淺析我國(guó)預(yù)售商品房再轉(zhuǎn)讓制度中的法律問(wèn)題

【摘要】預(yù)售商品房轉(zhuǎn)讓又稱“炒樓花”，由我國(guó)香港傳入。但近年來(lái)，隨著樓房的價(jià)格不斷攀升，預(yù)售房大熱，又由于缺乏直接的立法規(guī)范，各地對(duì)預(yù)售商品房轉(zhuǎn)讓的規(guī)定不一、實(shí)務(wù)中的做法也各不相同。因此，預(yù)售商品房轉(zhuǎn)讓行為受到一定程度的限制，甚至在諸多地區(qū)已被叫停。但筆者認(rèn)為該現(xiàn)象利大于弊，相比禁止而言更重要的應(yīng)是采取相應(yīng)的措施解決其存在的問(wèn)題，使其在房地產(chǎn)市場(chǎng)中發(fā)揮有效功用。因此，筆者先解讀“預(yù)售商品房再轉(zhuǎn)讓”這一概念；再進(jìn)一步分析其存在的合理之處和目前所存在的問(wèn)題；最后提出完善我國(guó)預(yù)售商品房轉(zhuǎn)讓法律制度的具體建議和完善預(yù)售商品房轉(zhuǎn)讓的相關(guān)措施。

【關(guān)鍵詞】預(yù)售商品房；再轉(zhuǎn)讓；登記

銷售中的商品房分為現(xiàn)房和期房，現(xiàn)房轉(zhuǎn)讓是指具有商品房所有權(quán)的一方轉(zhuǎn)讓商品房所有權(quán)的行為。與現(xiàn)房轉(zhuǎn)讓不同的是期房再轉(zhuǎn)讓，期房又稱預(yù)售商品房，在我國(guó)內(nèi)地是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將正在建設(shè)中的商品房預(yù)先出售給預(yù)購(gòu)者，并由預(yù)購(gòu)者支付全部房房?jī)r(jià)款后再轉(zhuǎn)讓給他人的行為。正因?yàn)轭A(yù)售商品房再轉(zhuǎn)讓制度一方面能實(shí)現(xiàn)預(yù)購(gòu)者與受讓人的雙贏，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，另一方面該制度存在的風(fēng)險(xiǎn)和其他弊端會(huì)擾亂房地產(chǎn)市場(chǎng)的正常秩序，這一制度成為當(dāng)下學(xué)者們討論的熱點(diǎn)問(wèn)題。

一、預(yù)售商品房再轉(zhuǎn)讓制度的合理性

首先，預(yù)售商品房再轉(zhuǎn)讓的目的雖然是使受讓人取得房屋所有權(quán)，但預(yù)購(gòu)者在預(yù)售商品房再轉(zhuǎn)讓中轉(zhuǎn)讓的是取得房屋所有權(quán)的期待權(quán)，而不是現(xiàn)存的房屋所有權(quán)。預(yù)售商品房經(jīng)轉(zhuǎn)讓后，預(yù)購(gòu)者從商品房預(yù)售法律關(guān)系中脫離出來(lái)，而由受讓人取代其在合同中的當(dāng)事人地位，享有其權(quán)利，負(fù)擔(dān)其義務(wù)，是一種合同轉(zhuǎn)讓行為。這種轉(zhuǎn)讓只變更預(yù)售合同的主體，預(yù)售合同的內(nèi)容不發(fā)生變化，由商品房承購(gòu)人將預(yù)售合同的債權(quán)或權(quán)利義務(wù)轉(zhuǎn)讓給第三人，使第三人與預(yù)售人之間建立新的權(quán)利義務(wù)關(guān)系。實(shí)質(zhì)上看，當(dāng)預(yù)購(gòu)者履行全部付款義務(wù)，其轉(zhuǎn)讓的則是債權(quán)；當(dāng)預(yù)購(gòu)者尚未履行完畢，其轉(zhuǎn)讓的則是債權(quán)和債務(wù)。而根據(jù)我國(guó)《合同法》第79條、第80條對(duì)此有細(xì)致規(guī)定?？梢?jiàn)，預(yù)售商品房再轉(zhuǎn)讓的行為是合乎法理的。其次，商品房預(yù)購(gòu)人將尚未竣工交付使用的預(yù)售商品房再行轉(zhuǎn)讓，能夠使開(kāi)發(fā)商更快地回籠資金，降低開(kāi)發(fā)成本，減少投資風(fēng)險(xiǎn)，也能使預(yù)購(gòu)者及時(shí)收回投資，解決資金需求，使受讓人及時(shí)有房所住，這不僅使房地產(chǎn)市場(chǎng)充滿生機(jī)，還取得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商、預(yù)購(gòu)者、受讓人的“多贏”局面。可見(jiàn)，預(yù)售商品房再轉(zhuǎn)讓的行為也合乎經(jīng)濟(jì)學(xué)原理。

二、預(yù)售商品房再轉(zhuǎn)讓制度的問(wèn)題

如上說(shuō)述，預(yù)售合同轉(zhuǎn)讓的標(biāo)的物是尚未竣工的、正在建設(shè)中的預(yù)售商品房，轉(zhuǎn)讓方僅是對(duì)該房享有期待利益，并未取得真正的不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)，而國(guó)家法律規(guī)定不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)的轉(zhuǎn)移應(yīng)當(dāng)以辦理過(guò)戶登記手續(xù)。

更重要的一點(diǎn)是該制度存在巨大的投機(jī)性和風(fēng)險(xiǎn)性。在缺乏完善的法律制度的前提下，預(yù)售商品房再轉(zhuǎn)讓的實(shí)際操作難以規(guī)范化，少數(shù)炒房者借此謀取暴利，嚴(yán)重?fù)p害購(gòu)房者的權(quán)益，例如預(yù)購(gòu)者無(wú)須征得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的同意多次轉(zhuǎn)手預(yù)購(gòu)房，使其價(jià)格不斷上漲，形成“瘋狂炒樓花”現(xiàn)象，以及違約責(zé)任的實(shí)際承擔(dān)問(wèn)題等等，這都將會(huì)給房地產(chǎn)市場(chǎng)埋下禍根。

三、對(duì)于預(yù)售商品房再轉(zhuǎn)讓制度的建議

目前，我國(guó)物權(quán)法中規(guī)定了預(yù)告登記，房地產(chǎn)法要求商品房預(yù)售合同報(bào)房產(chǎn)管理部門和土地管理部門登記備案，那么轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)也應(yīng)當(dāng)有相應(yīng)的登記制度。對(duì)此，筆者認(rèn)為應(yīng)該重視兩項(xiàng)登記。其一，為了便于行政機(jī)關(guān)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管和日后辦理過(guò)戶手續(xù)，將合同向縣級(jí)以上政府房地產(chǎn)管理部門和土地管理部門辦理的備案性登記——商品房預(yù)售合同的登記備案制度。商品房預(yù)售合同備案制度是行政機(jī)關(guān)管理的程序，是預(yù)售人必須履行的一項(xiàng)行政義務(wù)，一方面國(guó)家使用稅收手段，可有效杜絕投機(jī)炒房行為。其登記的內(nèi)容是當(dāng)事人債權(quán)債務(wù)關(guān)系，一定程度上保護(hù)預(yù)購(gòu)人的利益，也能避免一些糾紛。另一方面辦理預(yù)售商品房再轉(zhuǎn)讓合同登記備案是受讓人獲得貸款銀行按揭服務(wù)的前提。為盡量避免風(fēng)險(xiǎn)，大多商業(yè)銀行不愿意對(duì)沒(méi)有辦理登記備案手續(xù)的商品住房預(yù)售合同提供按揭服務(wù)，而且此登記備案還是申請(qǐng)預(yù)售商品房再轉(zhuǎn)讓預(yù)告登記的前提，通過(guò)雙層卡關(guān)，增加交易安全的系數(shù)，維護(hù)了雙方當(dāng)事人的權(quán)利，維持了房地產(chǎn)市場(chǎng)的相對(duì)穩(wěn)定。其二，轉(zhuǎn)讓預(yù)購(gòu)商品房就應(yīng)辦理預(yù)告登記手續(xù)。預(yù)告登記制度確定權(quán)利人未來(lái)權(quán)利的請(qǐng)求權(quán)，使得權(quán)利人未來(lái)請(qǐng)求權(quán)得到物權(quán)對(duì)世性保護(hù)。因此，可以有效的遏制權(quán)利人以外的人損害登記權(quán)利人的處分預(yù)售商品房行為。預(yù)告登記可以保障受讓人權(quán)益，物權(quán)變動(dòng)不具備變更登記條件前，進(jìn)行預(yù)告登記使得預(yù)購(gòu)人期待權(quán)具有對(duì)世效力，當(dāng)?shù)谌伺c出賣人交易時(shí)，不具備公示公信條件，第三人明知存在預(yù)告登記而進(jìn)行交易，不再屬于法律保護(hù)的善意第三人，從而受讓人的合法權(quán)利得到保護(hù)。例如上海市2002年的《上海市房地產(chǎn)登記》將預(yù)售合同登記轉(zhuǎn)化為預(yù)告登記并明確了預(yù)告登記的范圍和效力。將現(xiàn)行的預(yù)售商品房登記備案制度轉(zhuǎn)化為物權(quán)法上的預(yù)告登記制度也是一種方法，可以較好的保護(hù)預(yù)購(gòu)人的權(quán)益。兩者分別從國(guó)家干預(yù)的行政手段和房產(chǎn)市場(chǎng)中的當(dāng)事人運(yùn)用民事法律手段來(lái)降低購(gòu)買風(fēng)險(xiǎn)，保護(hù)自身權(quán)益，一方面對(duì)其予以管控另一方面給予一定的活躍空間，這對(duì)穩(wěn)定房產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展有益。在預(yù)售商品房再轉(zhuǎn)讓的條件中，應(yīng)當(dāng)包含以下幾點(diǎn)：首先應(yīng)當(dāng)保證兩個(gè)合同必須有效。一是預(yù)購(gòu)人與開(kāi)發(fā)商簽訂的商品住房預(yù)售合同須合法有效，二是預(yù)購(gòu)人與受讓人簽訂的期房再轉(zhuǎn)讓書面合同必須合法有效。其次，標(biāo)的物必須是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在取得預(yù)售許可證后到辦妥產(chǎn)權(quán)登記這一期間內(nèi)出售的商品住房且再轉(zhuǎn)讓行為發(fā)生在預(yù)購(gòu)人取得房屋所有權(quán)之前，因?yàn)樵诖宿D(zhuǎn)讓的是一種期待權(quán)。最后，在條件中還應(yīng)當(dāng)有所限制，例如預(yù)購(gòu)人轉(zhuǎn)讓必須在支付購(gòu)房款達(dá)到總房款一定的比例，轉(zhuǎn)讓人必須辦理繳納稅費(fèi)和登記等，轉(zhuǎn)讓價(jià)格不得高于預(yù)售價(jià)格一定比例，在銀行貸款預(yù)購(gòu)時(shí)對(duì)預(yù)購(gòu)人的購(gòu)買房屋數(shù)量或者購(gòu)買價(jià)格有一定幅度限制。據(jù)悉，“美國(guó)對(duì)預(yù)售商品房轉(zhuǎn)讓收取100%的稅收，而新加坡也收取20%的稅收，這也值得我國(guó)借鑒。

目前的房屋預(yù)售制度是借鑒于我國(guó)香港，但無(wú)論是在理論還是在實(shí)務(wù)中都尚未發(fā)展成形，與香港地區(qū)乃至其他國(guó)家的房屋預(yù)售制度存在一定的差距。但由于“人多房少”和房地產(chǎn)行業(yè)“瘋狂炒樓”的現(xiàn)狀，使得預(yù)售商品房再轉(zhuǎn)讓一度成為時(shí)下的熱門話題。它一方面能實(shí)現(xiàn)預(yù)購(gòu)者與受讓人的雙贏，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，另一方面其存在的風(fēng)險(xiǎn)和其他弊端會(huì)擾亂房地產(chǎn)市場(chǎng)的正常秩序。但隨著理論探討和社會(huì)實(shí)務(wù)的進(jìn)一步深入，筆者相信會(huì)逐步建立起一套對(duì)應(yīng)的相對(duì)完善的法律制度來(lái)規(guī)范我國(guó)大陸的預(yù)售商品房再轉(zhuǎn)讓的行為，隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，市場(chǎng)規(guī)范和法律體系的完善，房地產(chǎn)市場(chǎng)也會(huì)步入良性的發(fā)展軌道。

【參考文獻(xiàn)】

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【作者簡(jiǎn)介】

謝蕊（1994—），女，湖南懷化人，本科學(xué)歷，單位：西南民族大學(xué)法學(xué)院，主要研究方向：民商法。