四類“地王”企業(yè)面臨“生死劫”

張宏偉

在樓市下半年即將進(jìn)入調(diào)整期的市場(chǎng)背景下，標(biāo)榜“高溢價(jià)”的企業(yè)、以閩系房企為代表的激進(jìn)型企業(yè)、過度依賴民間資本的企業(yè)、沒有戰(zhàn)略規(guī)劃與風(fēng)險(xiǎn)控制標(biāo)準(zhǔn)的企業(yè)等這四類拿過“地王”的企業(yè)受影響比較大，正在面臨生與死的抉擇。

一、四類“地王”企業(yè)面臨生死劫

土地市場(chǎng)最熱點(diǎn)的話題莫過于“地王”的誕生了，尤其是去年下半年至今，隨著市場(chǎng)基本面的回暖，北京、上海、深圳、南京、蘇州、合肥等各地“地王”頻現(xiàn)，各大開發(fā)企業(yè)在一線城市、部分核心二線城市掀起了新一輪的“圈地運(yùn)動(dòng)”，導(dǎo)致地價(jià)屢屢創(chuàng)新高，重點(diǎn)城市“地王”頻出。

比如，5月11日，上海土地市場(chǎng)泗涇、南橋新城“地王”頻出，5月13日下午，葛洲壩、金茂、融創(chuàng)等房企又北上南京拍出南京河西南部“地王”，單價(jià)45213元/平方米，超越上海建工“地王”42561元/平方米，成為南京新單價(jià)地王，直追上海。而這一天南京拍賣7宗地，其中包括4宗純宅地，3宗商住混合地塊，一日土地競(jìng)拍吸金近250億元。此前，蘇州、合肥等核心二線城市也是“地王”頻現(xiàn)。

同時(shí)，在全國范圍內(nèi)，我們發(fā)現(xiàn)“地王”頻出之后，眾多開發(fā)企業(yè)開始利用“地王”為自己樓盤銷售造勢(shì)，這些“地王”營銷主題不僅僅在客戶推薦會(huì)、新品發(fā)布會(huì)上頻頻出現(xiàn)，而且也明目張膽出現(xiàn)在各大主流媒體、自媒體的廣告或軟文上。同時(shí)，“地王”自己也為自己編故事，甚至在連自己都說服不了的情況下還極力向其他人推銷它的“地王”之道。當(dāng)前來看，“地王”營銷正在盛行，這一定程度上會(huì)推升上述城市出現(xiàn)“日光盤”與買漲不買跌的行情，使市場(chǎng)表現(xiàn)有些虛火。

從房價(jià)上漲情況來看，2016年5月18日，國家統(tǒng)計(jì)局公布數(shù)據(jù)顯示，2016年4月新建商品住宅價(jià)格與上月相比，70個(gè)大中城市中價(jià)格下降 的城市有5個(gè)，上漲的城市有65個(gè)。環(huán)比價(jià)格變動(dòng)中，最高漲幅為5.8%，最低為下降0.5%；與上年同月相比，70個(gè)大中城市中價(jià)格下降的城市有23個(gè)，上漲的城市有46個(gè)，持平的城市有1個(gè)。4月份，同比價(jià)格變動(dòng)中，最高漲幅為63.4%，最低為下降3.2%，其中，漲幅最高的幾個(gè)城市分別為上海、 南京、廈門、北京、合肥、杭州、福州。

分析上述城市房價(jià)上漲的原因，從上述城市住宅類用地供應(yīng)來看，商品住宅用地供應(yīng)也較為緊張，這預(yù)示著上述城市住宅市場(chǎng)中長期仍然面臨供求關(guān)系偏 緊張的局面。按照常理來講，增加土地供應(yīng)才是解決問題之道，但是，從最近兩年上述城市的土地供應(yīng)節(jié)奏尤其是今年的供地計(jì)劃來看，也并無太多實(shí)際行動(dòng)增加供 應(yīng)的做法。從這個(gè)角度來講，這些城市樓市中長期仍然面臨房價(jià)上漲的壓力，“地王”仍然會(huì)頻出。這才是北上廣深等一線城市、合肥、南京、蘇州、廈門等核心二線城市房價(jià)快速上漲與“地王”頻出的最真實(shí)市場(chǎng)方面的原因。

那么，北上廣深等一線城市、上述核心二三線城市樓市“日光盤”頻現(xiàn)與 “地王”頻出的局面會(huì)一直持續(xù)嗎？答案當(dāng)然是否定的。京滬深出臺(tái)樓市調(diào)控政策后，商品住宅市場(chǎng)交易量已經(jīng)開始出現(xiàn)下滑，由于政策面收緊與貨幣政策從嚴(yán)預(yù)期等因素市場(chǎng)很快進(jìn)入了調(diào)整的周期；盡管蘇州、南京、合肥、廈門、東莞、佛山等上述核心二三線城市樓市火爆，但是，“漲價(jià)需謹(jǐn)慎”！因?yàn)橛捎谑袌?chǎng)過熱、貨幣政策轉(zhuǎn)向、調(diào)控政策預(yù)期落地等因素，上述核心二三線城市調(diào)控政策也即將出臺(tái)（5月18日下午及晚間，南京、蘇州、合肥已經(jīng)透露政策即將出臺(tái)的信號(hào)），下半年這些城市房地產(chǎn)市場(chǎng)也將步入調(diào)整期。具體來講：

首先，從歷輪樓市出現(xiàn)過熱階段的樓市表現(xiàn)來看，每當(dāng)市場(chǎng)出現(xiàn)過熱的時(shí)候，全國性的調(diào)控政策勢(shì)必會(huì)出臺(tái)，為過熱的樓市降溫。如今，樓市調(diào)控政策基調(diào)轉(zhuǎn)為“分城施策”，那么，也就意味著，哪一個(gè)城市當(dāng)前出現(xiàn)過熱的狀況，哪個(gè)城市或?qū)⒚媾R調(diào)控的風(fēng)險(xiǎn)。如今，京滬深出臺(tái)樓市調(diào)控政策后，商品住宅市場(chǎng)交易量已經(jīng)開始出現(xiàn)下滑，樓市在下半年尤其是第三季度后將進(jìn)入明顯的調(diào)整期；南京、蘇州、合肥等上述城市樓市出現(xiàn)過熱的狀況，這些城市已經(jīng)有一輪“溫和”的調(diào)控政策出臺(tái)，但是“溫和”的調(diào)控政策反而助長了市場(chǎng)瘋狂的情緒，導(dǎo)致上述城市樓市“地王”與“日光盤”繼續(xù)頻現(xiàn)。因此，從當(dāng)前政策面走勢(shì)來看，南京、蘇州與合肥等城市樓市調(diào)控政策不得不繼續(xù)從嚴(yán)。

其次，從上述核心二三線城市來看，央行等相關(guān)部門已經(jīng)開始對(duì)上述熱點(diǎn)城市進(jìn)行調(diào)研，儲(chǔ)備政策（比如首套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)或調(diào)整，預(yù)計(jì)開始“認(rèn)房”；首套房貸或由當(dāng)前的首付兩成回升至首付三成；二套房貸政策或由當(dāng)前的首付四成提升至六成；公積金政策或由于貸款余額不足而被動(dòng)收緊；限購政策或因?yàn)闃鞘羞^熱而重返南京、蘇州和合肥這三個(gè)城市）已經(jīng)準(zhǔn)備充分，只不過等待時(shí)機(jī)發(fā)布而已。

從預(yù)期的發(fā)布時(shí)機(jī)來看，筆者認(rèn)為主要考慮幾個(gè)因素：一是市場(chǎng)繼續(xù)火爆，“日光盤”頻現(xiàn)與“地王”頻現(xiàn)的狀況持續(xù)，政策不得不繼續(xù)從嚴(yán)；二是待上半年經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)結(jié)果出來之時(shí)，如果經(jīng)濟(jì)基本面下行趨勢(shì)結(jié)束，那么，經(jīng)濟(jì)對(duì)于樓市的依賴度降低，此時(shí)樓市調(diào)控政策收緊的可能性加大；從政府出臺(tái)政策的時(shí)機(jī)來看，上半年還有一個(gè)月左右的時(shí)間，這些城市比如蘇州、南京、合肥等，土地市場(chǎng)與交易市場(chǎng)的成交量已經(jīng)得到快速釋放，下半年已經(jīng)無太多指標(biāo)上的壓力，再根據(jù)最近這三個(gè)地方政府的正式或非正式渠道的信息來看，5-6月份成為蘇州、南京、合肥等城市政策收緊的“窗口期”。

再次，從市場(chǎng)面的表現(xiàn)來看，雖然上述熱點(diǎn)城市樓市成交量價(jià)在今年前四個(gè)月表現(xiàn)出繁榮景象，“日光盤”和“地王”在上述熱點(diǎn)城市也會(huì)頻現(xiàn)，但是，這繁榮的背后是過去幾輪“救市”政策不斷刺激、不斷透支樓市需求的結(jié)果，這繁榮景象的背后潛伏著樓市危機(jī)。而這場(chǎng)危機(jī)極有可能在 2016 年下半年爆發(fā)，屆時(shí)，樓市將陷入新一輪的調(diào)整周期，“日光盤”也就很難頻現(xiàn)了。

換句話來講，2015年“3·30新政”以來，大中城市（一線城市、上述熱點(diǎn)二三線城市）房地產(chǎn)市場(chǎng)成交量價(jià)的回升主要是過去積壓需求的集中釋放，以及由于需求的集中釋放而帶來的市場(chǎng)需求的透支，如果房企據(jù)此以為未來樓市一直會(huì)保持這樣的量價(jià)走勢(shì)，以為樓市“日光盤”會(huì)繼續(xù)頻現(xiàn)，那其實(shí)就是對(duì)于市場(chǎng)的誤判，就極有可能在未來市場(chǎng)出現(xiàn)變化之時(shí)陷入被動(dòng)局面。

從市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)來看，筆者認(rèn)為，待本輪市場(chǎng)需求在上半年集中釋放完畢之時(shí)，再加上調(diào)控政策收緊、貨幣政策轉(zhuǎn)向等因素，下一輪市場(chǎng)的階段性調(diào)整也就來臨了。筆者認(rèn)為，在多輪“救市”政策刺激之后，本輪樓市量價(jià)齊升最多持續(xù)到今年上半年，也就是說，樓市需求在去年下半年和今年上半年大量透支，樓市在上半年瘋狂后下半年將陷入調(diào)整期，從時(shí)間的角度來看，2016年下半年開始新一輪的房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整極有可能會(huì)來臨，去年下半年以來的“日光盤”頻現(xiàn)與買漲不買跌的現(xiàn)象也會(huì)就此而止。屆時(shí)，如果企業(yè)沒有在今年上半年做到“未雨綢繆”，那么，房企就有可能會(huì)因此陷入被動(dòng)推盤的局面，企業(yè)的資金面也會(huì)因此遇到問題。

那么，在京滬深、南京、蘇州、合肥等城市調(diào)控政策開始收緊的市場(chǎng)背景下，市場(chǎng)基本面也將在下半年進(jìn)入市場(chǎng)調(diào)整期，這些城市的“地王”生存狀況如何？“地王”企業(yè)的生存狀況如何？值得我們持續(xù)關(guān)注。

筆者認(rèn)為，作為發(fā)展與擴(kuò)張的戰(zhàn)略，不少房企尤其是大型房企始終沒有停止逆勢(shì)擴(kuò)張，甚至在市場(chǎng)火熱期仍然比較激進(jìn)的拿地，制造“地王”。拿去年下半年至今來講，以閩系房企為代表的第三、第四梯隊(duì)房企逆襲土地市場(chǎng)，以期短期內(nèi)謀求上位，實(shí)現(xiàn)區(qū)域深耕或全國化布局。

但是，也正是由于這些房企永無止境的市場(chǎng)擴(kuò)張戰(zhàn)略導(dǎo)致開發(fā)企業(yè)在持續(xù)拿地、采購、開發(fā)、銷售過程中需要更多的資金。因此，當(dāng)企業(yè)擴(kuò)張的盲動(dòng)性與 2016 年下半年進(jìn)入市場(chǎng)調(diào)整期相遇時(shí)，企業(yè)金面的需求與市場(chǎng)流動(dòng)性趨緊的矛盾就日益突出。在這樣的市場(chǎng)環(huán)境下，從企業(yè)層面就表現(xiàn)出了資金鏈危機(jī)的問題。

在樓市下半年即將進(jìn)入調(diào)整期的市場(chǎng)背景下，標(biāo)榜“高溢價(jià)”的企業(yè)、以閩系房企為代表的激進(jìn)型企業(yè)、過度依賴民間資本的企業(yè)、沒有戰(zhàn)略規(guī)劃與風(fēng)險(xiǎn) 控制標(biāo)準(zhǔn)的企業(yè)等這四類拿過“地王”的企業(yè)受影響比較大，正在面臨生與死的抉擇，極有可能目前已經(jīng)面臨資金鏈斷裂或債務(wù)違約的風(fēng)險(xiǎn)，具體來講：

第一，標(biāo)榜“高溢價(jià)”但很難實(shí)現(xiàn)“高溢價(jià)”的企業(yè)。有這么一類公司，公司定位于做高端精品，過去幾年一直號(hào)稱產(chǎn)品力較強(qiáng)，可以做“高溢價(jià)”，在拿地時(shí)候也不惜代價(jià)，頻頻拿“地王”，也號(hào)稱可以通過“高溢價(jià)”實(shí)現(xiàn)“地王”項(xiàng)目的收益。但是，在今年下半年樓市進(jìn)入調(diào)整期之后，“高溢價(jià)”就很難實(shí)現(xiàn)，同時(shí)，由于這類公司產(chǎn)品線偏高端，能夠購買得起高端產(chǎn)品的客戶往往被限購限貸，導(dǎo)致“地王”樓盤成交不是很理想，難以實(shí)現(xiàn)溢價(jià)收益，最終影響這類企業(yè)的資金面。

第二，以閩系房企為代表的第三、第四梯隊(duì)房企逆襲土地市場(chǎng)，激進(jìn)拿地，頻頻制造“地王”，甚至個(gè)別房企的拿地金額已明顯超過銷售金額，房企拿地能力嚴(yán)重超支。這類房企在今年下半年樓市進(jìn)入調(diào)整期的市場(chǎng)背景下，此前以高周轉(zhuǎn)策略回籠資金的美夢(mèng)破滅，同時(shí)，資本市場(chǎng)融資成本高居不下，此時(shí)，這類企業(yè)拿“地王”的快感不在，已經(jīng)在受到資金鏈瀕臨斷裂的煎熬。

第三，過度依賴民間資本，最終因?yàn)槟玫爻杀尽⑷谫Y成本過高等因素，導(dǎo)致項(xiàng)目定價(jià)偏離市場(chǎng)主力需求，銷售上遇到瓶頸，企業(yè)遭遇資金鏈危機(jī)。比如歷史上受民間借貸、盲目擴(kuò)張等因素影響，光耀集團(tuán)深陷資金鏈危機(jī)，青島君利豪集團(tuán)有限公司董事長王莉也或因資金鏈斷裂跑路。

第四，沒有明確拿地戰(zhàn)略與風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估機(jī)制，屬于市場(chǎng)跟風(fēng)者，尤其是在招拍掛拿地現(xiàn)場(chǎng)，意氣用事，贏了當(dāng)時(shí)拿地的賭局，但是，隨后市場(chǎng)瞬息萬變，這類企業(yè)對(duì)“地王”樓盤難以把持，市場(chǎng)的賭局能否度過還真是值得懷疑。

二、“地王”企業(yè)“舍卒保車”過冬

不可否認(rèn)，在今年下半年樓市進(jìn)入調(diào)整期的市場(chǎng)背景下，京滬深、南京、蘇州、合肥等城市的成交量會(huì)出現(xiàn)普遍下滑，價(jià)格也會(huì)出現(xiàn)停漲，甚至個(gè)案樓盤會(huì)因?yàn)楫a(chǎn)品定位、資金面等問題而出現(xiàn)大幅降價(jià)的現(xiàn)象。按照這樣的發(fā)展態(tài)勢(shì)我們不難發(fā)現(xiàn)，短期內(nèi)確實(shí)使令這些“地王”尚未開建便已“被破發(fā)”或難以以盈利方式推盤入市。那么，從具體操盤策略而言，“地王”企業(yè)如何應(yīng)對(duì)下半年樓市進(jìn)入調(diào)整期的市場(chǎng)壓力？怎樣才可以立于不敗之地呢？

首先，“地王”企業(yè)應(yīng)該合理把控普通住宅中小戶型高速周轉(zhuǎn)的產(chǎn)品、高端產(chǎn)品、“地王”頂級(jí)豪宅產(chǎn)品之間的關(guān)系，在推盤和布局上采取“舍卒保車”策略?！暗赝酢逼髽I(yè)既要解決當(dāng)前銷售業(yè)績的問題，又要謀求市場(chǎng)份額及長遠(yuǎn)發(fā)展。

在推盤時(shí)序及策略上應(yīng)優(yōu)先考慮較為容易回籠資金的高速周轉(zhuǎn)的“進(jìn)攻性” 產(chǎn)品，以“現(xiàn)金為王”，其他產(chǎn)品尤其是“地王”樓盤可以作為中長期“防守類”產(chǎn)品。這些“防守類”產(chǎn)品需要博弈調(diào)控的周期及調(diào)控政策的時(shí)效性，要適度拉長項(xiàng)目的開發(fā)周期。伴隨著項(xiàng)目開發(fā)周期的拉長，以項(xiàng)目本身土地的升值及房價(jià)的上漲來對(duì)沖項(xiàng)目當(dāng)前銷售相對(duì)虧損的狀態(tài)。如果把控的好，這些產(chǎn)品反而可以為企業(yè)贏得一些溢價(jià)的收益，也為企業(yè)發(fā)展帶來峰回路轉(zhuǎn)的效應(yīng)。從2011年、2014年市場(chǎng)調(diào)整期部分全國性企業(yè)的布局策略調(diào)整也可以看出，盡管當(dāng)時(shí)市場(chǎng)交易量普遍下滑，企業(yè)多數(shù)項(xiàng)目銷售不良好，但是各個(gè)房企開始以個(gè)別項(xiàng)目突圍市場(chǎng)，開始大幅降價(jià)回籠資金，以此來保全或優(yōu)化公司在全國整體布局的穩(wěn)定性。

其次，“地王”開發(fā)商需要準(zhǔn)備充裕的資金流支撐“地王”繼續(xù)生存。回顧去年以來的 “地王”，要么像央企、地方國企那樣擁有充裕的現(xiàn)金流與融資渠道作為支撐，要么像有些上市房企那樣有上市融資、海外融資、銀行授信等融資渠道，要么企業(yè)的背后有銀行財(cái)團(tuán)的大力支持。

再次，合作開發(fā)模式，市場(chǎng)資源優(yōu)化配置，“地王”風(fēng)險(xiǎn)可規(guī)避。近期聯(lián)合拿地較為盛行，兄弟公司之間通過股份的變更共同維系“地王”樓盤的繼續(xù)開發(fā)成為當(dāng)下較為時(shí)髦的做法。通過合作拿地或合作開發(fā)，在樓市調(diào)控及即將進(jìn)入調(diào)整期的市場(chǎng)背景下，房企由競(jìng)爭(zhēng)轉(zhuǎn)為“競(jìng)合”，“地王”背后各地產(chǎn)大佬既龍爭(zhēng)虎斗，又合作相互借力，各方也可規(guī)避投資開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)，優(yōu)化市場(chǎng)資源配置。