北京市城鄉(xiāng)結(jié)合部社區(qū)商業(yè)發(fā)展研究

郭慧馨 葛健

摘要：本文的研究目的在于對(duì)城鄉(xiāng)結(jié)合部社區(qū)商業(yè)的發(fā)展提出對(duì)策建議。從城鄉(xiāng)結(jié)合部的社區(qū)商業(yè)發(fā)展特點(diǎn)出發(fā)，對(duì)北京管莊地區(qū)社區(qū)商業(yè)發(fā)展的情況進(jìn)行了分析，針對(duì)管莊地區(qū)城鄉(xiāng)結(jié)合部的商業(yè)發(fā)展特點(diǎn)，提出了其社區(qū)商業(yè)發(fā)展的具體模式和對(duì)策建議。

關(guān)鍵詞：城鄉(xiāng)結(jié)合部 社區(qū)商業(yè) 管莊

從社會(huì)學(xué)的角度看，對(duì)社區(qū)的研究一般分為城市和鄉(xiāng)村兩大部分，對(duì)介于城市和農(nóng)村之間的第三類社區(qū)研究較少，而這第三類社區(qū)一般被稱為城鄉(xiāng)結(jié)合部。這類社區(qū)兼有城市和鄉(xiāng)村的特點(diǎn)，但由不完全等同于城市和鄉(xiāng)村，因而從概念上存在一定的爭議。

美國社會(huì)學(xué)家羅吉斯和伯德格①指出，圍繞著城市邊界和城郊之外的區(qū)域，是既有農(nóng)村用地又有城市用地的區(qū)域，農(nóng)牧用地與建筑用地交錯(cuò)，城市與農(nóng)村在這一地區(qū)出現(xiàn)交匯。該地區(qū)沒有城市與農(nóng)村的明顯界限，而是兩個(gè)區(qū)域的結(jié)合。

周婕等②認(rèn)為嚴(yán)格意義的城鄉(xiāng)結(jié)合部應(yīng)符合三個(gè)條件：首先是該區(qū)域與城市建成區(qū)連接，同時(shí)具有城市和鄉(xiāng)村的功能與特點(diǎn)，但是在行政管理上屬于郊區(qū)鄉(xiāng)鎮(zhèn)管理。其次是非農(nóng)產(chǎn)業(yè)比較發(fā)達(dá)，在其經(jīng)濟(jì)收益結(jié)構(gòu)中占有較大的比重。再次是人口密度高于農(nóng)村，但與城市核心區(qū)相比仍然較低。

一般來說，城鄉(xiāng)結(jié)合部應(yīng)該在城市中心10—50英里的地方，或者在居住人口超過5萬的城市的5—30英里的地方，但這一數(shù)字會(huì)隨城市人口和面積規(guī)模的變化而變化③。

依據(jù)以上界定，北京的城鄉(xiāng)結(jié)合部主要集中在以五環(huán)路為主線，五環(huán)路兩側(cè)的區(qū)域，包括五棵松、豐臺(tái)五里店、盧溝橋岳各莊、四季青鎮(zhèn)、清河到西三旗、北苑、來廣營、朝陽管莊、南苑西紅門等地區(qū) ，地域分布較廣。隨著城市的不斷擴(kuò)大，這些地區(qū)從原本的鄉(xiāng)村逐步發(fā)展為城市，大量新的社區(qū)出現(xiàn)，社區(qū)商業(yè)也隨之出現(xiàn)，但是由于其城鄉(xiāng)結(jié)合部的特點(diǎn)，其社區(qū)商業(yè)也呈現(xiàn)出不同的特點(diǎn)。

一、城鄉(xiāng)結(jié)合部社區(qū)商業(yè)發(fā)展特點(diǎn)

（一）需求落后于城市，但領(lǐng)先于鄉(xiāng)村

城鄉(xiāng)結(jié)合部經(jīng)濟(jì)上落后于城市，各類基礎(chǔ)設(shè)施與城市相比更是差距較大，在經(jīng)濟(jì)發(fā)展方面，該地區(qū)最重要的特征就是經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的二元性。經(jīng)濟(jì)欠發(fā)達(dá)，居民收入水平相對(duì)較低，造成這一地區(qū)商業(yè)需求與城市相比不夠旺盛的情況。但是與鄉(xiāng)村相比，該地區(qū)對(duì)商業(yè)設(shè)施的需求又更為旺盛，原因在于區(qū)域內(nèi)居民結(jié)構(gòu)的二元性。鄉(xiāng)村居民的習(xí)慣是自給自足，而城市居民則對(duì)商業(yè)設(shè)施有明顯的依賴。

（二）社區(qū)商業(yè)需求以生活服務(wù)業(yè)為主，但發(fā)展緩慢

城鄉(xiāng)結(jié)合部的社區(qū)大多為新建社區(qū)，一部分居民從城市核心區(qū)拆遷而來，一部分居民則被較低的房價(jià)和生活成本所吸引。新建社區(qū)往往商業(yè)設(shè)施不夠完善，家政服務(wù)、維修服務(wù)、餐飲服務(wù)等基本生活服務(wù)設(shè)施缺乏，而這又恰恰是社區(qū)居民迫切需要的。需求旺盛，自然會(huì)吸引商家的到來，但是與農(nóng)村相比，城鄉(xiāng)結(jié)合部的房屋租金不具有優(yōu)勢，而城市核心區(qū)較為成熟的社區(qū)服務(wù)商家認(rèn)為新建社區(qū)人氣不旺，不愿意進(jìn)駐，造成該地區(qū)的社區(qū)商業(yè)發(fā)展相對(duì)緩慢。

（三）商業(yè)業(yè)態(tài)仍然保留著農(nóng)村集市的特征

城鄉(xiāng)結(jié)合部居民生活需求旺盛，但受到經(jīng)濟(jì)發(fā)展不足的影響，購買力不強(qiáng)，居民需要的更多的是基本的生活必需品，對(duì)蔬菜、水果 、糧食等的需求處于首要地位。城鄉(xiāng)結(jié)合部距離農(nóng)村較近，交通便利 ，一部分居民直接到村中的集市進(jìn)行采購，一部分農(nóng)村居民也會(huì)到城鄉(xiāng)結(jié)合部的集市銷售自家出產(chǎn)的蔬菜和糧食等產(chǎn)品，因而城鄉(xiāng)結(jié)合部的集市貿(mào)易仍然大量存在，而且非常興盛，鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)產(chǎn)品和農(nóng)副產(chǎn)品的生產(chǎn)和交換周轉(zhuǎn)快、成本低，能夠取得高于一般鄉(xiāng)村的收益。

（四）城鄉(xiāng)結(jié)合部的商業(yè)發(fā)展呈現(xiàn)明顯的兩極分化特征

城鄉(xiāng)結(jié)合部呈現(xiàn)城市農(nóng)村與城市建筑的交叉和并存，城市居民與農(nóng)村村民混居，城市、鄉(xiāng)村風(fēng)貌并存交叉是城鄉(xiāng)結(jié)合部的一大外觀特征。城市的發(fā)展使得各種新型商業(yè)業(yè)態(tài)在城鄉(xiāng)結(jié)合部不斷出現(xiàn)，如大型的購物中心、奧特萊斯、大型超市等，這類商業(yè)業(yè)態(tài)一般比鄰新建高端社區(qū)，滿足高端社區(qū)的消費(fèi)需求，但同時(shí)，就在大型商業(yè)設(shè)施周圍也散布著一些定期集市和廟會(huì)以及農(nóng)貿(mào)市場。兩種極端的商業(yè)業(yè)態(tài)和諧共存，這也是城鄉(xiāng)結(jié)合部商業(yè)發(fā)展的特征之一。

二、管莊地區(qū)社區(qū)商業(yè)發(fā)展的模式及建設(shè)方案

社區(qū)商業(yè)由社區(qū)中心向外圍延伸，其成型的模式有三種類型，分別為社區(qū)底商發(fā)展模式，社區(qū)商業(yè)街發(fā)展模式和購物中心發(fā)展模式。管莊地區(qū)老舊小區(qū)較多，一般沒有配建底商設(shè)施，而新建小區(qū)已經(jīng)配套了較為完善的底商設(shè)施，因此根據(jù)管莊地區(qū)社區(qū)商業(yè)發(fā)展的具體情況，建議采用商業(yè)街和購物中心發(fā)展模式。

（一）管莊地區(qū)社區(qū)商業(yè)街發(fā)展模式及建設(shè)方案

目前管莊地區(qū)現(xiàn)有的社區(qū)商業(yè)街較少，主要分布在管莊路、朝陽路及雙橋東路。朝陽路以北社區(qū)密集，但商業(yè)街匱乏，管莊路商業(yè)街發(fā)展較好，但其他商業(yè)街發(fā)育嚴(yán)重不足，導(dǎo)致社區(qū)居民購物相對(duì)集中，這也造成了管莊路的擁堵。給社區(qū)居民的出行帶來諸多不便，因此，在商業(yè)街的發(fā)展上，應(yīng)考慮以管莊路為中心，發(fā)展縱橫商業(yè)街網(wǎng)絡(luò)。

目前，符合商業(yè)街發(fā)展條件的包括三間房東路北段、管莊路與管莊中心小學(xué)交叉道路、楊閘環(huán)島北、京通苑社區(qū)主干道、朝陽路輔路與建國路和雙橋東路交叉道路、通惠河南路與雙橋路交叉道路東段等。這些街道地處社區(qū)中心地帶，有一定的商業(yè)氛圍，但商業(yè)發(fā)展還不完善，各類設(shè)施不夠齊全，不能提供社區(qū)居民所需的全部商業(yè)服務(wù)。管莊地區(qū)社區(qū)數(shù)量多，居住成分復(fù)雜，既有新建商品住宅區(qū)，也有老舊平房區(qū)，在社區(qū)商業(yè)街的建設(shè)上，應(yīng)因地制宜，分期推進(jìn)，逐步發(fā)展。表1中列出了新建商業(yè)街道發(fā)展的具體建設(shè)規(guī)劃。

三間房東路北段。三間房東路屬于新建小區(qū)底商自然形成的商業(yè)街，但其商業(yè)服務(wù)功能不夠完善，主要的商業(yè)服務(wù)設(shè)施為房地產(chǎn)中介、養(yǎng)生館等，由于其發(fā)展條件相對(duì)成熟，可以考慮優(yōu)先發(fā)展。

管莊路與管莊中心小學(xué)交叉道路。該條街道較狹窄，道路兩側(cè)商業(yè)發(fā)展欠缺，但由于該道路連接了建東苑社區(qū)、管莊東里社區(qū)和管莊西里社區(qū)三大社區(qū)，其商業(yè)發(fā)展具有重要意義。該條街道西段是建東苑社區(qū)內(nèi)干道，有一定的商業(yè)發(fā)展基礎(chǔ)，但層次不高，多為低質(zhì)量商業(yè)設(shè)施，在進(jìn)行改造的過程中應(yīng)注重新型優(yōu)質(zhì)社區(qū)商業(yè)資源的引進(jìn)。該條街道的東段地處管莊東里社區(qū)，區(qū)內(nèi)有中國建筑材料研究總院等科研機(jī)構(gòu)，對(duì)商業(yè)設(shè)施的要求不高，且過多的、喧鬧的商業(yè)設(shè)施對(duì)科研機(jī)構(gòu)會(huì)造成不良影響，因此東段的開發(fā)應(yīng)以與管莊路的交叉路口為主，其他區(qū)段可以考慮暫緩開發(fā)商業(yè)設(shè)施。

楊閘環(huán)島北、京通苑社區(qū)主干道。該條道路相對(duì)狹窄，但發(fā)展?jié)摿薮?。該條街道緊鄰中百世貿(mào)楊閘環(huán)島店，以及朝陽路商業(yè)街，在社區(qū)商業(yè)的發(fā)展上，應(yīng)注意體現(xiàn)特色。由于朝陽路19號(hào)院為回民聚居區(qū)，但周圍回民商業(yè)設(shè)施非常欠缺，因此該條街道應(yīng)朝著回民特色商業(yè)街發(fā)展。在建設(shè)上應(yīng)考慮配套建設(shè)回民超市、回民餐館、回民小吃店及回民幼兒園等設(shè)施，與朝陽路南側(cè)的回民餐飲店相呼應(yīng)，形成回民特色商業(yè)街。

朝陽路輔路與建國路和雙橋東路交叉道路。該條道路的東段地處瑞祥里社區(qū)，連接建國路、瑞祥路和雙橋東路，已有社區(qū)商業(yè)設(shè)施包括超市、診所、幼兒園等。該條商業(yè)街道路兩側(cè)店鋪相對(duì)老舊，亟待改造，且由于其緊鄰京通快速路，在建設(shè)中應(yīng)注意提高商業(yè)街建設(shè)檔次，引進(jìn)優(yōu)質(zhì)社區(qū)商業(yè)服務(wù)資源。

通惠河南路與雙橋路交叉道路東段。該條道路商業(yè)發(fā)展基礎(chǔ)較好，附近有大型社區(qū)商業(yè)中心——永輝購物中心以及富華堂購物廣場。由于其臨近通惠河，水岸景觀是該商業(yè)街的重要賣點(diǎn)。且該商業(yè)街已有商業(yè)用房等設(shè)施，道路條件良好，只要根據(jù)實(shí)際情況引進(jìn)相關(guān)社區(qū)服務(wù)資源即可迅速發(fā)展。該商業(yè)街可以打造成為管莊地區(qū)最具特點(diǎn)的水岸商街，成為周圍社區(qū)居民休閑購物的首選。

（二）管莊地區(qū)社區(qū)購物中心發(fā)展模式及建設(shè)方案

根據(jù)國際購物中心協(xié)會(huì)的分類，從商圈輻射范圍看，購物中心可分為四類：鄰里型購物中心、社區(qū)型購物中心、區(qū)域型購物中心、廣域型購物中心。管莊地區(qū)現(xiàn)有的商業(yè)中心包括適佰家大賣場、京客隆管莊店、萬鑫佰隆購物廣場、富華堂購物廣場、中百世貿(mào)楊閘環(huán)島店、華聯(lián)常營購物中心和長楹天街等七處。這其中，京客隆管莊店、萬鑫佰隆購物廣場屬于鄰里型購物中心，適佰家大賣場、華聯(lián)常營購物中心屬于社區(qū)型購物中心，富華堂購物廣場、中百世貿(mào)楊閘環(huán)島店、長楹天街屬于區(qū)域型購物中心，但同時(shí)也部分承擔(dān)了社區(qū)型購物中心的職能。

管莊地區(qū)地處城鄉(xiāng)結(jié)合部，正是從農(nóng)村向城市的轉(zhuǎn)型階段，社區(qū)商業(yè)發(fā)展水平較低，社區(qū)商業(yè)中心發(fā)展數(shù)量有限，但受建設(shè)等條件的影響，新建社區(qū)商業(yè)中心相對(duì)困難，因此可以考慮對(duì)原有社區(qū)商業(yè)中心和鄰里中心加以改造，使之適應(yīng)新的社區(qū)居民生活需要。如針對(duì)管莊路上的京客隆管莊店以及萬鑫佰隆購物廣場，可以考慮在現(xiàn)有基礎(chǔ)上增加服務(wù)設(shè)施，引進(jìn)更多的商家，完善服務(wù)功能。

值得注意的是，管莊地區(qū)還有大片的處于轉(zhuǎn)型初期的村落，如咸寧侯村，地處雙橋東路南延長線，交通便利，居民稠密，但該地區(qū)商業(yè)設(shè)施嚴(yán)重缺乏，如果能在咸寧侯地區(qū)利用相對(duì)便宜的土地新建大型社區(qū)商業(yè)中心，這對(duì)管莊地區(qū)社區(qū)商業(yè)的發(fā)展將是有益的補(bǔ)充。

注：

①埃弗里特·M.羅吉斯/（美）拉伯爾·J.伯德格.鄉(xiāng)村社會(huì)變遷[M].杭州：浙江人民出版社，1988

②周婕，鄒游.大數(shù)據(jù)背景下的城鄉(xiāng)規(guī)劃研究思考[A].中國科學(xué)技術(shù)協(xié)會(huì)、廣東省人民政府.第十七屆中國科協(xié)年會(huì)——分16大數(shù)據(jù)與城鄉(xiāng)治理研討會(huì)論文集[C].中國科學(xué)技術(shù)協(xié)會(huì)、廣東省人民政府，2015：5

③Dolores Hayden. A Field Guide to Sprawl. W. W. Norton，2004

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〔本研究受國家科技支撐計(jì)劃課題“產(chǎn)品質(zhì)量安全風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)控的組織體系及運(yùn)行機(jī)制研究”（編號(hào)：2013BAK

04B01）資助〕

（郭慧馨，1977年生，遼寧沈陽人，北京聯(lián)合大學(xué)商務(wù)學(xué)院副教授。葛健，1964年生，山西太原人，中國社會(huì)科學(xué)院工業(yè)經(jīng)濟(jì)研究所副研究員）