房地產(chǎn)互聯(lián)網(wǎng)金融發(fā)展模式探討

李傳鵬

【摘 要】目前，互聯(lián)網(wǎng)金融已經(jīng)滲透進(jìn)了房地產(chǎn)行業(yè)，促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。本文首先概述了房地產(chǎn)金融的優(yōu)勢(shì)，接著詳細(xì)討論在當(dāng)前形勢(shì)下，房地產(chǎn)互聯(lián)網(wǎng)金融的可行模式和發(fā)展方向，同時(shí)也指出這些發(fā)展模式中可能存在的風(fēng)險(xiǎn)。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)；互聯(lián)網(wǎng)金融；發(fā)展模式；風(fēng)險(xiǎn)控制

一、引言

近年來(lái)，隨著互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)的發(fā)展，互聯(lián)網(wǎng)金融作為一種新型的金融工具和金融平臺(tái)越來(lái)越受到人們的重視，國(guó)民經(jīng)濟(jì)生產(chǎn)中的各個(gè)行業(yè)也開(kāi)始利用互聯(lián)網(wǎng)金融平臺(tái)作為資金流動(dòng)和融通的重要渠道之一。房地產(chǎn)行業(yè)屬于高成本行業(yè)，其資金流要求較高，而互聯(lián)網(wǎng)金融可以有效幫助房地產(chǎn)企業(yè)提高資金的使用效率，獲得融資。互聯(lián)網(wǎng)金融也逐漸滲透房地產(chǎn)行業(yè)，為房地產(chǎn)行業(yè)的經(jīng)營(yíng)帶來(lái)深刻影響。為此，有必要研究房地產(chǎn)行業(yè)中互聯(lián)網(wǎng)金融模式的發(fā)展，以幫助房地產(chǎn)企業(yè)更好地利用互聯(lián)網(wǎng)金融帶來(lái)的便利。

二、房地產(chǎn)互聯(lián)網(wǎng)金融優(yōu)勢(shì)

互聯(lián)網(wǎng)金融是一種新興的融資理念，已在全世界范圍內(nèi)異軍突起。在我國(guó)，互聯(lián)網(wǎng)金融于2013年興起，經(jīng)過(guò)兩年的發(fā)展，目前已經(jīng)產(chǎn)生5000多家互聯(lián)網(wǎng)金融平臺(tái)。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)用互聯(lián)網(wǎng)金融，相比傳統(tǒng)金融來(lái)說(shuō)優(yōu)勢(shì)明顯。

1.房地產(chǎn)互聯(lián)網(wǎng)金融方便快捷

互聯(lián)網(wǎng)金融的宗旨是“以用戶(hù)為中心”，這是其相比傳統(tǒng)金融而言最大的特點(diǎn)。對(duì)于個(gè)人用戶(hù)而言，支付寶、財(cái)付通等支付工具已成為時(shí)下電子商務(wù)和網(wǎng)絡(luò)購(gòu)物的主要支付方式，帶給個(gè)人用戶(hù)極大的方便。

對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，互聯(lián)網(wǎng)金融可以幫助企業(yè)更好地進(jìn)行資金的管理，拓寬融資渠道。房地產(chǎn)企業(yè)可以利用互聯(lián)網(wǎng)金融平臺(tái)，通過(guò)資金眾籌等方式進(jìn)行融資，相比傳統(tǒng)銀行融資而言，效率更高，資金到賬更快，也有利于項(xiàng)目的高效完成。

2.房地產(chǎn)互聯(lián)網(wǎng)金融成本低、覆蓋面廣

相比傳統(tǒng)金融機(jī)構(gòu)，互聯(lián)網(wǎng)金融是建立在強(qiáng)大的信息網(wǎng)絡(luò)技術(shù)基礎(chǔ)之上的，互聯(lián)網(wǎng)金融利用互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)和網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)，降低了雙方交易成本。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，信息的發(fā)布、房產(chǎn)的交易等均可通過(guò)互聯(lián)網(wǎng)金融平臺(tái)完成，不僅降低了雙方的成本，也能更好地讓利于消費(fèi)者，進(jìn)行房地產(chǎn)的促銷(xiāo)活動(dòng)。

3.房地產(chǎn)互聯(lián)網(wǎng)金融覆蓋面廣

互聯(lián)網(wǎng)已經(jīng)無(wú)處不在，這種“開(kāi)放”的特性使得房地產(chǎn)互聯(lián)網(wǎng)金融平臺(tái)可以接觸到更為廣闊的消費(fèi)者，進(jìn)行信息的充分交流，挖掘潛在客戶(hù)和資金供應(yīng)者，提高資金的使用效率。另外，消費(fèi)者也可以在互聯(lián)網(wǎng)平臺(tái)上了解到更多房地產(chǎn)企業(yè)的信息，信息不對(duì)稱(chēng)得到了有效緩解，有利于塑造健康公開(kāi)的消費(fèi)環(huán)境，也有助于房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展。

三、房地產(chǎn)互聯(lián)網(wǎng)金融運(yùn)營(yíng)模式談?wù)?/p>

近段時(shí)間，一線(xiàn)城市對(duì)首付貸監(jiān)管的風(fēng)聲加緊，讓很多經(jīng)營(yíng)首付貸業(yè)務(wù)的房地產(chǎn)互聯(lián)網(wǎng)金融平臺(tái)不得不停止向消費(fèi)者發(fā)放首付貸，轉(zhuǎn)向其他互聯(lián)網(wǎng)金融業(yè)務(wù)。除了首付貸，房地產(chǎn)企業(yè)還可以利用互聯(lián)網(wǎng)金融平臺(tái)，向消費(fèi)者提供一系列的金融服務(wù)，包括：

1.互聯(lián)網(wǎng)金融與房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈結(jié)合模式

互聯(lián)網(wǎng)金融與房地產(chǎn)的產(chǎn)業(yè)鏈模式的結(jié)合，為房地產(chǎn)企業(yè)以整個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈為基礎(chǔ)采取金融服務(wù)提供了可能。房地產(chǎn)企業(yè)所處的整條產(chǎn)業(yè)鏈較長(zhǎng)。從最早開(kāi)發(fā)商拿到土地開(kāi)始，房地產(chǎn)企業(yè)就可以以土地或未來(lái)樓盤(pán)作為抵押物，在互聯(lián)網(wǎng)金融平臺(tái)上進(jìn)行融資，充分發(fā)揮互聯(lián)網(wǎng)金融的“惠眾”優(yōu)勢(shì)，降低融資成本，縮短貸款周期。在前期，一些中小房地產(chǎn)企業(yè)往往資金不足，這種互聯(lián)網(wǎng)金融與產(chǎn)業(yè)鏈結(jié)合的模式則可以為這些企業(yè)帶來(lái)持續(xù)穩(wěn)定的資金流。

2.提前回籠應(yīng)收租金模式

近幾年，商業(yè)地產(chǎn)大規(guī)模發(fā)展，數(shù)量迅速增加。不過(guò)，目前整體經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)放緩，以及電商沖擊劇烈。在此背景下，商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)回收租金的周期較長(zhǎng)，資金壓力越來(lái)越大。房地產(chǎn)企業(yè)為了提前實(shí)現(xiàn)租金，可以利用互聯(lián)網(wǎng)金融平臺(tái)，成立相關(guān)聯(lián)的商業(yè)保理公司，并將已經(jīng)形成的應(yīng)收租金轉(zhuǎn)讓給保理公司。保理公司獲得了應(yīng)收租金收益權(quán)后，通過(guò)互聯(lián)網(wǎng)金融平臺(tái)包裝成 固定期限的理財(cái)產(chǎn)品，并轉(zhuǎn)讓給平臺(tái)投資人，并由房地產(chǎn)商提供連帶擔(dān)保。這一模式可以提前收回租金，有效地降低項(xiàng)目前期運(yùn)營(yíng)的壓力。

3.購(gòu)房與貸款理財(cái)結(jié)合模式

為了促進(jìn)樓盤(pán)的銷(xiāo)售，降低申領(lǐng)預(yù)售許可證的風(fēng)險(xiǎn)，房地產(chǎn)商可以選擇在購(gòu)房條款中加入與自身互聯(lián)網(wǎng)和金融平臺(tái)理財(cái)產(chǎn)品相關(guān)的條款，這項(xiàng)條款約定購(gòu)買(mǎi)理財(cái)產(chǎn)品的本息在樓盤(pán)達(dá)到預(yù)售條件時(shí)，可以以較為優(yōu)惠的購(gòu)房折扣轉(zhuǎn)為購(gòu)房首付款。這樣一來(lái)，在項(xiàng)目取得預(yù)售許可證前，這項(xiàng)理財(cái)產(chǎn)品只是常規(guī)一種常規(guī)的產(chǎn)品；在項(xiàng)目取得預(yù)售許可證后，這項(xiàng)理財(cái)產(chǎn)品可馬上轉(zhuǎn)化為購(gòu)房首付款。房地產(chǎn)企業(yè)可以利用這種新型模式，提前鎖定潛在購(gòu)房客源。

四、房地產(chǎn)互聯(lián)網(wǎng)金融平臺(tái)風(fēng)險(xiǎn)

互聯(lián)網(wǎng)金融在我國(guó)快速發(fā)展，然而一些監(jiān)管措施并沒(méi)有及時(shí)跟上，使得互聯(lián)網(wǎng)金融平臺(tái)問(wèn)題頻出，一些平臺(tái)“跑路”，給投資者造成了較大損失。對(duì)房地產(chǎn)互聯(lián)網(wǎng)金融平臺(tái)而言，由于房地產(chǎn)行業(yè)屬于資金投入較大、資金回收周期較長(zhǎng)的行業(yè)，更應(yīng)該注意規(guī)避互聯(lián)網(wǎng)金融風(fēng)險(xiǎn)。

房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)謹(jǐn)慎向互聯(lián)網(wǎng)金融平臺(tái)投資者和消費(fèi)者承諾預(yù)期收益。在提前回籠應(yīng)收租金模式下，若房地產(chǎn)企業(yè)商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)不善，運(yùn)營(yíng)打不到預(yù)期目標(biāo)，當(dāng)理財(cái)產(chǎn)品到期時(shí)，由于房地產(chǎn)商提供了連帶擔(dān)保，承擔(dān)連帶責(zé)任，需要拿出資金進(jìn)行到期兌付。由此，房地產(chǎn)商存在資金短缺的風(fēng)險(xiǎn)。

五、結(jié)語(yǔ)

隨著互聯(lián)網(wǎng)科技的進(jìn)步，和互聯(lián)網(wǎng)金融平臺(tái)的不斷發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展勢(shì)必會(huì)受到極大的挑戰(zhàn)?；ヂ?lián)網(wǎng)金融的實(shí)質(zhì)在于借助互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)，使得人、物、資金和信息能夠快速流動(dòng)。有效利用互聯(lián)網(wǎng)金融平臺(tái)的各項(xiàng)特點(diǎn)，可以幫助房地產(chǎn)商降低融資成本，加快融資效率，并且拓寬營(yíng)銷(xiāo)渠道。不過(guò)，在利用互聯(lián)網(wǎng)金融的同時(shí)，房地產(chǎn)商也要加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)管控，降低風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的概率，在為投資者和消費(fèi)者帶去更多便利的同時(shí)，實(shí)現(xiàn)營(yíng)收目標(biāo)的完成。

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