利率對房地產(chǎn)市場的影響分析

王佩瑤

【摘 要】 房地產(chǎn)作為與民生息息相關的產(chǎn)業(yè)一直以來被大家所關注。近年來，地產(chǎn)業(yè)不斷過熱的現(xiàn)象，房價居高不下是政府有待解決的問題。政府可以通過宏觀經(jīng)濟政策的調(diào)控，貨幣政策工具是一種有效手段，特別是利率的杠桿作用。本文在前人的研究基礎上，針對存在的問題，提出一些自己的關點和政策建議。

【關鍵詞】 利率 房地產(chǎn)價格 作用機制 政策

一、相關文獻綜述

利率與房產(chǎn)價格的關系，從數(shù)學經(jīng)濟變量上來講，兩個變量之間無非有兩種，一種是兩者存在關聯(lián)，一種是兩者互不相關或者相關系數(shù)不大。前一種又可以分為正相關和負相關關系。所以，不管是國內(nèi)還是國外學者有關利率與房產(chǎn)價格的關系，所持的態(tài)度或者觀點無非以上三種。國外的主流觀點更偏向于利率與房價間呈現(xiàn)負相關的聯(lián)系，而國內(nèi)學者對利率調(diào)整對房地產(chǎn)市場價格的影響也進行了廣泛的研究。

第一種觀點，利率與房產(chǎn)價格呈負相關關系，這是目前大家比較偏向的觀點，也就是利率與房產(chǎn)價格反方向變化。國內(nèi)外的學者對此有比較廣泛的研究，也有一定的研究成果。早有國外的研究者Kau和Keenan（1980）指出利率上升導致房地產(chǎn)價格下跌，兩者呈反比關系，投資價格和住宅。Harris（1989） 在研究了名義利率對房地產(chǎn)價格的作用效果之后，通過計量檢驗得出，名義抵押貸款利率與房地產(chǎn)價格呈反向關系，即價格會因為利率的升高而同時降低。周京奎（2006）構建模型對我國12個城市房地產(chǎn)價格與利率關系進行實證研究表明，利率與房地產(chǎn)價格呈負向關系。宋勃和高波（2006）在考慮通脹情況下，短期而言利率對房價存在負向影響。

第二種觀點，利率與房產(chǎn)價格呈正相關關系。國外學者Goodman（1995）和Kenny（1999）發(fā)現(xiàn)利率與住宅需求之間的確存在著正相關聯(lián)系。Adrian Cooper（2004）以英國房地產(chǎn)市場為例，通過建立OEF模型發(fā)現(xiàn)英國抵押貸款利率與長期利率相關使得房地產(chǎn)價格波動幅度減弱。國內(nèi)研究者李雅靜、楊毅（2005）指出，利率在短期對房地產(chǎn)投資量產(chǎn)生正向的影響，長期也是如此，但效果并不明顯。

第三種觀點，利率與房產(chǎn)價格無相關關系，這是少數(shù)人持有的一種觀點。國外研究者Ho Wong 和Tse（2003）指出，就長期而言，利率對房價沒有任何作用。而國內(nèi)學者車峰（2006）的研究表明，在中國市場，我國利率對房價的影響并不顯著，但在美國影響效果卻很明顯。

二、利率對房地產(chǎn)市場的作用機制

利率是資金的價格，利率通過影響供求雙方的決策進而影響房地產(chǎn)價格，其

的作用機理如下。首先對供給方也就是房屋開發(fā)商的影響，貸款利率上升，意味著開發(fā)商的融資成本增加，抑制了開發(fā)商投資建房的欲望，從一定程度上抑制了房屋供給。其次是對房屋需求者的影響，這里要分為兩種需求，投資性需求和消費性需求。投資性需求隨利率上升而減少，因為融資成本的增加。消費性需求也就是對現(xiàn)在和將來消費的選擇，利率上升，會使購房者減少現(xiàn)在的消費數(shù)量而選擇將來消費，這樣對購房的需求也會減少。中國人民銀行在 2007 年連續(xù)六次調(diào)整了利率水平，貸款利率六次全部是上調(diào)。2008年下半年，受全球金融危機影響，我國房地產(chǎn)市場投資量開始減少，市場成交量也急劇下降，央行為了刺激房地產(chǎn)市場回暖隨即宣布了“雙降”政策。2011年連續(xù)兩次上調(diào)存貸款利率，這一舉措使得2012年出現(xiàn)樓市冷清的局面，而2012年央行又連續(xù)兩次降息，使得情況有所好轉(zhuǎn)。2014年又繼續(xù)降息，這將會進一步促進房地產(chǎn)市場的興榮。五年以上個人住房公積金貸款利率在2008年先是連續(xù)兩次上調(diào)，個人對房屋需求量隨之下降后，又連續(xù)兩次下調(diào)。2011年2月達到這7年最低峰，為3.87%。從2011年4月開始上調(diào)，一直到2014年11月達到5.13%。住房公積金貸款利率上調(diào)，抑制了需求者對住房的需求。

三、結(jié)論和政策性建議

利率和房地產(chǎn)市場有著緊密的聯(lián)系，利率作為重要的貨幣政策工具之一，要

發(fā)揮利率對房地產(chǎn)的積極調(diào)控作用。本文說明了當前房地產(chǎn)市場的現(xiàn)狀以及央行歷年利率調(diào)整情況，對兩者關系從理論和實際存在的關系作了梳理。并且針對調(diào)節(jié)過程中所存在的問題，提出自己的政策建議。第一，加大信息公開力度，可以保持政策的穩(wěn)定性。目前，人們對于利率的預期行為，是由于市場的信息不對稱，而解決這一問題的關鍵也就是信息公開。政府提供有關房地產(chǎn)市場信息是引導消費者形成合理預期的基礎與前提，在消費者普遍預期房價將繼續(xù)上漲的情況下，政府還可以采取一些短期的措施和手段，調(diào)整消費者對房價的預期。第二，我國的監(jiān)管體系尚不完善，沒有形成一套完整地體系。由于存在漏洞，使得一些人有法律空子可鉆。監(jiān)管部門不僅要對房地產(chǎn)市場監(jiān)管，而與房地產(chǎn)有關的所有行業(yè)或者機構都要進行監(jiān)管。這時候，政府部門更要以身作則，形成完善的監(jiān)管體系，是政策得以實施的必要的外部條件，形成良好的社會風氣。第三，加快利率市場化進程。種種跡象表明，利率市場化是現(xiàn)階段中國經(jīng)濟發(fā)展的必然選擇。為了使利率對房地產(chǎn)價格充分發(fā)揮積極的調(diào)控作用，中央銀行應加快推進利率市場化步伐，使其充分反應貨幣市場和資本市場的資金供求情況，使利率水平合理化，建立合理反應資金價格和供求關系的市場利率體系，形成以中央銀行基準利率為引導的利率體系。

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