dòng)的重要關(guān)系，是房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的核心影響因素，它具有很大的不確定性。一方面，發(fā)展房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)必須以廣大顧客的需求為基礎(chǔ)，否則房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)職能將會(huì)呈現(xiàn)下行趨勢(shì)；另一方面，房地產(chǎn)供給要受資金、技術(shù)、勞動(dòng)力、管理等因素的限制，因而總會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)的供給變化落后于需求變化，從而造成房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的波動(dòng)。三是房?jī)r(jià)上漲的刺激和推動(dòng)作用。隨著住房需求和投資需求的增加，人們大量地投資房地產(chǎn)，推動(dòng)了房?jī)r(jià)上漲，較高地回報(bào)了投資人的利益，高回報(bào)又刺激投資者進(jìn)一步擴(kuò)大房地產(chǎn)投資，從而造成房地產(chǎn)惡性、畸形上漲的現(xiàn)象。

1.2 外部因素

一是經(jīng)濟(jì)因素。研究表明，市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)與房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)之間具有顯著的正相關(guān)關(guān)系，在生產(chǎn)、市場(chǎng)、支出、收入等引入的共同作用下的經(jīng)濟(jì)運(yùn)行形態(tài)對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)影響很大。這種影響一方面包括國(guó)家的整體國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r和水平；另一方面包括房地產(chǎn)開發(fā)所在地的經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r及水平。此外，投資量、貨幣供應(yīng)量是對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)影響最明顯的兩大因素。二是社會(huì)因素。隨著社會(huì)的轉(zhuǎn)型發(fā)展和結(jié)構(gòu)變化，人們的房地產(chǎn)觀念逐步改變，對(duì)房地產(chǎn)功能、需求、質(zhì)量等的認(rèn)識(shí)不斷變化和新型城鎮(zhèn)化進(jìn)程的加快，都會(huì)潛在或明顯地影響房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和波動(dòng)。三是政策因素。國(guó)家對(duì)土地資源的政策直接關(guān)系和影響著房地產(chǎn)所需的土地資源的有效供給；政府對(duì)財(cái)政政策、貨幣政策、銀行利率的調(diào)整都會(huì)對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生明顯的調(diào)節(jié)作用，從而影響房地產(chǎn)價(jià)格的變化和房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的上下波動(dòng)。四是其他特殊原因。因?yàn)樽匀粸?zāi)害、流行性疾病、突發(fā)性安全事故、戰(zhàn)爭(zhēng)等都會(huì)對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)造成不同程度的影響，例如“5·12”汶川大地震、“4·20”蘆山地震不可避免地會(huì)對(duì)震區(qū)的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)造成影響；又如，天津?yàn)I海新區(qū)發(fā)生的“8·12”特大火災(zāi)爆炸事故，也對(duì)附近的房地產(chǎn)市場(chǎng)造成了很大的影響。

2 加強(qiáng)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)應(yīng)對(duì)策略的思考

近些年，一些地方的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)畸形持續(xù)快漲的“泡沫效應(yīng)”，引起了人們的警覺，并對(duì)提升房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)的應(yīng)對(duì)策略進(jìn)行了思考。應(yīng)從以下五方面入手：

2.1 科學(xué)把握國(guó)家宏觀政策

要堅(jiān)持理性、長(zhǎng)遠(yuǎn)的原則，科學(xué)分析房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)的合理區(qū)間和范圍，改革完善房地產(chǎn)稅費(fèi)政策，強(qiáng)化稅收的杠桿和引導(dǎo)作用，鼓勵(lì)百姓將注意力集中于房屋的自主需求上，防止房?jī)r(jià)過(guò)高或過(guò)低，既保證房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的平穩(wěn)健康發(fā)展，又降低普通百姓的購(gòu)房壓力。

2.2 發(fā)揮好市場(chǎng)的重要調(diào)節(jié)作用

在全面深化改革背景下，要強(qiáng)調(diào)發(fā)揮市場(chǎng)在資源配置中的決定性作用。在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展過(guò)程中，一方面要注意處理好市場(chǎng)與政府的關(guān)系問(wèn)題，反對(duì)和杜絕為了GDP等政績(jī)而將房地產(chǎn)作為“救火”工具的做法，減少不恰當(dāng)?shù)摹⑦^(guò)多的人為干預(yù)；另一方面，在實(shí)施房地產(chǎn)調(diào)控前，要加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的科學(xué)監(jiān)測(cè)，積極尊重市場(chǎng)規(guī)律，在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)較小、市場(chǎng)能夠?qū)崿F(xiàn)較好調(diào)節(jié)的情況下，不要增加人為干擾因素，防止出現(xiàn)錯(cuò)誤的“逆向調(diào)控”問(wèn)題。

2.3 積極調(diào)整房地產(chǎn)投資政策

要充分發(fā)揮政府市場(chǎng)監(jiān)管、公共服務(wù)的職能意識(shí)，一方面要積極努力改善整體投資軟環(huán)境，為房地產(chǎn)企業(yè)投資轉(zhuǎn)型提供更好的平臺(tái)和環(huán)境；另一方面，要積極對(duì)房地產(chǎn)投資主體、投資規(guī)模、投資結(jié)構(gòu)、投資行為進(jìn)行規(guī)范和完善，限制豪華、大戶型的住房建筑土地的審批和供應(yīng)，對(duì)大規(guī)模囤地或造成土地大面積閑置的，制定相關(guān)政策收取費(fèi)用，確保房地產(chǎn)投資與社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平相適應(yīng)，防止房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)“過(guò)熱”“過(guò)冷”或者“忽冷忽熱”的劇烈波動(dòng)。

2.4 積極防范房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)

我國(guó)的房地產(chǎn)大多以銀行貸款為主要的融資方式，因此銀行政策和利率的影響對(duì)房地產(chǎn)波動(dòng)會(huì)產(chǎn)生影響，同時(shí)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的波動(dòng)又容易造成金融風(fēng)險(xiǎn)的擴(kuò)大。因此，應(yīng)積極制定有針對(duì)性的調(diào)控措施和監(jiān)管策略，積極防范因房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)而帶來(lái)的金融風(fēng)險(xiǎn)，實(shí)現(xiàn)金融市場(chǎng)與房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展和共同促進(jìn)。

2.5 加大政策性保障住房的建設(shè)力度

要積極落實(shí)保障性住房這一民生工程，通過(guò)政府投資或限價(jià)購(gòu)買的方式，加強(qiáng)普通居民住房、限價(jià)商品房、經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房、公租房等建設(shè)規(guī)模和力度，為中低收入者解決“住房難”的問(wèn)題，并在一定程度上實(shí)現(xiàn)增加房地產(chǎn)供給和減小房地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)剛性需求的作用，從而達(dá)到為房地產(chǎn)“降溫增效”的目的。

3 結(jié)語(yǔ)

隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)社會(huì)逐步進(jìn)入新常態(tài)，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)也進(jìn)入了新常態(tài)。在新常態(tài)下，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)保持持續(xù)向上的發(fā)展態(tài)勢(shì)依然是主流，因?yàn)檫@既是中國(guó)經(jīng)濟(jì)長(zhǎng)期保持向上的基本態(tài)勢(shì)的基礎(chǔ)決定的，又存在著許多推動(dòng)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)繼續(xù)向上發(fā)展的具體因素，比如：城鎮(zhèn)居民收入穩(wěn)步增長(zhǎng)，居民的住房需求和住房質(zhì)量不斷提高，新型城鎮(zhèn)化導(dǎo)致了越來(lái)越多的農(nóng)村人口向城鎮(zhèn)的流動(dòng)和聚集，城市棚戶區(qū)和農(nóng)村住房改造引起的人們對(duì)住房升級(jí)換代的需求等。因此，對(duì)于新常態(tài)下的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)，要保持理性認(rèn)識(shí)和全面把握，既不能盲目樂觀地追求絕對(duì)快速增長(zhǎng)，也不能盲目悲觀地強(qiáng)調(diào)房?jī)r(jià)的大幅下降，而應(yīng)該積極尋求科學(xué)合理的調(diào)整和應(yīng)對(duì)策略，保證房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)不大起大落，從而實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康有序發(fā)展。

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作者簡(jiǎn)介：卓仁貴（1983-），男，供職于海南省建設(shè)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)研究院，碩士，研究方向：房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)。

（責(zé)任編輯：周 瓊）