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    四大房產(chǎn)新規(guī)出爐,昆明樓市春暖花開?

    2016-05-14 03:40:12顧陽
    時(shí)代金融 2016年7期
    關(guān)鍵詞:買賣合同套房購房

    顧陽

    2015年的中國樓市可謂寒風(fēng)勁吹,很多房企不是樓盤銷量沒達(dá)預(yù)期,就是紛紛轉(zhuǎn)型重組,更有甚者因熬不過嚴(yán)寒只能無奈“消逝”而去……

    樓市遭遇寒冬,實(shí)施新的“救市”策略來刺激市場(chǎng)需求、化解庫存危機(jī)已成為2016年中國房地產(chǎn)市場(chǎng)刻不容緩的待解難題。

    以昆明的市場(chǎng)來看,過去的一年,房地產(chǎn)市場(chǎng)投資持續(xù)萎縮,市民購房意愿逐漸降低,現(xiàn)有庫存的消化時(shí)間預(yù)計(jì)長達(dá)13個(gè)月,情況令人十分擔(dān)憂。高庫存意味著房企的銷售和開發(fā)周期變長,從而導(dǎo)致資金流動(dòng)性變差、壓力加大,最終釀成不能按時(shí)交房的局面,社會(huì)影響極其不好。為此,進(jìn)入到2016年后,昆明市及時(shí)出臺(tái)了四項(xiàng)房產(chǎn)新規(guī),亟待讓房地產(chǎn)市場(chǎng)重?zé)ㄉ鷻C(jī)。

    《云南省商品房銷售明碼標(biāo)價(jià)實(shí)施細(xì)則》

    2016年1月1日起正式施行,該細(xì)則規(guī)定商品房銷售明碼標(biāo)價(jià)實(shí)行一套一標(biāo),商品房經(jīng)營者應(yīng)當(dāng)在商品房交易(銷售)場(chǎng)所的醒目位置放置標(biāo)價(jià)牌、價(jià)目表或者價(jià)格手冊(cè),有條件的可同時(shí)采取電子信息屏、多媒體終端或電腦查詢等方式。采取上述多種方式明碼標(biāo)價(jià)的,標(biāo)價(jià)內(nèi)容應(yīng)當(dāng)保持一致,且商品房經(jīng)營者不得在標(biāo)價(jià)之外加價(jià)銷售商品房,不得收取任何未予標(biāo)明的費(fèi)用。

    《昆明市電梯安全管理辦法(修訂)》

    2016年1月1日起正式施行,修訂辦法完善了電梯安全主體責(zé)任的規(guī)定,將使用年限超過15年的電梯列為重點(diǎn)監(jiān)控對(duì)象,即使用年限超過15年或者公眾聚集場(chǎng)所使用的電梯,使用單位和維護(hù)保養(yǎng)單位應(yīng)當(dāng)根據(jù)電梯運(yùn)行的實(shí)際狀況,增加維護(hù)保養(yǎng)頻次和維護(hù)保養(yǎng)項(xiàng)目。

    《商品房買賣合同示范文本》

    2016年2月1日起正式施行,新版商品房買賣合同分為《商品房買賣合同(現(xiàn)售)示范文本》和《商品房買賣合同(預(yù)售)示范文本》,分別針對(duì)商品房預(yù)售和商品房的現(xiàn)房買賣,新合同啟用之后,舊版購銷合同終止執(zhí)行。新版買賣合同新增了商品房預(yù)售資金監(jiān)管條款,明確出賣人應(yīng)將出售商品房的全部房?jī)r(jià)款存入預(yù)售資金監(jiān)管賬戶,從而有效防范交易風(fēng)險(xiǎn)。

    《昆明市物業(yè)管理辦法》

    2016年2月1日起正式施行,該辦法規(guī)定,物業(yè)管理區(qū)域業(yè)主委員會(huì),需向街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府提出書面申請(qǐng)。涉及籌集和使用專項(xiàng)維修資金以及改造、重建建筑物及其附屬設(shè)施的,應(yīng)由專有部分占建筑物總面積2/3以上且占總?cè)藬?shù)2/3以上的業(yè)主同意。小區(qū)物業(yè)內(nèi)停車位,應(yīng)優(yōu)先滿足業(yè)主的需要,鼓勵(lì)將自持的閑置機(jī)動(dòng)車庫(位)有償提供給小區(qū)業(yè)主使用。區(qū)域內(nèi)停車庫(位)嚴(yán)重不足的,需通過業(yè)主大會(huì)經(jīng)多數(shù)業(yè)主同意,并報(bào)政府相關(guān)部門批準(zhǔn)后,方可增建車庫。利用物業(yè)共有部分設(shè)置車位的,應(yīng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積1/2以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)1/2以上的業(yè)主同意,并經(jīng)相關(guān)部門批準(zhǔn)。收取的車位費(fèi)用歸全體業(yè)主共同所有,業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照約定支付物管費(fèi)。

    新政接二連三 市民望眼欲穿

    昆明四項(xiàng)房產(chǎn)新規(guī)實(shí)施沒多久,2月3日,央行與銀監(jiān)會(huì)下發(fā)通知,下調(diào)不限購城市的購房首付比例,其中首套房首付比例最低可以降至20%;二套房首付最低30%。

    昆明作為不實(shí)施“限購”的城市,加上一連串的利好政策,市民的購房意愿會(huì)迎來新一輪的增長期嗎?

    記者來到黃土坡“山水云亭”售樓部(預(yù)計(jì)今年9月份開盤,均價(jià)在5380元/平米),向前來咨詢的部分市民了解到,打算今年購房的不在少數(shù),其中一些人還認(rèn)為房?jī)r(jià)應(yīng)該會(huì)比去年有所上漲。在黑林鋪一家私企工作的文山小伙王建表示,由于前幾年房?jī)r(jià)高、租金也高,他與兩個(gè)朋友只能選擇合租在稍顯偏遠(yuǎn)的春雨路上的一個(gè)小區(qū)里,每人每月的租金差不多近700元。自從2015年全國房地產(chǎn)轉(zhuǎn)入低迷、房?jī)r(jià)下滑后,他就萌發(fā)了買房的念頭:“現(xiàn)在是個(gè)很好的時(shí)機(jī)了,我工作5年來存了一些錢,加上父母給點(diǎn)、親戚借點(diǎn),爭(zhēng)取一個(gè)月內(nèi)定下來。因?yàn)榇碳べ彿康男抡鰜砗螅I房的人肯定會(huì)增多,到時(shí)說不定價(jià)格又會(huì)上漲呢。”與王先生持有同樣想法的還有今年即將走出大學(xué)校門的“小鮮肉”張亦云,“我6月份就要走上工作崗位,父母想趁現(xiàn)在房?jī)r(jià)合適、政策不錯(cuò)的情況下給我購套房,貸款用我今后每月的工資來還。”

    除了上述兩位是首次購房外,一些已有住房的人士也在考慮更換一套更舒適、更寬敞的住宅。記者在滇池路高檔小區(qū)“公園1903”的售樓部向銷售人員了解到,春節(jié)過后,來看樓盤的人不斷增多,人氣很旺。該樓盤早在2014年10月就已經(jīng)開盤,地理位置還算優(yōu)越,唯一不方便的是周邊生活配套設(shè)施不是很齊全。春節(jié)之后,經(jīng)歷了一年的市場(chǎng)不景氣和相關(guān)政策的激勵(lì),該小區(qū)的房?jī)r(jià)維持在13000元~26000元/平米,且85平米、125平米和128平米三種戶型已經(jīng)售完,目前僅有聯(lián)排別墅有賣,面積都在200平米以上,售價(jià)700萬~1000萬元。來看房的盧女士表示,近期一直在關(guān)注新政策和房?jī)r(jià),因?yàn)橄敫纳片F(xiàn)有的住房,買套別墅?!笆赘断陆荡_實(shí)可以刺激購買欲,但貸款后算上利息,需要還給銀行的錢更多了。不過,到目前來看,形勢(shì)還算不錯(cuò),有點(diǎn)心動(dòng),過一段時(shí)間不知會(huì)變成啥樣,再斟酌下吧?!彼f。

    買還是不買? 幫你算筆精明帳

    非限購城市首套房首付最低20% 二套房首付最低30%

    因?yàn)槭赘督档?,在利率不變的情況下,意味著月供增加,償還銀行的利息總額增加。

    以100萬元的住房為例,貸款20年,按照等額本息方式還款。

    首套房 每月月供增加313.9元

    調(diào)整前,首付比例25%就是首付25萬元,貸款75萬元。按4.9%的貸款基準(zhǔn)利率計(jì)算,首套房貸款利率通常為基準(zhǔn)利率9折,也就是4.41%。計(jì)算下來,每月月供4708.51元。

    調(diào)整后,首付比例20%就是首付20萬元,貸款80萬元。按4.41%的首套房貸利率計(jì)算,每月月供5022.41元。也就是說,首付從25%降至20%之后,買同樣一套100萬的房子,月供每月增加了313.9元。

    二套房 每月月供增加681.69元

    調(diào)整前,首付比例40%就是首付40萬元,貸款60萬元。按4.9%的貸款基準(zhǔn)利率計(jì)算,二套房貸款利率通常為基準(zhǔn)利率1.1倍,也就是5.39%。計(jì)算下來,每月月供4090.14元。

    調(diào)整后,首付比例30%就是首付30萬元,貸款70萬元。按5.39%的二套房貸利率計(jì)算,每月月供4771.83元。也就是說,二套房首付從40%降至30%之后,買同樣一套100萬房子,月供每月增加了681.69元。

    “無論是首套房還是二套房,首付的降低意味著貸款部分的增加以及月供負(fù)擔(dān)的加重,但同時(shí)也降低了買房門檻,而且對(duì)放款銀行而言,意味著房貸利息收入的增加。買房人選擇減少首付增加月供還是多付首付減輕每月的負(fù)擔(dān),則要根據(jù)自身的不同情況來確定?!毕嚓P(guān)人士向記者表示。

    昆明多家銀行即將執(zhí)行新規(guī)

    央行和銀監(jiān)會(huì)的新規(guī)出臺(tái)后,昆明的銀行執(zhí)行情況如何?記者向中行、工行、建行、富滇銀行、招商銀行、中信銀行等多家銀行的相關(guān)人士咨詢后得知,他們已接到上級(jí)部門下發(fā)的文件,會(huì)全力支持國家的住房金融改革,嚴(yán)格遵照人民銀行、銀監(jiān)會(huì)等部門的要求執(zhí)行住房貸款政策。據(jù)悉,新規(guī)的執(zhí)行將會(huì)在近期正式啟動(dòng)。

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