“大北京”樓市之變

張興軍

在2016年這一輪房價暴漲的大勢之下，首都北京的漲幅僅勝于廣州，排在深圳、上海之后。然而，在京津冀一體化、新機場興建等一系列政策利好之下，北京所輻射的“北三縣”和首都區(qū)域中相對偏遠(yuǎn)的大興，引領(lǐng)著這一輪房價的上漲。

北三縣：限購之前

京津冀一體化以及北京市政府東遷，催生出了一個超越北京房價的增長神話。尤其是與北京一河之隔的“北三縣”，正演繹著新一輪的暴漲神話。以非一線城市的名義而被提上“限購”的日程，北三縣可以說是絕無僅有的區(qū)域。

家住朝陽區(qū)的李辛（化名）就親身體會到了這輪暴漲所帶來的“煩惱”。早在去年年初，他為父母在燕郊南城的夏威夷藍(lán)灣以11000元的單價購買了一套公寓，在收房之后就閑置著。然后，從2月份開始，他每天平均至少接到3個以上的電話，詢問其是否有出售燕郊房產(chǎn)的意愿。幾乎每周的報價都漲價不少。

“全款收購，一次付清”，李辛對《中國經(jīng)濟(jì)信息》記者透露，每次中介人員打電話時候都不忘強調(diào)這句話。從最初的120萬報價開始到3月末，買方所出的價格已經(jīng)達(dá)到了160萬，折合每平米均價19000元。

不止是李辛這樣的購房者感受到了這種瘋狂，《中國經(jīng)濟(jì)信息》記者在3月中旬匯福悅榕灣的開盤現(xiàn)場，親身體會到了空前的熱度。財務(wù)室門口排隊排隊交首付、辦貸款的買房人絡(luò)繹不絕。買房已經(jīng)上升為搶房，售樓人員介紹，要想不排號直接購買，還要交2萬-20萬不等的額外費用。

2015年年初時，還有媒體質(zhì)疑燕郊某樓盤雇人排號制造虛假繁榮景象。彼時，燕郊樓市處于滯漲階段，優(yōu)質(zhì)樓盤的價格也僅僅在萬元以上。然而，僅僅是半年之后，伴隨著北京市政府東遷通州的傳聞坐實，以及京津冀交通一體化等重磅新聞，使燕郊的房價坐上了過山車，迎來了真正的熱潮。

匯福悅榕灣的一位銷售人員介紹，包括港中旅海泉灣、碧桂園時代城在內(nèi)，燕郊最新開盤的或在售樓盤的均價，幾乎沒有低于18000元/平方米的價格。在價格高企之余，針對北三縣區(qū)域的限購政策也正在醞釀。

3月28日，經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng)率先披露，廊坊市政府正在研究穩(wěn)定住房價格的若干項措施，而且很快就會公布。其調(diào)控對象，就是近期價格有些失控的廊坊市下轄的三河市、大廠回族自治縣、香河縣三地（以下簡稱“北三縣”）。

報道中稱，北京河北共管燕郊大廠香河，三地首付將上調(diào)至首套三成二套六成。涵蓋全面限貸、積分落戶制度，以及“北三縣”的用地規(guī)劃、人口總量指標(biāo)和建筑規(guī)劃歸屬北京市通州區(qū)政府和河北省廊坊市政府共同管理在內(nèi)的一應(yīng)細(xì)則，反襯出的正是這一區(qū)域的空前熱度。

《中國經(jīng)濟(jì)信息》通過調(diào)查了解到，香河的新房單價已經(jīng)逼近萬元每平方米，大廠房價則直奔1.5萬元/平方米，區(qū)域最熱的燕郊則直逼3萬元/平方米。按照去年同期的可比價格計算，燕郊房價同比增長近百分之百，大廠與香河也接近50%。

北京市政府在明年遷入通州，直通六環(huán)的徐尹路即將開通，平谷線、京秦高速，以及地鐵六號線和八通線東延的傳聞，均讓“北三縣”的未來前景充滿遐想。

大興：新城的誘惑

另一個熱度空前的區(qū)域便是大興。近幾年來，大興一直以南城發(fā)展重要的置業(yè)區(qū)域而著稱，尤其是在地鐵四號線通車之后，房價就進(jìn)入了一個快速上升的通道。隨著五環(huán)內(nèi)建筑用地供應(yīng)逐漸減少，大興更是扮演了本輪房價狂飆的一個急先鋒。

2月23日下午，大興黃村和北臧村兩宗地一舉創(chuàng)造了2016年“新地王”的稱號，以39億元的高價拍出，折合為樓面價高達(dá)4.7萬/平方米，創(chuàng)造了大興區(qū)域住宅用地價格的新高，并且地價已超區(qū)域標(biāo)桿華潤公元九里的新房售價。

媒體報道稱，這一地塊共獲得9次網(wǎng)上報價，包括綠地、融創(chuàng)、天恒、葛洲壩、金地、旭輝、中鐵建和萬科聯(lián)合體、電建和南國置業(yè)聯(lián)合體、龍湖和首開聯(lián)合體等9家競標(biāo)主體均參與了競拍。最終，經(jīng)過70余輪爭奪，綠地以39億總價和配建1.5萬平方米自住房的代價勝出。隨后，競標(biāo)的大興區(qū)北臧村生物醫(yī)藥基地DX00-0502-0013地塊F3其他類多功能用地則以13億元的價格同樣被綠地收入囊中。

中原地產(chǎn)分析師張大偉介紹，該宗地距離地鐵清源路大約1.5公里，是北京2016年第二宗居住類樓面價“3萬+”地塊，也是北京歷史上第46宗住宅類土地“3萬+”地塊。地產(chǎn)商敢于以高于面包的價格購買面粉，所看好的正是大興區(qū)域未來的增長空間。按照分析師的測算，這塊待開發(fā)的樓盤只有賣到10萬元以上才會有客觀的利潤。位置相對偏遠(yuǎn)的大興房價邁入10萬元+時代，這種預(yù)測要是在兩年前說出來，肯定被人說成是癡人說夢

據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計，大興區(qū)域內(nèi)目前二手房均價在2.5萬左右，比如清源西里2.8萬、濱河坊2.5萬、福苑小區(qū)2.2萬。黃村周圍無在售商品房項目，但距離2015年地王——瀛海鎮(zhèn)比較接近。類似區(qū)域的新建商品房均價在3萬左右。

亞豪機構(gòu)市場總監(jiān)郭毅分析，新年后三部委聯(lián)合發(fā)布減稅政策，取消了“普通住房”的定位，從中可以看出，2016年房地產(chǎn)市場調(diào)控仍會以寬松為主，寬松的政策環(huán)境也刺激了開發(fā)企業(yè)購地的積極性。

數(shù)據(jù)顯示，北京五環(huán)以內(nèi)房價已經(jīng)悉數(shù)躋身6萬元時代，并且?guī)齑媪繕O其稀少。而大興則因為交通不斷完善和新機場興建的利好，而搭上了快速增長的班車。正是在這種背景下，新城大興成為北京當(dāng)下僅次于通州的熱門區(qū)域。

亞豪君岳會數(shù)據(jù)統(tǒng)計得出，2015年大興區(qū)共實現(xiàn)商品住宅（不含保障房與自住房）成交11883套，僅次于獲得更大發(fā)展利好的通州區(qū)，在北京16個行政區(qū)排行中位列第二。但是其更多的成交均地處六環(huán)外，五、六環(huán)之間的核心區(qū)域住宅存量已出現(xiàn)短缺。截至目前，大興五、六環(huán)之間的商品住宅存量僅有8000余套，而扣除商住與別墅產(chǎn)品之后，純普通住宅產(chǎn)品存量僅4000余套。這些庫存量，消化起來極其容易。

鏈家地產(chǎn)工作人員在接受《中國經(jīng)濟(jì)信息》記者采訪時也從側(cè)面透露，自從前述兩宗地拍除了新高的價格，周邊輻射的區(qū)域二手房價也水漲船高。以地鐵四號線末站天宮院為例，其周邊的二手房掛牌價普遍在27000元/平方米以上，如果算上稅費以及中介費，均價差不多達(dá)到了3萬元/平方米。而且，從最近的成交情況來看，房主毀約已經(jīng)成為常態(tài)。