區(qū)別對待中國樓市未來

在2013年，我們對房地產(chǎn)行業(yè)進入白銀時代已深信不疑。2014年的市場調(diào)整，讓更多人接受了這個觀點。但2015年市場的回暖意味著什么呢？我們需要修正自己的判斷嗎？

不。我們依然堅持自己的看法。確實，在2015年我們看到了主要城市的交易金額普遍回升，看到了個別城市的房價快速上漲，甚至看到了個別城市地價攀升到令人驚訝的水平。但我們也應(yīng)該看到，更多城市依然處在去庫存的過程中。

套戶比（廚衛(wèi)浴齊全的成套住宅套數(shù)/常住家庭戶數(shù)）是衡量住宅存量充裕程度的國際通用指標，一般認為其均衡線為1.1。

2014年末，萬科有業(yè)務(wù)的中國內(nèi)地49個相對發(fā)達城市中，套戶比低于1的有12個：

【套戶比低于1】12個城市分別為北京、上海、天津、徐州、溫州、深圳、泉州、東莞、烏魯木齊、合肥、寧波、太原。

點評：這些城市的房產(chǎn)值得關(guān)注，尤其是人口明顯增長、級別比較高的城市。

【套戶比超過1但不超過1.1】有8個

注：濟南、武漢、南昌、廈門、海口、南京、佛山、廣州

點評：這些城市的房產(chǎn)可以謹慎看好。

【套戶比超過1.1】的則已經(jīng)有29個：

注：昆明、珠海、南充、常州、杭州、南寧、青島、揚州、貴陽、唐山、無錫、蘇州、鄭州、長春、西安、成都、重慶、福州、煙臺、中山、秦皇島、大連、長沙、惠州、吉林、鎮(zhèn)江、沈陽、鞍山、三亞。

點評：這些城市的房產(chǎn)須謹慎，但其中少數(shù)人口增長迅猛的城市，比如蘇州、鄭州、長沙、杭州仍然可以看好。

套戶比超過1.1，意味著這個城市必須放緩新房開發(fā)的速度，來等待更多新增人口和家庭的進入。因此，2014年和2015年商品住房新開工面積的持續(xù)下降，有其合理性，這是去庫存必須經(jīng)歷的過程。

如果說在住宅市場，我們看到的情況主要是分化的話，那么商業(yè)、辦公地產(chǎn)的情況可能要更加嚴峻一些。服務(wù)業(yè)極為發(fā)達的美國，累計的商辦面積存量是人均4平米。但僅僅在2011-2015年的五年中，中國內(nèi)地相對發(fā)達的40個城市，新增出讓商辦用地人均建筑面積低于4平米的已經(jīng)只剩下9個：北京、深圳（低于1平米），上海、東莞、重慶（低于2平米），廣州、天津、溫州、佛山（低于4平米）。加上互聯(lián)網(wǎng)、電商對傳統(tǒng)零售業(yè)的沖擊，傳統(tǒng)商辦地產(chǎn)的過剩已經(jīng)具有普遍性。

注：上文提到的40個城市分別是：昆明、西安、常州、貴陽、唐山、濟南、嘉興、銀川、長沙、鄭州、大連、成都、沈陽、太原、長春、烏魯木齊、南京、合肥、南寧、煙臺、哈爾濱、南昌、青島、杭州、武漢、蘇州、無錫、福州、廈門、寧波、佛山、?？凇刂?、天津、廣州、重慶、上海、東莞、北京、深圳

但我們也不必過于悲觀，白銀依然是貴金屬。在傳統(tǒng)房地產(chǎn)開發(fā)的黃金時代結(jié)束后，大量新興的房地產(chǎn)需求并未得到滿足。

中國的城市化過程還遠沒有結(jié)束。今后10年，中國預(yù)計還將新增1.7億城鎮(zhèn)人口，將帶來龐大的居住及配套需求。下一階段的新市民，大部分是90后、00后，與父輩不同，他們和他們的家庭將在城市真正定居。與父輩相比，他們的童年生活條件更好，受教育程度更高，移動互聯(lián)網(wǎng)時代已經(jīng)完全融入他們的生活和認知，他們帶來的增量居住、生活和工作需求都不同于以往。

技術(shù)藍領(lǐng)收入超過普通白領(lǐng)是發(fā)達國家的普遍情況，相信中國并不會例外。未來龐大的新市民家庭，或許一線城市高昂的房價讓他們短期內(nèi)望而卻步，但隨著軌道交通網(wǎng)絡(luò)的日益發(fā)達，發(fā)達城市帶內(nèi)星羅密布的市鎮(zhèn)，卻可以成為他們新的家園；或許短期內(nèi)他們難以支付首期款實現(xiàn)購房的夢想，但利率的持續(xù)下行，卻可能幫助他們先以租賃的方式，獲得更有尊嚴的居住條件。

正在悄然來臨的老齡化時代，一方面給經(jīng)濟增長帶來了更大的挑戰(zhàn)，但同時也催生著新的需求。2015年底，我國65歲及以上人口達1.44億，占總?cè)丝诒壤秊?0.5%，預(yù)計到2025年老齡人口將增加到2億人。根據(jù)美國養(yǎng)老市場的發(fā)展經(jīng)驗，健康照護產(chǎn)業(yè)占整體GDP的10%，其中老齡照護占健康照護產(chǎn)業(yè)的10%，養(yǎng)老住宅與老齡照護產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值相當。如果中國GDP保持每年7%的增速，預(yù)估到2023年，中國的老齡照護與養(yǎng)老地產(chǎn)將各產(chǎn)生1萬億的市場機會。

2014年中國電商滲透率（11%）已經(jīng)超過美國（10%）。電商的快速發(fā)展，固然給傳統(tǒng)商業(yè)地產(chǎn)帶來巨大壓力，但也給物流地產(chǎn)帶來了巨大的成長空間。目前中國的人均現(xiàn)代倉儲面積，僅為美國的10%。

在不動產(chǎn)服務(wù)領(lǐng)域，傳統(tǒng)較為單一的物業(yè)管理和交易經(jīng)紀，正向綜合生活服務(wù)升級。根據(jù)中國物業(yè)管理協(xié)會的報告，2014年，全國31個省市、自治區(qū)物業(yè)管理面積約165億平方米，較2012年增加了13.5%。而客戶需求，也正在從保潔維修、安保等專業(yè)服務(wù)擴展至食堂、健身、托兒、洗衣等社區(qū)配套，以及家政、房屋托管、租售，乃至在移動互聯(lián)網(wǎng)時代下新興的汽車分時共享、技能共享、社區(qū)金融等本地生活增值服務(wù)。

在房地產(chǎn)金融領(lǐng)域，中國也還處于充滿想象力的起步階段。美國REITs市場在1980年代后出現(xiàn)爆發(fā)式增長，截至2015年底總市值達9390億美元，是1985年的122倍。1972-2015年，美國權(quán)益型REITs的復(fù)合年均收益率為12%，而同期納斯達克和道瓊斯工業(yè)平均指數(shù)年化收益分別為8.86%和6.99%。中國未來的可證券化資產(chǎn)規(guī)模將明顯超過美國，這是一片巨大的、尚未開墾的處女地。

供給側(cè)改革是中國經(jīng)濟未來發(fā)展的大方向。落實在房地產(chǎn)領(lǐng)域，應(yīng)當是大力發(fā)展有效供給，推動轉(zhuǎn)型創(chuàng)新，滿足新需求，以“房地產(chǎn)+服務(wù)”取代“房地產(chǎn)+鋼筋水泥”。國際經(jīng)驗表明，經(jīng)濟進入成熟階段后，房地產(chǎn)業(yè)的經(jīng)濟樞紐地位，不僅不會削弱，反而會因各類衍生服務(wù)進一步強化。

據(jù)OECD統(tǒng)計，全球主要發(fā)達國家2009年-2014年房地產(chǎn)業(yè)直接產(chǎn)生GDP占比平均為10.9%（我國目前約5.8%），與上下游合計產(chǎn)生GDP占比接近20%（我國目前約13.8%）。如政策引導(dǎo)得當，“房地產(chǎn)+服務(wù)”多個細分行業(yè)具備投資、收入超過萬億元的潛力，合計相當于新打造一個房地產(chǎn)業(yè)。

而這些新興的細分產(chǎn)業(yè)，其集中度都可能明顯超過原來的房地產(chǎn)開發(fā)。對于房地產(chǎn)行業(yè)的龍頭企業(yè)來說，如果能抓住轉(zhuǎn)型的機會，新天地將比原來更加廣闊。正是基于這樣的判斷，萬科在新的十年戰(zhàn)略中，明確提出，要實現(xiàn)從住宅開發(fā)商向城市配套服務(wù)商的轉(zhuǎn)型。

（本文商編自萬科地產(chǎn)年報《致股東》一節(jié)）